東京弁護士会所属。新潟県上越市出身。
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賃貸契約の更新料は、契約書の特約で合意されている場合、原則として支払いを拒否できません。
自己判断で更新料を支払わずに放置すると、貸主（大家）との関係悪化や遅延損害金の加算、連帯保証人への一括請求など様々なリスクが生じます。
最終的には建物明渡請求訴訟を提起されて強制退去となる恐れがあるため、更新料を巡ってトラブルが起きたときは弁護士に相談しましょう。
ここでは、賃貸契約の更新料の支払いを拒否したときのリスクやトラブルになったときの解決方法などを解説します。
目次
賃貸契約の更新料は、契約期間満了後も同じ物件に住み続ける対価として大家へ支払うお金です。
法律上で規定された支払義務はありませんが、日本の商慣習として定着しています。
最高裁判所では、更新料が不当に高額でない限り、公序良俗に反して無効とは言えないと判示されました。（最判平成23年7月15日[注１]）
一方で、更新料が特約として有効となるには、賃貸借契約書へ具体的かつ明確に記載されていなければなりません。
賃貸借契約書に更新料の特約がない場合や、消費者契約法10条により借主が一方的に不利益な内容の場合は、無効となる可能性もあります。
[注１]
事件名：更新料返還等請求本訴，更新料請求反訴，保証債務履行請求事件
裁判所・部：最高裁 第二小法廷
判決日：2011年７月15日
事件番号：平成22(オ)863
出典：裁判所判例検索（URL：https://www.courts.go.jp/assets/hanrei/hanrei-pdf-81506.pdf）
[注２]消費者契約法/e-Gov
消費者契約法10条
賃貸契約の更新は、双方の話し合いで契約書を結び直す合意更新と、自動的に更新される法定更新があります。
主な違いは、以下の表を参考にしてください。
| 合意更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|
| 更新拒絶の通知 | あり | なし |
| 契約内容の変更 | 従前の契約から変更可能 | 従前の契約と同じ |
| 契約期間の定め | 自由に設定可能 | なし |
| 更新料 | 設定されるケースが多い | 設定されるケースは少ない |
借主と大家の話し合いで更新条件が合致しないまま期間満了すると、賃貸借契約は従前と同一条件で自動的に法定更新されます。（借地借家法26条1項）
法定更新では、契約書に「法定更新された場合でも更新料を支払う」と具体的かつ明確な特約がない限り、更新料を支払う義務はありません。
[注３]借地借家法/e-Gov
借地借家法26条1項
賃貸契約の更新料の相場は、東京都や神奈川県などの首都圏では家賃１カ月分で設定されているのが一般的です。
京都府などの一部地域では家賃２カ月分が設定される一方で、大阪府などの関西圏では更新料がない代わりに敷金や礼金、家賃などを高く設定するケースもあります。
更新のための事務手数料が別途かかる場合もあるため、諸費用を含めて相場より不当に高額でないかを確認しましょう。
契約書に更新料を支払う旨の特約がある場合、契約自由の原則によって履行責任が発生するため、借主は一方的に拒否できません。
支払いの拒否を続けた場合、家賃滞納と同様に民法415条の債務不履行の賠償責任を負い、大家から契約を解除される可能性があります。
契約の成立後は「更新料はただの慣習だから払う必要はない」の主張は通らないため注意しましょう。
大家による契約解除を阻止したい場合、弁護士の介入により支払期限の猶予や分割弁済などを交渉する必要があります。
支払督促を無視した場合でも、原則としてすぐに物件から強制退去させられるわけではありません。
連帯保証人への請求や契約解除、建物明渡請求訴訟の提起といった手続きが段階的に進められ、最終的には強制執行を受けて退去させられます。
強制執行までの流れについて解説します。
更新料の支払期日を過ぎると大家や管理会社から督促状が届き、同時に、契約書に定められた利率で遅延損害金が発生します。
民法上、金銭債務の不履行で生じた損害は、相手に遅延損害金として請求可能であるためです（民法第419条）[注４]。
遅延損害金の利率は上限年14.6%で、契約書に定めがないときは法定利率の年３％が適用され、以下の計算式で毎日自動的に加算されます。
[注４]民法/e-Gov
民法
支払督促が届いたときは、すぐに更新料を支払うか、支払えないときは期限の猶予や分割払いなどを大家と相談してみましょう。
賃料の支払いにより、借主には家屋に継続して居住できる居住権が発生します。
更新料の支払いを滞納してもすぐに退去を命じられるケースはほとんどありませんが、放置する期間が長くなるほど返済負担は重くなります。
更新料を滞納して１〜２カ月ほど経過すると、大家から連帯保証人に延滞家賃や遅延損害金の全額を支払うように請求する通知が届きます。
連帯保証人には以下の抗弁権がなく、請求を受けた後は借主の代わりに一括で支払わなければなりません。
連帯保証人は親族などが設定されているケースが多く、関係が破綻する可能性が高いです。
更新料を支払わずに支払督促を放置し続けると、大家から賃貸契約の解除が通知され、物件からの退去を求められます。
相当の期間を定めた催告を受けた後、期日までに更新料を支払わないと民法541条[注４]の債務不履行に基づく契約解除が成立するためです。
契約解除通知の受領後に居座り続けると不法占有者とみなされ、民法703条[注４]に定められた不当利得の返還義務を負います。
この段階になると話し合いによる解決が困難となり、訴訟手続きへ移行するケースが多いでしょう。
契約解除通知の送付後、大家は裁判所に建物明渡請求訴訟を提起し、裁判所から借主に口頭弁論期日の呼出状が届きます。
呼出状には裁判の期日が記載されており、欠席すると大家の主張が認められ、敗訴する可能性が高いため注意しましょう。
借主が敗訴すると、判決で期日までに物件から退去するよう命じられ、大家は強制執行を申し立てるための債務名義を獲得します。
借主が退去命令の期日までに物件から退去しないと、強制執行が実施されます（民事執行法168条）。
強制執行では、業者が鍵を強制的に交換し、執行官が室内に踏み込んですべての家財を搬出するため、拒否や居留守をしても退去を免れません。
強制退去には数十万円〜100万円を超える費用がかかり、執行後に大家から請求されるため、更新料の滞納分をはるかに上回る返済義務を負います。
[注５]民事執行法/e-Gov
民事執行法168条
更新料の不払いによる信頼関係の破壊を認め、契約解除と物件の明け渡しを命じた判例があります。
事例裁判所：東京地裁
・判決日：2017年９月28日
・要旨：賃貸借契約に定められた約11万円の更新料を借主が２回の更新時期にいずれも支払わず、大家が未払更新料の支払と建物の明け渡しを求めた。裁判所は、更新料の未払いが信頼関係の破壊にあたるとして請求を認容した。
・出典：RETIO No.110（2018年7月）122〜123頁「最近の判例から⑽－更新料不払いと契約解除－」（東京地判 平成29年9月28日、原出典：ウエストロー・ジャパン）
・URL：⑽−更新料不払いと契約解除−
判決では、以下の点にも言及されています。
2回の更新料不払いは著しい背信行為であり、大家からの再三の催告にも応じない不払いが信頼関係を破壊したとして無催告解除が認められました。
家賃を遅れずに払っていても、更新料の支払い拒否から契約解除や建物の明け渡しにつながる恐れがあります。
以下のケースでは、賃貸契約の更新料の支払いを拒否できる可能性があります。
更新料は合意した契約内容に基づいて支払うため、契約書に特約や具体的な金額などの記載がないときは商慣習のみを理由に支払う義務はありません。
相場より明らかに高額な更新料も、支払いを拒否できるケースがあります。
居住用の賃貸借契約の更新料の相場は家賃の約１カ月〜２カ月分、事業用は数カ月分です。
消費者契約法10条[注２]によって消費者を一方的に不利益にする特約は無効とされるため、不当に高額な更新料は違反とみなされる可能性があるでしょう。
賃貸契約の更新に関するよくある質問は、以下の通りです。
大家も物件が空室になるリスクはできる限り避けたいため、更新料の減額交渉に応じてもらえる可能性は十分にあります。
賃貸契約を更新したくないときは、契約書の退去予告期限を守りながら退去の申し入れを行いましょう。
契約書で更新料の支払いが合意されている場合、不当な内容でない限り、借主からの一方的な支払い拒否はできません。
一方で、周辺の家賃相場の下落や自分の経済的困窮などの理由を説明し、更新料の減額や分割払いを認めてもらえる可能性はあります。
更新料を理由に入居者が退去すると、大家にとっては空室リスクや次の入居者を募集するための費用がかかるためです。
契約更新せずに退去したいときは、一般的に契約期間満了の１カ月前までに大家や管理会社へ書面で退去の申し入れを行います。
退去予告期限は契約書に定められているケースが多く、期限を守らずに退去の申し入れをしても翌月分の家賃などを請求される可能性が高いです。
契約書に中途解約の違約金特約があり、「１年未満の退去で家賃1カ月分」など内容が不当であるときは弁護士に相談しましょう。
契約書に更新料の特約がある場合、借主は原則として支払いを拒否できません。
特約の内容が暴利的な場合や、具体的な金額の記載がない場合などは支払いを拒否できる可能性があります。
弁護士への相談は、支払督促が届いてから連絡する人が多いですが、できれば更新時期の３カ月前などに予約を取りましょう。
早いタイミングで弁護士に相談すると、法定更新の主張や減額交渉、債務整理など、解決方法の選択肢が広がります。
更新料の支払いにお悩みの方は、VSG弁護士法人の無料相談窓口にご連絡ください。
