東京弁護士会所属。千葉県習志野市出身。
立ち退きの通告は、多くの方にとって予期せぬ大きな不安を伴うものです。法的な手続きが不明透明なまま進んでしまうと、本来受け取れるはずの正当な権利（立ち退き料や代替物件の確保など）が損なわれてしまうリスクがあります。
私は、東証一部上場メーカーの法務部門にて、契約交渉やコンプライアンス遵守といった実務の最前線に立ってきました。そこで培った「ビジネスの実態に即した交渉力」と「緻密な法的分析力」は、賃貸人との利害調整が必要な立ち退き問題においても非常に強力な武器となります。
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目次
浅草「伝法院通り」の立ち退き問題は、台東区が区道を長年占有して営業を続けてきた32店舗に対し、道路の原状回復を目的として立ち退きを求めたことが発端です。
これに対し、店舗側は「1977年（昭和52年）に当時の区長から営業の許可を受けた」と主張して争いましたが、裁判では店舗側が占用料相当額800万円を支払うことなどを内容とする和解が成立しました。
ここでは、立ち退き要求が行われた背景や裁判の結果、現在の状況について解説します。
伝法院通りの立ち退き問題は、台東区が管理する区道上で40年以上にわたり営業を続けてきた32店舗に対し、道路の原状回復を求めたことが発端です。問題となった店舗は、浅草公会堂の北側から浅草寺へ続く伝法院通り沿いに建ち並び、飲食店や土産物店などとして営業を続けてきました。
店舗側によると、1977年（昭和52年）の浅草公会堂周辺の整備にあたり、当時の台東区長（2012年に死去）から「整備後も店舗を建てて営業を続けてよい」と口頭で説明を受け、その後約40年以上にわたって営業を続けてきたとしています。一方、台東区は、店舗には道路法に基づく占用許可がなく、占用料も支払われていないことから、区道の不法占用に当たると判断しました。
両者の話し合いでは解決に至らず、台東区は2022年（令和４年）１月に店舗側を相手取り、建物の撤去や土地の明渡しなどを求めて東京地方裁判所へ提訴しました。店舗側は、長年にわたり区が営業を認めてきた経緯や、当時の区長から口頭で許可を受けたことを主張して争いましたが、2025年（令和7年）12月に和解が成立しています。
和解では、店舗側が占用料相当額として総額800万円を支払うことや、2026年（令和８年）７月末までに建物を撤去して土地を明け渡すことなどが合意されました。現在は店舗の閉店や建物の解体が順次進められており、撤去後は道路を原状回復したうえで、道幅を約９メートルから約11メートルへ拡幅する工事が予定されています。
参照：伝法院通りの不法占有状態に対する訴訟の提起について｜台東区
台東区は、仲見世の西側にある「浅草伝法院通り商栄会」の32店舗について、遅くとも1970年代後半から区道を無許可で占有していると主張しています。
道路法第32条では、道路に店舗などの工作物を設置して継続的に使用する場合には、道路管理者の占用許可を受けなければならないと定められています。また、道路法第39条では、占用が認められた場合には、道路管理者は占用料を徴収できると規定されています。
台東区によると、32店舗については道路占用許可を受けた記録がなく、占用料も支払われていませんでした。そのため、区は店舗が区道を適法な手続きを経ずに占有している状態、いわゆる「不法占用」に当たるとして、建物の撤去と土地の明渡しを求めました。
また、区道は住民や観光客が安全に通行するための公共施設であり、道路管理者には適切に維持・管理する責務があります。台東区は、道路を本来の状態へ戻し、安全性や利便性を確保するとともに、今後予定されている道路拡幅工事を進めるためにも、立ち退きが必要であると主張しています。
これに対し、店舗側は、1977年（昭和52年）に浅草公会堂周辺の整備が行われた際、当時の台東区長から口頭で営業の許可を受けたと主張しています。
店舗側によると、区は公会堂の建設工事に伴い、それまで営業していた店舗の移転に協力を求め、その代替措置として現在の伝法院通りへの出店を認めたとされています。その際、「整備後も営業を続けてよい」と説明を受けたため、適法に営業できるものと信頼して店舗を建築し、約50年にわたり営業を続けてきたと主張しています。
また、この間、台東区から建物の撤去や営業の中止を求められることなく営業を続けてきたことから、行政が長年にわたり営業を認め、黙認してきたとも主張しています。そのため、現在になって区道の不法占用であるとして立ち退きを求めることは不当であるとして、台東区の請求に反論しました。
もっとも、口頭での許可（許可に関する当時の公的記録が一切残ってない）や行政による長年の黙認が、法的にどこまで保護されるかについては争いがあり、この点が本件の重要な法的論点の一つとなっています。
台東区と店舗側の協議では解決に至らなかったため、台東区は2022年（令和４年）１月17日、店舗側を相手取り、建物の撤去や土地の明渡しなどを求めて東京地方裁判所へ提訴しました。
その後、2024年（令和６年）４月に裁判所から和解による解決が提案され、双方が協議を重ねた結果、2025年（令和７年）12月24日に和解が成立しました。
和解では、店舗側が2026年（令和８年）７月末までに建物を自主的に解体・撤去して土地を明け渡すことに加え、32店舗が共同で占用料相当額800万円を台東区へ支払うことで合意しています。
もっとも、この800万円は過去約50年間の占用料全額を反映した金額ではありません。仮に32店舗分の占用料を約50年間にわたって積み上げると、本来の占用料は数億円規模になる可能性がありますが、和解では店舗側が共同で800万円を支払うことで紛争を解決する内容となりました。
このような和解に至った具体的な理由は公表されていません。ただし、店舗側には多額の占用料相当額の支払いを命じられるリスクがあった一方、台東区側も長年の行政対応が争点となることや、訴訟の長期化による負担などを考慮する必要がありました。
そのため、店舗側は高額な賠償リスクを回避し、台東区側は道路の明渡しを早期に実現することを優先し、双方が譲歩して和解に至ったものと考えられます。
2026年（令和８年）７月１日現在、伝法院通りの立ち退きは和解内容に沿って進められています。店舗側は2026年７月末までに建物を解体・撤去し、土地を明け渡す予定となっており、すでに半数以上の店舗が閉店しています。
また、2026年６月下旬からは建物の解体作業も順次始まっており、営業を継続している店舗も順次閉店・退去する見込みです。閉店した店舗の多くは店主の高齢化などを理由に移転・再開の予定はなく、長年親しまれてきた商店街の姿は大きく変わろうとしています。
建物の撤去後は、区道を本来の道路として利用できる状態へ原状回復し、道幅を現在の約９メートルから約11メートルへ拡幅する工事が予定されています。これにより、歩行者の安全性や利便性の向上が期待される一方、浅草の歴史ある景観が失われることを惜しむ声も上がっています。
浅草「伝法院通り」の立ち退き問題では、「区道を長年使用していた店舗側に権利が認められるのか」「当時の区長による口頭での許可や行政の黙認は法的に保護されるのか」「立ち退きに伴う補償を請求できるのか」といった点が主な法的な争点となりました。
「長年占有しているから自分の土地にあるはずだ」という主張や、「行政側が過去に認めていたから正当な占有のはずだ」という直感は、法律の専門的な解釈の前では通用しないことが多いため注意が必要です。
ここでは、伝法院通りの立ち退き問題で問題となった法的論点について、関連する法律や判例の考え方を踏まえながらわかりやすく解説します。
伝法院通りの区道について、店舗側が時効取得を主張して認められる可能性は高くありません。
時効取得とは、他人の物を一定期間、自己の物として平穏かつ公然に占有し続けた場合に、その所有権などを取得できる制度です（民法162条）。店舗側は約50年間にわたり区道上で営業を続けてきたことから、「時効取得が成立するのではないか」と考える方もいるかもしれません。
本件で問題となっている土地は、台東区が管理する「区道」であり、一般交通のために利用される公共用財産です。この点について、最高裁昭和51年12月24日判決は、公共用財産が長年にわたり事実上公の目的に供されることなく放置され、そのため公共用財産としての機能を完全に喪失した場合には、黙示的に公用が廃止されたものとして時効取得の対象となり得ると判断しています。
ただし、この例外が認められるのは極めて限定的です。たとえば、道路が何十年にもわたり一般の通行に利用されず、ガードレールやフェンスなどで閉鎖されて事実上通行不能となっている場合や、行政も道路として維持・管理を行わず、周囲から見ても長期間にわたり私人の敷地として利用されているなど、公共用財産としての機能を実質的に失っていると評価できる客観的事情が必要になると考えられます。単に長年営業を続けていたことや、行政が黙認していたことだけでは、黙示的に公用が廃止されたとはいえません。
伝法院通りについては、現在も観光客や地域住民が日常的に通行する道路として利用されており、公共用財産としての機能を維持しています。そのため、最高裁判例が示した例外的な要件には当てはまらず、店舗側が約50年間営業を続けていたという事実だけで、区道の時効取得が認められる可能性は低いと考えられます。
当時の区長から口頭で営業を認められたことや、行政が約50年間営業を黙認してきたことが事実であったとしても、それだけで区道を適法に占用する権利が認められるとは限りません。
行政法には「信頼保護の原則」という考え方があります。これは、行政の言動を信頼して国民が行動した場合には、その信頼を一定の範囲で保護すべきであるという考え方です。
本件でも、当時の区長から営業を認められたことや、行政が約50年間営業を黙認してきたことが事実であれば、このような信頼保護の原則が問題となる余地があります。
しかし、本件では店舗側は1977年（昭和52年）に当時の区長から口頭で営業を認められたと主張しているものの、その内容を裏付ける許可書や決裁文書などの公的な記録は確認されていません。仮に当時そのような説明ややり取りがあったとしても、口頭だけでは「誰が、いつ、どの範囲について、どのような権限に基づいて許可したのか」を後から証明することは容易ではありません。
さらに、約50年が経過した事案では、関係者の退職・死亡や資料の散逸などにより証拠を確保することは一層難しくなります。実務上も、行政処分の存在を口頭の説明や当事者の記憶だけで立証することは非常に困難です。
また、仮に信頼保護の原則が適用されるとしても、道路法第32条が定める占用許可制度そのものを覆すものではありません。行政が長年営業を黙認していたという事情だけで、適法な占用権が認められるわけではなく、行政の表示内容や権限の有無、事業者側の認識などを踏まえ、個別具体的に判断されます。
一方で、行政が約50年間にわたり営業を事実上容認してきたことは、和解や補償内容を検討する際の重要な事情として考慮される可能性があります。実際、本件では裁判所の提案を受けて和解が成立しており、長年の行政対応も、双方が譲歩して解決に至った背景事情の一つになった可能性があります。
伝法院通りの立ち退き問題では、店舗側が立ち退き料や営業補償を受けられるかも重要な争点の一つでした。しかし、立ち退きでは、どのような場合でも補償を請求できるわけではありません。
たとえば、土地収用法に基づく公共事業による立ち退きでは、憲法第29条第３項の「正当な補償」の考え方に基づき、土地や建物の補償、営業補償、移転費用などが支払われることがあります。また、民間の立ち退きでも、建物の賃貸借契約で貸主に正当事由が認められる場合には、借地借家法第28条に基づき、立ち退き料の支払いが正当事由を補完する事情として考慮されることがあります。
この点、伝法院通りの立ち退き問題は区道の占用を巡る紛争であり、土地収用法による収用や、借地借家法に基づく建物明渡しとは法的性質が異なります。そのため、店舗側に立ち退き料や営業補償が当然に発生するわけではありません。
なお、公表されている和解内容では、店舗側に立ち退き料や営業補償が支払われたかどうかは明らかにされていません。
公共事業による立ち退きは最終的に拒否し続けることは困難ですが、民間の立ち退き要求であれば、法的な正当な理由がない限りきっぱりと拒否できます。
もしあなたが突然の立ち退き要求を受けている場合には、弁護士に相談して立ち退きが法的に必要かどうかを早急に確認しましょう。
ここでは、公共事業と民間の立ち退きの違いや、立ち退きを拒否できるケース、交渉できるポイントについて解説します。
道路拡張や都市計画などの公共事業では、最終的に土地収用法による強制収用の対象となるため、立ち退きそのものを完全に拒否することは不可能です。
道路や鉄道、ダムなどの公共事業では、事業者はまず土地所有者や借家人などと任意の交渉を行い、補償内容や立ち退き時期について合意を目指します。この段階では、補償額や移転時期について話し合うことが可能です。
しかし、交渉がまとまらない場合には、土地収用法に基づく土地収用手続へ移行します。収用委員会による裁決が行われ、事業者が補償金を支払うなど一定の要件を満たすと、土地所有者や建物所有者の意思にかかわらず、土地や建物を取得・使用できるようになります。
そのため、公共事業では立ち退きそのものを拒否し続けるのではなく、営業補償や移転費用が十分に補償されているか、移転時期に配慮がなされているかなどを具体的に確認し、必要に応じて補償内容や退去条件について交渉することが現実的な対応となります。
もっとも、事業者が提示した補償額に納得できない場合には、収用委員会で補償内容を争ったり、裁判所で補償額の増額を求めたりすることも可能です。不本意な形で立ち退きを受け入れる前に、提示された補償内容が適正かどうかを確認することが重要です。
民間の賃貸物件では、貸主が「退去してほしい」と求めても、無条件で立ち退きを認める必要はありません。
借地借家法第28条では、貸主から契約更新の拒絶や解約を申し入れるためには「正当事由」が必要と定められており、その有無はさまざまな事情を総合的に考慮して判断されます。
貸主と借主のどちらが建物を使用する必要性が高いかは、最も重要な判断要素です。たとえば、以下のような事情が考慮されます。
貸主が建物を必要とする事情が強いほど、正当事由が認められやすくなります。たとえば、次のような事情が考慮されます。
一方、借主が建物を必要とする事情が強い場合には、立ち退きが認められにくくなる可能性があります。
たとえば、次のような事情が考慮されます。
実際の裁判では、貸主と借主のどちらの必要性がより強いかを個別具体的な事情を比較して判断します。たとえば、オーナーが単に「賃貸利益を上げるために建て替えをしたい」と主張していても、あなたが数十年間その場所で営業を続け、移転すれば顧客を失い事業継続が困難になるなどの事情があれば、こちらが物件を利用する必要性が重く評価される可能性があります。
一方、建物の安全性に重大な問題があり、オーナーにも建物を使用する差し迫った事情（オーナー本人やその家族が現在の住居を失うおそれがあり、当該建物に居住する必要がある場合など）がある場合には、オーナー側の主張が認められやすくなります。
契約締結後の経緯も重要な判断材料になります。具体的には、次のような点が考慮されます。
たとえば、あなたが長年にわたり家賃を滞納することなく誠実に契約を守ってきた場合には、こちらに有利な事情として評価されることがあります。反対に、度重なる賃料滞納や無断増改築、近隣トラブルなどがあれば、オーナー側の正当事由を補強する事情として考慮される可能性があります。
建物がどのように利用されているかや、建物自体の状態も判断材料となります。建物の状況については、以下のような事情が考慮されます。
裁判では、建物が本当に危険な状態なのか、耐震補強や大規模修繕で対応できないのかなども検討されます。そのため、必要に応じて建築士の意見書や耐震診断などの客観的な資料が重視されることがあります。
貸主が立ち退き料を提示しているかどうかも考慮されます。立ち退き料としては、次のような費用が提示されるケースがあります。
もっとも、立ち退き料は正当事由を補完する事情の一つにすぎません。そのため、多額の立ち退き料を提示したとしても、それだけで立ち退きが認められるわけではありません。
実務上、借主が被る不利益に見合う補償がされているかも重要な判断材料となります。たとえば、店舗の移転によって売上の減少や常連客の喪失が見込まれる場合には、引越し費用だけでなく営業補償も含めた十分な補償が必要になることがあります。
一方で、オーナー側の正当事由が弱い場合には、高額な立ち退き料を提示していても立ち退きが認められないケースもあります。
立ち退き自体に合意する場合でも、営業補償の算定、新しい店舗の確保期間、移転費用の全額負担など、条件について細かく有利な交渉を行う余地が十分にあります。
実際の場面では、立ち退きを求める側も早期の明渡しや紛争の早期解決を望んでいることが少なくないため、補償額だけでなく、退去時期や移転方法などを含めて柔軟に対応してくれるケースも多いからです。
たとえば、「〇年〇月まで退去期限を延長してもらう代わりに早期に合意する」「移転先が決まるまで明渡しを猶予してもらう」「移転費用や内装工事費、営業補償を追加してもらう」など、生活や事業の実態に応じた条件を交渉できる可能性があります。
もっとも、立ち退きを求める法的根拠や事案の内容によって、交渉できる範囲は異なります。たとえば、伝法院通りの立ち退き問題のように、区道の占用を巡る紛争では、土地収用法や借地借家法がそのまま適用されるわけではないため、一般的な立ち退き事案と同様の補償が認められるとは限りません。
そのため、提示された補償内容や退去期限をそのまま受け入れるのではなく、自分の生活や事業を維持するために必要な費用や条件を整理したうえで交渉することが重要です。
立ち退き交渉に精通した弁護士に依頼すれば、補償額だけでなく、退去期限や移転方法なども含めて、より有利な条件となるよう交渉を進められる可能性があります。
一般的な住宅の立ち退き料は家賃の６カ月から１年分が目安ですが、店舗や事業所の場合は休業による利益損失や内装再築費などが加算され、数倍から数十倍の補償が必要になります。
たとえば、自分の月額家賃が８万円の場合、立ち退き料は48万円〜96万円程度が目安になります。基本的には、以下のような計算式を参考に立ち退き料が検討されます。
| （転居先の家賃－現在の家賃）× ６カ月〜１年＋契約費用＋引越し費用 |
もっとも、店舗や事業所の場合は、住居よりも補償項目が多くなる傾向があります。営業を休止することによる損失や、移転先で営業を再開するための内装工事費、顧客離れによる売上減少なども問題になるためです。
ここでは、立ち退きを受け入れる際に問題となりやすい補償内容について解説します。
営業補償とは、立ち退きによる休業期間中の売上減少や利益損失、再開までにかかる固定費、さらに顧客が離れていくことによる損失を穴埋めするための補償です。
営業補償では、主に次のような項目が考慮されます。
特に、地域密着型の店舗やリピーターに支えられている業種では、移転によって顧客が離れ、売上が大きく減少する可能性があります。そのため、営業補償は高額になるケースも少なくありません。
ただし、営業補償がどこまで認められるかは、売上資料や決算書、確定申告書、休業期間、移転先の状況などを踏まえて個別に判断されます。税務申告書や過去数年分の売上推移を分析し、立ち退きによって実際にどの程度の損失が生じるのかを客観的に立証することが重要です。
また、決算が赤字であるからといって営業補償が認められないわけではありません。実際には、事業の実態や固定費、将来の営業への影響なども考慮しながら損失額を算定する必要があります。
そのため、提示された営業補償額が適正か疑問がある場合は、決算資料などを基に実質的な事業損失を分析し、法的根拠に基づいて交渉することが重要です。
立ち退きにより住居や店舗を移転する場合、引越し費用や移転費用も補償の対象になり得ます。
住居であれば、家具や家電、荷物の運搬費用が中心になります。店舗や事務所の場合は、什器・備品・機械設備の運搬、分解、設置、調整などに費用がかかるため、一般的な引越しより高額になることがあります。
移転費用・引越し費用としては、主に次のような項目が考えられます。
特に家賃差額補償については、現在の家賃と転居先の家賃との差額について、一定期間分を補償する形で交渉されることがあります。一般的には、差額の１〜３年分程度が目安とされることもありますが、正当事由の強さや交渉状況によって変わります。
移転費用は概算ではなく、実際に必要となる費用を客観的な資料で示すことが重要です。複数の専門業者から見積書を取得し、什器や機械設備の運搬・設置費用、新店舗の契約費用などを積み上げることで、実際にどれだけの移転コストが発生するのかを具体的に立証できます。
相手から提示された補償額に疑問がある場合は、これらの資料を基に適正な補償額を主張・交渉することが重要です。
借家人には建物を借りて使用する借家権、借地人には土地を借りて建物を建てる借地権という財産的価値が保護されており、立ち退き時にはその権利自体の対価を請求できます。
借家人の場合、住み慣れた住居や営業場所を失うことになるため、借家権に相当する補償が検討されることがあります。借家権とは、建物を借りて使用する権利のことで、借主の生活や営業の安定を守るために法律上保護されています。
借地人の場合は、土地を借りて建物を所有しているため、借地権そのものに財産的価値が認められることがあります。特に都市部では、借地権が土地価格の一定割合に相当する高い経済的価値を有することもあり、立ち退きによって借地権を失う場合には、その価値に応じた補償が問題になります。
もっとも、借家権や借地権の評価方法は一律ではありません。地域性、契約内容、建物の用途、残存期間、営業実態などによって金額が大きく変わります。借地権についても、路線価における借地権割合や不動産鑑定評価などを参考にしながら、個別の事情を踏まえて財産的価値を算定する必要があります。
必要に応じて不動産鑑定や専門家の意見も活用しながら、借家権・借地権の適正な価値を踏まえて交渉を進めることが重要です。
土地や建物自体の所有者が立ち退きを求められた場合、公示価格や実勢価格をベースにした土地建物の適正な売却・補償費用、および建物解体費用を請求できます。
主な補償項目は次のとおりです。
戸建てや持ち家、借地上の建物などでは、立ち退きによって失う資産が大きくなるため、補償額が数百万円から数千万円規模になることもあります。
ただし、補償額は物件の価値や立ち退きの理由によって大きく異なります。相手方が提示した評価額だけを前提に判断するのではなく、公示価格や実勢価格、不動産鑑定の結果に加え、現在の不動産市場で同等の土地・建物を再取得するために必要な費用なども踏まえて、提示額が適正かどうかを検討することが重要です。
退去から新しい店舗のオープンまでの間に、事業を中断させないために仮店舗を借りる場合の敷金・礼金や、仮住まいの賃料も補償の対象となります。
たとえば、店舗の内装工事が完了するまで営業を一時的に別の場所で行う必要がある場合や、新居への入居まで一定期間ホテルや仮住まいを利用する場合には、その費用が問題になります。
仮店舗・仮住まいに関する補償としては、主に次のような項目が考えられます。
特に店舗の場合、仮店舗を利用するかどうかによって休業期間や売上への影響が大きく変わります。仮店舗の費用を補償に含められるかどうかは、営業継続の必要性や移転計画によって異なるため、事前に見積書や営業資料を準備して交渉することが重要です。
実務に精通した弁護士が交渉を行う場合、仮店舗を利用した場合のシミュレーションを作成し、休業させた場合の損失額（営業補償）と、仮店舗費用を補填した場合の金額を比較させ、仮店舗代を支払う方が相手方にとっても解決コストが安いと説得する高度な交渉を行います。
提示された金額に納得できない場合は、安易に署名・押印せず、すぐに全ての項目の内訳と詳細な算定根拠を文書で開示するよう相手方に要求してください。
また、自己判断で金額交渉を始める前に、弁護士を通じて算定根拠や補償内容の開示を求めることで、相手方がより慎重な対応を取るようになり、交渉をこちらの有利なステージに引き込むことができます。
ここでは、立ち退き料に納得できない場合の主な対処法を解説します。
立ち退き料の総額に惑わされず、引越し代、営業補償、内装造作の再築費用などが適正に計算され、計上されているか細かく点検することが極めて重要です。
立ち退き料には、引越し費用、移転費用、営業補償、家賃差額補償、内装工事費、仮店舗費用などが含まれますが、その内容は事案によって異なります。総額だけでは、必要な補償が漏れているかどうかは判断できません。
特に、店舗や事業所では、休業期間中の損失や移転後に売上が回復するまでの影響が大きな問題になります。相手方の見積もりでは、営業補償がほんの数カ月分しか計上されていなかったり、新店舗の敷金・礼金などの契約初期費用、看板や内装工事代が丸ごと無視されていることが非常に多くあります。
そのため、売上資料、決算書、賃貸借契約書、移転先の見積書、内装工事費の見積書などを準備し、具体的な損失額を整理することが大切です。必要に応じて、自店舗の造作や設備、立地による集客力、営業実態などを反映した対抗見積書や損失算定書を作成し、相手方の算定内容に不足がないかを検討しましょう。
提示額に納得できない場合は、貸主や事業者に対し、どのような基準で算定したのか、どの費用が補償対象に含まれているのかを確認することが重要です。
ただし、自己判断で「もう少し補償額を上げてください」と交渉を進めることは慎重に判断すべきです。このような発言は、立ち退きに応じることを前提とした交渉と受け取られ、今後の交渉で不利な事情として扱われるおそれがあります。
また、一度合意書に署名すると、後から補償額や条件の見直しを求めることは容易ではありません。提示内容に疑問がある場合は、自ら交渉を始める前に弁護士へ相談し、適切な交渉方針について助言を受けることが重要です。
任意の交渉が決裂した場合は、公共事業なら収用委員会の裁決、民間の立ち退きなら建物明渡訴訟における裁判所の心証形成を通じて、適正な補償額を勝ち取ります。
道路拡張や区画整理などの公共事業では、任意交渉がまとまらない場合、土地収用法に基づく収用手続へ移行することがあります。収用委員会は、土地の取得や使用の可否だけでなく、損失補償額についても裁決を行います。
収用委員会が決定した補償額に納得できない場合は、裁決書の正本の送達を受けた日から６カ月以内であれば、土地収用法第133条第2項・第3項に基づき、補償額の増額を求める当事者訴訟を提起できます。
そのため、補償額が低いと感じた場合は、早い段階から不動産鑑定書や営業資料、移転費用の見積書などを準備し、適正な補償額を裏付ける証拠を収集しておくことが重要です。
民間の立ち退きでは、貸主から建物明渡請求訴訟が提起されることがあります。
裁判所は、借地借家法第28条に基づき、貸主に正当事由があるかどうかを判断します。この際、立ち退き料は正当事由を補完する事情として考慮されるため、立ち退き料が低額である場合には、正当事由が認められない可能性もあります。
このように、裁判では「立ち退き料だけ」を切り離して判断するのではなく、貸主・借主双方の事情や補償内容を総合的に検討したうえで、立ち退きを認めるかどうかが判断されます。
また、交渉の進め方によっては、後の裁判で不利に評価される可能性もあるため、自分だけで適切に対応することは容易ではありません。
専門家である弁護士であれば、公的手続きでの決着を見越して、交渉の初期段階から裁判所に提出するための鑑定意見書や営業損失報告書を精密に作り込み、最も有利な判断を引き出す戦いを展開します。
立ち退き料に納得できない場合は、できるだけ早い段階で弁護士へ相談することをおすすめします。
弁護士に依頼することで、立ち退き料や補償内容の増額が期待できるだけでなく、交渉のプロである相手方との交渉や法的手続きを任せられるため、精神的・時間的な負担を大きく軽減できます。
ここでは、立ち退き交渉を弁護士に依頼する主なメリットを紹介します。
弁護士は法律上の判例や客観的な不動産鑑定を駆使し、相手方の算定漏れや低すぎる見積もりを覆し、立ち退き料の大幅な増額を引き出します。
たとえば、営業補償や移転費用、家賃差額補償、仮店舗費用などが十分に考慮されていない場合には、資料や過去の裁判例を踏まえて増額を求めることができます。また、不動産鑑定士などの専門家と連携し、補償額の妥当性を裏付ける証拠を準備することも可能です。
立ち退き交渉では、「生活が苦しくなる」「営業が大変になる」といった事情を伝えるだけでは、補償額の増額に応じてくれません。借地借家法や補償基準、判例などを踏まえ、「なぜ現在の提示額では法的に不十分なのか」を具体的な根拠と証拠によって示すことが重要です。
立ち退き料は交渉によって金額が変わることも少なくありません。弁護士は過去の裁判例や交渉実務を踏まえ、どこまで増額を求められる可能性があるのかを見極めながら交渉を進めるため、より適正な補償を受けられる可能性が高まります。
弁護士がすべての窓口となるため、事業者の強引なアプローチや脅しのような態度に直接直面する必要が一切なくなり、日々の業務や生活を守ることができます。
立ち退き交渉は、短期間で終わるとは限りません。補償額や退去時期などについて何度も協議が行われ、数カ月から１年以上に及ぶこともあります。交渉が決裂した場合には、裁判や土地収用手続へ移行し、解決までさらに長期間を要するケースもあります。
実際に、伝法院通りの立ち退き問題でも、台東区が商栄会役員らに対して説明会を開催したのは2014年（平成26年）６月でした。その後も協議が続き、2022年（令和４年）１月には訴訟へ発展し、最終的に裁判所で和解が成立したのは2025年（令和７年）12月です。立ち退きが実現するまでには10年以上にわたって協議や裁判が続いたことになります。
弁護士へ依頼すれば、交渉をスムーズに進められるうえ、事業者との交渉や必要書類のやり取り、条件の調整などを一任できます。また、法的根拠に基づいて交渉を進められるため、不利な条件で合意してしまうリスクも軽減できます。
経営者として明渡しの準備や新店舗でのビジネス展開、あるいは新しい住居での生活設計にのみ注力でるのは、大きなメリットであるといえるでしょう。
移転先の選定、内装工事、引越しの段取り、さらには繁忙期を避けるための期間など、自分にとって最適な立ち退きスケジュールを交渉で確保できます。
弁護士へ依頼すれば、依頼者の事情を踏まえながら、立ち退き時期についても適切に交渉できます。
たとえば、次のような事情がある場合には、退去期限の延長や調整が認められる可能性があります。
立ち退き時期は、一度合意すると変更が難しくなることも少なくありません。そのため、生活や事業への影響を十分に考慮したうえで、適切な退去期限となるよう交渉することが重要です。
交渉に長けた弁護士に依頼すれば、解体工事のタイミングや明け渡し期日について、相手方のプロジェクト全体のスケジュールと照らし合わせ、最も自分に有利な妥協点を探り出し合意書に落とし込みます。
民間の立ち退きで裁判所の明渡し命令を無視した場合、最終的には裁判所の執行官による強制執行が行われ、公共事業の場合は行政代執行によって建物が強制撤去される可能性があります。
民間の立ち退きでは、貸主に借地借家法第28条の「正当事由」が認められなければ、借主を強制的に立ち退かせることはできません。一方、正当事由が認められ、裁判所が建物の明渡しを命じる判決を出したにもかかわらず退去しない場合は、強制執行によって建物を明け渡さなければならないことがあります。
また、公共事業による立ち退きでは、土地収用法に基づく収用手続が進み、収用委員会の裁決が確定した後も明渡しに応じない場合には、行政代執行によって建物の撤去や土地の明渡しが行われることがあります。
もっとも、単に立ち退きを拒否し続けるだけでは、有利な解決につながりません。裁判や収用手続が進めば、自ら交渉できる余地は次第に狭まり、補償条件について十分な主張ができなくなることがあるからです。
最終的に強制執行や行政代執行に至れば、事業や生活への影響は非常に大きくなります。提示された立ち退き料や条件に納得できない場合は、そのような段階になる前に弁護士へ相談し、法的根拠に基づいた交渉を行うことが重要です。
貸主側の都合や公共事業による立ち退きであれば、退去や移転に必要なすべての実費は、原則として立ち退きを求める大家や事業者が負担することになります。
一方で、家賃の滞納や無断転貸など、自分の契約違反が原因で立ち退きを求められる場合には、貸主側に立ち退き料を支払う義務は原則としてなく、引越し費用や転居費用は自ら負担しなければならないことがあります。
また、契約内容や建物の使用状況によっては、原状回復費用などの負担を求められる場合もあります。
伝法院通りの事例が示すように、立ち退き問題は高度な法的解釈と長期間のタフな交渉を伴うため、手遅れになる前に、一日でも早く弁護士へ相談することが最適な解決への最善策です。
自分の生活拠点や大切な店舗を守り、適正な金銭的補償を受けるためには、立ち退きを求められた初期段階から法的に適切な対応を取ることが極めて重要です。
弊所は、数多くの立ち退き問題において圧倒的な解決実績を誇ります。経営者や店主としてのあなたの利益を最大化し、平穏な日常と将来への再スタートを取り戻すためにも、「VSG弁護士法人」の初回相談をぜひご利用ください。
