東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
賃貸物件に住んでいると、床のへこみや傷の修繕費用を退去時に負担しなければならないか心配な方も多いでしょう。
退去時の費用負担者は、主に発生原因が通常損耗によるか借主の故意や過失によるかで異なります。
故意に物を落としてできた床のへこみや傷でなければ、一般的には通常損耗として貸主が修繕費用を負担するケースが多いです。
本記事では、賃貸物件から退去するときの費用負担の相場やトラブルを避けるために確認しておくポイントを詳しく解説します。
不要な修理費用の負担やトラブルを避けられ、引っ越しを控えた方には大きな安心が得られるでしょう。
目次
賃貸住宅で何かの拍子に床をへこませたり、傷を見つけたりすると、退去費用が心配になるでしょう。
冷蔵庫や家具の設置など、日常生活による床のへこみや傷は通常損耗として貸主が修繕費用を負担し、故意や過失によるときは借主の負担となります。
以下では、賃貸物件の床のへこみや傷の負担者について詳しく解説します。
退去時の費用負担は、賃貸借契約書に特約があるときは優先的に適用され、特約がないときは原状回復ガイドラインの定めで判断されます。
例外として、契約書の特約が「退去時の原状回復はすべて借主負担とする」など借主を一方的に不利にする内容のときは無効になる可能性があります。
消費者契約法により、消費者の利益を一方的に害する特約は無効と定められているためです。
ハウスクリーニング費用も特約に定めがあるときは借主負担ですが、範囲が不明瞭なときや金額が暴利的なときは無効となる可能性があります。
費用負担の判断は、賃貸借契約書の特約のみでなく、原状回復ガイドラインの内容も照合しながら具体的な範囲を確認しましょう。
賃貸借契約書に特約がない場合は、民法621条（賃借人の原状回復義務）[注１]に従い、通常損耗や経年劣化は貸主が修理費用を負担します。
具体的な例について、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に解説します。
通常損耗の例
借主が賃貸物件の用途に従い、一般的な方法で物件を利用していてできたへこみや傷は通常損耗といい、貸主が負担します。
賃貸物件でも家具の設置は必然的なため、ベッドやソファ、箪笥などによるへこみや設置跡は通常損耗とされています。
経年劣化の例
通常損耗と同様に、経年劣化も通常損耗で、貸主が負担します。
フローリングの色落ちや、カーペットに飲み物をこぼしてすぐに拭き取った後の跡なども通常損耗に該当します。
飲み物をこぼしてすぐに拭く、日照が原因で色落ちするなどは通常の日常生活で発生する範囲と考えられ、通常は借主に責任が求められません。
飲み物を拭き取れておらず、手入れ不足で床にシミ・カビが発生したときは借主の負担で除去する必要があるでしょう。
通常損耗と同様に、経年劣化も通常損耗で、貸主が負担します。
フローリングの色落ちや、カーペットに飲み物をこぼしてすぐに拭き取った後の跡なども通常損耗に該当します。
飲み物をこぼしてすぐに拭く、日照が原因で色落ちするなどは通常の日常生活で発生する範囲と考えられ、通常は借主に責任が求められません。
飲み物を拭き取れておらず、手入れ不足で床にシミ・カビが発生したときは借主の負担で除去する必要があるでしょう。
故意や過失による床のへこみや傷は、通常の使用範囲とは言えないため、原則借主負担となります。
故意による床のへこみ・傷の例
へこみや傷とは違いますが、子どもが床に落書きした場合は借主負担です。
床の内部まで染み込むと消えなくなるため、発見したらすぐに除去しましょう。
過失による床のへこみ・傷の例
重量物の放置、不注意による物の落下、その他対策不足と考えられるときは過失があるとみなされ、借主の負担となります。
[注１]民法/e-Gov
民法621条（賃借人の原状回復義務）
退去時にかかる床のへこみや傷の修理費用は、広さや状況によって０円〜30万円まで幅があります。
ここでは、床のへこみ・傷の原状回復にかかる費用の算出方法、相場などを解説します。
東京の修理費用の相場は、おおよそ以下の通りです。
| 素材 | ㎡単価 |
|---|---|
| カーペット | 3,500～6,000円ほど |
| フローリング | 8,000～３万円ほど |
フローリングのへこみ・傷の修理は、中程度で２〜５万円、全面張替え10〜30万円ほどのケースが多いでしょう。
カーペットやクッションフロアは６年経過するとの借主負担はほぼ０円になります。
床のへこみ・傷が大きくなければ、修理費用は１～６万円程度と考えておくとよいでしょう。
フローリングの場合には原則「平方メートル」単位で算出し、毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体の修理費用となります。
カーペット、クッションフロアの場合は原則１部屋単位で算出し、毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体の修理費用となります。
原状回復は、毀損等を与えた部位や設備の経過年数、建物の築年数や素材などによって、負担割合は変化します。
車の事故で廃車になった場合、新車と10年乗った車では下りる保険金が違ってくるように、建物では耐用年数から残存価値を算定します。
フローリング
フローリングは原則、経過年数が考慮されないため、修理した部分の修理費用すべてが借主負担です。
全体が毀損してフローリング床全体を張り替えた場合は、耐用年数で残存価値１円となるよう算定しましょう。
カーペット、クッションフロア
カーペット、クッションフロアは６年で残存価値１円となるような直線（または曲線）を想定し、負担割合を算定します。
新築後３年の賃貸住宅のカーペット修理費用が10万円の場合、６年のうち３年（50%）経過すると、借主の負担割合は50%の５万円です。
床にへこみや傷をつけた後、放置して損傷が大きくなると退去時に高額な請求を受ける可能性があります。
一方で、自分で修繕すると状態がより悪化してしまい、貸主とトラブルになる恐れもあるでしょう。
床にへこみや傷ができたときは、貸主と相談しながら専門業者に修繕を依頼するのが対処法としておすすめです。
貸主によっては、借主の修繕で物件が損傷するのを避けるため、自ら床のへこみや傷の具合を確認して業者に依頼したいケースもあるでしょう。
故意や過失で床のへこみや傷ができた後、放置したり隠したりすると貸主の心証が悪化し、退去時の交渉で不利になる恐れがあります。
放置や隠蔽は善管注意義務違反とみなされる恐れもあるため、まずは貸主への相談を最優先しましょう。
貸主への相談時は、誠実に事実を伝えながら、退去時の交渉で不利にならないよう写真などで記録を残している旨も伝えてください。
市販の補修キットやDIYとして紹介されている方法は、損傷が悪化する場合や契約違反となる場合もあり、通常は自己責任を求められます。
不適切な処置をしてしまうと、専門業者による修繕が必要となり、かえって手間や費用が増えてしまうリスクがあるためです。
賃貸借契約の特約でDIYの禁止や事前相談をしない場合の罰則が定められているケースもあるでしょう。
特約が定められていない場合でも、素人判断による修繕は避け、必ず事前に貸主へ相談するようにしてください。
床のへこみや傷を理由に高額な退去費用を請求された場合でも、提示された金額をそのまま支払う必要はないケースが多いです。
本来は貸主負担の項目が含まれているなど、請求内容によっては減額交渉できるため弁護士に相談しましょう。
傷がついたクロスの張替えは、原則として損傷した部分のみ必要ですが、請求内容が部屋全体の全面張替えとなっているケースがあります。
部分補修で足りるときは必要な張替えの面積が少なくなるため、減額を請求できる可能性が高いでしょう。
経年劣化した部分は貸主の費用負担となるため、借主負担の張替えの範囲に含まれているときは過剰請求として減額を要求できます。
貸主との交渉では、修繕範囲の理由について説明を求めるのが入口となります。
おおよその範囲で請求しているケースもあるため、補修可能な範囲についてはロジカルな説明を求めて最小限に抑えましょう。
弁護士に相談すると、退去費用を適正化して大幅に減額できる可能性があるでしょう。
減額の理由としては、床材の全面張替えを部分補修へ変更したケースや、経年劣化を主張して交換費用の引き下げに成功したケースなどがあります。
修繕方法の変更を認められると、30万円の請求が５万円に減額されるなど退去費用を大幅に減らせる事例が多いです。
弁護士が交渉に介入すると、不当なごまかしが通用せず、不正を行うと逆に不利な立場になり得る可能性を示唆し、プレッシャーを与えられます。
裁判による敗訴リスクがあるため、意図的に不当な項目を請求に含めていたときは容易に引き下げてもらえるケースも珍しくありません。
退去時の修理費用のトラブルは、事前の対応や専門家への相談によって避けられるケースが多いです。
ここでは、修理費用のトラブルを防ぐためのポイントについて解説します。
賃貸住宅の契約時は家賃や支払い方法に加えて、敷金・退去費用の負担範囲も必ず確認しておきましょう。
不動産仲介会社が入っている場合は、契約内容に行われる重要事項説明のタイミングで確認できます。
国土交通省のガイドラインには法的拘束力がないため、ガイドラインと異なる内容でも特約の定めがあれば原則として有効です。
トラブルを避けるために、ガイドラインとあまりにかけ離れている内容の場合は、注意しましょう。
床のへこみ・傷が入居前からあったかどうかがわかるように、入居時に隅々まで確認しながら写真で記録を残しましょう。
後で気付く場合もあるため、様々な角度からできるだけ多めに撮っておくのが望ましいです。
一般的には、入居時に「入居時チェック表」や「現況確認書」が渡されます。
部屋の汚れや設備不良がないか、もし汚れや設備不良があればどのような状態かをチェックします。
チェック表を渡されなかったとしても、自分の管理用に作成しておくとよいでしょう。
入居時にへこみ・傷を発見した場合は、できるだけ早い段階で管理会社・賃貸人に共有しなければ後の交渉で不利になる恐れがあります。
退去時の修理費用の負担がどのくらいになるかわからず不安な方は、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。
対応が遅れると、物件の状態や貸主との関係が悪化して交渉上不利になる可能性もあるため、早期の対応が重要です。
弁護士に依頼すると、過去の判例などから退去費用の妥当性の判断や減額交渉などを代行してもらえます。
個人が直接交渉しても応じてもらえないケースも多いため、弁護士に対応を依頼する方がおすすめです。
退去時の費用負担は、通常損耗によるときは貸主負担、借主の故意や過失によるときは借主負担となるのが原則です。
借主の故意や過失による場合でも、部分補修が可能にも関わらず全面張替えとなっているときは退去費用を減額できる可能性があります。
経年劣化による損耗は貸主負担となるため、借主への請求として含まれている場合も減額を要求できるでしょう。
高額な退去費用を請求されてお悩みの方は、減額交渉に精通したVSG弁護士法人にご相談ください。
退去交渉の実績が豊富な弁護士が、親身になってお客様の問題解決をサポートします。
