東京弁護士会所属。新潟県上越市出身。
建物の取り壊しや土地売却などに伴う立ち退き問題は、生活基盤や事業拠点に関わる重大な局面であり、金銭面だけでなく精神的にも大きな負担となります。
適正な立ち退き料を算出・獲得するためには、法律の知識はもちろん、不動産価値の評価や移転に伴う経済的損失を正確に把握する視点が欠かせません。 私は証券会社や金融機関での10年以上の実務経験を活かし、客観的なデータに基づいた説得力のある交渉を行うことを得意としています。 依頼者様の不安に寄り添い、経済的・心理的に最善の結果を得られるよう尽力いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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書籍： 他の専門家から声がかかる 事業承継弁護士養成講座
賃貸借契約書を自分で作成するときは、特約事項の記載や関連法規との整合など、有効に成立するための要件を満たしているか確認しなければなりません。
自分で作成すると、不動産会社への仲介手数料の節約や柔軟な条件の設定ができるといったメリットがあります。
一方で、内容に不備があると貸主とのトラブルに繋がるケースや契約が無効となるリスクもあるため注意しましょう。
書面に記載する条項は最初からすべて自作するよりも、信頼できるサイトから標準的なテンプレートを入手して参照するのがおすすめです。
作成後は、関連法規に違反していないかなどを確認するために弁護士のリーガルチェックを受けましょう。
ここでは、賃貸借契約書を自分で作成するときの流れや必須条項、テンプレートなどをご紹介します。
目次
賃貸借契約書は自分で作成した場合も有効に成立します。
通常、不動産会社は賃貸借契約書のひな形を準備していますが、自分で作成するときは以下の手順で行います。
| 流れ | 概要 |
|---|---|
| 標準的な契約書のひな形を入手 | 法律書籍や信頼できるウェブサイトから、賃貸借契約書のひな型を入手する。 |
| 必要事項を記入 | 物件の詳細や賃料、契約期間や敷金・礼金の有無などの基本情報を正確に記入する。 |
| 特約事項を追加 | ペット飼育の可否やリフォームの許可条件、退去時のクリーニング代などの特約事項を明記する。 なお、特約で何でも決められるわけではなく、借地借家法第30条（強行規定）[注１]により借主に不利なものは無効になる。 |
| 法的要件を確認 | 借地借家法などの関連法規に違反していないか確認する。 |
自作の契約書は見落としなどのリスクがあるため、作成後に法律の専門家にチェックを依頼しましょう。
[注１]借地借家法
借地借家法第30条（強行規定）
賃貸物件を契約するときは、引っ越し費用やインフラ関連の初期契約費用など、一時的に高額な支払いが発生するケースが珍しくありません。
新しい生活を始めるため、転居にかかる初期費用は少しでも抑えたいと考える方も多いでしょう。
不動産会社に物件の仲介を依頼した場合、目安として賃料１〜２カ月分ほどの仲介手数料がかかります。
賃貸借契約書を自分で作成すると、仲介手数料に含まれる事務手数料分を節約できる可能性があります。
経済的なメリット以外にも、親族間や知人間で柔軟な条件を設定したいケースや、迅速に賃貸借契約書を締結したいケースにもメリットがあるでしょう。
たとえば、DIYやペット飼育時の条件を柔軟に設定したい場合や、事情がありすぐに新居で生活を始めたい場合などです。
賃貸借契約書は、貸主と借主の合意事項にあわせて適切な内容を記載しなければなりません。
内容に不備があると、契約書の一部または全部が無効になる可能性があります。
貸主と話し合った内容が正確に記載されていないと、｢言った｣｢言わない｣のトラブルになる恐れもあるでしょう。
トラブルに発展した場合、裁判上の争いで証拠として認められないあるいは、法的な強制執行に発展するケースも考えられます。
特にインターネットで検索したひな形は、最新の法改正に対応できていない可能性があるため注意しましょう。
賃貸借契約書を自分で作成すると、経済的なメリット以上に負担がかかり、将来的なリスクが残る恐れがあります。
賃貸借契約の締結は以下の流れで、所要期間は約２週間～１カ月ほどです。
条件交渉
家賃、契約期間、更新条件、解約条件、修繕負担、設備の使用条件などを交渉します。
ドラフト作成
不動産会社がドラフトを作成し、貸主と借主が内容を確認します。
リーガルチェック（推奨）
ドラフトに不安な内容があるときや、条件を交渉したいときは弁護士に相談しましょう。
署名捺印
貸主と借主が署名捺印を行います。
印鑑は、実印の使用が望ましいでしょう。
通常、借主が契約書２部に署名捺印後、貸主へ郵送され、借主の保管分である１部が返送されます。
入金確認、鍵の受け渡し
契約した条件通りに敷金や礼金、仲介手数料、火災保険料などを支払い、鍵の受け渡しを受けて物件の賃貸借が開始されます。
賃貸借契約書には、以下の内容を記載しましょう。
それぞれの内容を詳しく解説します。
物件の表示は、賃貸借の対象を特定するための部分です。
以下の項目について、不動産登記簿の物件情報を参照しながら記載しましょう。
＜例＞
別紙「物件の表示」
・所在地：〇〇（都道府県・市区町村・丁目番地）
・家屋番号：
・種類：〇〇（居宅、店舗、事務所など）
・構造：〇〇（木造、鉄筋コンクリートなど）
・床面積：〇〇㎡
・附属建物：〇〇（駐車場、駐輪場など）
記載する場所は、契約書の冒頭や末尾、別紙などです。
物件の表示に誤りがあるとトラブルや権利関係の混乱に繋がる恐れがあるため、正確に記載しましょう。
住居表示が実施されている地域の場合、住居表示と地番は異なりますが、土地や建物の権利関係を特定するときは登記簿上の地番を記載します。
貸主と借主が賃貸借契約を締結した旨を明記します。
＜例＞
第〇条（賃貸借）
〇〇（以下「貸主」という）と〇〇（以下「借主」という）は、別紙「物件の表示」の物件（以下「本物件」という）について賃貸借契約（以下「本契約」という）を締結した。
使用目的を具体的に記載します。
目的外使用は契約解除事由になりますが、契約書に使用目的を明記しておくと貸主と借主で認識を共有でき、トラブルを未然に防げます。
＜例１＞
第〇条（使用目的）
借主は、本物件を専ら居住の目的に使用し、他の用途に使用してはならない。
＜例２＞
第〇条（使用目的）
借主は、本物件をアクセサリーの販売を行う店舗として使用する目的で賃借する。
＜例３＞
第〇条（使用目的）
借主は、本物件を専ら物品の保管倉庫として使用しなければならない。
契約期間と自動更新の有無、更新しない場合の申出方法などを記載します。
＜例＞
第〇条（契約期間）
１．本契約の期間は、〇年〇月〇日から〇年〇月〇日までの２年間とする。
２．前項の期間満了３カ月前までに貸主または借主が相手方へ書面で更新しない旨の申出をしない限り、本契約は同条件で２年間自動的に更新される。
１年以上の定期借家契約では、貸主は契約終了の１年前から６カ月前までに書面で終了を通知しなければなりません。
契約期間を定めない場合、借主の申入れから３カ月経過後に建物の賃貸契約が終了します（民法第617条１項２号）[注２]。
貸主から解約申入れでは、申入れから６カ月経過で契約終了です（借地借家法第27条１項）[注３]。
金銭トラブルを防ぐため、賃料・共益費・敷金の金額や支払方法などを定めます。
＜例＞
第〇条（賃料及び共益費）
１．借主は、貸主に対し、本物件の賃料及び共益費として月額〇円（消費税込）を支払う。
２．前項に定める当月分の賃料及び共益費を前月末日までに貸主が指定する口座へ振り込む。振込手数料は借主の負担とする。
３．１カ月に満たない期間の賃料及び共益費は、１カ月を30日として日割り計算した額とする。
第〇条（敷金）
１．借主は、本契約による一切の債務を担保するため、敷金〇円を本契約締結と同時に貸主へ交付する。
２．貸主は、本契約終了後、本物件の明け渡しを受けたときは借主の未払債務を控除したうえで残額を速やかに返還する。
コンプライアンス遵守の観点から、反社会的勢力ではない確約と違反時の即時無催告解除を定める条項です。
＜例＞
第〇条（反社会的勢力の排除）
１．貸主及び借主は、現在、自己（役員、実質的に経営を支配する者を含む）が暴力団、暴力団員、暴力団関係企業、総会屋、その他これらに準ずる者（以下「反社会的勢力」という）に該当しないこと、及び将来にわたっても該当しないことを確約する。
２．貸主及び借主は、自ら又は第三者を利用して、相手方に対し、暴力的な要求行為、法的な責任を超えた不当要求、脅迫的な言動、業務妨害行為等を行わないことを確約する。
３．貸主及び借主が前２項に違反したことが判明した場合、相手方は、何らの催告を要せず本契約を解除できる。
禁止行為は、近隣トラブルの防止や物件の維持のために必要な事項を定めます。
＜例＞
第〇条（借主の禁止行為）
１．借主は、貸主の書面による事前の承諾を得ることなく次の行為をしてはならない。
ア）第三者への無断転貸や賃借権の無断譲渡等
イ）使用目的以外の方法による使用
ウ）騒音や臭気などの近隣住民への迷惑行為
エ）建物の構造や設備をDIY等により無断で改装する行為
オ）違法行為や公序良俗に反する使用
カ）ペットの飼育
キ）その他、善管注意義務違反により本物件を損傷させた場合
善管注意義務とは、賃貸物件を使用するときに通常期待される程度の注意を払う義務です。
禁止行為に抵触する場合、後述する契約解除の要件に該当します。
具体的な禁止行為の内容は、貸主と相談しながら定めましょう。
賃貸物件の修繕負担は原則として貸主負担ですが、軽微な小修繕や当事者間の合意によっては別段の取り決めができます。
＜例＞
第〇条（契約期間中の修繕）
１．貸主は、借主が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない。
２．前項の修繕費用は、借主の責めに帰すべき事由によるものは借主負担、その他のものは貸主負担とする。
３．借主は、本物件内に修繕を要する箇所を発見したときは、速やかに貸主に対して報告しなければならない。
４．貸主が正当な理由なく前項の修繕を行わない場合、借主は自ら本物件を修繕できる。修繕にかかる費用負担は、第２項に準ずる。
特約の定めで費用負担の範囲は変更できますが、借主を一方的に不利にする内容は無効となる可能性があります。
貸主から契約解除できる要件を定めます。
＜例＞
第〇条（契約解除）
１．借主が賃料または共益費の支払いを怠り、貸主の催告期間内に支払いをしない場合、貸主は本契約を解除できる。
２．借主が第〇条に定める禁止行為に違反した場合、貸主は催告を要せず本契約を解除できる。
借主からの中途解約は、通常１カ月以上の予告期間を設けます。
３カ月前の予告など、借主に不利益な定めは無効になる可能性があるため注意しましょう。
＜例＞
第〇条（借主による中途解約）
１．借主は、貸主への30日以上前の解約申入れにより本契約を解約できる。
２．前項にかかわらず、借主は、貸主への30日分の賃料支払いにより直ちに本契約を解約できる。
借主に課せられる原状回復義務の範囲などを定める条項です。
＜例＞
第〇条（明渡しおよび原状回復）
１．本契約が終了する場合は、借主は貸主へ契約終了日までに本物件を明け渡す。
２．貸主によって本契約が解除された場合は、直ちに明け渡し義務が発生する。
３．借主は、本契約が期間満了したときは通常使用による損耗や経年変化を除き、本物件を原状に復して明け渡す。ただし、借主の責に帰することができない事由によって生じた事象はこの限りではない。
原状回復の負担範囲は、国交省のガイドラインに基準が設けられています。
賃貸物件の設備には、耐用年数といって通常使用できる年数がそれぞれ定められています。
借主の故意や過失で設備が損傷した場合でも、耐用年数の経過後は価値がほぼゼロになるため、借主が新品交換費用を負担する必要はありません。
連帯保証人とは、借主が債務を支払えなくなったときに本人と全く同じ立場で弁済義務を負う人です。
賃貸借契約では、借主の親族など人的な関係を基に連帯保証人が設定される場合が多いでしょう。
家賃や共益費、原状回復費用などを確実に回収するため、貸主が連帯保証人の設定を必須条件とするケースがあります。
＜例＞
第〇条（連帯保証）
１．連帯保証人は、借主と連帯して、本契約に基づく借主の一切の債務を履行する責任を負う。
２．前項に基づく連帯保証の極度額は〇円とする。
連帯保証人が弁済を求められた場合、先に借主への請求や借主の財産の差し押さえをするように主張できません。
2020年4月の民法改正では、保証債務の上限である極度額が定められていない契約は無効となったため忘れずに記載しましょう。
[注２]民法/e-Gov
民法第617条１項２号
[注３]借地借家法/e-Gov
借地借家法第27条１項
賃貸借契約書を自分で作成するときは、信頼できる情報源からテンプレートをダウンロードして参照するのが望ましいです。
たとえば、国土交通省では賃貸住宅に関する標準様式の契約書を以下のサイトで公開しています[注４]。
インターネットで検索すると様々な契約書のテンプレートをダウンロードできます。
ダウンロードできるテンプレートの中には、法改正に対応していない場合や、弁護士の監修がされていない場合もあるため注意が必要です。
テンプレートを使用する場合でも、個別の事情にあわせて内容の過不足を修正しなければなりません。
一方で、信頼できる情報源の公開テンプレートを使用すると、法的な不備などのリスクを最小限にできるでしょう。
[注４] 国土交通省 賃貸住宅標準契約書について
賃貸借契約書を自分で作成するときは、以下の注意点を押さえておきましょう。
それぞれのポイントを詳しく解説します。
不動産会社が賃貸借契約書を作成したときは、法的な義務により締結後数年間は保管が義務付けられています。
一方で、個人が契約書を作成した場合、不動産会社に保管義務はないため、自ら保管しなければなりません。
契約書を紛失してしまった場合でも、賃貸借契約は有効に存続するため直ちに退去を求められるような心配はありません。
一方で、原状回復費用の負担や契約の更新などを巡ってトラブルが起きたときに契約内容が証明できず、裁判上も不利になる恐れがあるでしょう。
契約書の締結後は貸主と借主が原本を１部ずつ保管し、スキャンデータも保存しておくのが望ましいです。
賃貸借契約書が完成した後は、ダブルチェックをして内容に不備がないか確認しましょう。
ダブルチェックは、自ら行うか、もし可能であれば作成者とは別の第三者に依頼して行うと効果的です。
主に以下のような点を確認しましょう。
一方で、関連法規との整合性などは専門的な知見が必要となるため、自分で見直しをするには限界があると言えるでしょう。
専門的な知見が必要な契約書のリーガルチェックは、弁護士などの専門家に依頼しましょう。
弁護士に依頼すると、最新の関連法規や判例などから適切な内容となるようアドバイスをもらえます。
契約書の各条項について、借主に不利な内容や強行規定違反があるかどうかもチェックしてもらえるでしょう。
弁護士にリーガルチェックを依頼すると、数万円ほどの手数料がかかります。
一方で、契約書の不備によりトラブルが起きると数十万～数百万円の支払いが発生するケースも珍しくありません。
トラブルが発生したときのリスクを考慮すると、弁護士のリーガルチェックを受けた方がメリットは大きいと言えるでしょう。
VSG弁護士法人では、契約書に詳しい弁護士が契約書作成サポートを行っています。
賃貸借契約書に関するよくある質問は、以下の通りです。
それぞれの質問に回答していきます。
宅地建物取引業法の2022年5月改正により、不動産取引における賃貸借契約書や重要事項説明書の電子交付が可能になりました。
電子交付とは、電子ファイルで作成した契約書に電子署名を付与して法的効力を持たせる方法です。
電子交付をするための要件として、事前に相手方から承諾を得なければなりません。
単にPDFで保存するだけでなく、電子署名が適切に付与されている必要もあります。
作成後に保存するときは、データ改ざんの防止措置やデータの可視化を電子帳簿保存法の内容に沿って実施しましょう。
手書きで作成した契約書も法的には有効です。
一方で、勝手に文言を追加するなどの改ざんを手書きで加えられたときに見分けがつきにくくなります。
合意した内容をすべて手書きで記載しようとすると、作成に時間がかかるのもデメリットがでしょう。
契約書は、書面をパソコンで作成した上で署名欄に自署捺印をする方法が望ましいと言えます。
賃貸借契約書は自分で作成できますが、内容の不備や関連法規との不整合など様々なリスクが伴います。
リスクを最小限に抑えるためには、信頼できるサイトからテンプレートをダウンロードし、作成後は弁護士のリーガルチェックを受けましょう。
契約書はいわば船で、自作して航海を始められますが、一つの不備で穴が空くと船全体が沈没してしまう恐れもあります。
適切な賃貸契約書を締結するためには、内容について弁護士に相談するのがおすすめです。
VSG弁護士法人では、契約書作成の専門家がお客様の立場に寄り添ってサポートを実施します。
