東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
地震や台風で賃貸物件が壊れた場合、すぐに退去しなければならないとは限りません。
建物を使用できる程度や修繕の可能性によって、契約の扱いが変わります。
この記事では、災害時に賃貸物件に居住していた場合、建物の損壊の度合いによって契約がどうなるか、敷金や立ち退き料がどう扱われるかを説明します。
目次
この記事では、わかりやすくするため、以下のように区分して説明します。
「全壊」
建物全体を使用できず、修繕による居住の再開も難しい状態
「半壊」
建物の一部を使用できないものの、建物全体が使用不能ではない状態
なお、罹災証明書上の全壊・半壊の認定と、賃貸借契約が終了するかどうかの法的判断は、必ずしも一致しません。
ここでは、建物が全壊・半壊かによって、賃貸契約がどのように変化するのか説明します。
災害によって賃貸物件全体を使用できなくなった場合、賃貸借契約は終了します［注1］。
借主や大家が解除の手続きを取る必要はありません。
契約が終了するか否かは、建物全体が使用できないのか、修繕によって復旧可能かを踏まえて判断されます。
賃貸物件の使用に必要な修繕は、原則として大家が行います［注2］。
ただし、借主の責任によって修繕が必要になった場合は、この限りではありません。
半壊でも、修繕によって安全に居住できる状態へ戻せるのであれば、借主が直ちに退去する必要はありません。
借主に責任のない損壊によって部屋の一部を使用できない場合、使用不能の程度に応じて賃料は減額されます［注3］。
残った部分だけでは住居として利用できないときは、借主から契約を解除することも可能です。
普通建物賃貸借で、大家が被災を理由に更新を拒絶あるいは解約を申し入れるには、原則として正当事由が必要です［注4］。
正当事由の有無は、以下を踏まえて判断されます。
半壊だけを理由に、直ちに退去させられるわけではありません。
ただし、契約の種類や終了理由によって扱いは異なります。
退去届や合意書へ署名する前に、契約内容を確認しましょう。
［注1］民法 / e-Gov法令検索「民法」（第616条の２）
［注2］民法 / e-Gov法令検索「民法」（第606条第１項）
［注3］民法 / e-Gov法令検索「民法」（第611条）
［注4］借地借家法 / e-Gov法令検索「借地借家法」（第27条・第28条）
立ち退き料の有無は契約が終了する理由によって変わります。
敷金は、借主が負担する債務を差し引いた残額が返還されます。
ここでは、損壊の程度と敷金・立退料との関係について説明します。
全壊によって賃貸借契約が当然に終了した場合、大家が解約を申し入れたわけではないため、立ち退き料は原則として発生しません。
ただし、建物の管理不備や必要な修繕の放置によって被害が拡大したときは、大家側の責任が問題になる可能性があります。
半壊した建物を修繕できるのに、大家が解体や建替えのため退去を求める場合、立ち退き料の申出は正当事由を補う要素になります。
移転費用や新居の初期費用を含め、退去条件について交渉できる余地があるでしょう。
契約が終了して物件を明け渡すと、大家は敷金を返還します［注5］。
未払賃料や借主の責任による損傷の原状回復費用があれば、その分は差し引かれます。
地震や台風による損壊は、原則として借主の原状回復義務の対象になりません［注6］。
他に借主が負担する費用がなければ、敷金は全額返還されます。
［注5］民法 / e-Gov法令検索「民法」（第622条の２）
［注6］民法 / e-Gov法令検索「民法」（第621条）
災害時の立ち退きについてよくある質問を集めました。
ここでは、家賃がどうなるか、公的支援を受けられるかについて回答します。
建物が全壊して契約が終了した場合、その後の賃料は発生しません。
一部が損壊して使用できない部分がある場合は、使用できなくなった割合に応じて賃料が減額されます。
借家の居住者も、被災者生活再建支援法が適用された災害について、所定の要件を満たせば支援の対象になります。
支給額は、住宅の被害程度と再建方法によって異なります。たとえば、全壊等の世帯が民間賃貸住宅へ転居する場合、基礎支援金と加算支援金の合計は最大150万円です。最大300万円となるのは、全壊等の世帯が住宅を建設・購入する場合です。なお、単身世帯の支給額はそれぞれ4分の3となります。
詳しい要件や申請期限については、内閣府防災情報のページをご確認ください。
［注7］被災者生活再建支援法/内閣府防災情報のページ「被災者生活再建支援法」
賃貸物件が全壊すると、契約は終了します。
半壊で修繕できる場合、大家は原則として修繕義務を負います。
敷金は、未払賃料や借主が負担する費用を差し引いた残額が返還されます。
半壊した建物から退去を求められても、退去の要否や立ち退き料を交渉できる余地があります。
敷金が返還されない場合や、修繕できる建物から退去を迫られた場合は、VSG弁護士法人へご相談ください。
