この記事でわかること
- 2026年４月１日から、不動産の住所・氏名変更登記が義務化される
- 過去の住所や氏名変更も対象となり、 正当な理由がなく登記を怠った場合は５万円以下の過料の可能性がある
- 転居時の手続きの負担を軽減する「スマート変更登記」を活用するとよい
2026年（令和８年）４月１日より、不動産の所有者に対する「住所変更登記」がいよいよ義務化されます。
個人の不動産については「引っ越しのたびに手続きするのは手間だ」「住民票を移しているから問題ないだろう」と、変更登記を行わず放置されているケースが少なくありません。
しかし、手続きの放置は、将来の売却や相続時のトラブルに直結します。
この記事では、義務化の背景にある社会的な課題（所有者不明土地問題）から、新たに導入された「スマート変更登記」、そして登記手続きの流れまで、詳しく解説します。
なお、VSG相続税理士法人では、相続の無料相談を受け付けております。
相続のお手続きや税務でご不安なことがございましたら、お気軽にご連絡ください。
目次
不動産の住所変更登記「義務化」とは？（2026年４月施行）
2026年（令和８年）４月１日より、不動産の住所等変更登記が義務化されます。
これまで任意とされていた手続きですが、今後は「引っ越し等で住所が変わった場合」や「結婚や離婚で氏名が変わった場合」に、法的な申請義務が生じることになります。
これまで「任意」だった住所等変更登記手続きが「義務」になる
不動産登記法の一部改正により、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から「２年以内」にその変更登記を申請しなければなりません。
過去の住所変更も２年以内に登記が必要
施行日より前に住所が変わっていた場合も、義務化の対象です。
- 施行日（2026年４月１日）以降に住所・氏名が変わった場合
- 変更日から２年以内に登記申請が必要
- 施行日より前に変更していた場合
- 施行日から２年以内（2028年３月31日まで）に登記申請が必要
なぜ義務化されるのか？背景にある「所有者不明土地問題」
これまで住所変更登記が「任意」だったため、転居等のたびに手続きをする所有者は多くありませんでした。
その結果、行政が所有者に連絡を取りたくても、登記簿上の住所が古いままで連絡がつかない「所有者不明土地」が全国で増え続けています。
今回の法改正の背景には、所有者不明土地が、公共事業や災害復興の妨げとなっていることがあります。
【参考】住所等変更登記義務化の認知度
法務省が公表した直近の調査結果（令和７年12月）によると、「住所・氏名変更登記の義務化」について、「聞いたことがある」と回答した人はわずか30.9％にとどまりました。
住所変更登記義務化の認知度調査結果の概要
引用元 法務省民事局
特に、不動産の主要な所有者層である40代から70代以上において認知度は低く、多くの人が制度を知らないまま施行日を迎えようとしています。
しかし、法律の適用に例外はありません。
この記事をご覧の皆さまは、ぜひ今のうちに制度の要点を押さえ、準備を進めていただければと思います。
罰則は「５万円以下の過料」
正当な理由がないにもかかわらず、期限内に申請をしなかった場合、５万円以下の過料（かりょう）が科される対象となります。
過料とは、行政上の秩序を維持するための金銭的なペナルティーです。
刑事罰（罰金）とは異なり前科がつくものではありませんが、法律上の義務違反として取り扱われます。
参考：会社の変更登記との違い
法人（会社法）： 本店移転や役員変更から「２週間以内」
個人（不動産）： 住所・氏名変更から「２年以内」
法人の「２週間」と比較すれば、個人の「２年」は期間として長く設定されています。
ただ、期限を過ぎれば同様に「過料」の対象となる点には注意が必要です。
転居時の負担を軽減する新たな「システム連携」
転勤や住み替えの頻度が高い人にとって、義務化に伴う都度の申請手続きは実務的な負担となります。
不動産所有者の負担を減らすべく、法務局が住所変更を把握・登記する新制度「スマート変更登記（職権登記）」の開始が予定されてます。
制度の本格稼働は2026年４月からですが、そのための事前登録（申出）は、2025年４月から先行して始まっています。
スマート変更登記とは「法務局が変更情報を自動検知」するしくみ
「スマート変更登記」とは、法務局の登記官が「住基ネット（住民基本台帳ネットワーク）」の情報を定期的に確認し、住所等の変更を検知した場合に、職権（法務局側の判断）で登記を書き換える制度です。
スマート変更登記の制度を利用すれば、転居のたびに変更登記の手続きをする必要がなくなり、義務違反（２年以内の未登記）を問われることもなくなります。
住所等変更登記の義務化と便利なスマート変更登記
引用元 政府広報オンライン
スマート変更登記の利用には「検索用情報の申出」が必要
法務局が、勝手に個人の住基ネット情報を検索することはできません。
個人がスマート変更登記を利用するには、あらかじめ所有者側から、「私の情報を検索してもかまいません」という意思表示とともに、検索に必要な情報（氏名・住所・生年月日等）を法務局へ伝えておく必要があります。
なお、「検索用情報の申出」の受付は、2025年（令和７年）４月21日からすでに開始されています。
【個人の場合】スマート変更登記の利用手順
具体的な流れは以下のとおりです。
- （１）申出
- 法務局へ「検索用情報の申出」をする。
- （２）照会
- 法務局は、定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認する。
- （３）確認
- 転居を知った法務局から所有者に対し、「変更登記をしてもよいか」を確認するメールが届く。
- （４）完了
- 所有者が「承諾」の回答をすれば、登記官は変更登記を実行する（職権登記）。
申出のタイミングと方法
この「検索用情報の申出」は、不動産を取得した時期によって手続きが異なります。
- （１）2025年４月21日「以降」に不動産を取得された方
- 新しく所有権の登記（保存・移転登記）を行う際は、申請書とあわせて「検索用情報」を記載して提出することが必要になります。
つまり、不動産取得の過程で「スマート変更登記」の登録も完了します。 - （２）2025年４月21日「以前」から不動産をお持ちの方
- 制度開始前から不動産を所有している方は、ご自身で申出を行わない限り、スマート変更登記は適用されません。
法務局に対して任意のタイミングで「検索用情報の申出」を行うことができます。
法務省の「かんたん登記申請」サイトから、氏名・生年月日・メールアドレス等を登録することもできます（電子証明書やマイナンバーカードは不要です）。
【法人の場合】会社法人等番号による完全自動化（参考）
法人の場合、すでに商業登記簿の情報（会社法人等番号）と不動産登記とのシステム連携が進んでいます。
法務局は法人の本店移転等の変更を把握できるため、原則として申出の必要はなく、職権で書き換えが行われます。
注意点：制度対象外となるケース
スマート変更登記は、国内の公的データベース（住基ネット・商業登記）を活用するため、以下のケースでは利用できません。
・海外に居住されている個人の方
・会社法人等番号を有していない法人
これらのケースに該当する場合は、従来どおり、住所変更の都度ご自身での変更登記申請が必要です。
対象外の方の申請方法：法務省の「かんたん登記申請」サイトから「登記名義人の表示変更の登記申請」を選択し、オンライン申請（要：電子証明書）を行うか、管轄の法務局へ書面で申請書を提出してください。
【手順と費用】住所変更登記の方法
住所変更登記を行うには、「ご自身で申請する」か「司法書士に依頼する」かの２つの方法があります。
必ずかかる費用（登録免許税）
手続きの方法にかかわらず、国に納める税金として「登録免許税」がかかります。
金額は「不動産１個につき 1,000円」です。
土地と建物はそれぞれ「１個」と数えるため、土地付き一戸建ての場合の登録免許税は、土地（1,000円）＋建物（1,000円）の、合計2,000円となることが一般的です。
（１）自分で手続きする場合の具体的なステップ
管轄の法務局へ出向くか、郵送で申請を行うのが一般的です。
マイナンバーカードをお持ちであればオンライン申請も可能ですが、専用ソフトの操作や電子署名の付与など、一定の手間を要します。
また、オンライン申請をする場合でも、住民票や戸籍謄本などの原本が必要な書類は、別途「郵送」するか「窓口へ持参」する必要があります。
完全にネット上だけで完結するわけではない点に注意しましょう。
具体的な流れと、注意すべきポイント（委任状など）は以下のとおりです。
①必要書類の収集
新しい住所と、登記簿上の住所のつながりが分かる公的書類を取得します。
- 住民票の写し（住所移転の履歴が記載されているもの）
- 戸籍の附票（転居回数が多く、住民票だけでは履歴がつながらない場合）
結婚などで「氏名」も変わっている場合
住所変更と同時に、結婚や離婚で「氏名（名字）」も変わっている場合は、上記の書類に加え「戸籍謄本（または抄本）」が原則として必要になります。
これは、「旧姓」と「新姓」のつながりを証明するためです。
登記の目的は「住所変更」ではなく「氏名・住所変更」となり、申請書の書き方も少し変わりますのでご注意ください。
②申請書の作成・委任状の準備
法務局のホームページから「登記申請書」の様式をダウンロードし、必要事項を記入します。
申請書の書き方は「一戸建て」か「マンション（区分所有）」かによって少し異なります。
法務局公式サイトに、住まい別の申請書の記載例が詳しく掲載されていますので、あわせてご参照ください。
登記名義人住所・氏名変更登記申請書（一部抜粋）
引用元 法務局
委任状については、不動産の所有者ご本人が窓口に行く（または郵送する）場合は不要です。
しかし、「夫の代わりに妻が窓口に行く」といったケースでは、家族であっても「委任状」の提出が必要になります。
③費用の納付（収入印紙を添付）
申請書には、登録免許税分の「収入印紙」を貼付します。
不動産１個につき1,000円分の収入印紙を、郵便局や法務局内の販売所で購入し、台紙に貼って提出します。
④書類の提出・完了
管轄の法務局へ提出します。
窓口に直接持参するか、書留郵便などで送付します。
- 完了までの期間
- 不備がなければ、提出からおおむね１〜２週間程度で登記が完了します。
- 発行される書類
- 住所変更登記の場合、不動産を取得した時のような「権利証（登記識別情報）」は新しく発行されません。
代わりに、登記が完了したことを証明する「登記完了証」という書面が交付されます。
住民票だけでは住所が「つながらない」場合の対処法
ご自身で手続きをする際、最もつまずきやすいのが「登記簿上の住所から現住所までの履歴がつながらない」というケースです。
登記申請では、引っ越しの履歴を、すべて連続して証明する必要があります。
しかし、数回引っ越しをしている場合、現在の「住民票」には直前の住所しか載っていないため、履歴が途切れてしまいます。
- （１）基本の対処法
- 本籍地の役所で「戸籍の附票（こせきのふひょう）」を取得してください。
これには、その本籍地にいる間の住所移転の履歴がすべて記載されているため、一本でつながるケースがほとんどです。 - （２）それでもつながらない場合
- 住所変更から５年以上が経過していると、役所の保存期間満了により、証明書（住民票の除票や改製原戸籍の附票）が廃棄されていることがあります。
こうなると「つながらない」状態を解消するために、権利証や上申書などの書類を用意する必要があります。無理にご自身で完結しようとせず、専門家である司法書士へ相談することをおすすめします。
（２）司法書士へ依頼する場合：費用は「実費＋報酬」
時間を優先される方や、手続きに不安がある方は、登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。
その場合、登録免許税に加え、司法書士への報酬が発生します。
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司法書士報酬（相場）： １件あたり１万円〜２万円程度
特に依頼が推奨される「複雑なケース」
以下のようなケースでは、特に手続きが難航しがちですので、専門家へ依頼することをご検討ください。
- 過去に何度も引っ越しをしている場合
- 書類収集が複雑なため。
- 住所変更から長期間（５年以上）が経過している場合
- 証明書が廃棄されている可能性があるため。
- 所有している不動産の数が多い場合
- 私道や山林などの申請漏れを防ぐため。
- 売却や融資の予定が控えている場合
- 不備による遅延を防ぐため。
相続登記との関係：亡くなった人の住所変更登記は必要？
2024年4月から義務化された「相続登記」において、亡くなった方の住所が古いままというケースは多々あります。
【原則】相続登記の場合、住所変更登記は「不要」
相続による所有権移転登記を行う際、登記簿上の住所と亡くなった時の住所が異なる場合でも、別途、亡くなった方の住所変更登記をする必要はありません。
登記簿上の住所から死亡時の住所までのつながりを証明する書類（住民票の除票や戸籍の附票など）を提出すれば、被相続人（亡くなった人）の住所変更登記を省略して、直接、相続人への名義変更を進めることができます。
【例外】相続人以外へ遺贈する場合は「必要」なことがある
遺言によって、法定相続人以外の第三者に不動産を譲る「遺贈（いぞう）」の場合は、前提として亡くなった方の住所変更登記が必要となります。
遺贈による法定相続人以外の第三者への所有権移転登記の際、法律上の「登記義務者」は相続人または遺言執行者となりますが、この手続きでは、登記簿上の住所と亡くなった方の最終住所が一致していることが求められるためです。
法定相続人以外への遺贈を検討されている、あるいは受ける予定がある場合は、手続きが一段階増える点に注意が必要です。
義務化への対応にとどまらない「資産管理上のリスク」
資産保有者にとっては、登記情報の不一致がもたらす実質的なデメリットを理解しておくことも大切です。
売却や担保設定の手続きの、遅延原因になりうる
不動産の売却や、事業資金調達のために不動産を担保とする場合、「登記簿上の住所と印鑑証明書の住所（現住所）は一致していること」が前提条件となります。
取引を行う段階になって住所変更の未登記が発覚した場合、まずはその手続きから着手しなければなりません。
その結果、決済日がずれ込んだり、取引のタイミングを逃したりする要因となりえます。
相続における証明手続きが、複雑化することがある
長期的な視点で特に留意すべきは、相続時の負担です。
長期間、住所変更を行わないまま相続が発生すると、相続人は「被相続人と登記簿上の所有者が同一人物であること」を客観的に証明する必要があります。
もし、「住民票の除票」や「戸籍の附票」の保存期間が経過し書類が廃棄されていた場合、証明作業は難航し、不在籍証明書の取得や権利証の提出など、通常よりも多くの手間と費用を要することになります。
今のうちに登記情報を整理しておくことは、スムーズな資産承継に向けた準備のひとつと言えます。
まとめ：住所変更登記の義務化は、資産全体を見直す「チャンス」
今回の法改正を、単なる「事務手続きの増加」と捉えるのではなく、ご自身の資産構成全体を見直すチャンスとして活用してはいかがでしょうか？
住所変更に伴い、登記情報を整理するということは、保有している不動産の権利関係や現状を再確認するプロセスでもあります。
- 未利用地の活用方針は定まっているか？
- 現在の評価額に基づく相続税はどの程度か？
- 個人所有から法人所有へ切り替えたほうが、節税メリットがあるのではないか？
住所変更の手続きは、こうした資産戦略を改めて点検する、絶好のタイミングと言えます。
私たちVSG相続税理士法人では、グループ内の司法書士とともに、登記手続きの支援はもちろん、その後の相続税シミュレーションといったトータルサポートを行っております。
大切な資産を万全な状態で次世代へつなぐために、まずは現在の登記状況の確認からお気軽にご相談ください。
