「原則、定期借家契約は中途解約ができない」。
これが、定期借家契約の基本的なルールです。
定期借家契約は、契約満了とともに賃借人は退去が原則である中で、一見中途解約はできそうですがそうではないということです。
では、定期借家で自宅を借りたものの、やむを得ず自宅を引き払いたい場合、契約満了まで家賃を支払い続けるしかないのでしょうか？
本記事では、定期借家契約で中途解約できない理由をご紹介します。
また、条件が整うことで中途解約できるケースもあるので併せてご紹介していきましょう。
この記事を最後までお読み頂くことで、定期借家契約で中途解約する方法や中途解約できないときの対処法などを理解できます。
目次
あらかじめ契約期間が決まっているのが定期借家契約です 。
契約時に決めた期間を満了すると、賃借人は原則退去しなければなりません。
また、定期借家契約では再契約できるケースもあります。
家主側より再契約の打診があり、賃借人が同意すれば、新たに契約を結び実質的な契約期間の延長が可能です。
他にも定期借家には特徴があるので、以下にまとめてみました。
定期借家の特徴
原則、定期借家契約で中途解約はできません。
その理由は、中途解約が認められると家主側が不利になってしまうからです。
定期借家は家主側の都合で期間を決めて貸されているので、賃料は割安に設定されています。
とはいえ、決められた期間内の家賃収入が確実に見込めることが家主側のメリットです。
また、一定期間自宅を空ける場合であれば、賃料収入があることで住宅ローンの返済に充てるなどの収支計画が組めます。
しかし、中途解約が容易にできてしまうと、賃料が割安な上に収入の見込みも立てにくいことから、収支計画が狂うことがあるでしょう。
こうなると、家主側の資産活用がスムーズに進むように作られた定期借家の制度が、中途解約を認めることで一気に家主側のメリットがなくなります。
上記のような理由から、中途解約は原則認められていません。
先述で紹介したとおりに、定期借家契約では原則中途解約ができません。
一方で、以下のような条件を満たすことで中途解約ができることもあります。
賃借人が中途解約権を行使することで、契約書に特約の記載がなくとも中途解約できるケースがあります。
ただし、中途解約権を行使するには、以下に挙げる3つの条件を満たす必要があります。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
中途解約権を行使する条件のひとつは、居住目的の自宅であることです。
事業用の店舗などの場合には、中途解約権の行使はできません。
ただし、店舗兼住宅の場合には中途解約権が認められます。
続いての条件は、床面積は200㎡未満までです。
店舗兼住宅の場合には、店舗部分を含めた面積が200㎡未満でなければなりません。
最後の条件は、やむを得ない事情です。
やむを得ない事情とは、どのような状況をいうのでしょうか？
簡単に言うと、自らの意思ではなく不可抗力によって起きてしまったこと、若しくは部屋を借りる時点で予測が付かないことです。
たとえば、「仕事で遠方に転勤が決まった」「親が病気を患い実家に戻ることになった」などが挙げられます。
なお、やむを得ない事情については、具体的な状況による個別的な判断となります。
事情をくみ取って家主側が合意するか、最終的に争った場合には、裁判所の判断を求めることになるでしょう。
違約金を支払うことで、中途解約できるケースがあります。
たとえば、残存期間分の賃料を違約金として支払えば、中途解約が可能です。
残存期間が6ヶ月で家賃10万円であれば、60万円を一括で支払うことになります。
なお、違約金の金額は家主側との交渉次第です。
賃借人側が難しい立場での交渉のため、家主側とは良好な関係を保ちつつ話し合いを進めていくようにしましょう。
定期借家契約でどうしても中途解約できない場合には、契約期間満了まで賃料を支払い続けるしかありません。
この場合、新たに借りる住宅の賃料と合わせて負担することとなります。
では、賃料負担を少しでも減らすにはどのような対策が効果的なのでしょうか？
新たな住宅にフリーレント物件を選ぶことです。
フリーレントとは、当初数ヶ月分の賃料が無料の物件となります。
賃料のダブル負担を極力回避するには、最も効果的な方法と言えるでしょう。
ただし、フリーレントは契約期間が決まっているケースが多いため、短期使用には向いていません。
中途解約すると違約金が発生するので、フリーレント物件の利用時には注意しましょう。
賃料負担を減らすには、家主側と交渉する方法もあります。
中途解約しなければならない事情や、具体的な時期、違約金の条件などが交渉内容です。
なお、賃借人側の立場が難しい交渉となるので、原則家主側に寄り添った提案が必須となります。
たとえば、即解約ではなく数ヶ月間は賃料を支払う意思があることや、その賃料は一括で支払う意思があることを伝えることが大切です。
残存期間が1年以上あれば違約金は相当な金額となってしまうため、上記のような提案してみるのがよいでしょう。
また、解約の時期を入居希望者が多い3月頃にするというのも交渉の材料となります。
新たな賃借人を集いやすい時期に解約することで、空室期間を短くできる可能性が高まります。
このように、少しでも家主側に寄り添う提案をすることで交渉がまとまりやすくなるでしょう。
定期借家契約で、原則中途解約はできません。
ただし、違約金の支払いや中途解約権の行使で中途解約できるケースもあります。
なお、中途解約権の利用条件である「やむを得ない事情」については判断が難しく、実際は家主側などの判断次第となっています。
よって、中途解約ができない場合は、新たな住居にフリーレント物件を借りるなど極力賃料負担を減らす対策を取るのが得策です。
