最終更新日：2022/6/7

不動産所得の青色申告承認申請書の書き方と注意点

この記事の執筆者 税理士 鳥川拓哉

ベンチャーサポート税理士法人 税理士。
大学を卒業後、他業種で働きながら税理士を志し科目を取得。
その後大手税理士法人を経験し、現在に至る。

PROFILE：https://vs-group.jp/tax/startup/profile_writing/#p-tori

不動産所得があり、一定の事業的規模の場合は、青色申告を活用することで、税制上の優遇措置を受けやすくなります。

青色申告を行うためには、事前に不動産所得の青色申告承認申請書を記入しておく必要があります。

先ほど、「事業性規模」という表現を使いましたが、具体的にはどれくらいの規模である必要があるのかについても、本文内で触れていくようにいたします。

あわせて、青色申告承認申請書の書き方のポイントや、青色申告で注意すべき点を解説します。

不動産所得がある場合青色申告は受けられるのか

まず、青色申告の制度に関し簡潔に説明します。

青色申告とは、複式簿記で一定のルールに基づき記帳を行い、申告手続きをすることで、

• ・青色申告特別控除として、55万円（e-Tax利用の場合は65万円）
• ・事業専従者への給与を経費にできる
• ・純損失の繰り越しと繰り戻し、つまり、事業の赤字を翌年以降の黒字と相殺できる（個人は3年、法人は10年
• ・貸倒引当金を計上可能（取引先が経営破綻などした際、その分所得を減らすことができる）

などのメリットが享受できます。

不動産所得がある場合、青色申告を受けることは、冒頭に書いた「事業的規模」など一定の条件を満たせば可能です。

詳しくは後述しますが、「事業的規模」についてはケースバイケースとなる側面がありますので、自分で判断せず、税務署・税理士に相談しましょう。

青色申告を受ける要件とは？

繰り返し強調しているとおり、不動産経営が「事業的規模」と呼べるくらいの規模であるかどうかがポイントとなります。

規模に関しては、地域により異なりますが、独立した家屋の場合はおおむね5棟以上、アパートの場合は10室以上が基準となります。

ただし、この条件に当てはまらないからと言って、必ずしも「事業的規模」でないとされるわけではありません。

様々な要素を鑑みて、税務署サイドが事業的規模と認めれば、基準以下でも青色申告の対象になることはあり得るということは抑えておきましょう。

不動産所得が認められる対象であると確認できた時点で、青色申告承認申請書の提出および、まだ提出していない場合は、開業届の提出をすることが必要になります。

青色申告のメリットを享受する条件

青色申告を行うことによるメリットをフルに享受するためには、「複式簿記で、日々の取引を記録（単式簿記は対象外）し、帳簿を7年間保存する」ということが原則になります。

また、毎年3月15日（土日が入る場合は、16日、17日など後ろ倒しになります）までの期限内に、確定申告書・青色申告書の提出が必要になります。

期限に遅れると、青色申告の承認を取り消され、赤字の繰り越しができなくなったり、控除額が一気に減り、税金が高くなったりする恐れもあるので、期限内に提出することは重要です。

一般的には、2年連続で青色申告の期限に遅れると、青色申告の許可を取り消される可能性が高いと言われています。

ただ、2020年に関しては、新型コロナウイルスの影響が大きくあり、現在でも影響は色濃く残っています。

そのため、新型コロナウイルスを原因とする遅延があっても、遅れた理由を余白に書けば、事情を考慮して貰える可能性があります。

青色申告承認申請書とは

青色申告承認申請書は、「今後は青色申告の形式で、毎年の申告を行います」ということを申請、承認して貰うための書類です。

青色申告承認申請書のひな形は、国税庁のホームページにあります。

参考：青色申告承認申請書（国税庁）

1枚紙の書類で、いろいろな記入事項がぎっしりと詰まっています。

ただ、全体で考えるとさほど量の多いものではありません。

とはいえ、記載する際の注意点がいくつかありますので、後ほどそれぞれの項目を説明します。

青色申告のメリット

青色申告のメリットは、4種類に大別できます。

具体的には、「青色申告特別控除」、「純損失繰越」、「青色専従者控除」、「少額減価償却」の4つです。

それぞれの内容を説明していきましょう。

青色申告特別控除

税金の大原則として、売上から経費・仕入を差し引いたものが利益、いわゆる「所得」になります。

所得の部分から「控除」という形でいろいろなものを差し引き、残った額に税金がかかります。

その中でも額の大きいものが、青色申告を行うことで適用される55万円の控除（e-Taxを利用し電子申告をする場合は＋10万円の控除）です。

青色申告を使わず白色申告の場合は、10万円しか控除の対象になりません。

青色申告と白色申告では、控除の額が45万円～55万円と大きく異なりますので、青色申告を活用できるかはどうかで、節税の面でかなり大きな差が出るでしょう。

純損失繰越控除

純損失繰越控除は、わかりやすく言うと「赤字を個人事業なら3年間まで繰り越せますよ」という仕組みです。（法人の場合は10年です）

特に初年度は開業費などいろいろ費用がかかるため、収支が赤字になりがちです。

初年度に出た赤字を繰り越すことで、2年目以降に利益が出ても、1年目の赤字と相殺できるため、税負担を減らすことができます。

このように、純損失繰越控除の存在は大きいのです。

青色専従者控除

白色申告の場合は、家族に給与として支払っても、この給与を原則としては必要経費に算入することはできません。

青色申告の場合は、事業に明確に一定期間以上従事し事業に寄与していれば、給与を支払い、経費にできます。（事前の届出が必要）

少額減価償却

賃貸管理業務に使うパソコンのセット一式や、エアコン、工具などで、消費税込みで10万円～30万円までの固定資産を、全額一括で経費とする事ができます。（上限300万円）

意外と、税込10万円～30万円の価格帯の器具・工具などは多いですので、少額減価償却の制度は積極的に活用する価値があります。

ちなみに、通常の場合は、10万円を超える固定資産は、一定の年数を経て経費としていく必要があります。

青色申告をする際の注意点

不動産所得の場合の、青色申告に関する注意点について、見ていきましょう。

車など、プライベートでも使用するものを全額経費に入れない

車など、不動産賃貸業以外にも使うものに関しては、税務署・税理士と相談し、実際の使用割合に応じ按分する必要があります。

全額経費に入れてしまうと、後で調査が入ったときに指摘を受け、追徴課税をされる恐れがあります。

そのようなことのないように、事前に相談しておきましょう。

事業的規模に当たるか否かの確認の際、税務署の場合は誰から聞いたかをメモしておく

事業的規模の判断は、地域の実情により異なるため、税務署・税理士に相談することが重要と前に書きました。

税務署は異動が多く、税務調査などが入ったときに、最初に相談した人が異動しているという可能性も少なくありません。

調査の際に、事業的規模がギリギリのラインであり、税務署に相談してOKをもらった場合は、「誰に聞いて、どういう根拠で認められると言われたのか、またその日時」をメモしておく必要があります。

もちろん、税務署の記録に残っている可能性もありますが、記録漏れがあった場合は、担当者名・日時も含めたメモがないと、言った言わないの水掛け論になる可能性もあります。

何でも経費扱いで投げ込まない

不動産事業の場合、一般の事業に比べ、経費として扱われる幅が狭いです。（具体的な種類は後ほど列挙します）

また、事業に関わる経費かどうか、判断が難しいもの（たとえば、不動産セミナーを受けるために上京し、併せて家族旅行で観光地を巡った）などの場合は、慎重に考慮する必要があります。

最初から経費扱いにしないか、税務署・税理士と相談して、経費に入れて良いか、入れる場合は按分割合をどうするかなどをきちんと話しておく必要があります。

青色申告で不動産所得の経費にできるもの

青色申告で、明確に不動産所得の経費にできるものは、主に下記の通りです。

• ・不動産取得税・固定資産税などの租税公課
• ・アパートの物件などに対する損害保険料
• ・建物の建築費・購入費などの減価償却費
• ・退去後のクリーニングやエアコンの修理、外壁塗装などの修繕費
• ・借入金利息（元本は経費の対象外）
• ・管理会社に支払う管理費や、警備保証会社に支払う防犯費など、管理にかかる費用全般
• ・交通費（物件にかかる移動に関してのみ）
• ・入居者募集にかかる広告宣伝費
• ・電話代・ネット費用・プロバイダー費用・郵便などの賃貸物件・物件管理にかかる通信費全般
• ・宅建業者・担当者等、不動産に関わる人物との打ち合わせにかかる接待交際費
• ・その他消耗品費
• ・税理士報酬・弁護士報酬など専門家報酬

ここまでで述べたように、「これは明らかに不動産賃貸業に用いるものですよね」と明確に言えるものは、遠慮なく経費として良いのです。

このように考えると、通常の事業よりは経費とできる幅が少ないとは言え、各種不動産経営にかかる費用を経費として計上できるのは大きいです。

【不動産所得】青色申告承認申請書の書き方

不動産所得の青色申告承認申請書に関して、書き方・ポイントをまとめてみましょう。

再度青色申告承認申請書のひな形を見ながらご確認ください。

記入例

参考：青色申告承認申請書（国税庁）

税務所長
管轄の税務署を国税庁のWebサイトで検索し、税務署名を記入します。

提出日
提出日の日付を記入します。

納税地
住所地もしくは事業所の所在地を選択し、電話番号も記入します。

上記以外の住所地・事業所等
事業所が他にあれば、所在地を記入します。

氏名・フリガナ・押印欄
氏名・フリガナを記入します。

押印に関しては認印で問題ありません。

生年月日
代表者の生年月日を記入します。

職業
不動産賃貸が主であれば、「不動産賃貸業」と記入しますが、他に行っている仕事があれば、どのように記載した方が望ましいかを税務署や税理士に確認することをお勧めします。

屋号
つけなくても問題はありませんが、できれば任意の屋号を設定することが望ましいです。

なぜなら、屋号を設定しておくと、金融機関で口座を開設する際に屋号入りの個人口座を開設できるというメリットがあるからです。

個人口座と不動産賃貸事業の口座を区別するためには、口座が分かれていると非常に便利です。

令和 年分以後の所得税の申告は、の欄
申請書の提出年度を記入します。

1 事業所または所得の起因となる資産の名称および所在地
賃貸物件・駐車場等の所在地を記入します。

2 所得の種類
不動産所得にチェックを入れます。

3 今までに青色申告承認の取り消しを受けたか
受けたことがなければ、「無」をチェックします。

4 本年1月16日以後新たに業務を開始した場合、その開始した年月日
1月16日以後に業務を開始した場合は、その年月日を記入します。

5 相続による事業承継の有無
相続でない場合は、「無」にチェックを入れます。

6 その他参考事項

• (1) 簿記方式で、必ず「複式簿記」にチェックを入れます。
  簡易簿記にチェックを入れると、控除が10万円になりますので、青色申告のメリットが大きく薄れてしまいます。
• (2) 備付帳簿名では、他の業種と同様、下記の8種類にチェックを入れます。
  現金出納帳・売掛帳・買掛帳・経費帳・固定資産台帳・預金出納帳・総勘定元帳・仕訳帳

青色申告で知っておくべきこと・やっておきべきこと

青色申告は慣れてしまえば簡単ですが、初めて手続きする場合は注意が必要です。

私は個人事業主として5年ほど働いており、青色申告も行っております。

そこで自分の経験から、今後青色申告をする人が、知っておくべきこと・やっておくべきことを紹介します。

帳簿の作成は会計ソフトを活用しよう

青色申告の手続きで一番大変なのが、帳簿の作成です。

青色申告では複式帳簿といって、複雑な帳簿作成が求められます。

「帳簿の作成ができるか不安」という人もいるでしょう。

帳簿を作成したことがない人でも、会計ソフトの確定申告機能を使えば問題ありません。

会計ソフトとは、ネット上で帳簿作成・会計管理ができるソフトで、簡単に確定申告ができます。

私も初めて青色申告するときは普段でしたが、会計ソフトを使えば簡単に終わりました。

自力で帳簿作成するのが難しいので、できれば会計ソフトを利用して、青色申告の手続きを進めましょう。

会社員でも青色申告は利用できる

「自分は会社員だけど、青色申告はしてもいいの？」と疑問を持っている人もいるでしょう。

会社員でも青色申告はできます。

ただし副業禁止の会社だと、申告時にバレてしまう可能性もあるため、気をつけてください。

会社員で青色申告する場合も、事前に青色申告承認申請書を提出しなければいけません。

確定申告時には会社から必要な書類をもらい、自分で帳簿を作成します。

レシート・領収書は月別で保管しておく

青色申告の作業で大変なのが、仕訳帳の作成です。

仕訳帳とは、売上・経費を細かく記入して、事業の収支を明確にするもの。

事業に関わる売上・経費はすべて記入する必要があるため、かなり時間がかかります。

なるべく手続きをスムーズに終わせるためには、領収書・レシートを月別で保存する方法がおすすめです。

月別で保管しておけば、仕訳帳を作成するときにも困りません。

100均などに行って、12ヶ月分が仕分けできるファイルを購入して、領収書・レシートを月別で保管しておきましょう。

「この支払いは経費になるのか？」とわからないものがあっても、領収書・レシートは必ず保管してください。

もし経費として使える場合も、領収書・レシートがなかったら、経費として計上できなくなります。

税理士・税務署のアドバイスをもらう

青色申告を初めてやるときには、分からないことがたくさんあると思います。

周りに個人事業主・法人経営者がいる場合は、アドバイスをもらえるかもしれません。

しかし確定申告のアドバイスをもらうなら、専門家である税理士・税務署からもらう方がいいです。

なぜなら専門家ではないと正しい知識を持ってない可能性が高いからです。

間違ったアドバイスをもらうと、間違った申告をしてしまう危険性もあります。

初回の相談を無料で受け付けている税理士も多いので、まずは無料相談の利用がおすすめです。

まとめ

以上、不動産所得の青色申告承認申請書の書き方や注意点について解説しました。

不動産賃貸業は、青色申告を活用することで、節税がしやすくなる反面、一定以上の事業性がある規模でないと認められないという点は、改めて注意する必要があります。

極力、迷ったら税務署・税理士に様々な疑問を相談すると共に、各種専門家を活用したり、賃貸物件でトラブルが生じた場合は弁護士に相談したりするなど、他力も積極的に借りていくと良いでしょう。