家賃滞納などの賃貸借契約違反をしてしまうと、すぐに賃貸物件から追い出されてしまうと思っている方がいるのではないでしょうか。
しかし、家賃を滞納してもすぐに明け渡し訴訟を起こされることはありません。
明け渡し訴訟を起こされる前には、文書や口頭で家賃の督促をされることや、内容証明郵便で賃貸借契約解除通知をされることがあります。
そして、強制退去をさせられてしまう強制執行も、明け渡し訴訟が確定してすぐに行われるものではありません。
家賃滞納から明け渡し訴訟までと、明け渡し訴訟から強制執行までには一定の期間がかかります。
本記事では、家賃滞納してから明け渡し訴訟までの平均期間、明け渡し訴訟確定から強制執行までの平均期間などを解説します。
目次
家賃を滞納してから明け渡し訴訟を起こされるまでの平均期間は、5～7ヶ月と言われています。
まず明け渡し訴訟をされるには、賃貸人と賃借人との信頼関係が壊れたという事情が必要になります。
家賃を1ヶ月や2ヶ月滞納しただけでは賃貸人と賃借人との信頼関係が壊れたと扱われることは少なく、一般的には3～6ヶ月くらい家賃を滞納すると信頼関係が壊れたとみなされます。
そのため、家賃滞納をして3～6ヶ月くらい経過すると、賃貸人が明け渡し訴訟に向けての動きをしてくることが多くなります。
実際にどのように明け渡し訴訟を起こされるのかを、順を追ってみていきましょう。
家賃を滞納し始めたときには、まず口頭や文書で家賃の支払い督促通知がきます。
それでも家賃の滞納を解消しない場合は、次に賃貸人が賃借人の保証人に対して家賃の支払いを請求します。
家賃を滞納したときに来る口頭や文書での督促は家賃滞納1ヶ月でも来ることがあります。
そして、2～3ヶ月家賃を滞納すると保証人に連絡がいってしまいます。
保証人がいない場合や、保証人が家賃を支払わない場合は、次の行動として内容証明郵便が届きます。
内容証明郵便が届くのは、3～6ヶ月くらい家賃を滞納した場合です。
内容証明郵便で家賃滞納の支払いの督促の他に、内容証明郵便で家賃滞納解消の催告と賃貸借契約を解除する旨を通知されます。
内容証明郵便とは、裁判所で重要な証拠として扱われる書類で、郵便局がどのような内容の郵送物を賃貸人がいつ送付していつ賃借人の手元に届いたかを証明する書類です。
内容証明郵便が届いてから1ヶ月前後で、明け渡し訴訟を起こされてしまいます。
明け渡し訴訟を起こされた場合、裁判所に出席して反論し、和解案を提出して賃貸人と賃借人が交渉をしていきます。
しかし、反論や和解案の提起などをせず、賃借人が裁判を欠席すると、賃貸人の意思が正しいと認める形になるため裁判はすぐに終了します。
この場合、明け渡しが認められ、早くて1～2ヶ月ほどで明け渡しの命令が裁判所より出されます。
明け渡し訴訟で反論あるいは和解案を交渉する場合は、その交渉期間の分だけ明け渡し訴訟の確定判決が出る期間が遅れていきます。
ここまでのスケジュールを簡単にまとめてみましょう。
【家賃滞納から明け渡し訴訟までの期間のまとめ】
家賃滞納開始
↓ 約1ヶ月
口頭や文書での家賃支払い督促通知が届く
↓ 約1ヶ月
保証人へ家賃支払い督促通知が届く
↓ 1～3ヶ月
内容証明郵便で賃貸借契約解除通知が届く
↓ 約1ヶ月
明け渡し訴訟が起こされる
↓ 1～2ヶ月
明け渡し訴訟が開始される
もし明け渡し訴訟に対応する気持ちがある場合は、早めに弁護士に相談されることをおすすめします。
明け渡しが確定してから強制執行が行われるまでの平均期間は、1～2ヶ月ほどかかります。
明け渡しが訴訟で確定した場合、賃借人は退去猶予を与えられた期間に、賃貸物件から自らの意思で立ち退くことになります。
しかし、退去猶予期間を超えたのにも関わらず賃貸物件に居座った場合、賃貸人が裁判所に対して強制執行の手続きを取ります。
強制執行とは、明け渡しの判決に従わず賃貸物件に居座る賃借人を、強制的に賃貸物件から立ち退かせるための手続きです。
賃貸人は明け渡しの判決だけでは賃借人を強制的に立ち退かすことができません。
そのため、明け渡し訴訟の後に賃借人が賃貸物件に居座ったときには、強制執行の手続きをすることとなります。
この強制執行を行うためには、賃貸人が強制執行の申立てをする必要があり、強制執行申立てをしてから強制執行が認められるのには、1～2ヶ月かかります。
強制執行が裁判所に認められると、賃借人の家財一式は強制的に撤去されてしまい、玄関の鍵も強制的に交換されてしまいます。
また、強制執行にかかった費用は一時的に賃貸人が負担しますが、賃貸人から賃借人へ費用請求をされてしまいます。
家賃を滞納してから5～7ヶ月ほどで明け渡し訴訟を起こされてしまいます。
明け渡し訴訟の前には内容証明郵便によって支払い督促や賃貸借契約の解除の連絡がきます。
この時点で契約違反を解消するべく行動するならば、明け渡し訴訟は避けられます。
しかし、何もせずにいて明け渡し訴訟で賃貸人の言い分が認められると、明け渡しの判決が出ます。
明け渡しの判決が出たにも関わらず、賃貸物件から立ち退きをしない場合には、強制執行の手続きを取られてしまいます。
賃貸人が強制執行の申立てを裁判所に行うと1～2ヶ月で強制執行が行われます。
家賃滞納から明け渡し訴訟まで、明け渡し訴訟から強制執行までにはそれぞれ時間があるため、家賃滞納などをしている場合などは弁護士などに相談し、強制執行にならないよう対策することが重要です。
