東京弁護士会所属。新潟県上越市出身。
建物の取り壊しや土地売却などに伴う立ち退き問題は、生活基盤や事業拠点に関わる重大な局面であり、金銭面だけでなく精神的にも大きな負担となります。
適正な立ち退き料を算出・獲得するためには、法律の知識はもちろん、不動産価値の評価や移転に伴う経済的損失を正確に把握する視点が欠かせません。 私は証券会社や金融機関での10年以上の実務経験を活かし、客観的なデータに基づいた説得力のある交渉を行うことを得意としています。 依頼者様の不安に寄り添い、経済的・心理的に最善の結果を得られるよう尽力いたします。まずはお気軽にご相談ください。
PROFILE：https://vs-group.jp/lawyer/profile/kawasaki/
書籍： 他の専門家から声がかかる 事業承継弁護士養成講座
明け渡しとは、賃借人から賃貸人への物件の返却を意味します。
引き渡しは賃貸人から賃借人への貸出し、立ち退きは賃貸人の要求による強制退去を意味するため、内容が異なります。
家賃滞納や契約違反などを続けると、賃貸人から明け渡し訴訟を提起される恐れがあるでしょう。
賃借人が敗訴し、退去の強制執行が実施されると家財などがすべて運搬され、鍵も交換されてしまいます。
円満に解決するには、和解条件の交渉などが不可欠です。
弁護士に依頼すると、賃借人にとって最善な和解条件を交渉し、強制執行を回避できる可能性があります。
ここでは、明け渡しの全体像やトラブルになったときの対処法などを解説します。
目次
明け渡しとは、賃借していた建物や土地を返還するのみでなく、占有権を返して契約を終了させるための一連のプロセスです。
手続きの流れは、明け渡しの合意の有無によって「任意の明け渡し」と「強制的な明け渡し」にわかれます。
任意の明け渡しでは、賃貸人と退去の条件を交渉しながら、水道光熱費の精算や部屋の原状回復、鍵の返却などを行います。
一方で、交渉をしても条件の合意に至らないときは賃貸人から建物明け渡し訴訟が提起される可能性があるでしょう。
賃貸人の勝訴が確定し、強制執行が申し立てられると、裁判所の執行官によって強制的な明け渡しが断行されます。
物件の「明け渡し」「引き渡し」「立ち退き」には、それぞれ以下のような意味があります。
| 種類 | 明け渡し | 引き渡し | 立ち退き |
|---|---|---|---|
| 意味 | 賃借人から賃貸人への返却 | 賃貸人から賃借人への貸出し | 賃貸人から賃借人への退去要求 |
| 具体的な内容 | 敷金の精算や部屋の原状回復、鍵の返却など | 鍵の譲渡や物件の使用開始など | 家賃滞納による物件からの強制退去など |
内容について確認していきましょう。
引き渡しとは、土地や建物の占有権を相手に渡す行為です。
一般的に、賃貸物件は賃貸人が賃借人に鍵を渡す作業をもって引き渡しが行われます。
同じ「物件を渡す」行為ですが、明け渡しは賃借人からの返却、引き渡しは賃貸人からの貸出しである点が異なります。
立ち退きとは、賃貸人の要求に応じて賃貸物件から退去する行為です。
明け渡しは賃借人からの返却を意味しますが、立ち退きは家賃滞納や契約違反などを理由として物件から強制退去するケースでも使われます。
明け渡し要求は、契約期間の終了や、契約の解除を理由として行われます。
たとえば賃借人に契約違反などがあると、期間の終了前に契約を解除され、賃貸人から明け渡し要求をされるケースがあります。
通常の賃貸借契約では、原則として期間が終了しても賃貸人は更新を拒絶できません。
一方で、定期賃貸借契約では期間の終了で自動的に解約されるため、原則として明け渡しを要求されます。
明け渡しの強制執行とは、法律上の手続きにより、入居者を強制的に退去させる行為です。
裁判所の執行官が賃借人の不動産などの占有を解除し、賃貸人に返還する方法で行われます。
強制執行を行う条件は、明け渡し請求訴訟の勝訴です。
家賃滞納を理由に強制執行する場合、一定期間にわたって支払いの督促を内容証明郵便などで行い、賃貸借契約を解除する意思表示をした後、訴訟を提起します。
ここからは、流れを詳しく解説します。
判決を得た裁判所で賃貸人が「判決送達証明書の交付および判決正本への執行文付与申立」を行います。
その後、必要書類を用意し、地方裁判所に強制執行の申し立てをします。
申立てが受理されると、翌日以降に執行官と賃貸人が面接する流れです。
明け渡し催告日には、執行官が現地に行って賃借人に明け渡しを求め、明け渡し期限を説明します。
明け渡し期日が記載された公示書を建物内に貼りつけ、入居者には催告書を交付します。
明け渡し催告を実施する期限は、やむを得ない事由がある場合を除き、申立てがあった日から２週間以内です。
期日までに賃借人が物件を明け渡さなかった場合、執行官が再度現地に行き、強制的に建物内の荷物など残留物の搬出を断行します。
執行官が手配した運送会社が賃借人の家財などを運び、保管場所まで搬送します。
賃貸人が用意できない場合、保管場所は執行業者の倉庫などです。
断行が行われるタイミングは、明け渡し催告から３週間以内です。
賃借人が回収する場合に備えるため、残留物が保管される期間は約１カ月間です。
執行業者が用意した保管場所を利用する場合、保管費用がかかります。
１カ月経っても荷物の引き取りがない場合は売却が行われ、保管費用と相殺できますが、金銭的価値がない財産は廃棄されます。
明け渡しにおける強制執行が完了するまでの期間は、申し立てから２カ月半ほどです。
賃借人が高齢な方や健康状態が悪い方といった場合は、あらかじめ福祉事務所などへ相談するため、さらに期間を要するケースもあります。
明け渡しには、以下のようなさまざまな注意点があります。
それぞれの注意点を見ていきましょう。
明け渡しをするときには、賃貸契約書で決められた条件を守らなければなりません。
賃貸契約書には、原状回復する範囲が決められているケースがあります。
たとえば、明け渡すときには原状回復工事をするように定められていたとします。
日常生活による傷や汚れではない場合、賃借人がハウスクリーニングや簡易的なリフォームをしてから賃貸人へ返さなければなりません。
賃借人と賃貸人の間には原状回復を求める意識の差が出やすく、トラブルに発展しがちです。
原状回復工事の見積もりを取得するときは、賃借人・賃貸人・工事業者の３名で原状回復をする箇所を確認してください。
三者で確認しながら進めれば、工事のやり直しや保証金の減額などを賃貸人から求められなくなるでしょう。
原状回復工事の見積もり中に賃貸人から「機材はやはり残して欲しい」と言われるケースもあります。
賃貸借契約書で決めた原状回復工事よりも範囲が狭くなれば、その分の工事費用も少なくなるかもしれません。
賃貸物件の原状回復工事をするときには、工事前に備品や家具を撤去しておく必要があります。
原状回復工事の期間以外にも、あらかじめ備品や家具の撤去に必要な期間を考慮しなければなりません。
売却する場合は買取業者の立ち合いになるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールで管理しましょう。
原状回復工事の見積もり取得が遅れると、工事のスケジュールが退去日ぎりぎりになってしまう場合があります。
工事には準備や後始末の時間がかかるため、スケジュールが詰まると退去日を超えてしまうかもしれません。
退去日までに原状回復工事が終わっていない場合は、賃貸人から賃貸借契約違反を問われる可能性があります。
工事期間が退去日を超えないよう、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
明け渡しでは賃貸人と賃借人が感情的に対立してしまうケースも多く、関係の修復が困難な場合が珍しくありません。
弁護士が第三者として介入すると、過去の判例や法令などから適切な落とし所を提示できるため、交渉を進められる可能性が高くなります。
和解によって退去の強制執行を回避できるケースもあるため、賃貸人とのトラブルが発生したときはできるだけ早く弁護士に相談しましょう。
以下のようなケースで賃貸人とのトラブルが発生しているときは、弁護士への相談がおすすめです。
家賃を滞納しているとき
家賃の滞納によって賃貸人から解除通知が届いた場合や、支払う意思はあるが手元資金が不足している場合などです。
分割払いや支払い猶予などの交渉によって和解できる可能性があります。
立ち退き交渉が必要なとき
賃貸人から立ち退きを求められたが、立ち退き料が相場より不当に少ないため増額を求めるときは交渉が必要です。
原状回復でトラブルになっているとき
退去時に高額な修繕費用を請求され、敷金が返ってこないだけでなく、不足分の費用負担を求められた場合などです。
国土交通省の原状回復ガイドラインに基づき、適正な負担額を交渉しましょう。
弁護士に相談するのは、賃貸人から内容証明郵便が届いたタイミングが最も望ましいです。
内容証明郵便が送付されたタイミングでは、賃貸人は訴訟を提起する準備を始めており、対応が遅れると訴訟手続きに移行する可能性が高いためです。
訴訟が提起された後も、賃貸人との交渉によっては和解で解決できるケースもあるため、遅くとも訴状が届いたタイミングで弁護士に相談しましょう。
判決が確定し、強制執行の断行が決まった後に弁護士へ相談しても、原則として執行は止められません。
相談するタイミングが早ければ早いほど、賃貸人と交渉できる和解の選択肢が増えるメリットがあります。
弁護士に相談すると、以下のように経済的な面や精神的な面で大きなメリットがあります。
代理交渉
賃貸人や管理会社との話し合いを代行してもらえるため、精神的な負担が大幅に軽減されるでしょう。
強制執行の回避
分割払いや支払い期限の猶予の交渉により、強制執行を回避できる可能性があります。
金銭的実利
賃貸人から不当な要求をされているときに法的な観点から反論し、立ち退き料の増額や原状回復費用の減額を求めます。
弁護士に依頼すると報酬の支払いが発生しますが、費用対効果としては結果的にメリットの方が大きくなるケースがほとんどです。
明け渡しは、物件の完全な返還を意味するため、立ち退きとはニュアンスが異なります。
明け渡し訴訟が提起されて賃借人が敗訴すると、強制執行が断行される可能性が高くなります。
強制執行が断行されると生活の拠点を失ってしまうため、できるだけ早く対応して和解や合意による解決をめざすのが最善です。
賃貸人と和解するには、家賃の滞納や立ち退き料の交渉、原状回復費用の負担など、紛争の内容に応じた専門的なアプローチが不可欠です。
賃貸人とトラブルになる予兆を感じたら、初回無料相談を活用して弁護士に相談し、状況を整理してもらいましょう。
明け渡しに関して少しでも不安やトラブルを感じている方は、不動産問題の解決実績豊富なVSG弁護士法人に今すぐご相談ください。
