土地の遺産相続（相続登記）に期限はないが放置はNG！【遺産相続を放置した際のリスクも解説】

親や配偶者、兄弟が亡くなると、親族や故人の親しい人への連絡、通夜と葬儀などであっという間に時が過ぎてしまいます。

故人の死亡届、保険や年金の手続き、預貯金の解約など、思いつく相続手続きをするだけでも大変です。

遺産に土地が含まれている場合、土地の遺産相続手続きをしなければならないと分かっていても、つい後回しにしてしまう方もいるでしょう。

しかし、遺産相続手続きの中には期限が定められている手続きもあります。

そこで、この記事では相続手続きの中で、特に土地の遺産相続手続きの期限について解説します。

その上で、土地の遺産相続手続きや相続登記を放っておくリスクや、土地の相続手続きの基本的な知識を解説します。

相続税申告など気になる期限についても御紹介しますので、参考にしてください。

土地の遺産相続（相続登記）に期限はない

始めに、土地の遺産相続や相続登記の期限について確認します。

土地の相続登記の期限

土地を相続すると、相続登記をしなければならないということは聞いたことがあるでしょう。

土地や建物は登記という方法で、誰が所有者か、誰が抵当権を設定しているのかなどが公にされています。

土地の遺産相続があると、土地の所有権が被相続人から相続人に移ります。

相続人が新たな土地所有者であることを公にするため、土地の相続登記をすることになります。

土地の相続登記は、いつまでに行わなければならないなどの期限は定められていません。

実際、土地の登記上の所有者は、数十年前に亡くなった方のままであるというケースもあるくらいです。

土地の遺産分割の期限

相続登記に関係するのが、土地の遺産分割です。

遺産分割とは、法定相続分と違う内容で遺産相続をしたいときに、相続人全員で行う話し合いです。

遺産分割協議が整わないから相続登記をしないというケースも見受けられます。

また、相続人が多忙である、相続人同士が疎遠である、遺産である土地が遠方などの理由で、遺産分割協議をしないケースもあります。

遺産分割に期限は定められていませんが、遺産分割を放置すると、様々なリスクが生じる恐れがあります。

土地の遺産相続を放置しておくリスク

土地の遺産相続手続きに期限がないことはわかりました。

しかし、いつまでも放っておいてよいか、気になる方もいるでしょう。

土地の遺産相続を放置しておくリスクについて詳しく解説します。

リスク1　共有のままだと売却できない

相続した土地の遺産分割をせずに放置しておくと、どんな具体的なリスクがあるでしょうか。

土地の遺産相続を放置しておくと生じるリスクの1つは、遺産が相続人全員の共有になることが原因です。

民法では法定相続分が定まっています。

つまり、被相続人が有していた土地は、法定相続人全員の共有となります。

たとえば、被相続人の妻と子2人が土地を相続したら、妻が2分の1、子がそれぞれ4分の1の割合で土地を共有することになります。

相続人3人で遺産分割しない限り、土地の共有状態が続いてしまうのです。

土地が共有のままだと、相続人の1人が土地を売りたいと思っても、単独で土地売却を実行することはできません。

土地を売りたい場合、共有者である相続人全員で話し合う必要があります。

つまり、遺産である土地が共有のままだと被相続人の一人である子は土地を売りたいと思っても、妻が売りたくなければ土地を換価することはできません。

確かに、民法上は共有持分のみを売却することは可能です。

しかし、共有持分のみの売却代金は非常に安く、またのちの家族間のトラブルに発展する可能性があります。

時間が経つと土地を共有している人が多くなる可能性があるのも、土地の遺産分割手続きを放っておくと生じるリスクです。

土地を相続した場合、何らかの形で遺産分割手続きをしておけば、土地を売りたいときに苦労せずに済むでしょう。

詳しい遺産分割方法については、後述します。

リスク2　数次相続の危険

土地の遺産相続を放置した場合の最大のリスクは、前述したように土地の共有者が時間と共にどんどん増えていってしまうことでしょう。

さらには土地を共有している人が誰なのか、何人いるのかさえ分からなくなってしまうリスクがあります。

この問題は一般に数次相続と呼ばれています。

なぜこのような問題が起きてしまうかの理由は簡単です。

たとえば、父Xが亡くなって相続が発生したとします。

そこで相続人である息子AとBがある土地を共有したと考えてください。

ここまではAとBが共有していることは双方明らかです。

そして年月が経ち、Aに子どもが二人生まれたとします。

さらに同じくBにも子どもが二人生まれたとします。

その後AとBも亡くなり、AとBそれぞれの子どもが土地を共有した状況を思い浮かべてみてください。

この状態で既にAとBそれぞれの子どもは、土地を共有していることになっています。

これだけでもなんだか複雑な気がします。

そして今述べたことを何代にもわたって繰り返したらどうなるでしょう。

果たしてそんな状況で誰が共有者で何人いるかがわかるでしょうか。

遺産相続した土地の共有者がどんどん増えていって、共有者同士が疎遠で互いの連絡先さえわからない状況が発生する可能性が高くなります。

これが数次相続と呼ばれている問題の理由です。

相続人の1人が遺産分割手続きをしようと思っても、他の共有者の印鑑証明書をもらいづらく、相続した土地が負の遺産となってしまう可能性があるでしょう。

リスク3　相続税申告時の損をする

相続税の申告は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内と決まっています。

では、土地の遺産相続手続きがが終わっていない場合、相続税申告の期限は伸びるのでしょうか。

遺産分割が終わっていない場合の相続税申告期限や、特例の適用について見ていきましょう。

遺産分割前の相続税申告

この相続税の申告期限は、土地などの遺産分割が済んでいるかいないかは関係ありません。

ということは、土地の遺産分割が終わっていなくても、相続税申告期限を延長してもらえないということです。

遺産分割が終わっていないときは、法定相続分に従って相続したとして計算します。

法定相続分とは民法であらかじめ決まっている相続割合のことを指します。

遺産分割前の相続税の特例

遺産分割が終わっていないときは、相続税の申告で大きなデメリットがあります。

それは、小規模宅地等の特例や配偶者の税額の減税が受けられないということです。

小規模宅地等の特例は宅地にかかる相続税のうち一定の面積についてはかなりの割合で減額してもらえる制度です。

たとえば被相続人が生前に住んでいた住宅の敷地であれば、相続した土地の相続財産評価額が80パーセント減額してもらえます。

土地の相続財産評価額の減額を受ける場合と、減額を受けられない場合とでは大きな違いが出ます。

ただし、この被相続人の住宅用地の減額の特例は、330平方メートルまでの部分です。

配偶者の税額の減税とは、被相続人の配偶者は相続税の計算に用いる遺産の価額を1億6000万円控除してもらえます。

これもまた、1億6000万円の控除を受けられるか否かで、相続税の額に大きな差が出てしまいます。

相続税の額に大きな差をもたらす控除は、遺産分割していない状態では受けることができません。

土地の遺産相続をしていないと、数次相続の問題だけでなく相続税においても大きく損をしてしまうのです。

ただし、相続税申告後でも、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算、配偶者の税額の軽減の特例を受けることができる場合があります。

遺産分割前に相続税申告をしたが、相続税申告期限から3年以内に遺産分割をおこない、相続税修正申告または更正の請求した場合です。

遺産分割後の相続税修正申告

相続税申告後に遺産分割をおこなった場合、相続税の修正申告や更正の請求をしなければなりません。

初めに申告した税額よりも実際の分割に基づく税額が多い場合は、相続税の修正を申告しなければなりません。

また、初めに申告した税額よりも実際の分割に基づく税額が少ない場合、相続税の更正を申告します。

土地の遺産相続手続き

土地の相続財産の手続きとしては、遺産分割と相続登記をおこないます。

遺産分割の内容に沿って相続登記するので、遺産分割方法について詳しく解説します。

また、相続登記の方法についてもポイントをお伝えします。

土地の遺産分割方法

前述したとおり、遺産分割しなければ相続した土地は法定相続人全員の共有です。

そのため、遺産分割しないまま、法定相続人割合で法定相続人全員の共有として登記することもあります。

主に遺産分割には3つの方法があります。

現物分割、代償分割、換価分割の順にご説明します。

現物分割は土地をそのまま分割する方法です。

現物分割のメリットはなんと言っても土地を単独所有にすることで、数次相続による煩わしい問題を避けることができるという点です。

デメリットは土地の価値の調整が難しい点です。

たとえば、1つの土地を東側と西側に2つに分け、AとBという2つの土地が生まれたとしましょう。

その時、土地Aの価額が土地Bの価額より高くなった場合、土地Bを相続した人は不満を抱くでしょう。

代償分割は、土地を相続人の1人が単独で相続し、他の相続人が相続するはずだった土地の持分に相当する額を、土地を単独で所有した人が金銭を支払って補う方法です。

代償分割の方法によって共有を回避することができ、かつ他の相続人からも文句は出にくいでしょう。

デメリットは、代償分割は代償金を持っていないと行うことができない点です。

代償金が多くなればなるほど代償分割を行うことは難しくなってきます。

換価分割は土地を一度売却して金銭に変えてから分割を行う方法です。

換価分割のメリットは分割が公平になることと、面倒な土地の管理から解放されることです。

換価分割のデメリットは売却代金や売却方法などについて相続人間の意見がまとまらない可能性があることです。

また、将来土地の価値が上がった場合の恩恵を受けられないという点が、換価分割のデメリットでしょう。

なお、法定相続分と違う割合を取り決め、共有は維持するという遺産分割協議もあります。

この方法を、共有分割と呼ぶこともあります。

具体的な登記手続き

実際に土地の相続登記をする際は、様式に沿って必要事項を記入し法務局に提出しなければなりません。

土地の相続登記をするために用意すべき戸籍謄本等、相続登記申請書、相続登記費用の概要をご紹介します。

遺産分割方法に従った登記

前述したとおり、土地の相続登記は遺産分割方法に従って登記をおこないます。

たとえば、法定相続分通りで登記する場合は、民法で定める相続割合で登記します。

現物分割する場合、土地を法定相続分で登記したのち、現物分割の取り決めに従い分筆登記をおこなわなければなりません。

分筆とは、登記上1つの土地とされている土地を2つ以上の土地とする手続きのことです。

そして、分筆した土地の持分を各相続人に移転し、各土地を単有とします。

代償分割する場合、土地の相続登記の名義人は単独とし、土地を取得する人は代償金を他の相続人に支払います。

代償分割では、代償金の支払いを受ける側は確実に代償金をもらえるかどうかに注意しましょう。

土地の遺産分割協議書への押印などと同時に代償金を支払ってもらうなどしないと、代償金を貰い損ねる可能性もあるためです。

相続登記の添付書面

土地の相続登記は、遺産分割協議書のほか、相続登記申請に必要な書面を添付して申請しなければなりません。

遺産分割協議書には、遺産分割協議に参加した相続人全員の実印にかかる市区町村長の印鑑証明書も添える必要があります。

土地の相続登記の申請書には、遺言がある場合は遺言書と検認証明書を添付します。

その他、相続があったことを証する戸籍謄本等一式、相続人の戸籍謄本等及び住民票の写し、司法書士に登記を委任する場合は委任状を添付します。

詳しい内容については、法務局のホームページに紹介されています。

ただし、相続登記で一番むずかしいのは添付書類である戸籍謄本等の取り寄せ、遺産分割協議書の作成なので注意しましょう。

相続人が少なかったり、被相続人が本籍地を余り変えていなかったりする場合なら、相続登記は難しくないケースもあります。

しかし、疎遠な相続人が多いと遺産分割協議書の作成や相続人の戸籍謄本の取得だけでも大変です。

また、被相続人が養子縁組や離婚、本籍地の移動などにより転籍が多いと、被相続人関連の除籍謄本や改製原戸籍を取り寄せるだけでも相当な時間と手間がかかります。

土地の相続登記に必要な戸籍謄本の取得や、遺産分割協議書作成は弁護士など専門家と一緒におこなうとスムーズです。

複雑な相続の場合や多忙な方は、弁護士に相談するとよいでしょう。

土地の相続登記の費用

土地の相続登記をする際は、法務局に登録免許税という税金を支払わなければなりません。

登録免許税は、相続登記する土地の固定資産評価額の1000分の4となります。

たとえば、固定資産評価額が1000万円の土地なら、相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は4万円です。

登録免許税は通常、法務局または郵便局で収入印紙を購入して支払います。

その他、司法書士に登記を依頼する場合は司法書士報酬が必要です。

司法書士報酬は、司法書士事務所ごとに見積もってくれますので、依頼する前に確認するとよいでしょう。

なお、弁護士や税理士に土地の遺産相続手続きを依頼すると、提携する司法書士を紹介してもらえます。

土地の相続登記を自分でおこなうのは大変そうだという方は、弁護士や税理士に相談してみるとよいでしょう。

相続登記申請書

一般的な相続登記申請書に記載する内容の概要を紹介します。

ただし遺言による土地の遺贈や、法定相続登記後の遺産分割の場合は異なりますので、法務局や専門家に相談してください。

まず、相続登記の「登記の目的」を記載します。

「登記の目的」は、「所有権移転」です。

被相続人が土地の持分を有している場合の「登記の目的」は、「共有者〇〇持分全部移転」となります。

次に「登記の原因」を記載します。

「登記の原因」は通常、「年月日相続」です。

この相続年月日は通常、被相続人が死亡した日付となります。

次に、被相続人の氏名、相続人の氏名と住所および持分を記入します。

そして相続登記する土地の所在・地番・地目・地積を記入してください。

代わりに不動産番号を記入した場合は、上記にあげた土地の所在・地番・地目・地積の記入を省略することができます。

期限が決まっている遺産相続手続き

期限が決まっている主な遺産相続手続きは、民法で定められている手続きや相続税の申告、葬祭費や埋葬料の請求です。

それぞれについて見ていきます。

民法で期限が決まっている遺産相続手続き

前述したとおり、民法のルールにのっとって行う遺産分割協議には、特に期限は定められていません。

しかし、遺言書の検認、相続の承認・放棄、遺留分侵害額請求については、期限が定められています。

遺言書を発見したものは、遅滞なく家庭裁判所の検認を受けなければなりません。

ただし、遺言書が公正証書遺言の場合、検認は不要です。

また、相続の承認・放棄、遺留分侵害額請求の期間も定められています。

相続の承認・放棄は、相続の開始を知ったときから3か月以内におこなう必要があります。

相続の承認・放棄とは、単純承認、限定承認、相続放棄の3種類ですが、このうち限定承認と相続放棄は、家庭裁判所に申述しなければならないので注意しましょう。

遺留分侵害額請求は、相続の開始および遺留分を侵害する贈与または遺贈があったことを知った時から1年間または相続開始の時から10年間が経過する前に行わなければなりません。

相続税の申告

前述のとおり、相続税は被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内に申告する必要があります。

ただし、遺産分割協議が整う前に相続税申告した場合、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内に相続税の更正を申告しなければなりません。

なお、被相続人に対する準確定申告の期限は、相続開始の翌日から4ヵ月以内におこなう必要があります。

準確定申告は、確定申告をしなければならない人が年の途中で亡くなった場合に行う手続きです。

葬祭費や埋葬料

国民健康保険・国民年金の加入者の葬祭費、健康保険加入者の埋葬料については、加入者の死亡から2年以内に請求しなければなりません。

相続の手続き期限を過ぎてしまったら

相続の手続きは、相続開始から10ヶ月と期限が決まっています。

もし手続き期限を過ぎてしまったら、どんなリスクがあるのでしょうか。

ここからは、相続の手続き期限を過ぎてしまった場合のリスクについて紹介します。

特例が利用できない

相続では非課税枠を増やす「特例」という仕組みがあります。

特例には利用条件がありますが、条件さえ満たせば、大きな節税効果を期待できます。

例えば小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の評価額が最大80%減額されます。

ただし特例を利用するためには、期限内に相続税申告手続きをしなければいけません。

もし特例が利用できる状態だったとしても、申告手続きをして特例の利用も申請しなければ、特例は実際に使えません。

延滞税がかかる

期限内に相続手続きができなければ、延滞税がかかり、通常よりも高い税金を払うことになるかもしれません。

相続手続きは10ヶ月が期限になっていますが、相続税の支払いも10ヶ月が期限です。

相続税の申告手続き・納付期限の両方が、相続開始から10ヶ月の期限になっています。

相続の手続きを期限を過ぎると、相続税の金額も分からないため、期限内の相続税納付もできません。

税金は支払いが遅れると延滞税が加算されていくため、納付が遅れるほど支払う税金が高くなります。

期限以内に納付すれば延滞税はかからないため、期限内の手続きができないと、通常より高い税金を払うことなり損をします。

土地の相続は早めに税理士へ相談しよう

土地の相続について悩んだら、早めに税理士へ相談しましょう。

ここからは税理士に相談するメリットを紹介します。

最適な相続方法を選択できる

土地の相続は、土地のまま相続したり、売却したお金を相続したり複数の方法があります。

どの方法にもメリット・デメリットがあるため、相続の状況によって最適な方法は異なります。

そこで税理士に依頼することで、相続状況に適した方法を選択できます。

間違った方法で手続きを進めてしまうと、後から撤回が難しいため、最初から適切な方法を選ぶのが重要です。

相続税の対策ができる

相続税は他の税金に比べて、税率が高く設定されています。

そのためしっかり対策しておかなければ、高い税金を払うことになります。

ただし相続税の対策は、法律の専門的な知識が必要になり、自分たちで判断するのは難しいでしょう。

そこで税務のプロである税理士に相談することで、もっとも節税できる方法を選択できます。

「相続税で損をしたくない」という人は、税理士への相談がおすすめです。

まとめ

土地の遺産相続手続きの期限や、遺産分割協議、相続登記の基本的な知識について解説してきました。

土地の遺産分割や相続登記に期限がないことが分かりましたが、土地の遺産分割を放っておくと3つのリスクが生じる恐れがあることもわかりました。

売りたいときに遺産である土地を売却できない。

自分の妻や夫、子どもたちが、数次相続でわずらわされる。

相続税で損をするかもしれない。

故人がのこした土地を次代に適切に引き継いだり、有効に活用したりするためにも、土地の遺産相続手続きを先延ばしにするのは好ましくありません。

土地の遺産相続につき弁護士に相談すれば、登記手続きをおこなってくれる司法書士や、相続税申告をしてくれる税理士も紹介してもらえます。

日々、仕事や家事で多忙で土地の遺産相続につき不安な方は、弁護士など専門家に相談するとよいでしょう。