東京弁護士会所属。新潟県上越市出身。
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賃貸契約を継続するときの更新料は、契約書に特約があれば原則支払う義務があります。
不払いを続けると遅延損害金が発生し、最終的には契約解除されて強制退去に至るリスクがあるため注意しましょう。
最高裁判所の判例によると、更新料の不払いによって当事者間の信頼関係が著しく破壊されている場合は契約解除の原因になるとされています。
例外として、賃貸借契約に支払いが明記されていない場合や、相場より明らかに高額な場合は無効になるケースもあるため、弁護士に相談しましょう。
ここでは、賃貸契約の更新料の不払いにより強制退去となったケースや、支払わなくてよいケースなどをご紹介します。
目次
賃貸契約の更新料は、法律上で規定された支払義務はありませんが、日本の商慣習として定着しています。
最高裁判所では、更新料の支払いについて公序良俗に反して無効とは言えないと判示されています。
一方で、更新料が特約として有効となるには、賃貸借契約書へ具体的かつ明確に記載されていなければなりません。
賃貸借契約書に更新料を支払う旨の記載がない場合や、不当に高額である場合は、無効となる可能性もあります。
賃貸契約の更新は、合意更新と法定更新の2種類があります。
合意更新とは、貸主と借主の合意に基づいて行われる更新です。
貸主と借主の間で、次の賃貸借契約の期間や契約内容について話し合いを行います。
法定更新とは、契約が自動的に更新される方法です。
ここでは、合意更新と法定更新の違いを以下の表にまとめました。
| 合意更新 | 法定更新 | |
|---|---|---|
| 更新拒絶の通知 | あり | なし |
| 契約内容の変更 | 従前の契約から変更可能 | 従前の契約と同じ |
| 契約期間の定め | 自由に設定可能 | なし |
| 更新料 | あり | なし |
法定更新は、従前の契約と同一条件で更新されますが、合意更新は貸主と借主の話し合いで契約内容を変更できます。
更新料は、合意更新では発生しますが、法定更新では基本的に発生しません。
賃貸契約の更新料の相場は、一般的に家賃の１カ月～２カ月分ほどが相場です。
地域差があり、関東圏では更新料の支払いが一般的ですが、関西圏では更新料がない代わりに敷金や礼金、家賃などを高く設定しているケースもあります。
更新のための事務手数料が別途かかる場合もあるため、事務手数料やその他費用を含めて相場より不当に高額でないかを確認しましょう。
更新料を支払わない場合でも、原則としてすぐに物件から強制退去させられるわけではありません。
一方で、以下のように法的な手続きが段階的に進められ、最終的には契約解除となり強制執行を受けて退去させられる恐れがあります。
それぞれの内容について解説します。
賃料の支払いにより、借主には家屋に継続して居住できる居住権が発生します。
更新料の支払いを滞納しても、すぐに退去を命じられるケースはほとんどありません。
支払督促が届いたときは、すぐに更新料を支払うか、支払えないときは期限の猶予や分割払いなどを貸主と相談してみましょう。
更新料を支払わなければ、遅延損害金が加算される可能性もあります。
民法上、金銭債務の不履行で生じた損害は、相手に遅延損害金として請求可能です（民法第419条）[注１]。
遅延損害金は、以下の計算式で算出できます。
遅延損害金利率は上限が年14.6%と定められていますが、賃貸借契約書に記載がない場合は法定利率の年３%です。
更新料の支払いを滞納して１カ月〜２カ月ほど経過すると、貸主から連帯保証人に書面で通知が届きます。
書面には、借主が更新料の支払いを滞納しており、連帯保証人へ遅延損害金も含めた滞納分の全額を支払うよう記載されています。
連帯保証人は借主と同等の返済義務を負うため、借主に財産や支払能力がある場合でも貸主から請求があったときは原則として返済義務を免れません。
更新料を支払わずに支払督促を放置し続けると、貸主から賃貸契約の解除が通知され、物件からの退去を求められます。
更新料を支払わないままだと、債務不履行にあたり、契約解除できる正当な理由が成立するためです。
更新料は法律に定めがないため、貸主が当然に請求できるわけではありません。
一方で、実務上は入居時の賃貸借契約書に更新料の支払いを定めているケースが一般的です。
賃貸借契約書に更新料の支払いによって更新できる旨が明記されていれば、当然ながら支払わなければなりません。
借主が更新料の支払いを滞納している場合でも、貸主は室内への無断の立ち入りや荷物の搬出などはできません。
貸主は、借主を法的な手続きで退去させるために裁判所へ建物明け渡し訴訟を提起します。
訴訟が提起されると、裁判所から借主に呼出状が届きます。
呼出状には裁判の期日が記載されており、欠席すると貸主の主張が認められ、敗訴する可能性が高いため注意しましょう。
借主が敗訴すると、期日までに物件から退去するよう命じられます。
借主が退去命令の期日までに物件から退去しないと、裁判所の執行官により強制執行が実施されます。
執行官とは、裁判所の判決や決定に基づいて財産の差し押さえや家屋の明け渡しなどを強制的に実施する執行機関です。
強制執行では、執行官により鍵の交換や家財の運搬などが強制的に行われるため、拒否や居留守を使っても退去を免れません。
強制退去にかかる費用は、執行後に貸主から請求されるため、更新料の滞納分とあわせて返済負担がさらに重くなる恐れがあります。
更新料の不払いによる信頼関係の破壊を認め、契約解除と物件の明け渡しを命じた判例があります。
事例
裁判所：東京地裁
判決日：2017年９月28日
要旨：賃貸借契約の特約で更新料の支払が合意されていたが、借主が２回の更新時期にいずれも支払いを拒否したため、貸主が契約解除を求めて訴訟を提起した。
判決では、以下の点にも言及されています。
更新料の不払いだけでなく、貸主からの催告の無視やその他の事情も含めた信頼関係の著しい破壊が契約解除の原因として認められました。
以下のようなケースでは、賃貸契約の更新料の支払いを拒否できる可能性があります。
契約書による合意がない場合や、契約内容が不当である場合などです。
ここからは、賃貸契約の更新料を支払わなくてよいケースを３つ紹介します。
賃貸借契約書に更新料に関する記載がない場合は、支払う必要はありません。
更新料は合意した契約内容に基づいて支払う金銭であり、商慣習のみを理由として支払う義務はないためです。
貸主とのトラブルを避けるためには、不動産会社や弁護士に仲介に入ってもらい、貸主と話し合って決めるのがよいでしょう。
更新料の金額など、具体的な内容が賃貸借契約書に記載されていない場合は、更新料の支払い拒否ができる可能性があります。
賃貸借契約書では更新料の具体的な金額が明確に記載されておらず、曖昧になっているケースも少なくありません。
更新料の請求が届いた場合、契約書に記載された明確な算定基準に基づいているかどうかを確認しましょう。
相場より明らかに高額な更新料が請求された場合、支払いを拒否できる可能性があります。
居住用の賃貸借契約の更新料の相場は家賃の１カ月程度、事業用は数カ月分です。
明らかに相場より高額な更新料であれば、消費者契約法に違反し、無効となる可能性もあります。
一般的には家賃の３カ月ほど以下であれば高いと判断されにくいですが、実際は裁判所の判決にゆだねるケースが一般的です。
賃貸借契約書に更新料を支払う旨の特約があるときは、更新料の支払いは法的義務になります。
更新料の不払いにより当事者間の信頼関係の著しい破壊が認められる場合、契約解除の原因となる可能性もあります。
更新料を支払わずに放置すると、遅延損害金の発生や、法的な手段で強制退去させられる恐れもあるため注意しましょう。
賃貸借契約書に更新料の支払いが明記されていない場合や、相場より明らかに高額な場合は拒否できるケースもあります。
自己判断のみで不払いを続けるのはリスクが高いため、契約内容の確認や貸主との交渉などは弁護士に相談しましょう。
更新料の支払いに納得がいかない方や、貸主から立ち退きを迫られてお悩みの方は、賃貸トラブルの解決実績が豊富なVSG弁護士法人へご相談ください。
[注１]民法/e-Gov
民法第419条（金銭債務の特則）
