不動産投資で節税する際に税理士に依頼するメリット・デメリット

不動産投資を検討している方や、すでに不動産投資をしている方は、税理士に依頼することで節税効果が高まるケースがあります。

そこで今回は、不動産投資で節税する仕組みや税理士に依頼すべき理由について分かりやすく解説していきます。

不動産投資で節税する方法

結論からいいますと、不動産投資で節税をすることは可能です。

ただし、その節税についての方法や仕組みについて理解していなければ、十分な節税効果を期待することはできません。

まずは、不動産投資による節税方法やその仕組みについて解説します。

損益通算による節税

「損益通算」とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについて、他の各種所得金額と合算することをいいます。

たとえば、不動産投資が赤字であるサラリーマンの場合、不動産所得の赤字分を給与所得から控除することができます。

その結果、合計所得金額が低くなるため、所得税や住民税を節税できるという仕組みになっています。

ただし、ここで重要になってくるのが「不動産所得が赤字である」という前提条件です。

節税を目的としている場合は、損益通算を活用する必要があります。

不動産所得を赤字にするためには

そもそも不動産所得とは、土地や建物などの貸付けによって得た収入から必要経費を差し引いた残額をいいます。

この必要経費に着目します。

不動産投資の場合、必要経費が高額になるケースは多いです。

たとえば、賃貸用物件の大規模修繕や減価償却費が挙げられます。

減価償却費は建物などの不動産につき、経年劣化による価値の減少を費用化したものです。

建物であれば構造にもよりますが、取得価額を20年～50年で費用計上していきます。

取得価額が5,000万円の建物であれば、毎年100万円～250万円が必要経費に計上されるということです。

そのため不動産投資では赤字を生みやすく、節税に向いていると考えられます。

法人化による節税

個人として所得を損益通算して節税する方法の他に、法人化することで節税を狙うこともできます。

法人化して節税をする仕組みについては、以下のような理由があります。

このように法人化した方が、設立費用などのコストや事務手続きは増えますが、恩恵を多く受けられる場合もあります。

ただし、これらの恩恵は個人の年収や不動産投資の規模によって左右されるため、税理士に相談することをお勧めします。

節税効果を高める投資用不動産の選び方

短期間で多額の減価償却費を必要経費に計上することで節税効果を高めることができます。

建物はその構造や用途によって耐用年数が定められており、耐用年数が短い物件ほど1年で計上できる減価償却費の金額は大きくなります。

構造	細目	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	事務所用	24
	住宅用	22
	飲食店用	20
木骨モルタル造のもの	事務所用	22
	住宅用	20
	飲食店用	19
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの	事務所用	50
	住宅用	47
	飲食店用	34～41
れんが造・石造・ブロック造のもの	事務所用	41
	住宅用	38
	飲食店用	38
金属造のもの	事務所用	22～38
	住宅用	19～34
	飲食店用	19～31

参考：「主な減価償却資産の耐用年数表」（国税庁）

上記表のとおり、木造や軽量の金属造の物件は耐用年数が短く、費用化されるのが早いため、節税効果の高い投資用不動産といえます。

たとえば、事務所として貸付けるために4,400万円の物件を購入した場合の減価償却費は、以下のようになります。

中古物件の節税効果

中古物件であれば、さらに耐用年数が短くなります。

中古物件の耐用年数は、以下の計算方法によって決定されます。

たとえば、事務所として貸付けるための鉄筋コンクリート造の物件は、築40年であれば耐用年数18年、築60年であれば耐用年数10年となります。

不動産投資の節税を税理士に依頼するメリット・デメリット

不動産投資による節税は、その仕組みを深く理解していなければ十分な節税効果を得られません。

ここでは、税理士に確定申告を依頼するメリットとデメリットについて解説します。

税理士に依頼するメリット

不動産投資に関する確定申告を税理士に依頼すると、以下のようなメリットがあります。

いずれかのメリットが生じるというわけではなく、いずれのメリットも享受することができます。

事務的負担を軽減できる

「不動産所得」を申告する際には、青色申告決算書（もしくは収支内訳書）の作成が不可欠であり、年間の取引を帳簿にまとめる必要があります。

白色申告の場合これらは不要ですが、申告の際の特典を受けることができないため、税金が高くなってしまいます。

また、青色申告決算書は、以下のような特色があり、慣れていない方だと書類の不備が多くなってしまいます。

自分で確定申告しても、金額が正しくなかった場合や、期限に間に合わなかった場合はペナルティが課せられてしまう可能性もあります。

節税をしやすくなる

税理士は税務のプロであり、特に不動産関連を専門に扱っている税理士は節税対策の知識が豊富にあります。

不動産の売却や賃貸には様々な税制上の特例があるため、情報があるなしによって税務処理に大きな差が出ます。

また、このような税制は頻繁に改正されるため、常にアンテナを張っている必要があります。

その点、税理士は常に税制改革について情報を集めているため、安心して任せられるでしょう。

税務調査に立ち会ってもらえる

確定申告の内容に応じて、税務署の調査（税務調査）が実施されることがあります。

申告内容について調査官への説明を求められるため、自分で対応するのは困難なケースがあります。

税理士に確定申告を依頼することで、基本的に税務調査への対応を行ってくれるので調査がスムーズに進みます。

税理士が作成した確定申告書ということは税務署にわかるようになっています。

税理士が作成した申告書であれば、税務署による税務調査の対象になりにくいというメリットもあります。

税理士に依頼するデメリット

確定申告を税理士に依頼することには、デメリットとなることもあります。

メリットと比較すればそれほど大きくありませんが、どのようなデメリットがあるのか確認しておきましょう。

税理士費用がかかる

当然ながら税理士に確定申告を依頼すると、報酬を支払わなければなりません。

申告内容や不動産投資の規模、依頼する税理士によって費用は変わります。

一般的には5万円～20万円程が税理報酬の相場といわれています。

税理士によって専門の分野がある

税理士によって専門分野があり、あまり不動産関連の申告業務の経験がないという税理士もいます。

そのような税理士に依頼してしまうと、費用がかかった上に期待するような節税効果が得られない可能性があります。

不動産関連のノウハウや知識が豊富な税理士に依頼することで、税務以外の支援を行ってもらえることが期待できます。

不動産投資の節税を依頼する税理士の選び方

税理士に業務を依頼する場合には、目的に合った最適な税理士を選ぶことが重要です。

ここでは、不動産投資の節税を依頼する上で、適切な税理士の選び方を紹介します。

不動産投資を行っている知人などに紹介してもらう

不動産投資を行っている知人などに、担当の税理士を紹介してもらうというケースは多いです。

不動産投資を行っている顧客がいるということは、その税理士が不動産関連に強い可能性が高いためです。

税理士が、顧客から確定申告が必要な人の紹介を受けることはよくあることです。

ただ、まったく見ず知らずの方の申告を依頼されるのとは違い、依頼を受けやすいということができます。

また顧客からの紹介であれば、依頼を受けてもらいやすいだけでなく、報酬が割安になることもあります。

知り合いに、確定申告を依頼できる税理士がいないか相談するといいでしょう。

セミナーやインターネットを利用して不動産関連に強い税理士を探す

前述のとおり、不動産関連の知識が豊富な税理士に依頼することで節税効果のアップや業務についてのアドバイスを受けることができます。

また、本人も不動産投資を行っているような税理士だと更に現実的なアドバイスを受けることができるでしょう。

不動産関連の知識が豊富ということは、資産税について専門にしていることが多いといえます。

このため、将来不動産を相続または贈与を考えている方にとっても強い味方になります。

税理士法人や税理士事務所が定期的に主催しているセミナーがあり、不動産関連をテーマにしていることもあります。

そこで実際に税理士と直接話し、実績・経験を知ることができるでしょう。

また、インターネットを使ってお住まいの地域で税理士を検索することもできます。

そこで税理士法人や税理士事務所のホームページを確認することも可能です。

ただし、インターネットで税理士を探す際には、注意しなければならないことがあります。

それは、税理士の得意分野や実績などを確認しにくいことがある点です。

ホームページだけでなく、著作や記事の作成なども総合的に判断材料とするようにしましょう。

不動産投資の節税に関するよくある質問

不動産投資を検討されている方や不動産投資に不安を感じている方に向けて、いくつかQ＆Aを集めました。

ご自身の不動産投資の運用にご参考ください。

所得税や住民税以外も節税できる？

不動産投資の節税は所得税や住民税の他に、相続税、贈与税の節税ができます。

相続税や贈与税は現金などとは異なり、評価額によって税額が計算されます。

現金は時価、つまりそのままの金額に対して課税される一方で、不動産の場合は固定資産税評価額（建築費用の50～60%程）に対して課税されるため、結果的に税金が安くなります。

相続税や贈与税の節税の詳細は、税理士に相談してみるとよいでしょう。

住宅ローン控除は適用できる？

住宅ローン控除は、あくまでも居住用物件の購入に対して適用される規定なので、投資用物件には適用されません。

タワーマンションの方が節税できる？

タワーマンションは相続税の節税に適している物件といえます。

基本的に高層階になればなるほど資産の価値が上昇していきますが、相続税の評価はあくまでも床面積が基準となるため、階層は影響されません。

つまり相続税については、実際の資産価値よりも著しく低い価値で評価されるため、結果的に節税につながるという仕組みです。

まとめ

今回は、不動産投資による節税の仕組みや税理士に依頼するメリット・デメリットについて解説しました。

一般的には、不動産所得による赤字を損益通算により他の所得から控除することで節税ができるという仕組みになっています。

また、減価償却の観点から、耐用年数が短い物件の方が短期的な節税効果が高いといえます。

ご自身にとって最適な不動産投資を行うためにも、一度税理士に相談してみることをお勧めします。