土地に贈与税がかかるケースはいくら？計算・節税方法と注意点

土地を子供や孫に生前贈与することがありますが、土地を贈与すると贈与税がかかります。

土地の贈与税は、生前贈与以外にも、共有部分の名義変更や、無償で他人から譲られた時にもかかります。

土地の贈与税は、場合によっては非課税となる場合もあります。

どのような場合に、贈与税がかかるのでしょうか。

贈与税がかかるとすると、どれくらいかかるものなのでしょうか。

また、節税をすることはできるのでしょうか。

ケース別に贈与税の計算方法を詳しく解説します。

土地に贈与税がかかるケース

生前に、子や孫に土地を譲った場合は贈与となり、贈与税の対象になります。

生前贈与以外にも贈与税の対象となるケースがあります。

どんなケースが贈与税の対象となるのでしょうか。

生前贈与以外のケースをご紹介します。

無償で名義変更した場合

Aさん名義の土地を無償でBさんに譲り、その土地をBさんへ名義変更した場合です。

「無償で名義変更しただけだから、税金なんてかからない」と思われがちですが、土地という財産がBさんに無償で移ったことになり、贈与になります。

Bさんは、譲られた土地という資産が増加したことになるため、贈与税の対象になります。

共有の土地の持ち分を変更した場合

共有している土地の持ち分を変更した場合に、贈与になるケースがあります。

AさんとBさんの共同名義の土地で、Bさんの持ち分をAさんに無償で変更する場合、贈与税の対象となります。

この場合は、Aさんは、Bさんの持ち分が増加したことになり、Aさんに変更されたBさんの持ち分のみが対象となります。

親族から安く土地を購入した場合

「親族だから」と相場よりかなりやすい値段で土地を譲ってもらった場合、売買ではなく、贈与と見なされる可能性があります。

「お金を払っているのだから売買だ」と言いたいところですが、そうもいかないのが贈与税です。

相場よりも著しく安い価格であれば、相場との差額分利益を得ていることになり、贈与税の対象になります。

土地にかかる贈与税の計算方法

土地に関しては、生前贈与だけではなく、様々なケースで贈与税の対象となります。

贈与税の計算方法には、大きく分けて2種類あります。

「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」です。

受け取った側が、贈与者ごとに課税方法を選択することができます。

暦年課税制度は１年毎に計算する

暦年課税制度とは、1月から12月までの1年間に受けた贈与の金額の合計で計算します。

合計額が110万円（基礎控除）を超えた場合に、贈与税がかかります。

贈与税の計算方法は以下のようになります。

暦年課税制度は、贈与する側、される側の関係や贈与される側の年齢によって、特例贈与と一般贈与に分類されます。

さらに、110万円を引いた後の金額によって、控除額が変わります。

特例贈与と一般贈与では税率が異なるため、それぞれ条件にあてはまる税率をかけることになります。

贈与税が少なくなる特例贈与の計算方法

特例贈与は、父母や祖父母などの直系尊属から、子や孫などの直系卑属へ贈与するケースが当てはまります。

ただし、贈与する子や孫が、贈与する年の1月1日時点で18歳以上（成人）であることが必要です。

たとえば、1,000万円の土地を贈与する場合は、このような式になります。

基礎控除後の金額が600万円より多く、1,000万円以下の場合の税率が30%、控除額が90万円になります。

控除額は国税庁のホームページで確認できます。

参考：国税庁

特例贈与より高い一般贈与の計算方法

一般贈与は、特例贈与以外の贈与になります。

たとえば、兄弟間や夫婦間の贈与、未成年の子や孫への贈与などが該当します。

先程と同じ1,000万円の土地を贈与する場合は、このような式になります。

基礎控除後の金額が600万円より多く、1,000万円以下の場合の税率が40%、控除額が125万円になります。

控除額が大きい相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、贈与した年の1月1日時点で60歳以上の祖父母などの直系尊属から、同じく1月1日時点で18歳以上（成人）である子や孫に贈与する時に選択できます。

この制度は、一度選択してしまうと、暦年課税制度には戻ることができないので、注意が必要です。

相続時精算課税制度では、贈与財産の累計2,500万円までは贈与税がかかりませんが、2,500万円を超えると一律20%の贈与税がかかります。

累計なので、前年に2,000万円贈与された場合は、残りの500万円までが控除されることになります。

贈与税の計算方法は以下のようになります。

土地の評価方法は時価

土地の評価額については、一般的には、固定資産税の評価額を見ることが多いですが、贈与税では路線価方式または倍率方式で価格を計算します。

路線価方式の計算方法

路線価は、道路に面した土地1㎡あたりの評価額のことを言います。

計算式は、路線価×補正率×地積です。

倍率方式の計算方法

倍率方式では、固定資産税評価額を利用します。

計算式は、固定資産税評価額×倍率です。

路線価や倍率については、国税庁のホームページから確認できます。

参考：「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（国税庁）

土地の贈与税を節税する方法

現金の贈与と異なり、土地の贈与では土地の価格が高額になりやすく、金額の調整もできないため、高額な贈与税がかかる場合があります。

贈与の条件や選択する課税制度、控除などをうまく利用すると、贈与税額を少なくすることができます。

どんな制度を利用すると節税になるのでしょうか。

相続時精算課税制度を利用する

暦年課税制度では、子や孫への特例贈与を利用したとしても、金額ごとに設定された税率をかける必要があります。

贈与額が高ければ高いほど、贈与税の金額も高くなります。

一方で、相続時精算課税制度であれば、2,500万円まで控除されるため、それ以下の土地であれば贈与税はかかりません。

一度選択すると累年課税制度に変更できないことや、年ごとではなく贈与の累積額で計算されるというデメリットはありますが、2,500万円まで控除できるため、節税のメリットも大きく、節税におすすめです。

配偶者控除を利用する

結婚して20年以上たった夫婦間で、自宅の贈与があった場合は、一定の要件を満たせば2,000万円まで贈与税が非課税になります。

長年連れ添った夫婦に対して認められている控除なので、おしどり贈与とも呼ばれています。

夫婦間の贈与という限定的な贈与ではありますが、こういった控除が大きい贈与もあります。

該当する場合には、利用すると贈与税額をかなり抑えることができます。

土地を贈与する際の注意点

土地の価格や控除額によって、贈与税が非課税になることがありますが、贈与税以外にも注意しておくべきことがあります。

土地を贈与する際には、どんなことに注意が必要なのでしょうか。

不動産取得税や登録免許税がかかる

贈与税がかからなくても、贈与で土地を取得すると、不動産取得税がかかります。

土地を贈与された場合は、その土地が贈与された人の土地だと分かるように、不動産登記をする（名義変更）必要があります。

不動産登記申請をする際には、不動産の価格に応じて登録免許税が必要になります。

贈与税が非課税でも、不動産取得税や登録免許税がかかるので、注意が必要です。

相続時精算課税制度を利用すると、相続税の対象になる

相続時精算課税制度を利用した場合、贈与税がかからないケースが多々ありますが、相続の時に贈与分が相続財産に加算され、相続税が計算されます。

贈与税の節税にはなりますが、相続税については節税にはならないので、生前贈与をするべきか、相続で受け継ぐかをよく検討する必要があります。

死亡日以前3年間の贈与は相続税の対象になる

死亡日から遡って3年以内に暦年課税制度で贈与されたものは、相続財産に入ります。

相続税の節税のために生前贈与をしても、贈与した人が3年以内に亡くなってしまったら、相続税の節税になりません。

ただし、贈与を受けた人が、亡くなった人から相続しなかった場合は、贈与分を相続財産に入れる必要はありません。

まとめ

土地の価格は高額になりやすいため、思った以上に贈与税が高額になる可能性があります。

一方で、暦年課税制度の特例贈与や配偶者特別控除、相続時精算課税制度などをうまく利用すると、贈与税が抑えられるケースもあります。

控除を利用して贈与税が非課税になったとしても、不動産取得税や登録免許税などがかかります。

さらに、相続発生時に相続税の節税とならないケースもあり、どの方法が一番適しているのかを決めるには、税金に関する様々な条件を検討する必要があります。

土地の贈与は、贈与税だけの問題ではないため、素人では見落としてしまう内容も多々あります。

土地の贈与を検討する際には、専門家である税理士に一度相談してみてください。

贈与する側、される側にとってベストな選択肢を選ぶことができます。