東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
家賃を滞納し、賃貸人からの支払督促を無視し続けると、明け渡し訴訟を提起されて強制的に退去させられる恐れがあります。
訴訟が提起された後、裁判所からの呼出状を放置すると賃貸人の主張が認められて敗訴となるため、忘れずに答弁書を提出しましょう。
訴訟を提起された場合でも、賃貸人との交渉次第では滞納分の分割払いや退去期限の猶予などの和解条件を認めてもらえる可能性があります。
対応が遅れるほど和解の成立は難しくなるため、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。
ここでは、明け渡し訴訟を提起されたときの流れや強制執行に至るまでのデッドライン、弁護士に依頼するメリットなどを解説します。
目次
明け渡し訴訟が提起されると、個人間の話し合いではなく、裁判所を介した法的な判断や執行手続きに移行します。
賃貸人が裁判で勝訴した場合、強制執行の断行により法的な強制力をもって賃借人を退去させられます。
一方で、訴訟が提起された場合でも和解により滞納分の分割払いや退去期限の猶予が認められる可能性があり、すぐに退去を求められるとは限りません。
裁判所からの呼出状が届いた後、放置すると賃貸人の主張が認められて敗訴する可能性が高いため、すぐに対応しましょう。
明け渡し訴訟を起こされたときにはまず、以下を行いましょう。
それぞれの内容を詳しく解説します。
訴訟が提起されると、賃借人には裁判所から呼出状とともに答弁書が送付されます。
答弁書を期日の１週間前までに提出しないと欠席裁判として賃貸人の主張が全面的に認められ、敗訴する可能性が高いため必ず期日までに提出しましょう。
答弁書とは、訴えられた側が原告の主張に対して内容の認否や理由などを記載する書面です。
答弁の回答方法は以下の３つがあります。
答弁書には、現在の経済状況や支払いの意思なども記載します。
賃貸人と和解したい場合、今後遅滞なく支払える根拠となるため、条件交渉の第一歩となるでしょう。
明け渡し訴訟を起こされたときには、必ず裁判の期日に出席しましょう。
期日に欠席すると、賃貸人の言い分を認めたと判断され、高い確率で明け渡しの確定判決が出てしまうためです。
明け渡し訴訟に出席すると、和解ができる可能性もあります。
明け渡し訴訟は、家賃の滞納後、支払督促や示談交渉などで解決しなかった場合に提起されるのが一般的です。
ここからは、賃貸人から明け渡し訴訟を提起されたときの流れを紹介していきます。
家賃を滞納すると、まず賃貸人から文書や口頭で支払督促を受けます。
口頭や文書での督促は、１回目の家賃滞納でも通知されるケースがほとんどです。
通常、明け渡し訴訟は１～２カ月の家賃滞納では認められません。
一般的に、家賃滞納など契約違反状態が３～６カ月続くと入居物件の明け渡しが認められる可能性は高くなります。
賃貸人からの支払督促を無視していると、賃貸人は家賃の支払いを連帯保証人へ通告します。
賃貸人が連帯保証人に通告するタイミングは、一般的に家賃滞納から２～３カ月後です。
連帯保証人がいない場合や、連帯保証人が支払いを拒否した場合、次の流れに進みます。
内容証明郵便とは、郵便物の内容・差出人・受取人・郵送日などを郵便局が証明し、裁判上の証拠となる制度です。
家賃の滞納後３カ月を過ぎると、賃貸人から支払督促や支払期日、支払いがない場合の契約解除などが記載された内容証明郵便が届きます。
明け渡し訴訟は、契約違反行為が長期間継続しており、賃貸借契約の解除がされている場合に提起できます。
内容証明郵便による催告をして期日までに滞納家賃が支払われない場合、明け渡し訴訟を起こす条件が整ったといえるでしょう。
内容証明郵便が届くまでに賃貸人から任意の退去を交渉してくるケースもあります。
賃貸人から送られてきた内容証明郵便も無視していると、明け渡し訴訟を起こされます。
明け渡し訴訟が開始されると、賃貸人と賃借人がそれぞれの意見を述べて反論、あるいは和解を探ります。
審理が終了し、明け渡しの確定判決が出たときには、賃借人は定められた退去期間中に賃貸物件から立ち退かなければなりません。
実務上、裁判官から判決前に和解を勧められるケースも少なくありません。
和解をするときは、たとえば以下のような条件が設定されます。
和解が成立すると、確定判決と同じ効力を持つ和解調書が作成されます。
敗訴すると賃貸人の主張が全面的に認められる恐れもありますが、和解であれば賃借人の生活再建に配慮した条件を引き出しやすくなります。
退去の強制執行を回避でき、迅速に紛争を解決できるため、賃貸人と賃借人の双方にメリットが大きいでしょう。
明け渡しの確定判決後、退去命令が出ても賃貸物件から退去しない場合、賃貸人は強制執行の申立てを行います。
強制執行の申立て後、約２週間後に明け渡しの催告、約１カ月後に明け渡しの断行（強制執行）が実行されます。
強制執行が行われると、賃借人の家財など室内にある物品はすべて撤去され、玄関などの鍵も強制的に交換されるため、住み続けられません。
強制執行にかかった費用は一旦賃貸人が負担しますが、執行後に賃貸人から賃借人へ費用請求されます。
撤去された家財などは執行官が借りた倉庫などに一時保管されています。
家財が保管されている倉庫などは、告知書として強制執行した部屋の玄関先などに貼られているため、必要な家財があるときは期日までに引き取りましょう。
明け渡し訴訟の対応を弁護士へ依頼する場合、以下の費用がかかります。
| 相談料 | 30分5,500円ほど（初回無料相談を実施している場合あり） |
| 着手金 | 40万円ほど |
| 報酬金 | 相手方の明渡請求を排斥した場合：50万円～60万円ほど 明渡しの猶予期間を得た上で明け渡した場合：10万円～15万円ほど 立退料等の金銭を受領して明け渡した場合：立退料×10%~18%ほど |
上記の他に裁判所に出廷するときの期日報酬、日当、事務手数料などがかかります。
弁護士費用とは別に、退去の強制執行を受けたときは賃貸人が立て替えている執行費用として30万円～50万円ほどが請求されます。
明け渡し訴訟の対応は自分でも可能ですが、ほとんどのケースで弁護士に依頼するよりも非常に大きな負担がかかります。
訴訟手続きは専門的な知見が必要となるため、未経験の方が行うには非常に時間や労力がかかるでしょう。
提出する資料に誤りがあると受け付けてもらえなかったり、裁判上で不利になる可能性もあります。
賃貸人や相手方の弁護士との交渉や裁判所への対応などをすべて自ら行わなくてはならない場合、精神的な負荷も重くなります。
弁護士が対応する場合、分割払いなどで和解できる可能性が高くなるでしょう。
分割払いの合意を得られれば、入居物件からの退去が不要となり、今後は無理なく支払いを継続できるかもしれません。
明け渡し訴訟を起こされた場合、弁護士に訴訟の代行を依頼しましょう。
賃貸人が明け渡し訴訟を行うときは、弁護士に依頼しているケースがほとんどです。
賃貸人がプロである弁護士に依頼しているにもかかわらず、賃借人が自身で訴訟に対応するのは難しいでしょう。
賃貸人もしくは賃貸人が依頼した弁護士と直接交渉を進めていく必要があるため、こちらもプロである弁護士に依頼するのが望ましいです。
明け渡し訴訟への対応を弁護士に依頼すると、以下のようなメリットがあります。
代理出廷
貸主との交渉や裁判所への出廷を代行してもらえるため、仕事や私生活が繁忙なときでも対応でき、裁判所に行く精神的苦痛から解放される。
高度な交渉力
不当な要求には法的根拠を反論でき、有利な和解条件を得られる可能性が高くなる。
強制執行への対処
裁判に敗訴して退去命令を受けたときも、次の入居先を確保するために強制執行までの猶予期間を交渉してもらえる。
弁護士費用は発生しますが、結果的にメリットの方が大きくなるケースがほとんどでしょう。
明け渡し訴訟への対応を弁護士へ依頼する場合、以下のような弁護士の探し方があります。
日弁連のHPでは、取扱業務などの一定事項から登録している弁護士を検索できます。
法テラスは、法的トラブルの解決を支援する行政機関です。
無料相談を３回まで利用でき、法テラスと契約のある弁護士を紹介や費用の立替サービスなどを利用できます。
明け渡し訴訟を依頼する弁護士を選ぶときのポイントは、以下の通りです。
それぞれのポイントを解説します。
弁護士は、原則として法律に関するすべての業務を行える専門家です。
一方、弁護士事務所によっては特定の領域に強いエキスパートを集め、より専門的なサービスを提供しています。
明け渡し訴訟の実績が豊富な弁護士であれば、どのような証拠が有効か熟知しており、的確な対応方法を伝えて訴訟手続きを円滑に進められます。
法律事務所のHPで、提供しているサービスや実績などを確認した上で弁護士に依頼しましょう。
明け渡し訴訟の実績が豊富な弁護士であっても、依頼者への説明が不十分な場合があります。
明け渡し訴訟は解決までに時間がかかるケースも多く、弁護士は依頼者と密にコミュニケーションをとって進めなければなりません。
相性もあるため、無料相談などを利用して実際に訴訟手続きを相談してみましょう。
親身になって話を聞いてくれるか、説明は丁寧でわかりやすいかなどを確認できます。
訴訟手続きに不安がある場合、納得できるまで質問をして、自分との相性などを確認しましょう。
実績や相性だけでなく、依頼後の報酬基準を明確に説明してくれるかどうかも重要です。
弁護士への報酬は、着手金、報酬金、日当、相談料などいくつかの項目にわかれています。
もし事前に明確な説明がなかった場合、弁護士への報酬で思わぬ支払いが発生してしまうケースもあるかもしれません。
訴訟手続きだけでなく、報酬基準についても質問し、明確な説明をしてくれるかどうかを確認しましょう。
明け渡し訴訟が起こされたときのよくある質問は、以下の通りです。
それぞれの質問に回答します。
明け渡し訴訟が提起された後、第１回期日までに約１カ月、そこから結了して判決が確定するまで通常３カ月〜半年ほどかかります。
判決確定から強制執行が実施されるときは、さらに約１～２カ月の猶予期間が設けられます。
明け渡し訴訟が提起された場合でも、退去までに賃貸人との交渉や次の住居を見つけるための期間はあるため安心してください。
強制退去が執行されるまでの期間に、弁護士を通じて和解をめざすのが明け渡し訴訟での基本的な対応となります。
明け渡し訴訟にかかる費用について、裁判所に納める印紙代などは、原則として敗訴した側が負担しなければなりません。
一方で、弁護士費用は自己負担であり、勝訴しても敗訴した側に請求できないのが原則です。
実務上は、賃借人に資金の余裕がないケースも多く、賃貸人が訴訟費用を立て替えた後で請求するのが一般的です。
賃貸人と和解したときは訴訟費用は各自負担となるケースが多いため、賃借人にとっては敗訴したときよりも負担が軽くなる可能性が高いでしょう。
明け渡し訴訟を提起された場合でも、迅速に対応できれば和解により滞納分の分割払いや退去期日の猶予を認めてもらえる可能性があります。
１秒でも早い対応が重要となるため、訴状が届いたときはすぐに弁護士へ相談しましょう。
弁護士に依頼すると、賃貸人との交渉や裁判所への出廷を代行してもらえるため、精神的な負担も大幅に軽減できます。
住居を失いたくない場合、答弁書を期日に遅れないよう提出し、条件を交渉して和解による解決をめざしましょう。
明け渡し訴訟に対応するには、裁判で有効となる証拠集めなど明け渡し訴訟に精通した弁護士のサポートが不可欠です。
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