東京弁護士会所属。新潟県上越市出身。
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書籍： 他の専門家から声がかかる 事業承継弁護士養成講座
借地権の更新料は、原則として法律上の支払い義務はありません。
契約書に更新料を負担する旨の特約があるときや、覚書や口頭で支払う旨を合意したときに支払い義務が発生します。
更新料の請求があったときに支払わないまま放置すると、貸主との関係が悪化し、トラブルに発展する可能性があるでしょう。
一方で、更新料を支払わない場合でも、信頼関係が破壊されたとみなされない限り貸主から契約の解除はできません。
契約書に更新方法の定めがないときは、賃貸契約は前契約と同一条件で自動的に法定更新されます。
ここでは、貸主から請求された更新料を拒否したいときの対処法や、トラブルを避けたいときに弁護士へ依頼するメリットなどを解説します。
目次
借地権の更新料とは、借地権の期間満了後に契約更新をするとき、借地権者が貸主へ支払う手数料です。
借地権は存続期間が満了すると、契約を終了するか、契約を更新して借地権を継続するかの選択となります。
契約の更新方法は合意更新と法定更新があり、借地権者と貸主間で決めます。
合意更新
双方の協議によって契約内容を決定する方法
法定更新
双方の合意なく自動更新される方法
新法の普通借地権と旧法の旧借地権は、法定更新されるケースが多くなっています。
しかし、借地権の契約期間は数十年以上と長期間です。
貸主も、子などへ世代交代している場合も多いため、契約内容を見直す目的で合意更新される場合もあります。
法律上、借地権の更新料の支払い義務は定められていませんが、商習慣として支払っているケースが一般的です。
借地権の契約次第では、そもそも更新料を支払わずに契約更新できる場合もあります。
借地権の更新料は、借地権者と貸主間の合意によって条件が決まります。
更新料の金額はもちろん、支払いの要否も双方の話し合いで決めるケースが一般的です。
借地権の更新料を支払う義務があるケースは、以下の通りです。
それぞれのケースについて見ていきましょう。
借地契約書に更新料の支払いの定めがある場合は、原則として支払わなければいけません。
借地契約書には、更新料の金額や算定方法が明記されている場合が一般的です。
古い借地契約書には明記されていない場合や、そもそも契約書を締結していない場合もあるでしょう。
支払額が明記された契約書がないときは、借地権の更新料を支払う必要はありません。
契約書に明記されていなくても、借地権者と貸主間で別途合意しているときは更新料の支払いが法的な債務となります。
更新料の支払いの合意は、賃貸借契約を締結した後のタイミングでも有効です。
たとえば、契約の締結後に貸主との話し合いで支払いを約束した場合や、覚書を締結して支払いに合意した場合などです。
貸主と更新料の支払いについて合意した後は、内容の撤回や支払額の返還は困難になるケースが多いため注意しましょう。
更新料を支払ったほうがいいケースは、以下の通りです。
それぞれのケースについて見ていきましょう。
前回、契約の更新料を支払った実績があると、次回の更新料の支払いについても黙示の合意があるとみなされる可能性があります。
黙示の合意とは、明示的な合意がなくても、借地権者の行動や態度などから暗黙のうちに合意が成立したとみなす考え方です。
黙示の合意は、過去の取引や経緯、行動などから客観的に合意を意味すると解釈される場合でなければ成立しません。
過去の支払い実績がある場合、今回も当然に支払い義務が生じるわけではありませんが、裁判では重要な判断材料となるでしょう。
借地権の更新料には、貸主とのトラブル防止の役割があります。
借地権が設定されていて建物を所有しているのが借主でも、土地の所有者は貸主です。
将来的に借地上の建物の増改築や売却などを予定しているときは、貸主の承諾が必要となるため、良好な関係が求められます。
更新料を支払わなければ貸主の承諾を得られない可能性もあるため、将来を考えて戦略的に支払うのも一つの方法でしょう。
更新料には、合意更新の対価や、契約更新を拒否されてトラブルになるのを回避する目的もあります。
更新料を支払っておけば、貸主は契約更新の拒絶ができなくなる可能性も高くなり、トラブルに発展するリスクを抑えられます。
更新料を支払わないと債務不履行に該当し、契約解除によって借地権が消滅する可能性があります。
契約書の特約や合意がないときは、更新料を支払わなくても法定更新によって借地権は存続します。
貸主からの「払わないなら出ていけ」という脅しには法的な根拠がないと言えるでしょう。
更新料を支払っていない場合でも、すぐに契約解除になるとは限りません。
契約の解除は、これまでの事情や契約の継続が難しいほど信頼関係が破壊されたときに認められます。
過去の判例では、更新料の不払いがあっても契約解除が認められなかった事例もありますが、個別の事情によって異なるため注意しましょう。
借地権の更新料の目安は借地権価格の５%〜10%程度です。
借地契約書に明記されている場合は、その割合に準じます。
ここでは、更新料の具体的な計算方法を紹介します。
借地権の更新料の相場は、法律上規定されているわけではありませんが、主に以下の計算式で算出されます。
実際に周辺で売買取引された価格を基に算出される更地価格は、地価を指します。
おおよその相場を知りたい方は、国土交通省の土地総合情報システムより過去の取引事例を検索してください。
借地権割合とは、その土地にある借地権の割合です。
借地権割合は国税庁の路線価図で確認でき、30%〜90%と土地によって異なります。
借地権の更新料は、存続期間が満了する月末までに支払うのが一般的です。
たとえば令和６年12月31日までの契約期間であれば、その日までに支払う必要があります。
更新料の支払いによって契約更新がされる条件であれば、新しい契約期間の開始日は前契約満了日の翌日です。
借地権の更新料の支払期限は、借地契約書に明記されていないケースも多いため、曖昧なままにしていると更新できない恐れがあります。
更新年度となったタイミングで借地権者と貸主で話し合い、支払期限を明確にしておきましょう。
商慣習を理由として更新料の請求があっても、契約書の特約などに明記がなければ借地人に法的な支払い義務はないとした判決があります。
事例事件名：建物収去土地明渡請求事件
裁判所・部：最高裁判所 第二小法廷
判決日：1976年10月1日
要旨：賃貸借契約の法定更新について、更新料の支払は商慣習として当然に発生する義務ではない。
出典：裁判所判例検索（最高裁判所 1976年10月1日判決）
更新料の支払いは、一般的な商習慣とは認められないため、当然に請求できるわけではないと判断されました。
契約書に記載がある場合でも「相応の更新料」など曖昧な表記では認められず、具体的な金額を記載しなければ借地人に支払い義務は発生しません。
借地権の更新は、以下の手順で進めます。
ここでは、更新の流れについてひとつずつ紹介します。
はじめに、借地契約を更新する方法を確認しましょう。
法定更新であれば、存続期間が満了しても自動的に従前の契約と同一条件で更新されます。
法定更新は、存続期間の満了の１年前から６カ月前までに更新拒絶の通知がなく、借地権者と貸主での協議がない場合に適用されます。
一方、借地権者と貸主で協議を行い、更新に関する条件などを設定した場合は合意更新となるケースが一般的です。
借地権者は貸主に対して契約更新の請求を行います。
契約更新の請求は、契約更新の意思表示を貸主へ伝えるのみで完了します。
契約内容を修正する場合、今後の契約内容や更新料の金額などについて話し合いましょう。
金額は貸主の意向に沿って決まるケースが一般的ですが、高い金額に設定されると、次回の更新時も高い更新料を継続して請求される恐れがあります。
相場と比べて適正な金額かどうかを確認してから更新料を支払いましょう。
更新料の支払いは法的義務がありませんが、貸主との信頼関係に影響します。
貸主から高い更新料を請求された場合や、支払えない場合などの対処法を３つご紹介します。
更新料が支払えない場合、貸主へ延納や分割支払いを交渉してみましょう。
借地権は長期間の契約でもあり、長期的な付き合いから貸主も相談に乗ってくれるケースが多いです。
延納や分割支払いについて、約束が守られないと信頼関係に影響するため、確実に支払える金額と期日を決めてから貸主へ提案しましょう。
更新料が支払えない場合は、金融機関などからの融資や、カードローンなどの利用もひとつの選択肢です。
利息が付くため、更新料より高い金額を返済しなければいけません。
しかし、更新料が支払えないからという理由で家を手放すよりも建設的な方法と言えます。
更新料が支払えない場合は、最終手段として借地権の売却も検討しましょう。
建物付きの借地権を売却すれば、今後更新料と地代を支払う必要がなくなります。
もちろん住み替えが必要となりますが、売却益も得られるため、次の家の取得代金にも充てられます。
すぐに決断するのは難しいですが、最終手段の一つとして念頭に置いておきましょう。
借地権で使用する土地は、生活や事業の本拠地となる場合も多く、貸主との関係が数十年続くケースも珍しくありません。
貸主とトラブルになりそうなときは、弁護士と相談しながら双方が納得できる落とし所を見つけ、円満解決をめざしましょう。
以下のようなケースでは、弁護士に対応を相談するのが望ましいです。
貸主が強硬な態度である場合
弁護士が介入すると、感情的にならず円滑に話し合いを進められる可能性が高くなります。
相場を大きく超える請求を受けた場合
借地権の更新料は、借地権価格の５〜10%ほどになるのが一般的です。
相場を超える高額請求には、判例など法的な根拠に基づく反論が必要です。
付帯条件を提示された場合
更新料を払わなければ建替えを認めないなど、条件を提示されたときは交渉が重要になるため、弁護士に交渉代行を依頼しましょう。
貸主が弁護士に依頼した場合
個人では交渉が難しいため、弁護士に対応を依頼しましょう。
弁護士に相談するタイミングは、貸主から更新の案内や請求書が届いた直後がベストです。
内容が不当であっても、合意をしてしまうと後から支払いを拒否するのが困難になる可能性があります。
支払拒否をするときも、一方的に拒絶する回答では貸主が態度を硬化させて法的な紛争に発展する恐れがあるでしょう。
早い段階で弁護士に相談すると、より有利な条件を引き出せる可能性も高くなります。
請求書が届いても焦らずに、できるだけ早く弁護士へ対処法を相談しましょう。
弁護士に相談すると、具体的には次のようなメリットがあります。
支払額の大幅な減額
過去の判例を根拠として、義務のない支払いを拒否します。
支払い義務があるときでも、貸主との交渉によっては大幅に減額できる可能性があります。
将来の承諾の確保
更新料の支払いを交渉するとき、将来的な建替えなど借地権者の希望に応じた承諾も同時に交渉します。
合意内容は書面で記録するため、「言った」「言わない」のトラブルになる心配がありません。
精神的ストレスの軽減
貸主との連絡や交渉は弁護士が行うため、労力や精神的な負担を大幅に軽減できます。
弁護士の介入によって、更新料の拒否や減額だけでなく、精神的負担の軽減や将来的なリスクの回避などを期待できるのも大きなメリットでしょう。
借地権の更新料について請求書が届いても、契約書に特約がある場合や覚書などで合意している場合でなければ支払い義務はありません。
更新料の支払いを拒否した場合でも、法定更新により借地権は原則として更新できます。
一方で、貸主との良好な信頼関係を維持するには、双方が納得できる落とし所を提案するなど戦略的な交渉が必要です。
回答内容によっては貸主が態度を硬化させてしまう可能性もあるため、更新料について案内が届いた時点でまずは弁護士に相談しましょう。
弁護士に依頼すると、相場を超える高額請求があった場合でも過去の判例など法的な根拠に基づいて反論できます。
貸主からの高額請求に納得できない方、借地権を安全に守りたい方は、借地トラブルの解決実績豊富なVSG弁護士法人へ今すぐご相談ください。
