大家が賃借人に建物からの退去を求めるときは、原則として賃借人に立ち退き料を支払わなければなりません。
建物からの退去を求める場合、大家には「退去はやむを得ない」と認められる正当事由が必要です。
賃借人の退去による損失を補填するために十分な立ち退き料が支払われると、大家の主張が正当事由として認められやすくなる可能性があります。
一方で、大家によっては借地借家法などの法律に詳しくないために、立ち退き料を支払ってくれないケースもあるでしょう。
賃借人から立ち退き料の支払いを請求しても大家が合意してくれないときは、弁護士に交渉の代行を依頼するのがおすすめです。
ここでは、立ち退き料をもらえる場合ともらえない場合や、大家が立ち退き料の支払いに応じないときの対処法などを解説します。
目次
大家が賃借人に建物からの退去を求める場合、原則として立ち退き料の支払いが必要です。
住居は賃借人にとって生活の基盤となる場所であり、要介護者の同居など退去が困難な事情を抱えているケースもあります。
退去前には新住居を契約する必要があり、賃借人によっては契約費用や引っ越し費用などを払うための資金がない場合もあるでしょう。
賃借人側に発生する損失の補填や慰謝料などを目的として、大家には立ち退き料の支払いが求められます。
具体的な立ち退き料の算定は、大家の退去を求める正当事由の強弱や賃借人の生活状況などが考慮されます。
例外として、賃借人に契約違反がある場合や建物が老朽化して倒壊の危険がある場合などは立ち退き料がもらえないため注意しましょう。
大家が立ち退き料を支払わないときは、主に以下の理由などが考えられます。。
それぞれの理由について解説します。
個人で建物を賃貸している場合など、大家業に慣れていないため立ち退き料を支払う必要性について知らないケースもあります。
長年、賃借人と良好な関係を築いており、これまでに賃借人へ退去を求めた経験がない大家もいるかもしれません。
大家が立ち退き料について知らないケースでは、立ち退き料が支払われた事例などを説明すると納得してもらえる可能性があります。
大家が納得できるよう、弁護士に実際の判例や立ち退き料の算定などを依頼して、客観的な根拠に基づいた資料を提示しましょう。
正当事由とは、賃借人に退去を求めるのに相当と認められる事由です。
大家が主張する正当事由として、以下が考えられます。
建物の所有者であるため、自らの都合で賃借人に退去を求められると考える大家もいるでしょう。
一方で、借地借家法により大家から正当事由のない契約の解除や更新の拒絶はできないと定められています。
単に大家が物件を使用したいなど、一方的な都合のみでは正当事由があると認められません。
正当事由があると認められるためには、賃借人に発生する損失を補填するだけの立ち退き料を用意し、退去理由を補完する必要があります。
賃借人に以下のような契約違反があると、大家から賃貸借契約を解除される可能性があります。
契約を解除された場合、賃借人は建物から退去しなければならないため、立ち退き料の請求も認められません。
立ち退き料を払ってくれる主なケースは、以下の通りです。
立ち退き料を払ってくれるケース
大家都合だけではなく、再開発などの公共事業として行われる事業の場合でも、立ち退き料を払ってもらえます。
公共事業に伴う立ち退き料は、賃貸住宅の大家が公共事業の施行者から立ち退きの請求を受けた後、賃貸住宅の大家が賃借人へ立ち退きを請求します。
立ち退き料を払ってくれないケースは、主に以下の通りです。
立ち退き料を払ってくれないケース
賃借人が賃貸関係者に迷惑をかけているような場合には、立ち退き料を受け取れません。
具体的には以下のような例です。
家賃を数カ月滞納している場合は、賃貸借契約違反で退去させられる可能性があります。
上記のような状況下にある賃借人は立ち退き料をもらえない可能性があるため、該当する場合は早急に改善しましょう。
契約違反をしていないのにもかかわらず、立ち退き料を払ってもらえない場合は請求しましょう。
賃貸借契約書に立ち退き料を支払わない特約が記載されていても、借地借家法により無効となります。
ここからは、大家が立ち退き料を払ってくれないときの対処法を紹介します。
立ち退き料の交渉を始めるときは、必ず弁護士に相談しましょう。
賃借人からの交渉時に手間取ると、後の交渉に影響が出てしまうためです。
交渉の内容や方法などは、弁護士としっかり打ち合わせをしておきましょう。
立ち退き料を支払ってもらえない理由を、大家に確認してみましょう。
そもそも賃借人を立ち退きさせる正当事由があるために、払わなくてもよいと考える大家もいます。
前述したように、大家にとって正当事由があれば立ち退きを求められます。しかし、大家側に正当事由があるだけでは、実際に立ち退きをさせられません。
立ち退きを求めるための正当事由に加えて、立ち退き料の支払いが必要です。
大家から立ち退きを求める理由を聞き、立ち退き料を受け取れる内容であれば、はっきりと意思を伝えましょう。
内容証明郵便を大家に送付する方法も有効です。
内容証明郵便とは、差出人が受取人に送付する文書の内容を郵便局が保存して、送付の事実と郵送物の内容を担保する方法です。
内容証明郵便を受け取った側は、郵便を受け取っていない、郵送物の内容を知らないと主張できません。
賃借人にとっても送付内容が記録に残るため、内容証明郵便を利用するときは記載内容を弁護士と相談しておく必要があります。
内容証明郵便は、郵便局のうち特定の支店のみ取り扱っています。
内容証明郵便の取り扱いや必要な費用などは、事前に郵便局へ確認しておきましょう。
大家への直接交渉や内容証明郵便の送付によっても進展がない場合は、最後の手段として裁判所を頼ります。
裁判では、根拠をもって立ち退き料をどの程度賃借人へ支払うのが妥当なのか判断をしてもらえます。
裁判に臨む場合は、弁護士と相談して立ち退き料を受け取るための根拠を準備しておきましょう。
ここからは、賃貸人に対して立ち退き料を支払ってもらう交渉手順を紹介します。
2年契約・自動更新が一般的な賃貸契約ですが、まれに期間が決められている場合もあります。
自分の契約内容について、最初に賃貸契約書を確認しておきましょう。
大家と交渉する場合は、簡単には退去しない意思を伝えます。
交渉過程で立ち退きの意思がないと賃貸人に伝えると、大家も解決に向け検討を始めます。
どの問題が解消されれば、こちらが妥協するのかを賃貸人に伝えるのも大切です。
前述したように、賃貸人によっては立ち退き料が必要ないと思い込んでいる人がいます。
仮に退去させる理由が正当な理由だとしても、基本的に大家は賃借人に立ち退き料を払う必要があります。
立ち退き請求がなければ、賃借人は転居に伴う費用や精神面での負担を被らずに済んだと大家に理解してもらいましょう。
お互いに気持ちよく立ち退きを完了させるために、立ち退き料の支払いは必須条件だときちんと理解してもらう点が重要です。
立ち退き料をどのくらい受け取れるかのおおよその目安は決まっています。
交渉をスムーズにするためにも、この目安を計算しておきましょう。
賃貸住宅の立ち退きの場合は、以下のような内訳が考えられます。
これらを合計した金額を立ち退き料として提示できます。
交渉が始まったら、早い段階で提示できるように準備しておきましょう。
立ち退き料を払ってくれない場合は、弁護士に交渉の場へ同席してもらいましょう。
弁護士がいれば、弁護士の知識や経験を基に根拠のある内容を提示できます。
弁護士が同席すると聞けば、大家も心づもりして臨むでしょう。
大家自身が立ち退きについて学んでくれる効果も期待できます。
大家と交渉するときのコツは以下の通りです。
それぞれのコツについて見ていきましょう。
大家と交渉で合意した内容は、口頭での話し合いだけでなく、すべてテキストなどにまとめて記録しましょう。
交渉時にはお互いが納得の上で合意した内容も、口頭のみでは後から意見を覆したり、言った言わないのトラブルになるケースがあります。
交渉後のトラブルを防ぐためには、合意した内容をテキストにまとめ、お互いの認識に齟齬がないか確認しながら進めるのがよいでしょう。
交渉は、書面や電子メールなどの文面だけでなく、面談などで行うのが一般的です。
一方的な文面よりも、面談で話した方がお互いの感情などが伝わりやすくなるからです。
面談では、相手の了承を得た上でボイスレコーダーなどで音声を記録しておくと、後からテキストにまとめる際に役立つでしょう。
大家との交渉では、お互いに主張を譲らないために意見がぶつかり、感情的になってしまうケースがあります。
交渉で感情的になってしまうと、冷静な判断ができず、相手の心証を害してしまうため交渉が円滑に進まなくなるかもしれません。
お互いに対する感情が悪化した結果、交渉が長期化して精神的・経済的な負担も重くなる可能性があります。
大家との交渉を感情的にならずに進めるためには、弁護士に交渉の代行を依頼する方法がおすすめです。
弁護士は依頼人の利益の最大化を目的としつつ、第三者として客観的な立場から参加します。
相手の心証を害してしまうと回復が難しいケースもあるため、なるべく早い段階で弁護士に代行を依頼するとよいでしょう。
建物の入居時に大家へ敷金を払っているときは、敷金の返還される額も確認しておきましょう。
敷金は、滞納した家賃や損壊した建物にかかる原状回復費用の補填などを目的として入居時に大家へ預ける金銭です。
建物から退去を求められたときも、原則として預けた敷金から原状回復費用などを控除した額が返還されます。
例外として、建物の老朽化による取り壊しを理由に退去するときは原状回復が不要になるため、敷金は全額返還されるケースが多いです。
大家によっては、原状回復費用が不要になるにも関わらず、敷金から一部を控除して返還するケースもあります。
敷金から不当に控除されるのを防ぐため、原状回復の要否や敷金の返還は交渉時に確認するとよいでしょう。
交渉では、お互いの主張をすべて通すのが難しい場合に備えて妥協案を考えておくのが重要です。
妥協案を準備しておかなければ、お互いに主張を譲らないまま交渉が長期化した場合、交渉が行き詰まってしまうリスクがあります。
妥協案には、たとえば以下のような案があります。
妥協案は、最初から立ち退き料の減額を認めずに、まずは支払方法や退去期日などから交渉するのが一般的です。
賃借人自身が納得できる範囲で妥協案を考えておきましょう。
大家が立ち退き料を払ってくれないときのよくある質問は、以下の通りです。
それぞれの質問について回答します。
大家都合で退去するときの立ち退き料の相場は、家賃の６〜12カ月分ほどです。
立ち退き料には、以下のような退去によって発生する費用が含まれます。
立ち退き料は、賃貸人の退去を求める理由の強弱や、賃借人の退去により発生する損失の大きさなどで増減します。
たとえば店舗を営業している場合、移転費用や休業補償なども考慮されるため、立ち退き料が高額になるケースもあるでしょう。
以下のような契約のときは、原則として立ち退き料をもらえません。
定期賃貸借契約の場合
一時的な使用を目的とする場合
建物の取り壊し予定が明記されている場合
建物の老朽化による建て替えや取り壊しを理由とする場合、立ち退きを求めるための正当事由として認められる可能性があります。
立ち退き料の金額は、個人の居宅のときは数十万円〜数百万円、営業店舗のときは数百万円〜数千万円ほどのケースが多いです。
立ち退き料の算定には、老朽化の程度や賃貸人と賃借人の双方の事情が考慮されます。
たとえば、建物の老朽化が進んでいないときは立ち退き料を増額しなければ正当事由と認められない可能性が高いでしょう。
賃借人に要介護者がいるなど、転居が難しい事情がある場合も、立ち退き料に上乗せが必要になる可能性があります。
一方で、建物の老朽化が著しく倒壊リスクなど重大な危険があるときは、立ち退き料なしに退去を求める正当事由が認められた判例があります。
大家が建物の賃借人に退去を求める場合、原則として立ち退き料の支払いが必要です。
立ち退き料の金額は、大家の退去を求める正当事由や賃借人の事情などを考慮した上で、交渉の結果により決まります。
大家が立ち退き料の支払いに合意しないときは、弁護士に交渉の代行を依頼するのがおすすめです。
個人で大家と交渉する場合、大家の主張する正当事由が妥当かどうかわからないケースも多いでしょう。
弁護士に依頼すると、判例などの根拠をもって大家に立ち退き料を請求でき、交渉に応じてくれる可能性が高くなります。
立ち退き料の交渉は時間がかかり、精神的な負担も大きくなるケースがあるため、弁護士の代行により交渉の負担を軽減できるのも大きなメリットでしょう。
