大阪弁護士会所属。京都市出身。
建物の老朽化や土地活用に伴う「立ち退き」の問題は、賃貸人・賃借人双方の利害が複雑に絡み合い、解決が長引くほどオーナー様にとって大きな精神的・経済的負担となります。
円滑な明渡しを実現するためには、正当事由の精査といった法律知識に加え、妥当な立ち退き料の算定や、相手方の状況に応じた柔軟な交渉力が欠かせません。
私はIT企業や経営コンサルタントとしての実務経験を活かし、単なる法律論に留まらない「ビジネス視点での最適な解決策」をスピーディーに提示することを得意としています。 早期解決によって次のステップへスムーズに進めるよう尽力いたします。ぜひ一度ご相談ください。
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書籍：「事業をやり直したい」と思ったときの会社のたたみ方
建物収去土地明渡請求とは、土地所有者が建物を建てた借地人へ建物の取り壊しと土地の明渡しを求める行為です。
たとえば、借地権の解除により借地人へ建物を壊して土地を明け渡すように命じる判決が下されても居座り続ける借地人を、強制的に退去させるときなどに行なわれます。
建物収去土地明渡請求は、土地が更地返還されるのがメリットですが、権利関係が複雑になりやすく、専門的な知見が必要となります。
この記事では、建物収去土地明渡請求の要件事実や手続きの流れ、判例のポイントなどを解説します。
建物収去土地明渡請求とは、所有する土地に建物を建てた者へ、建物の撤去と土地の明渡しを求める請求です。
土地の所有権と建物の所有権は分離しているため、建物の撤去を求めるには建物所有者の土地利用が不当と認められなければなりません。
具体的な事例から、建物収去土地明渡請求の内容を確認していきましょう。
建物収去土地明渡請求は、たとえば以下のようなケースで土地の所有者が更地返還を求めるときに行われます。
| 事例 | A名義の土地の賃借人Bが建物を建てて居住しており、賃貸借契約の終了後もBが土地を明け渡さなかった |
| 請求内容 | AのBに対する建物収去土地明渡請求 |
| 事例 | A名義の土地に、Aの相続人であるB名義の建物が建っていたが、Bが死亡してCが建物を相続した |
| 請求内容 | AのCに対する建物収去土地明渡請求 |
建物の占有者の土地利用が不当であるため、土地の明渡しを求めるケースです。
土地を明け渡すために必要となる手段として、建物の収去も求められます。
建物に借地人以外の第三者が居住している場合、権利関係がやや複雑になります。
| 事例 | A名義の土地の賃借人Bが建物を建て、Bが建物をCに賃貸した |
| 請求内容 | AからBへの建物収去土地明渡請求 並行して AからCへの建物退去土地明渡請求 |
AからBへの土地明渡し請求と並行して、AからCへ建物退去を請求しなければならない点に注意しましょう。
建物収去土地明渡請求が認められるには、土地所有者による請求の正当性を立証しなければなりません。
土地所有者が立証しなければならない要件事実について解説します。
土地所有者が所有権に基づいて土地の明渡しを求める場合、以下のような要件事実の立証が必要です。
建物の収去は法的には土地の明渡しの手段とみなされます。
占有者が抗弁として賃貸借契約の存在を主張した場合、土地所有者は以下の賃貸借契約の終了事由を訴える必要があります。
賃貸借契約の終了事由の立証について、ケースごとに解説します。
賃貸借契約を解除権の発生原因に基づいて解除した場合、以下のような解除原因の立証が必要です。
一般的に、借地人には借地借家法が適用されるため、解除原因があるときでも当事者間の信頼関係が破壊されたとみなされる事情がなければ解除が認められません。
定期借家契約や一時使用目的で土地賃貸借契約を締結した場合、期間満了により賃貸借契約が終了し、土地の明渡しを求められます。
一方で、普通借地権の場合、借地人が希望するときは原則として契約期間満了後も同一条件で更新できます。
土地所有者が契約更新を拒絶するには、拒絶がやむを得ないと判断される正当事由がなければなりません。
正当事由は、土地所有者が明渡しを求める事情や借地人の生活状況、契約違反の有無など、双方の事情などが総合的に考量されます。
通常、単に土地所有者が土地を使用したいなどの理由では認められず、土地を自ら使用しなければならない切実な事情が必要です。
賃貸借契約が当事者の合意によって解約されているときは、借地借家法の適用がある場合でも解約についての制限はありません。
当事者双方の署名捺印がされた合意解約書など、合意解約が当事者双方の合意で行われた点の立証が必要になります。
建物収去土地明渡請求は、以下のような手続きの流れで行います。
借地人との交渉から訴状提出を経て強制執行が行われるまでの所要期間は、おおよそ１～２年ほどです。
それぞれの内容を確認していきましょう。
まずは借地人と明渡しの条件について交渉し、条件が整わない場合、契約解除と訴訟提起の準備に向けて進みます。
契約解除をするときは、内容証明郵便で解除通知や明渡しの催告書などを送付しましょう。
賃貸借契約を解除するには、賃借人と賃貸人の信頼関係が破壊されていると認められる客観的な根拠がなければなりません。
内容証明郵便の送付や相手方からの返信の有無などは、後に訴訟を提起したときや、裁判所へ明渡しを訴えるときの証拠となります。
その他、賃貸借契約書や土地建物の登記事項証明書、固定資産評価証明書など、訴えの提起をするために必要な書類などを収集しておきましょう。
裁判中に借地人が第三者に建物を譲渡や賃貸させると、借地人に勝訴しても占有者にあらためて訴訟の提起をしなければなりません。
占有者が現れて判例の効果が及ばなくなるリスクを回避するため、訴訟の提起前に占有移転禁止の仮処分の申立てをしておくと当事者を固定できます。
申立てが認められると、裁判所からの命令に基づいて執行官が建物の占有者を特定し、公示書を掲示して仮処分の手続きは完了となります。
土地建物の所在地を管轄する裁判所に訴えを提起します。
訴訟を提起するときは、申立手数料や郵便切手代などで数万円ほど必要です。
訴えの提起後、通常は１～２カ月後に口頭弁論期日が指定され、双方の主張や証拠の提出などを行います。
口頭弁論期日が繰り返し行われた後、借地人の義務違反が認められると建物収去と土地明渡しを命じる判決が下されます。
滞納地代や遅延損害金がある場合、判決では同時に支払いが命じられるでしょう。
確定判決が下されても借地人が居座り続けるときは、強制執行によって権利を実現させます。
建物収去明渡請求の強制執行は、以下の２段階で行われます。
代替執行とは、債務者が自発的に履行しない義務について第三者に代わりに実行させ、その費用を債務者から取り立てる方法です。
建物収去土地明渡請求では、借地人が履行しない建物の取り壊し義務について第三者である執行官に実行してもらい、執行費用を借地人に請求します。
直接強制では、債務者の意思にかかわらず、国家機関が債権内容を強制的に実現する方法です。
強制執行の申立てがされると、執行官が１カ月ほどの引渡期限を定めて現地を訪問し、明け渡しの催告を行います。
期日までに借地人が明け渡しをしない場合、断行日に建物の解体と土地の明け渡しが強制的に実行されます。
代替執行や直接執行を行うとき、建物の解体や明け渡しにかかる費用は原則として土地所有者が立て替えなければなりません。
実務上、相手方に支払い能力がない場合は費用が回収不能になるリスクもあります。
解体費用の見積もりなどを基に借地人への費用前払決定の申立てをする方法もあるため、弁護士に相談しましょう。
建物収去土地明渡請求訴訟は１～２年ほどかかるケースが多く、長期化するほど訴訟費用や精神的な負担も重くなる傾向にあります。
一方で、借地人との和解が成立すれば、確定判決を待たずに双方の合意による条件で解決できます。
和解を成立させるには、建物を取り壊すための協力金や借地人の事情を考慮した明渡し期日の猶予など、土地所有者の譲歩が必要になる可能性もあるでしょう。
訴訟が長期化するリスクを考量すると、一部の条件を譲歩して早期解決をめざした方が双方にとってメリットが大きいケースもあります。
立ち退き料による正当事由の補完によって建物収去と土地明渡しが認められた判例をご紹介します。
事例裁判所・部：東京地裁
判決日：2013年3月14日
要旨：土地所有者が借地人に対して立ち退き料の支払いと引き換えに土地の明渡しを求めた事案。相当な立ち退き料の支払いによって正当事由が補完され、建物収去と土地明渡請求が認められた。
参照：借地契約の更新拒絶について、借地権価格の補償を中心に
算定した立退料提供による正当事由の補完を認めた事例
土地所有者からの更新拒絶が正当事由を充足していないものの、土地所有者の土地利用計画に具体性があり、借地人の移転が十分可能である点などが考慮されました。
結果として、借地権価格の補償を中心に算定された立ち退き料の提供により正当事由が補完され、建物収去と土地明渡請求が認められました。
立ち退き料の支払いによって、土地所有者の不十分な正当事由が補完された事例と言えます。
建物収去土地明渡請求を行う場合、個人が対応すると労力や精神的負担が大きくなるため、できるだけ早く弁護士に相談して対応を依頼しましょう。
建物の収去費用は、専門業者に依頼するため高額になるケースが少なくありません。
費用は原則として借地人負担ですが、強制執行を申し立てるときは原則として土地所有者が費用を立替え払いする必要があります。
未回収となるリスクを避けるには、借地人との交渉や財産調査、差押えや担保権の設定などの方法があります。
弁護士に相談すると、個別のケースに応じてベストな回収方法を提案してもらえるでしょう。
建物収去土地明渡請求は、滞納した地代の支払いや建物の未登記問題、立ち退き料の交渉など、問題が複雑になるケースが少なくありません。
複雑な権利関係を整理しながら借地人との合意を成立させるためには、判決など法的な根拠に基づく提案が不可欠です。
建物収去土地明渡請求訴訟に精通した弁護士であれば、専門的な知見を持って交渉や法的な手続きに対応してもらえるでしょう。
建物収去土地明渡請求は、交渉に失敗すると多額の解体費用を背負わされる場合や、土地を更地返還できない場合もあります。
借地人との交渉は時間や労力がかかり、精神的な負担も大きくなるケースが珍しくありません。
自力で解決しようとするとトラブルに発展する可能性もあるため、できる限り早く弁護士に相談しましょう。
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