家賃の滞納や、賃貸借契約に定められた内容に違反した使用方法が確認されると、賃貸人から物件の明け渡しを要求される場合があります。
明け渡しとは、賃借人から賃貸人に物件を返却する行為です。
借りていた物件について、所有物の撤去や原状回復工事を行い、元の状態に戻して返却する意味が含まれます。
明け渡しのほかに、引き渡し、立ち退きなどの言葉もありますが、それぞれ意味が異なるため違いを確認しておきましょう。
ここでは明け渡し要求や強制執行されるまでの流れなどを解説します。
目次
明け渡しとは、賃借人が借りていた建物や土地を、大家などの賃貸人に返す行為です。
一般的に、水道光熱費の精算や部屋の原状回復、鍵の返却などをする必要があります。
原状回復の工事自体は、賃借人から工事費用を渡された賃貸人が行う場合が多いでしょう。
明け渡しの際は、部屋の状況を確認するために賃借人本人の立ち会いが必要になるケースがほとんどです。
引き渡しとは、土地や建物の占有権を相手に渡す行為です。
一般的に、賃貸の場合は賃貸人が賃借人に鍵を渡す作業をもって引き渡しが行われます。
同じ「物件を渡す」行為ですが、明け渡しは賃借人からの返却、引き渡しは賃貸人からの貸出しである点が異なります。
立ち退きとは、賃貸人の要求に応じて賃貸物件から退去する行為です。
明け渡しは賃借人からの返却を意味しますが、立ち退きは家賃滞納や契約違反などを理由として物件から強制退去するケースでも使われます。
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明け渡し要求は、契約期間の終了や、契約の解除を理由として行われます。
たとえば賃借人に契約違反などがあると、期間の終了前に契約を解除され、賃貸人から明け渡し要求をされるケースがあります。
通常の賃貸借契約では、原則として期間が終了しても賃貸人は更新を拒絶できません。
ただし、定期賃貸借契約では期間の終了で自動的に解約されるため、明け渡しを要求されます。
明け渡しの強制執行とは、法律上の手続きにより、入居者を退去（明け渡し）させる行為です。
執行官が賃借人の不動産などの占有を解除し、賃貸人に取得させる（返還する）方法で行われます。
明け渡しにおける強制執行を行う条件は、明け渡し請求訴訟の勝訴です。
家賃滞納で強制執行する場合、一定期間にわたって支払いの督促を行い、賃貸借契約を解除する意思表示をした後、内容証明郵便を送ります。
明け渡しにおける強制執行は、以下の手順で進めます。
ここからは、ひとつずつ詳しく紹介していきます。
判決を得た裁判所で賃貸人が「判決送達証明書の交付および判決正本への執行文付与申立」を行います。
その後、必要書類を用意し、地方裁判所に強制執行の申し立てをします。
申立てが受理されると、翌日以降に執行官と賃貸人が面接する流れです。
明け渡し催告日には、執行官が現地に行って賃借人に明け渡しを求め、明け渡し期限を説明します。
明け渡し期日が記載された公示書を建物内に貼りつけ、入居者には催告書を交付します。
なお、明け渡し催告を実施する期限は、やむを得ない事由がある場合を除き、申立てがあった日から２週間以内です。
期日までに賃借人が物件を明け渡さなかった場合、執行官が再度現地に行き、強制的に建物内の荷物の搬出が断行されます。
執行官が手配した運送会社が賃借人の家財などを運び、保管場所まで搬送します。
賃貸人が用意できない場合、保管場所は執行業者の倉庫などです。
断行が行われるタイミングは、明け渡し催告から３週間以内です。
賃借人が回収する場合に備えるため、残留物が保管される期間は約１カ月間です。
執行業者が用意した保管場所を利用する場合、保管費用がかかります。
１カ月経っても荷物の引き取りがない場合は売却が行われ、保管費用と相殺できますが、金銭的価値がない財産は廃棄されます。
明け渡しにおける強制執行が完了するまでの期間は、２カ月半ほどです。
賃借人が高齢な方や健康状態が悪い方といった場合は、あらかじめ福祉事務所などへ相談するため、さらに期間を要するケースもあります。
明け渡しには、以下のようなさまざまな注意点があります。
それぞれの注意点を見ていきましょう。
明け渡しをするときには、賃貸契約書で決められた明け渡しの条件を守らなければなりません。
賃貸契約書には、原状回復する範囲が決められているケースがあります。
たとえば、明け渡すときには原状回復工事をするように定められていたとしましょう。
通常通り利用して付いた傷・汚れ以外は、賃貸人がハウスクリーニングや簡易的なリフォームをしてから賃貸人へ返さなければなりません。
賃借人と賃貸人の間には原状回復を求める意識の差が出やすく、トラブルに発展しがちです。
原状回復工事の見積もりを取得するときは、賃借人・賃貸人・工事業者の3名で原状回復をする箇所を確認してください。
三者で確認しながら進めれば、工事のやり直しや保証金の減額などを賃貸人から求められなくなるでしょう。
また、原状回復工事の見積もり中に賃貸人から「機材はやはり残して欲しい」と言われるケースもあります。
賃貸借契約書で決めた原状回復工事よりも範囲が狭くなれば、その分の工事費用も少なくなるかもしれません。
賃貸物件の原状回復工事をするときには、工事前に備品や家具を撤去しておく必要があります。
そのため、原状回復工事期間以外にも、あらかじめ備品や家具の撤去に必要な期間を考慮しておかなければなりません。
売却する場合は買取業者の立ち合いになるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールで管理しましょう。
原状回復工事の見積もり取得が遅れると、工事のスケジュールが退去日ぎりぎりになってしまう場合があります。
工事には準備や後始末の時間がかかるため、スケジュールが詰まると退去日を超えてしまうかもしれません。
退去日までに原状回復工事が終わっていない場合は、賃貸人から賃貸借契約違反を問われる可能性があります。
工事期間が退去日を超えないよう、余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
家賃を滞納してしまい、賃貸人からの明け渡し要求を無視し続けていると、最終的には執行官による強制退去が実施されます。
支払督促が届いた段階であれば、賃貸人との交渉により支払い条件を緩和し、住み続けられるかもしれません。
賃貸人との交渉では、当事者同士では話し合いが難しいケースもあるため、弁護士への相談がおすすめです。
明け渡し要求への対応が遅れるほど解決が難しくなってしまうため、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。
