家賃を滞納するなどの賃貸借契約違反を行っても、賃貸人は自力で賃借人を賃貸物件から立ち退きをさせることはできません。
そのため、賃貸人は賃借人を立ち退きさせるために明け渡し訴訟を起こします。
しかし、賃借人が家賃滞納を始めたばかりでは、明け渡し訴訟を起こしても裁判所になかなか認めてもらうことはできません。
実は明け渡し訴訟を起こされてしまうには条件や期間があり、一定の流れを取る必要があります。
それでは明け渡し訴訟が起こされるには、どのような条件が必要となるのでしょうか。
本記事では、明け渡し訴訟とは何か、明け渡し訴訟や強制執行になるまでの流れ、明け渡し訴訟をされてしまったときの対処法などを解説していきます。
目次
明け渡し訴訟とは、家賃滞納や近隣に迷惑をかけている、あるいは賃貸借契約違反を行っている賃借人を、賃貸物件から強制退去させるための訴訟です。
賃貸人は、賃借人が賃貸借契約違反を行っても、自力で賃貸物件から退去させることはできません。
そのため、明け渡し訴訟を起こし、裁判所の判決をもって賃借人を強制的に立ち退きさせます。
また、明け渡しの判決があったのにも関わらず、賃借人が賃貸物件に居座ったときには、強制執行の申し立てを行うことができます。
明け渡し訴訟は家賃を1回滞納しただけで起こされることはありません。
そのため、明け渡し訴訟になるにはいくつかの流れをたどります。
ここからは、明け渡し訴訟を起こされてしまうときの流れを紹介していきます。
家賃を滞納すると、まず賃貸人から文書や口頭で家賃支払いの督促を受けます。
口頭や文書での督促は、1回目の家賃滞納でも通知されるケースがほとんどです。
なお、明け渡し訴訟は、家賃を1ヶ月や2ヶ月くらい滞納する程度では認められません。
一般的には家賃滞納など契約違反状態が3ヶ月～6ヶ月続くことが、明け渡し訴訟を認めてもらう条件の1つとされています。
家賃を滞納し家賃支払いの督促を無視していると、賃貸人が家賃の支払いを連帯保証人へ通告します。
賃貸人が連帯保証人に通告するのは、家賃滞納してから2ヶ月から3ヶ月後が多いとされています。
連帯保証人が滞納している家賃を支払ってくれればよいのですが、連帯保証人がもともといない場合や、支払ってくれないときには、次の流れに進みます。
家賃を滞納し3ヶ月を過ぎてくると、賃貸人から内容証明郵便が届きます。
家賃支払いの督促とともに、賃貸借契約解除の解除を内容証明郵便で通知されます。
明け渡し訴訟を行うには契約違反行為が長期間継続（一般的に3ヶ月～6ヶ月）していることと、賃貸借契約の解除されていることが条件になります。
つまり、内容証明郵便をもって明け渡し訴訟を起こす条件が整ったということが言えます。
場合によっては家賃滞納を開始してから内容証明郵便が届くまでに、賃貸人が賃借人に対して任意で賃貸物件から退去するように交渉をしてくることもあります。
もし賃貸人が直接交渉をしてきた時点で和解できれば、明け渡し訴訟まで進展することはありません。
なお、内容証明郵便とは、裁判所でも採用される重要な証拠となる書類で、どのような内容をいつ送付したのかを郵便局が証明する郵便物のことです。
賃貸人から送られてきた内容証明郵便も無視していると、明け渡し訴訟を起こされます。
明け渡し訴訟を起こされてから1ヶ月～2ヶ月ほどで、明け渡し訴訟が開始され賃貸人、賃借人がそれぞれの意見を述べて反論、あるいは和解を探ります。
審理が終了し、明け渡しの確定判決が出たときには、賃借人は定められた退去期間中に賃貸物件から立ち退かなければなりません。
なお、家賃滞納を開始してから明け渡し訴訟を起こされるまで、おおよそ5ヶ月～7ヶ月かかります。
明け渡し訴訟を行い、明け渡しの確定判決が出ても賃貸物件から退去しない場合、賃貸人は強制執行の申立てを行います。
強制執行の申立てを行うと1ヶ月～2ヶ月ほどで、強制執行が行われます。
まず、賃貸人が強制執行の申立てを行い、その2週間後くらいに明け渡しの催告が行われます。
そして、明け渡しの催告から約1ヶ月後に明け渡しの断行（強制執行）が実行されます。
強制執行が行われると、賃借人の家財など室内にあるものはすべて撤去され、玄関などの鍵も強制的に交換されてしまいます。
また、強制執行にかかった費用は一度は賃貸人が負担しますが、のちのち賃貸人から賃借人へ費用請求されます。
なお、撤去された家財などは執行官が借りた倉庫などに一時保管されているため、取りに行くことも可能です。
もし必要な家財などが搬出されてしまっている場合には、期日までに指定された倉庫などに出向き、引き取るようにしましょう。
家財が保管されている倉庫などは、告知書として強制執行した部屋の玄関先などに貼られています。
賃貸人から明け渡し訴訟を起こされてしまったときには、放置せずに対処するようにしましょう。
ここからは、明け渡し訴訟を起こされたときの対処法を紹介していきます。
明け渡し訴訟を起こされたときには、弁護士に訴訟の代行を依頼するようにしましょう。
賃貸人は明け渡し訴訟を行うときには、弁護士に依頼しているケースがほとんどです。
賃貸人がプロである弁護士に依頼しているにもかかわらず、賃借人が自身で訴訟に対応するのはかなり難しいことになります。
賃貸人もしくは賃貸人が依頼した弁護士と直接対話し、交渉を進めていくことになるからです。
特に賃貸人が弁護士に明け渡し訴訟を依頼しているときには、無理せずに賃借人側も弁護士を立てる方がよいでしょう。
できれば明け渡し訴訟を起こされた後ではなく、内容証明郵便を受け取ったときには弁護士に相談などしておくことをおすすめします。
明け渡し訴訟に至った経緯や賃借人とのやり取りの内容など、裁判で使用する証拠などを集めやすくなります。
裁判の直前に弁護士に依頼すると、過去の事実関係がわからないため、裁判がスムーズに進まなくなる可能性もあります。
明け渡し訴訟を起こされたときには、必ず出席するようにしましょう。
明け渡し訴訟に欠席すると、賃貸人の言い分を認めたことになりかねず、高い確率で明け渡しの確定判決が出てしまいます。
明け渡し訴訟に出席することで和解ができる可能性もあるため、出席して自身の言い分を述べるようにしましょう。
明け渡し訴訟では賃貸人、賃借人どちらかの言い分だけが認められるわけではなく、和解して裁判を終了させることもできます。
自身が主張する内容を押し通すだけではなく、話し合いで解決できるように、ある程度の譲歩案を用意しておくようにしましょう。
強制執行にならないように進めていくことが重要となってきます。
たとえば、滞納した家賃を10回分割払いにして今後滞納したら賃貸借契約解除を認め、すぐに賃貸物件から退去するなどの条件を提示することが考えられます。
明け渡し訴訟とは、長期間に渡り賃貸借契約違反を行っている賃借人を、強制的に立ち退きさせるための訴訟です。
明け渡し訴訟を賃貸人が起こすためには、3ヶ月～6ヶ月の間、賃貸借契約違反を継続していることと、賃貸借契約解除通知が送付されていることが条件となります。
そのため、3ヶ月以上家賃を滞納しており、貸主から内容証明郵便が届いたときには明け渡し訴訟をされる可能性が高くなっていると考えても良いでしょう。
このような場合は、自身の判断で進めていくと、明け渡し訴訟で明け渡し確定判決が出てしまうことを避けるため、弁護士に依頼をするようにしましょう。
早い段階で弁護士に相談すれば、明け渡し訴訟自体を回避できる可能性もあります。
法律のプロである弁護士に相談し、明け渡し訴訟や強制執行などにならないように対処することが重要です。
