アパート経営における家族信託のメリット・デメリットと手続きの流れ

家族信託という制度をご存知でしょうか。

相続対策として利用される場合や、認知症など判断能力が低下した人が所有者となっている財産の管理を行う手段として、徐々に知られるようになってきました。

しかし、この制度の内容や特徴について、まったく知らないという方もいるかと思います。

そこで、家族信託とはどのような制度なのか、そしてアパート経営を行っている人が利用する際の注意点などを解説します。

家族信託とは

家族信託とは、信託の形態の1つです。

信託とは、保有する財産の管理や運用、処分などを別の人に委託し、そこから生ずる利益を財産の所有者自身あるいは第三者が獲得することをいいます。

信託を事業として行っているのが、信託会社や信託銀行などの会社です。

これらの会社は顧客から財産を預かり、それらの財産を運用して利益を得たうえで、その利益を顧客に還元します。

また、信託会社や信託銀行は顧客から信託報酬を受け取っています。

これらの会社は、信託業法のもと信託に関する業務を行っており、このような信託のことを「商事信託」といいます。

これに対して、家族信託は「民事信託」とも呼ばれます。

「商事信託」に対する言葉としては「民事信託」となるのですが、家族の誰かに財産の管理を任せるケースがほとんどであるため、家族信託とも呼ばれるのです。

財産を委託する目的は、他の家族の財産について運用を行って利益を得ることではなく、他の家族が適切にその財産を管理したり、相続対策として利用したりすることにあります。

家族信託でアパート経営するメリット

自分自身や両親などがアパート経営を行っているという方もいるかもしれません。

そこで、実際にアパート経営をする際に家族信託を利用するとどのようなメリットがあるのか考えてみましょう。

認知症となっても財産の管理ができる

アパート経営をしている人が家族信託を利用する場合、アパートの所有者が委託者となり、家族のうち1人を受託者としてアパートの管理を任せることとなります。

この時、委託者の子供が受託者となって、そのアパート経営を行うケースが多いと思います。

子供が受託者となることが多いのは、そのことにメリットがあるためです。

アパート経営を行っている方が認知症となり、自分でアパート経営を続けるのが難しくなることがあります。

アパートを所有している人が判断能力を失ってしまった場合には、成年後見制度を利用して、本人に代わって法律行為を行う人を選任しなければなりません。

しかし、成年後見制度で選任された人は、本人の財産の保全を行うことが目的であり、相続対策を行ったり現在保有している財産を売却して別の資産を購入したりすることはできません。

一方、家族信託を利用して子供が受託者となった場合には、子供が認知症となった本人に代わって財産の管理を行うことができます。

この場合、財産を守るだけでなく、相続税の節税を行ったり、より利回りのいい物件に買換えを行ったり、借入れをして建物を建築したりすることができます。

財産の承継者を何代も定めることができる

自分の保有する財産を承継する人を指定する場合、最も一般的に利用されるのは遺言書です。

しかし、遺言書を利用すると作成した場合、自分の財産を相続する人を指定することはできても、相続人が死亡した時にその財産を承継する人を指定することはできません。

財産を相続した人が、その財産をどのように処分しても、あるいは誰に承継させてもそれは自由であり、現在財産を保有しているからといって、遺言書で何代も先の財産の承継者を決めることはできないのです。

一方、家族信託を利用すると自分の財産を承継する人だけでなく、二次相続以降の財産の承継者も指定することができます。

まずは配偶者がアパートを承継し、配偶者が亡くなったら子供が承継するといった形で、その財産の承継者を具体的に決めておくことが可能なのです。

破産のリスクを回避することができる

家族信託の目的となった財産は、その所有権が委託者から受託者に移転します。

この時、法務局で所有権の移転登記を行うと、信託財産は委託者の財産とは切り離されることとなります。

また、所有権が受託者に移転することとなりますが、受託者の固有財産とは区分して管理されるため、受託者自身の財産とも異なります。

結果的に、信託財産は委託者の財産とも受託者の財産とも区分されます。

その結果、委託者や受託者が破産した場合でも、その債権者は信託財産を差し押さえることはできず、その財産は保全されます。

このことを、信託財産の倒産隔離機能といいます。

家族信託でアパート経営するデメリット

家族信託でアパート経営を行うことには、メリットだけでなくデメリットもあります。

実際に家族信託を利用するかどうかは、これらのデメリットについてもよく知ったうえで判断する必要があります。

家族信託の専門家が少ない

家族信託の制度は、まだ利用され始めてから日が浅く、実務的にこの制度に精通した人が少ないのが現状です。

そのため、家族信託を利用しようと思って弁護士に相談したり、司法書士や税理士に相談したりしても、期待どおりの回答が得られるとは限りません。

これらの専門家でも、家族信託に実際に携わった経験のある人はほとんどいないのが実状であり、相談できる人を探すのはかなり大変なことなのです。

税務申告が大変になる

保有する資産を信託財産として、そこから年間3万円以上の収入がある場合、その収入が発生した年の翌年1月31日までに、信託計算書と信託計算書合計表を税務署に提出する必要があります。

さらに信託財産から不動産収入がある人は、不動産所得の確定申告を行わなければなりません。

受益者を1人だけでなく複数の人に設定することもできますが、その場合はすべての受益者がそれぞれ確定申告をしなければなりません。

アパートを単独で所有している場合に比べて、申告する手間が増えてしまう結果となります。

信託を設定しても万能ではない

家族信託を設定する際には、資産の承継者や受益者を自由に設定することができます。

しかし、家族信託では決めることのできない内容がいくつかあるため注意が必要です。

たとえば、家族信託で決めることのできる内容は、財産の管理や処分に関する内容に限られているため、委託者の入院や介護施設への入所に関する内容を受託者が行うことはできません。

また、家族信託を設定しても、信託財産以外の財産については承継者を決めていない状態となるため、財産の承継者を決めておくためには別に遺言書を作成する必要があります。

さらに、信託財産としてその承継者を決定しておいた場合でも、遺留分侵害額請求の対象となります。

遺産分割の際に遺留分に満たない財産しか承継できず不満のある相続人がいる場合には、遺留分侵害額請求の対象となることがあるため、注意が必要です。

家族信託で受託者になるときの手続きは自分で可能？

家族信託の制度を利用する際は、成年後見制度のように家庭裁判所で手続きを行う必要はありません。

財産を保有する委託者とその管理を任される受託者、そしてその財産から生じる利益を受け取る受益者の三者が契約に合意することで成立するものです。

受益者は委託者自身とする場合もあるため、まずは委託者と受託者がともに合意できるような信託契約を作成するところから始める必要があります。

アパートについて家族信託する際には、いくつかの注意点があるので確認しておきましょう。

登記手続きを行う

アパートについて家族信託を利用すると、受託者は信託財産として委託されたアパートの管理を行うだけでなく、そのアパートの名義人となります。

この時、アパートの建物およびその敷地である土地についての登記名義人を委託者から受託者に変更する手続きを行う必要があります。

信託を原因としてその所有者を変更する手続きは、形式的な所有権移転ということができます。

受託者は、そのアパートから生じる利益を受け取ることはないため、実際にそのアパートの所有権を所有しているわけではないのです。

委託者と受益者が同一人物となる信託を設定した場合には、実質的な所有権の移転は発生していないため、贈与税や所得税が発生したり、不動産取得税が課されたりすることはありません。

ただし、信託契約を締結した場合には、家族信託であっても受託者の名義に登記する必要があります。

それは、信託が持つ倒産隔離機能を有効にするためです。

登記上、信託の目的とされている財産については、委託者の財産とも受託者の財産とも区分されます。

この場合、委託者や受託者が破産した場合でも、債権者は信託財産を差し押さえることができないのです。

信託契約だけでは、そのアパートが信託財産となっているかどうかを判別することはできませんが、登記されていれば第三者が見ても信託財産となっていることがわかるため、第三者に対抗することができるのです。

家賃を受け取るための手続きを行う

アパートを信託財産としてその管理を引き受けた場合、所有権だけでなく賃貸人としての地位も委託者から引き継ぐこととなります。

その結果、これまで委託者自身が行っていた家賃や管理費の徴収、物件の管理を受託者が行う必要があります。

受託者はアパートの賃借人に対して、受託者が管理する信託専用口座に家賃を振り込むように依頼する「振込先変更通知書」を送付し、これまでとは異なる口座に振り込みをしてもらうようにします。

また、振り込まれた家賃等については、受託者自身の財産とは分けて管理しなければならないため、その点にも注意が必要です。

なお、家賃の収受や物件の管理を管理会社に委託しているケースも多いと思います。

このような場合は、家族信託が成立したらただちに管理会社に連絡し、これまで委託者の口座に振り込まれていた家賃を信託専用口座への振り込みに変更してもらいます。

家族信託で受託者になるときの心構え・リスク

家族信託を利用するのは、財産を保有する人が将来的に認知症になったり、自身が死亡した際に遺産分割でもめたりするリスクを軽減するためという目的があります。

つまり、家族信託の利用を検討する段階では、委託者となる財産の保有者はまだ元気であり、心情的には財産の管理を子供になど任せられないと考えていても不思議ではありません。

家族信託という名称からすると、家族が一体となって考えていく問題のように思われますが、実際には家族であっても親がどのような財産を持っているのか、すべてを把握している人は多くありません。

家族信託を実際に利用する際には、委託者と受託者との人間関係やお互いの信頼が不可欠であり、たとえ親子であっても、そのような関係が破たんしている場合には家族信託を利用することは難しいと言わざるを得ません。

また、家族信託を利用すると、受託者に多くの権限が集中します。

そのため、兄弟など将来的に相続人となるはずの人が他にいると、不公平だと不満を感じる人が現われる可能性があります。

受託者としてアパートの管理を行う人は、委託者に対してだけでなく他の家族に対しても、アパートの経営状況がどのようになっているのかを説明するとともに、金銭面での不正がないことを明らかにしておく必要があります。

また、信託契約を設計する段階では、他の家族も加えて話し合いを行ったり、受益者に加えることなどを検討したりすることで、家族信託自体に不満を持つ人を減らすことを考えておく必要があります。

アパートローンと家族信託

アパート経営をしている人の中には、相続対策になるとすすめられて金融機関で借入れを行い、アパートを建築したという方もいることでしょう。

家族信託は、基本的に家族内での契約ですから、このようなアパートについても家族信託の目的となる信託財産とすることができるように思うかもしれません。

しかし、アパートローンがある場合は、信託の目的となる土地や建物に金融機関の抵当権が設定されていることから、自由に信託契約を行うことはできません。

事前に承諾を得ずに家族信託の契約や登記を先に行ってしまうと、最悪の場合、ローンの一括返済を求められる場合があります。

そこで、すでにアパートローンがある不動産を家族信託する場合には、以下のいずれかの対応を行うこととなります。

既存のアパートローンについてはそのままとし、委託者が引き続き返済する

これは、家族信託を行ってもローンの当事者については変更せず、そのまま委託者が返済していく方法です。

委託者が受益者となる場合、家族信託を行ってもアパートの利益を受ける人に関して実質的な変化はないため、アパートローンについてもそのままにしておくという形となります。

金融機関からすると、信託財産については差し押さえの対象とすることができないため大きなリスクがあります。

また、委託者の判断能力が低下した場合でも、ローンについては委託者の名義のままとなっているうえ、信託の目的とすることができないため、契約変更などができなくなる可能性があります。

受託者に債務の引受を行う

信託契約の定めにより、アパートローンを信託財産責任負担債務と規定し、受託者がアパートローンを引き継ぐための債務引受を行います。

受託者がアパートの管理を引き受けると同時に、債務の返済も引き受けるという形になります。

返済が滞った場合に、金融機関による差し押さえが可能となるため金融機関にとってはメリットがある方法といえます。

一方で、委託者が死亡した場合に相続財産から債務控除が認められない可能性があります。

借り換えを行う

既存のアパートローンを完済し、新たに借入れを行う方法です。

家族信託に対する取り組みが消極的な金融機関もあるため、そのような場合には現在の金融機関とは異なる金融機関で借入れを行うことも検討しなければなりません。

まとめ

家族信託を活用すれば、遺産分割に対する不安や認知症になった時の対応など、メリットしかないと思われているかもしれません。

確かに家族信託を利用した場合のメリットは大きく、他の制度を利用しても得られないメリットが多くあるのですが、一方で、家族信託にデメリットがまったくないわけではありません。

また、家族信託を利用することで、かえって家族間の人間関係にトラブルが発生する可能性もあるため、その利用については慎重に判断するようにしましょう。