借地権が付いている土地を使用しているとき、地主から立ち退きを求められてしまうケースが実際にあります。
借地人としては、実際に地主から立ち退きを求められたときに、どのくらいの立ち退き料を受け取ることができるのかという点が、特に気になるポイントとなるのではないでしょうか。
本記事では、借地権が付いている土地における立ち退き料の相場について、重要なポイントを押さえながら詳しく解説していきます。
借地権付きの土地を使用している人や、実際に立ち退きを求められている人は、ぜひ参考にしてください。
目次
そもそも、借地権とはどのようなものなのでしょうか。
借地権とは、地代を支払って地主から土地を借り、建物を建築してその土地を使用できる権利のことです。
ここで重要となるのが、建物の建築を目的としているというのが条件となっている点で、それ以外の目的の場合であれば借地権が発生することはありません。
たとえば、建物は建てずに駐車場として使用することを目的としている場合や、更地の状態のまま資材などを置くためのスペースとして使用する場合などが、借地権にならないケースとして挙げられます。
借地権が付いている土地においては、一般的に地主から一方的に立ち退きを求めることは認められていません。
しかし、中には地主から借地の立ち退きを請求できるケースもあります。
ここでは、地主からの立ち退き請求が認められるケースについて解説していきます。
借地契約の更新時期を迎えた場合に、借地人が更新を請求したにもかかわらず、地主が遅滞なく異議を述べた場合には、地主は借地契約を終了させ、立退き請求を行うことができます。ただし、このような更新拒絶が認められるためには、正当事由が必要です。
正当事由は、、どうしてもその土地上に地主が居住するための建物を建築しなければならない状況である場合などの地主側の事情とともに、借地人の事情なども考慮した上で総合的に判断されます。
また、正当事由の判断にあたっては、地主からの立退料の申出も考慮されます。
立ち退き料の金額については後ほど詳しく解説しますが、借地人が納得できる程度の金額が支払われることで、地主からの立ち退き請求に応じることとなるケースは多くなっています。
更新時期を迎えており、かつ、正当事由がある場合以外に、地主が立退き請求できる場合として以下のような場合があります。この場合、原則として立退料は不要です。
借地人が何らかの契約違反をしていて、それが原因で立ち退きを請求する場合であれば、地主は立ち退き料を支払わなくてよい可能性が高いでしょう。
ただし、借地人がしている契約違反の内容が比較的軽微なものである場合は、立ち退き料が必要とされるケースもあります。
たとえば、借地人が毎月支払うべき地代を２－３ヶ月程度滞納しているというだけで立ち退きを請求しても、立ち退き料は必要とされてしまうかもしれません。
これに対し、地代滞納額がより大きくなっている上に支払いの見込みがないような状況や、地主に無断で借地人が勝手に第三者に借地を転貸しているなど、契約違反の内容が重大である場合には、立退料が不要とされる場合も多いと考えられます。
借地権の種類が定期借地権となっている場合であれば、地主は立ち退き料を支払うことなく立ち退きを請求することができます。
定期借地権とは、初めから契約の更新を前提としていない借地権のことです。
この場合は、そもそも契約の満了後に借地人が継続して使用を続けることがないことが前提となっているため、契約満了のタイミングとともに立ち退き請求することは問題なく、立ち退き料の支払いは不要となります。
前述したように、借地権は借地の上に建物を建築することが目的とされているのが条件となっています。
そのため、借地契約の目的が建物の建築ではない場合は、そもそも借地権が発生していないことになるので、立ち退き料の支払いは必要ありません。
たとえば、駐車場としての活用や資材などを置くスペースとしての活用を目的とした借地契約であれば、地主は借地人に対して立ち退き料を支払わずに立ち退き請求することが可能です。
この他、臨時設備の設置その他一時使用の目的のために借地権を設定したことが明らかな場合にも、契約終了と同時に、立退料を支払うことなく立退きを請求することができます。
借地権が付いている土地で立ち退き請求が行われるとき、地主から借地人へ支払われる立ち退き料の相場はどのくらいの金額となるのでしょうか。
立ち退き請求を受ける可能性のある借地人としては、どの程度の立ち退き料を受け取れるかという点は、非常に気になるポイントといえるはずです。
ここでは、借地権が付いている土地における立ち退き料の相場について、わかりやすく解説していきます。
借地権が付いている土地の立ち退き料について考えるとき、まず大前提として把握しておかなければならないポイントが、立ち退き料に関する明確な定めは存在していないということです。
一般的に、借地権付きの土地において立ち退き請求が行われる場合、地主から借地人へ立ち退き料が支払われるケースがほとんどともいえます。
しかし、実際のところ、立ち退き料の支払いを義務付けるような法律や、立ち退き料の金額を規定するような法律は存在していません。
そのため、立ち退き料の金額に下限や上限はなく、金額はケースバイケースであるのが現状といえるでしょう。
立ち退き料の相場を知りたい場合、前提としてこのような点を踏まえておくことは非常に重要です。
借地権付きの土地における立ち退き料の相場を明確に示すことは難しいといえますが、立ち退き請求が行われる土地の条件や契約状況などに応じて、ある程度の妥当な金額を計算することはできます。
ここでは、立ち退き料の計算において重要とされるポイントを、3つの項目に分けて解説していきます。
立ち退き料の計算において特に重要となるのが、借地権そのものの価格です。
借地権は、土地や建物のように目に見えて形のある財産ではありませんが、土地の上に建物を建築して使用できる権利という1つの財産といえます。
そのため、地主が借地人に立ち退きを請求するためには、借地権という名の財産を買い取らなければならないということになるでしょう。
借地権そのものの価格は、土地の評価額及び借地権割合、締結している借地契約の期間など、借地権に関する様々な要素を総合的に考慮した上で算定されます。
この価格が、立ち退き料の内訳として含めるべきものの1つとなります。
借地権付きの土地で立ち退きが実際に行われる場合、借地人は土地から退去し、別の場所へ移転しなければなりません。
そのため、借地人が移転するためにかかる費用も、立ち退き料として地主が支払うべきと考えるのが一般的といえるでしょう。
たとえば、移転先への引っ越し費用や、移転先となる新たな土地及び建物の契約金などが、移転にかかる費用の詳細として挙げられます。
借地人が、借地権付きの土地で何らかの事業を行っていた場合は、立ち退き料の算出時に営業補償についても考慮する必要があります。
たとえば、借地人が立ち退きに伴い事業を一時休止しなければならない場合は、休止期間に得られたであろう収益を地主が補償するべきとも考えられるでしょう。
また、移転先となる場所で改めて事業を再開するために必要な内装費なども、営業補償として立ち退き料に反映させるべき費用です。
以上のように、借地権付きの土地における立ち退き料の相場を計算する際は、借地権そのものの価格と、移転するためにかかる費用、営業補償の3つをすべて合算して算出してみるのがよいでしょう。
借地権付きの土地で地主からの立ち退き請求に応じることとなった場合、借地人としては、しっかりと十分な金額の立ち退き料を受け取れるよう、交渉を成功させることが重要となります。
しかし、十分な金額の立ち退き料を受け取るために、どのように交渉を進めればよいのか分からないといったケースも多いでしょう。
ここでは、借地の立ち退き料交渉を成功させるために押さえておくべき4つのコツについて、詳しく解説していきます。
これから立ち退き料交渉を控えている人は、ぜひ参考にしてください。
借地の立ち退きにおいて、借地人が借地の使用をどの程度必要としているかという点は、立ち退き料の金額を決める大きな判断材料の1つとなります。
そのため、地主からの立ち退き請求に応じる場合は、いかに借地を必要としているかという意思を明確に伝えることが非常に重要となります。
たとえば、借地上の建物において事業を行っている人であれば、借地から立ち退いて場所を移転することでどれだけの損失が生じるか、具体的な数値を提示して伝えたほうがよいでしょう。
借地を必要としている意思をしっかりと伝えたことで、地主が借地人へ支払うべき立ち退き料の金額が高くなったケースは実際に多くあります。
立ち退き請求を行う地主の中には、できるだけ早く立ち退いてもらうことを望んでいるケースも少なくありません。
そのため、立ち退きに応じることが決まった借地人は、できる限り早めに立ち退くことを条件として立ち退き交渉を進めるのも1つの方法です。
実際、立ち退きが完了するのは早ければ早いほうがいいと考えている地主の場合、早めに立ち退いてもらえるなら多少高い金額の立ち退き料を支払っても構わないというケースは少なくありません。
ただし、必ずしも早めに立ち退くことで高額な立ち退き料を受け取ることに繋がるとは限らないので、状況に応じて交渉の仕方を検討しましょう。
借地権が付いている土地において地主から立ち退きを請求する場合、借地人は、借地上に建っている建物を時価で地主に買い取ってもらう「建物買取請求権」と呼ばれる権利を行使することができます。
一般的な立ち退き料の内訳には、借地上の建物を買い取ってもらうための金額は含まれていないことが多いため、借地上の建物の買取分も受け取るためには、建物買取請求権を行使するとよいでしょう。
なお、建物買取請求権は、借地借家法という法律の中でもきちんと定められている権利であるため、立ち退き請求に応じる借地人がこれを行使した場合、地主は建物の買取を拒否することができません。
そのため、地主からの立ち退き請求に応じる場合は、一般的な立ち退き料の交渉とあわせて、建物買取請求権を行使することも必ず忘れないようにしましょう。
立ち退き料の交渉を成功させるためには、豊富な経験を持つ弁護士へ相談するのが最もよい方法といえるでしょう。
もちろん、直接地主とやり取りを行って立ち退き料交渉を進めることも可能ではありますが、どうしてもお互いの主張がぶつかり合ってしまうことや、なかなか折り合いがつかなくなってしまうケースも少なくありません。
また、立ち退き料に関する十分な知識を持っていなければ、本来なら受け取れるはずの金額をもらえないまま立ち退くことになってしまい、借地人にとって不本意な結果になってしまう可能性も考えられます。
そのため、地主から立ち退き料をきちんと受け取るためには、立ち退き料交渉のプロでもある弁護士を頼ることも検討しましょう。
弁護士に相談することで、借地人に代わって地主との交渉を進めてもらうことができ、交渉のためにかける手間や労力も軽くなるはずです。
地主からの立ち退き請求に応じて受け取った立ち退き料には、どのような税金がかかるのでしょうか。
借地権付きの土地において受け取った立ち退き料は、譲渡所得税の課税対象となります。
譲渡所得税の額を計算するには、まず基準となる譲渡所得を把握しなければなりません。
譲渡所得は、受け取った立ち退き料の金額から、譲渡費用や取得費などを差し引いて算出できます。
課税される譲渡所得税の額は、譲渡所得に税率を掛けて求めましょう。
このとき、借地権を保有していた期間に応じて税率が変わってくる点に注意が必要です。
借地権を保有していた期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に該当するため、所得税の税率が15%、住民税の税率が5%となります。
一方、借地権を保有していた期間が5年以内である場合は、短期譲渡所得に該当し、所得税の税率が30%、住民税の税率が9%となります。
なお、特定の条件を満たすことにより、税金の負担を軽くする特例を受けられるケースも複数あるので、正確な税額を知るためには税理士などの専門家に相談してみるとよいでしょう。
借地権が付いている土地で地主から立ち退きを求められてしまうと、まずどのように対応すればよいのか分からずに戸惑ってしまう人は多いかもしれません。
本記事では、借地権が付いている土地における立ち退きについて、理解しておくべきポイントを押さえながら解説してきました。
特に、立ち退き請求が認められるケースや、立ち退き料が不要となるケースについては、正しく理解しておいたほうがよいでしょう。
また、立ち退き料の金額には明確な定めがないという点も理解した上で、妥当な金額を計算する際に考慮すべきポイントを押さえておくことも重要です。
借地権付きの土地で立ち退き請求を実際に受けた際は、本記事で解説してきた内容を参考にしつつ、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することも検討してみましょう。
