【完全ガイド】土地の遺産相続方法4パターン｜評価額計算と税金についてもくわしく解説

亡くなった人が土地を所有していた場合、相続人がその土地を引き継ぐこととなります。

同じような土地がいくつかあれば、どのように遺産分割をするかで争いになることはないかもしれませんが、保有している土地は自宅の敷地ひとつだけという人が多いため、その土地をどのように分割するかで揉めることも十分に考えられます。

ここでは、土地を相続する場合のパターンとその注意点について解説します。

また、遺産分割を考える際に重要な土地の評価額や相続税をはじめとする各種税金の計算方法についても見ていきましょう。

遺産に土地がある場合の遺産分割の注意点

土地を保有している人が亡くなってその土地を相続する場合に問題となるのは、相続人全員が納得するような遺産分割を行うのが難しいことです。

これは、土地の相続税評価額が高いことから、相続財産全体の評価額に占める割合が大きくなり、土地を1人の相続人が相続すると、土地を相続できなかった相続人から不平不満が出るためです。

必ずしも法定相続割合どおりに遺産分割を行う必要はないのですが、実際は法定相続割合を目安に遺産分割を行うことが多くあります。

そのため、土地を相続する場合は、様々な遺産分割の方法を頭に入れておくといいでしょう。

ここからは、土地を相続する場合の遺産分割の方法について、4つのパターンを解説します。

遺産に土地がある場合の遺産分割⑴1人の相続人が土地を相続する

相続財産の土地をそのまま1人の相続人が相続する方法です。

例えば、父親が亡くなり、母親と同居する長男が父親名義の自宅の土地・建物を相続するような場合は、自宅の敷地を分割したり自宅の敷地を他の兄弟との共有にしたりするのは避け、単独で相続すべきです。

この時、自宅の土地や建物以外の財産（現金など）がある程度あれば、他の兄弟も遺産分割に同意してくれるでしょう。

しかし他の財産が極端に少ない場合、自宅の土地・建物を相続した人とそれ以外の人で取得した財産の額には大きな差が生じてしまいます。

そのため、自宅を相続しなかった相続人はこの遺産分割に同意しない可能性もあります。

このような場合、自宅を相続した長男が他の相続人に現金を渡す代償分割を行うことを検討しなければなりません。

代償分割を行う際は、必ず遺産分割協議書に代償として現金を支払うことを明確にしておく必要があります。

遺産に土地がある場合の遺産分割⑵土地を切り分けて複数の相続人で相続する

土地を相続人全員分に均等に分割して、それぞれがその土地を相続する方法です。

1人で土地を相続する場合とは違って各相続人が平等に相続することができるため、遺産分割の際に揉めることは少ないでしょう。

土地以外の財産も均等に分ければ、法定相続割合のとおりに遺産分割することができます。

しかし、この方法を現実に採用できるケースはそれほど多くないかもしれません。

土地を法定相続割合どおりに分割しても、なお利用価値がなければ意味がないからです。

例えば、90坪の土地を兄弟3人で均等になるように分割した場合、1人あたりの土地の広さは30坪となります。

90坪の土地であれば、相続後に売却したり賃貸したりすることも可能ですが、30坪の土地では利用方法が限定されてしまいます。

また、土地を分割することを分筆といいますが、この分筆を行うためには測量を行ったうえ登記をしなければならないため、多額の費用が必要となることもデメリットです。

当面売却の予定のない実家の敷地を分筆した場合でも、将来的にその土地を子供が相続したり売却したりすることを考えると後から問題になる可能性が高いため、メリットよりもデメリットを理解して進める必要があります。

遺産に土地がある場合の遺産分割⑶土地を相続人の共有とする

土地を分筆しないで、持分を各相続人が保有する方法です。

分筆の場合にかかる測量費用が不要となり、登記だけで土地を均等に分割できることから分筆より一般的といえます。

土地の持分を法定相続割合のとおりに設定すれば、遺産分割をめぐる相続人どうしの争いも起こりにくいでしょう。

ただし、相続後にその土地を売却したり賃貸したりする際に共有者全員の同意が必要となるというデメリットがあります。

共有者の中に土地を売却して現金化したいという人がいても、他の共有者が反対すれば実際に売却することはできません。

そのため、多くの相続人で共有しているとその土地を思いどおりに利用できない可能性が高くなってしまうのです。

土地が共有となったまま共有者が亡くなってしまうと、その子供が相続人となります。

当初1人で所有していた土地が、数十年後にはその孫による共有財産になってしまうこともあるのです。

そのため、何をするにしても全員の同意を得ることが難しくなるでしょう。

そのほか、実際に同意を得ることができても、書類をそろえること自体が大変な手間となってしまいます。

共有にすることは簡単ですが、デメリットについてはよく考えておく必要があるでしょう。

遺産に土地がある場合の遺産分割⑷土地を売却してお金を分ける

最後に紹介する方法は、他とは少し異なります。

亡くなった人が保有していた土地を相続するのではなく、その土地を売却して得た現金を相続人で分ける方法です。

この方法であれば、複数の相続人で土地そのものを分ける必要はないため、多くの相続人で1つの土地を相続する際も公平に分けることができます。

そのため、相続の際に遺産分割をめぐるトラブルになることも考えにくいでしょう。

相続しても利用することのない土地であれば、土地を保有しているだけで税金や管理費用がかかってしまいますが、売却すればそのような負担がなくなるうえ、その後の相続について心配することもありません。

ただ、土地を売却することができるのは、その土地を利用していない場合に限られます。

自宅や事業のために利用している土地であれば売却することはできません。

そもそも、利用価値の低い土地であれば、売却しようと思っても購入希望者が現れにくいはずです。

相続税の申告に間に合うように売却しようと考えていても、それまでに売却できないことや、売却できても安い金額でしか売れないこともあります。

売却してお金を分けることを第一に考えていても、想定通りに進められないことを考えておく必要があるでしょう。

土地の評価額を自分で調べよう

相続の際に不安を感じる1つの要因として、どれくらい相続税がかかるか分からないことがあります。

相続人全員が納得できる遺産分割を行うためには、相続財産がどれくらいの評価額になるかを知っておかなければなりません。

特に、相続財産の中でも大きな金額になる可能性の高い、土地の評価額をあらかじめ知っておくことには大きな意味があります。

ただし、専門家に土地の評価額を計算してもらうとなれば、そのための費用もかかってしまいます。

そこで、自分で土地の評価額を計算する方法をご紹介します。

土地の評価額の計算方法⑴路線価方式による場合

土地の相続税評価額を計算する方法は、大きく2つあります。

その1つが、路線価方式と呼ばれる方法です。

路線価方式とは、国税庁が1平方メートルあたりの価格として定めた土地の価格です。

路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

表示されている金額は、1平方メートルあたりの千円単位の価格となっています。

相続の対象となった土地が面する道路ごとに路線価が設けられているため、この路線価に土地の広さを乗じ、土地の評価額を計算します。

土地が複数の道路に面している場合は利用価値が高いと判断されて、その評価額が高くなる計算を行います。

反対に、形がいびつな土地や間口が極端に狭い土地、奥行きが極端に長い土地などは利用しにくいため、その評価額を下げるような計算を行います。

ただし、これらの計算は様々な条件に応じ、決められた割合を用いて計算しなければならないため、正確な計算は専門家に依頼すべきでしょう。

土地の評価額の計算方法⑵倍率方式による場合

土地の評価額を求めるもう1つの方法が倍率方式です。

倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じて計算する方法です。

倍率方式により土地の相続税評価額を計算するためには、固定資産税評価額と倍率を調べなければなりません。

固定資産税評価額は、毎年市区町村役場から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載されているので、そちらを確認しましょう。

もし課税明細書が見あたらない場合は、市区町村役場で評価証明書を取得することもできます。

また、倍率は国税庁のホームページからも確認できます。

なお、路線価方式と倍率方式はどちらかを自由に選択できるわけではありません。

路線価が設定されている土地は路線価方式、それ以外は倍率方式となります。

路線価が設定されているかどうかは、国税庁が公表している路線価図を確認する必要があります。

土地を売却する際は公示地価を参考にする

路線価方式や倍率方式により計算された土地の相続税評価額は、土地を売買する際の時価とは異なります。

そのため、相続した土地を売却しようと考えている場合は、相続税評価額とは別に土地の時価を知りたいことでしょう。

時価を知りたい場合に参考になるのが公示地価です。

公示地価は、毎年1月1日時点の土地の価格として国土交通省から公表されます。

公示地価は過去に行われた土地の売買の価格をもとにした金額であるため、実際に土地の売買を行うのであれば、この公示地価を参考にして価格が決められます。

公示地価によく似たものに基準地価があります。

こちらは毎年7月1日時点の土地の価格を都道府県が公表しているものです。

その価格の決め方や目的は公示価格とほぼ同じなので、近隣に公示地価が設定されていない場合はこの基準地価を参考にしましょう。

土地の相続には名義変更のための登記が不可欠

土地を誰がどのように相続するのか決まったら、新たに所有者となる人は登記を行わなければなりません。

相続が発生した時に、相続登記をしなければならないのはなぜなのでしょうか。

実際の相続登記の流れもあわせて見ていきましょう。

相続登記を行わなかった場合に起こるトラブルとは

土地を所有している人は、登記を行わなくてもその土地を利用することができます。

しかし、その人がいつまでもその土地を利用し続けるとは限りません。

その所有者が亡くなって相続の必要が発生したり、土地を売却したりすることになるかもしれません。

しかし、相続登記を行っていないと、次の相続や売却などの際に大きな問題が引き起こる可能性があるのです。

相続登記しないまま次の相続が発生すると大変なことに

相続登記せず土地の名義人を亡くなった人のままにしている間に、相続してその土地を利用していた人も亡くなってしまうと、次の相続が発生します。

この場合、後に亡くなった人の相続人がその土地を相続することになりますが、土地の登記上の名義人は、新たに土地の所有者となる人から見た祖父母、あるいは曾祖父母となります。

この時、登記上の名義変更を行うためには、現在の土地の名義人となっている人の相続人である孫や曾孫全員から署名捺印をもらわなければなりません。

しかし、一度も会ったたことのない人や遠方に住んでいる人がいる場合など、その手続きは困難を極めます。

相続登記をしたくてもできないという事態に陥ってしまうこともあります。

このような事態を避けるためには、相続が発生したらすぐに相続登記を行うようにしなければなりません。

相続登記しなければ売却ができない

土地を売却しようとする際に、その名義人が亡くなった人のままになっている（実態と合っていない）と、そのままでは売却できません。

売却をするためには名義変更をしなければならないため、売却を検討し始めてから登記上の名義変更を行うこととなります。

しかし、名義変更をしていなかったばかりに売却のタイミングを逃してしまうこともありますし、成立したと思った売買自体がなかったこととなってしまう可能性もあります。

スムーズに土地を売却するためには、登記上の名義人が正しい状態になっている必要があるのです。

相続登記の手続きの流れ

土地の相続登記を行う際の流れを知っておけば、なじみのない登記の手続きであっても問題なく進めることができるはずです。

相続登記で土地の名義人を変更する際の基本的な流れは、以下のようになります。

相続登記の流れ①土地の所在地を管轄する法務局を調べる

土地の登記簿を管理しているのは法務局です。

土地の所在地に応じて窓口となる法務局が異なるため、まずはその土地が所在する地域を管轄する法務局を調べましょう。

もし間違った法務局で手続きをしようとしても、名義は変更できないため注意してください。

相続登記の流れ②必要書類を準備する

土地の名義変更を行う際の登記に必要な書類は、遺産分割協議書または遺言書、亡くなった人の戸籍謄本、亡くなった人の住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本・住民票、土地の固定資産税評価証明書です。

あらかじめ必要な書類を所轄の法務局に確認しておくと、よりスムーズに進められるはずです。

相続登記の流れ③登記申請書を作成する

土地の名義人を変更するための登記申請書を作成します。

登記申請書は、その手続きや相続の種類ごとに様式が定められているため、相続があった場合の所有権移転登記申請書の中から、遺言書による相続か遺産分割による相続か、あるいは他にあてはまるのかを確認して作成しましょう。

相続登記の流れ④準備した書類と申請書を法務局に提出する

必要書類として準備した書類と、作成した登記申請書を法務局に提出します。

可能であれば、直接法務局に足を運んで手続きを行うようにしましょう。

書類の不備や記載ミスにもその場で対応できるため、早く手続きを終えることができます。

遠方の土地などで直接足を運ぶのが難しい場合は、郵送でも相続登記を行うことができます。

相続登記の流れ⑤申請が受理され完了

すべての書類が揃い登記申請書が受理されると、登記識別情報通知と呼ばれる証書が発行されます。

これは権利証と呼ばれる書類に相当するもので、登記を行った際に重要な書類となるので、大切に保管しておきましょう。

土地の相続に関係する税金とは

土地の相続に関係する税金は大きく4つあり、それぞれ発生するタイミングが異なります。

あらかじめどれくらいの負担が必要になるのか確認しておくと、安心して土地の相続や売却ができるでしょう。

相続税が発生する場合と計算方法

相続税は、土地などの財産を相続した時にかかる税金です。

ただし、相続したすべての人に発生するわけではなく、亡くなった人の相続財産の合計額が「3,000万円+600万円×相続人の数」で計算される基礎控除額を超えた場合にのみ発生します。

「相続財産－基礎控除額」で計算された金額を法定相続分に按分し、相続人それぞれの取得金額を以下の速算表にあてはめて税額を計算し、税額を合計すれば、相続財産全体の額から相続人全員で負担する相続税の額を計算することができます。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	－
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

相続登記の際に発生する登録免許税の計算方法

登録免許税とは、相続登記を行う際に法務局に対して納める税金です。

登録免許税の金額は固定資産税評価額の0.4％となっています。

固定資産税課税明細書に記載されている固定資産税評価額から、登録免許税の額を簡単に計算することができます。

土地を保有していると発生する固定資産税

固定資産税とは、土地や家屋を保有している人に対して発生する税金です。

固定資産税の額は土地の固定資産税評価額×1.4％として計算されます。

1月1日現在の所有者が納税義務者となり、1月1日時点の土地の所有者に対して市町村役場から固定資産税の書類が送付されます。

土地を売却すると発生する所得税

土地や建物を売却すると「譲渡所得」と呼ばれる所得が発生します。

その所得に対しては、給与所得など他の所得とは別に、所得税15.315％、住民税5%（所有期間が所定の計算方法で5年以下の場合は所得税30.63％、住民税9％）の税金が課されます。

ただし、購入した時の金額より低い価格でしか売却できなかった場合、譲渡所得は発生しないため、所得税や住民税は発生しません。

反対に、先祖代々の土地で取得価額が分からないような場合は、必ず譲渡所得が発生することになります。

まとめ

土地を相続する場合は、その土地を誰が相続するのか、分筆や共有にするのか、相続後に売却するのかなど様々なことを考慮しておかなければならないでしょう。

ただ、実際に相続が発生してしまうと、全員が納得できる遺産分割を行うのが精一杯で、それ以後のことを考えている余裕はないかもしれません。

全員が円満に相続できるようにしたいのであれば、相続が発生する前に様々なことを考えておく必要があります。

相続が発生してから慌てることのないよう、前もって検討しておきましょう。