大阪弁護士会所属。京都市出身。
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書籍：「事業をやり直したい」と思ったときの会社のたたみ方
転勤や退職で社宅を退去する場合、退去費用は会社と入居者どちらが負担するのか気になる方もいるでしょう。
社宅の形態には借り上げ社宅と社有社宅があり、それぞれ原状回復費用を負担するしくみが違います。
費用負担の基準は国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国交省ガイドライン）の定めや社内規定などによるため、事前に確認しておきましょう。
ここでは、入居者負担と会社負担の具体例、減価償却の計算ルール、高額請求されたときの対処法などを解説します。
社宅の退去時にかかる費用の内訳は、主に原状回復費用とハウスクリーニング費用の２種類です。
費用の負担は、物件や損傷の程度によりますが、国交省ガイドライン[注１]の基準によって従業員負担と会社負担にわけられます。
国交省ガイドラインは、国土交通省が定めた退去時の費用負担の基準です。
ここでは、退去費用の内訳と負担基準を紹介します。
原状回復費用は、部屋を入居前と同様に戻す費用ではなく、入居者の故意や過失で生じた損傷を回復させるためにかかる費用です。
日常生活による部屋の経年劣化や通常損耗などは、入居者の故意や過失とみなされないため、原則として入居者の負担とはなりません。
たとえば、自然な壁の日焼けや、家具の設置による床のへこみ、壁に貼ったカレンダーの跡などです。
どこまでを入居者の故意や過失として原状回復費用に含めるかの基準や具体例は、国交省ガイドライン[注１]に記載されています。
一般的に、入居者の負担するときの原状回復費用は敷金から差し引かれ、不足分が生じたときは追加請求、余ったときは返却されます。
具体的な金額の算定方法は、損傷の範囲や後述する減価償却によって異なるため、次章以降で確認していきましょう。
ハウスクリーニング費用は、次の入居者を迎え入れるために水回りの汚れやフローリング、エアコンや換気扇などの掃除を業者へ委託する費用です。
ハウスクリーニングは、通常の清掃で落ちる程度であれば原則として通常損耗とみなされます。
通常損耗の原状回復は貸主負担であり、家賃に含まれるため入居者の負担とはなりません。
例外として、社宅管理規定や賃貸借契約書にハウスクリーニング代を入居者負担とする特約があるときは入居者負担のケースがあります。
一方で、特約があっても消費者契約法第10条[注２]で入居者に一方的に不利な条項は無効となる可能性があるため、必ず入居者負担になるとは限りません。
社宅の退去費用は、契約形態と損傷の理由によって負担者が決まります。
契約形態には、後述する借り上げ社宅と社有社宅があり、それぞれでしくみが異なります。
損傷の理由では、国交省ガイドラインの基準により従業員の故意や過失によるときは従業員負担、通常損耗は会社負担です。
それぞれのケースについて確認していきましょう。
借り上げ社宅と社有社宅の違いは以下の通りです。
| 形態 | 借り上げ社宅 | 社有社宅 |
|---|---|---|
| 定義 | 会社が大家から物件を借り、社宅規定に基づいて従業員へ賃貸する社宅。 | 会社が所有する物件について、社宅規定に基づいて従業員へ賃貸する社宅。 |
| 物件の所有者 | 大家 | 会社 |
| 請求の流れ | 大家 ↓ 会社 ↓ 従業員 | 会社 ↓ 従業員 |
借り上げ社宅は大家と会社が契約しているため、従業員は大家と直接交渉する立場にありません。
一般的には、会社が大家へ退去費用を支払い、社内規定に基づいて従業員へ実費などを請求するケースが多いでしょう。
社有社宅は会社が貸主となるため、退去費用は社内規定によるのが一般的です。
国交省ガイドライン[注１]によると、通常損耗や経年劣化にあたる具体例は主に以下の通りです。
会社負担とする具体例が社内規定に定められているケースもあります。
遠方への赴任など、社宅への入居が会社都合によるときは、従業員の負担軽減の観点から会社負担の範囲を広くする場合もあるでしょう。
一般的には、従業員の故意や過失、善管注意義務違反によって生じた原状回復費用は従業員負担とするケースが多いです。
通常の使用の範囲を超える損耗であり、主な具体例は以下の通りです。
社内規定によっては、退去費用を給与から天引きするように定めている場合もあります。
入居者の負担となる場合でも、経過年数によっては減価償却のルールが適用され、負担が新品価格の一部に限定されるケースもあります。
減価償却とは、設備の価値を時間の経過と共に減少させる考え方で、設備ごとに価値を失うまでの期間として法定耐用年数が定められています。
たとえば、国交省ガイドライン[注１]によると壁紙やカーペット、クッションフロア、エアコンなどの法定耐用年数は６年です。
法定耐用年数から、入居者の負担割合を以下のように計算します。
６年経過後は残存価値が10%（または１円）まで下がり、入居者が過失により汚した場合でも残存価値を超える費用は入居者負担となりません。
ここでは、社宅の退去時に起きやすいトラブルと原因を４つ紹介します。
借り上げ社宅の場合、大家・会社・入居者について、それぞれの原状回復費用を負担する範囲はトラブルになりやすいポイントです。
通常の賃貸借と異なり、三者が関係するため、誰がどこまでの費用を負担するのか曖昧になりやすいためです。
大家と会社でトラブルが発生し、会社から入居者に高額な実費が請求された場合、トラブルの当事者でない入居者は納得できない場合もあるでしょう。
特に、次の入居者が決まっていると入居までに修理しなければいけないため、三者間での合意が不十分なまま請求される恐れもあります。
結果として、会社と入居者でトラブルに発展する事例も少なくありません。
社宅に入居したあと、すぐに会社を退職する場合、短期解約の違約金が発生してトラブルになる可能性もあります。
一般的な賃貸借契約期間は２年間であり、借り上げ社宅の場合でも２年間の入居を条件にしている場合が多いです。
一方で、違約金は契約者である会社が負担すると考える入居者も少なくないため、トラブルに発展する可能性があるでしょう。
社内規定により短期解約の違約金は入居者が負担すると定めていても、認識の違いでトラブルになる可能性があります。
たとえば、規定上は２年未満でも、入居者が規定をしっかり確認せずに１年未満と認識していた場合などです。
他には、社内規定と国交省ガイドラインの定めに違いがあり、板挟みとなる場合もあるでしょう。
社内規定では「全額従業員負担」となっているが、国交省ガイドラインでは「大家負担」と定められているケースなどです。
退去費用が想定外に高額であり、会社や入居者の負担が重くなるときはトラブルに発展する可能性が高くなります。
あきらかに見積書に掲載されている単価や施工範囲が不適切で、高額な請求をしてくる修理業者もいます。
一方で、社内規定で入居者負担と定めているために、チェックを怠ってしまう会社がないとは言い切れません。
給与から差し引かれる場合もあるため、入居者が負担するときは見積書を確認してから修理を依頼しましょう。
入居者と会社の意思疎通が出来ておらず、退去時期が曖昧なままだとトラブルになる可能性もあります。
一般的な賃貸借契約の退去は、管理する不動産会社へ１カ月前の通知が必要です。
一方で、急な辞令による退去のため、１カ月前の通知が間に合わない場合もあるかもしれません。
退職する場合、有給消化や振休消化期間があるため、会社の認識している退職日から２カ月や３カ月後に退去される方もいます。
退去日は入居者と会社で認識合わせをする必要がありますが、話し合いが不十分な場合や、会社が不動産会社への退去通知を失念する場合もあるでしょう。
入居者の実際の退去日よりも契約上の退去日が遅れると、家賃が二重に発生する恐れがあります。
発生した家賃を巡ってトラブルになる可能性もあるため、退去日の連絡は確実に行い、記録に残しておくのが望ましいでしょう。
退去費用を求める高額な見積書（精算書）が届いたときは、すぐに支払わず、まずは内訳や単価、契約書の記載事項などを確認しましょう。
内訳の内容を国交省ガイドラインと照らし合わせて確認し、不当な請求が含まれているときは拒否できる可能性があります。
ここでは、社宅の退去費用のトラブルを避けるための具体的な確認方法を紹介します。
見積書（精算書）についてチェックするポイントは主に以下の通りです。
「通常損耗かどうか」、「減価償却が考慮されているか」、「修理する範囲が適切か」の３つのチェックポイントは必ず確認しておきましょう。
賃貸借契約書や社内規定について、原状回復費用の負担を定めた項目を確認しましょう。
確認すべき項目は主に以下の通りです。
特約があるときでも、消費者契約法第10条[注２]により入居者を一方的に不利にする条項は無効となる可能性があります。
会社によっては社内規定で国交省ガイドラインと異なる内容を定めているケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
高額な退去費用を請求をされている場合や、貸主との交渉が難しい場合は、賃貸トラブルに詳しい弁護士へ相談しましょう。
見積書や契約内容の不明点について貸主から回答が得られないときでも、弁護士が介入すると話し合いに応じてもらえる可能性が高くなります。
個人では交渉に応じてもらえないケースもあるため、過大請求や不当な違約金が疑われる場合は弁護士や消費生活センターへの相談が有効です。
原状回復とは部屋を新品に戻すのではなく、入居者の故意や過失による損傷を回復させる行為であり、基準は国交省ガイドラインに定められています。
社宅を退去するときの原状回復費用は、契約形態と損傷理由によって決まります。
契約形態は借り上げ社宅と社有社宅があり、損傷理由は故意や過失によるかどうかが重要です。
高額な退去費用を請求されたときは、契約書と見積書（精算書）の内訳を確認しましょう。
故意や過失でも、減価償却による価値の減少を適用すれば大幅に減額できる可能性があります。
社宅の退去費用や立ち退き交渉でお困りの際は、早期に弁護士へご相談ください。
[注１]国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
[注２]消費者契約法/e-Gov法令検索
消費者契約法第10条
