東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
不法占有とは、正当な権利なく他人の所有する賃貸物件などを占有する行為です。
たとえば、他人の空き家を勝手に住居として利用するケースや、賃貸借契約の終了後に居座り続けるケースなどを指します。
占有者に明け渡しを求める場合、大家による自力救済は禁止されています。
弁護士に相談しながら、交渉や法的な手続きで明け渡しや費用回収を求めていきましょう。
ここでは、不法占有されている物件の明け渡し手続きの流れや、費用回収する方法などをご紹介します。
目次
法的な手続きで占有者に物件の明け渡しを求める場合は、以下のような手順で行います。
訴訟準備から強制執行までを含めると、６カ月～１年ほどかかるケースが多いでしょう。
大家自身がこの手続きを行うことを「自力救済」と呼びます。
大家が自力救済を行うとかえって不利益になる恐れがあるため、法的な手続きによって解決する必要があります。
自力救済とは、法的な手続きではなく個人の実力行使で解決する方法です。
たとえば、大家が退去しない占有者の部屋の鍵を勝手に交換する行為や、荷物を処分する行為などが挙げられます
自力救済は禁止されており、不法占有でも大家が住居侵入罪や窃盗罪に問われる恐れがあります。
「早く追い出したい」と感情的になって強硬手段をとると大家に不利益となる可能性が高いため、必ず法的な手続きを行いましょう。
不法占有者を、法的な手続きによって退去させるまでの流れを詳細に見ていきましょう。
以下の内容を明記して内容証明郵便を送付します。
占有移転禁止の仮処分とは、占有者による第三者への転貸や名義変更を防ぐための手続きです。
建物明け渡し請求訴訟に勝訴した後は、仮処分によって現在の占有者を固定します。
占有者から第三者への転貸などがされていると、強制退去を断行できない可能性があるためです。
建物の所在地を管轄する地方裁判所又は簡易裁判所へ訴状や賃貸借契約書などを提出し、建物明け渡し請求訴訟を提起します。
建物明け渡し請求訴訟に勝訴すると、裁判所から明け渡しを命じる判決が下されます。
この時点で占有者が明け渡しを行うケースもありますが、従わない場合は強制執行の手続きへ進みます。
退去の強制執行を申し立てると、定められた期日までに退去しない場合、占有者が強制退去させられます。
その際は、裁判所の執行官により強制的に荷物の搬出や鍵の交換が行われます。
占有移転禁止の仮処分から強制執行までのタイムスケジュールは、おおよそ３～６カ月ほどです。
弁護士から早急に占有移転禁止の仮処分を行い、強制執行に向けて訴訟手続きを進めていくのが最短の解決策となるでしょう。
占有者を物件から退去させるための費用は、原則として占有者に請求可能です。
一方で、占有者の支払い能力が乏しいケースも多く、差押えや和解条件の設定などで費用回収を図る必要があります。
裁判費用や強制執行費用、残置物撤去費用などを占有者に請求する際は、以下の手順が一般的です。
占有者の手元に財産がないときは勤務先の賃金から回収する、分割払いで長期的に支払ってもらうなどの方法があります。
占有者が明け渡しに応じないときは、和解条件によって交渉を有利に進められる可能性があります。
明け渡しの期日を猶予する代わりに、滞納分を支払ってもらうなどが可能になるためです。
支払期日などを大家が譲歩しなければならないケースもありますが、大家側の損害を最小限に抑え、問題を早期解決する方法として有効です。
占有者の生活に支障がない程度の分割払いであれば、明け渡しに応じてもらえるケースもあるでしょう。
不法占有を放置すると、占有が長期に及んで被害が拡大する恐れがあります。
占有者が大家からの催促を無視し、交渉に応じてくれないときはできるだけ早く弁護士に対処法を相談しましょう。
費用回収を最適化するには、和解案に戦略的な条件を含めて合意してもらう方法が有効です。
たとえば、以下の方法があります。
弁護士に依頼すると、以下のようなメリットがあります。
弁護士報酬は発生しますが、結果的にはメリットの方が大きくなるケースがほとんどでしょう。
不法占有を放置すると解決が難しくなり、大家側の損失が拡大し続ける恐れがあります。
感情的に自力で解決しようとすると、大家側に不利益になる可能性があるため、法的な手続きをとって明け渡しと費用回収を図りましょう。
弁護士に相談すると、労力や精神的負担のかかる明け渡し交渉などを行い、物件の強制的な明け渡しを適法な手段で進めてもらえます。
占有者とのトラブルを解決したい方は、立ち退き問題の解決実績が豊富なVSG弁護士法人にご相談ください。
