【図解】路線価とは？調べ方・見方から相続税評価額の計算（補正・倍率方式）まで

親から土地を相続することになったものの、相続税がいくらかかるのか不安。
あるいは、土地の価値をどう調べればいいのか分からない ―― そんなお悩みはありませんか。

相続財産の中でも土地は金額が大きくなりやすく、評価のしかた次第で相続税額が大きく変わることがあります。そこで重要になるのが、相続税・贈与税の土地評価に使われる 「路線価（相続税路線価）」 です。

この記事では、専門知識がない方でも迷わないように、

までを、図解つきで順番に解説します。読み終える頃には、路線価の全体像がつかめ、ご自身のケースで相続税がどのくらいになりそうかの目安を立てられるようになります。

なお、VSG相続税理士法人では、土地の評価や相続税申告に関する初回相談を無料で承っています。「自分の土地の相続税評価額がいくらになるか知りたい」「路線価が付いていない地域（倍率方式）の土地の評価を確認したい」といったご相談にも対応していますので、気になる点があればお気軽にお問い合わせください。

路線価とは

まずは、相続税を考えるうえで土台になる「路線価」そのものを押さえましょう。土地の評価方法を理解しておくと、相続税額の見当をつけやすくなります。

路線価は相続税・贈与税の土地評価に使う指標

路線価（相続税路線価）とは、主要な道路（路線）に面する標準的な宅地について、１㎡当たりいくらと評価するかを示した価額です。国税庁が毎年７月に公表しており、相続税・贈与税の土地の評価額（相続税評価額）を算出するための基準として使われます。

つまり、土地を相続したときに「税金の計算上、その土地はいくらの価値があるとみなすか」は、この路線価をもとに決まります。相続税の負担を把握するうえで、路線価の理解は欠かせません。

路線価は毎年公表される

路線価は、毎年１月１日を評価時点として算定され、その年の７月に国税庁から公表されます。相続税の計算では、相続が発生した年（被相続人が亡くなった年）分の路線価を使用します。

たとえば、2026年５月に相続が発生した場合は、2026年７月に公表される路線価（2026年１月１日時点のもの）を使って、土地の相続税評価額を計算します。

路線価がない地域は倍率方式になる

「自分の土地の前面道路に、路線価が見当たらない…」というケースもあります。路線価は全国のすべての道路に設定されているわけではなく、郊外や田畑・山林が広がる地域などでは、路線価が付いていないことがあります。

この場合は、倍率方式という別の方法で土地を評価します。倍率方式では、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める評価倍率を掛けて相続税評価額を算出します。倍率方式の具体的な進め方や、評価倍率表の見方は、後ほど詳しく解説します。

路線価は２種類

実は「路線価」と一言でいっても、目的の異なる２種類があります。一般に「路線価」と言うと、相続税・贈与税の計算に使う 「相続税路線価」 を指すことが多い一方で、固定資産税の計算に使う 「固定資産税路線価」 も存在します。どちらを見ているのかを取り違えると、評価の前提がズレてしまうため、まずは違いを押さえておきましょう。

相続税路線価とは

相続税路線価とは、国税庁が公表している路線価で、相続税・贈与税の土地評価に用います。この記事で主に扱う「路線価」は、この相続税路線価です。土地の相続や贈与に関わる場合は、この相続税路線価（または、後述する倍率方式）を確認します。

固定資産税路線価とは

固定資産税路線価とは、市町村（東京23区は東京都）が算定する路線価で、固定資産税・都市計画税などの計算の基礎となる固定資産税評価に関連する指標です。相続税・贈与税の計算に使う相続税路線価とは、目的も算定主体も異なるため、混同しないよう注意しましょう。

なお、固定資産税の評価は原則として３年に１度の評価替えが行われ、評価額は毎年届く固定資産税の課税明細書などで確認できます。

路線価と他の地価指標の違い

土地の価格を示す指標は路線価だけではありません。複数の指標を並べて整理すると、「相続税評価のための路線価」がどの位置づけなのかが見えやすくなります。

公示価格・基準地価・実勢価格・固定資産税評価額との違い

５つの価格の比較一覧表（路線価／公示価格／基準地価／実勢価格／固定資産税評価額）

	主な用途	算定・公表主体	評価時点	公表時期	指標の目安
相続税路線価	相続税・贈与税の土地評価	国税庁	１月１日	毎年７月上旬	公示価格の約80％
固定資産税評価額	固定資産税・都市計画税 等	市町村（23区は都）	１月１日（評価替えは原則３年に１度）	毎年４～５月頃（固定資産税の課税明細書）	公示価格の約70％
公示価格	一般の土地取引の指標	国土交通省	１月１日	毎年３月下旬	一般的な土地取引の指標
基準地価	公示価格の補完	都道府県	７月１日	毎年９月下旬	公示価格に近い水準
実勢価格	実際の売買価格	市場	取引時点	都度	時価

国土交通省が公表する「公示価格」は、土地売買における市場価格の目安として参照されます。相続税や固定資産税などの計算に用いる「相続税路線価」や「固定資産税評価額」も公示価格を基準に水準が調整されており、一般に相続税路線価は公示価格のおおむね８割、固定資産税評価額はおおむね７割を目安に設定されています。

路線価の調べ方

それでは、実際にご自身の土地の路線価を調べてみましょう。ここでは代表的な２つの方法として、国税庁のウェブサイトと、住所検索ができて探しやすい全国地価マップを紹介します。

国税庁サイトで調べる手順

もっとも公式で確実なのは、国税庁が公開している「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」を使う方法です。

路線価は「土地そのもの」ではなく、「道路（路線）」に付いています。まずは、どの道路に面しているかを特定するのがコツです。

路線価図・評価倍率表

出典　国税庁

全国地価マップで調べる手順

もう一つ便利なのが、一般財団法人資産評価システム研究センターが提供する「全国地価マップ」です。郵便番号や住所検索ができるため、地図から直感的に探しやすいのが特徴です。また、相続税路線価だけではなく、固定資産税路線価や公示価格など他の価格も確認できます。

なお、全国地価マップは、国や地方自治体が公開している情報を収集・掲載しているサービスのため、より確実な情報を知りたい場合には国税庁のホームページから確認するようにしましょう。

全国地価マップ

出典　一般財団法人 資産評価システム研究センター

路線価が見つからないとき（倍率地域の可能性）

地図上で目的地を探しても、道路に路線価の記載が見当たらないケースがあります。その場合、路線価が設定されていない「倍率地域」の可能性があります。

国税庁サイトでは、都道府県を選んだ後に「路線価図」ではなく「評価倍率表」を開き、市区町村・町名を確認してみてください。該当する地名が掲載されていれば、その土地は倍率方式（固定資産税評価額×倍率）で評価します。

路線価図の見方

路線価図に書かれている「300C」のような表示は、土地の評価に必要な情報をまとめたものです。読み方さえ分かれば、専門知識がなくても「この道路に面する土地はいくらで評価されるか」の基礎がつかめます。

数字（千円／㎡）の読み方

道路上に記載されている数字は、その道路に面する標準的な宅地の１㎡当たりの価額を表します。ここで重要なのは、単位が「千円」である点です。

たとえば「300」とあれば、300千円（＝300,000円）を意味し、この道路に面する土地は１㎡当たり30万円です。

アルファベット（借地権割合）の読み方

数字の後ろに付くアルファベットは「借地権割合」を示します。借地権とは、建物を建てる目的などで地代を払って他人の土地を借りる権利のことです。

借地権割合は、土地を借りている権利（借地権）の価値が、更地（自用地）価格の何％に相当するかを表しています。

借地権割合

記号	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｄ	Ｅ	Ｆ	Ｇ
借地権割合	90％	80％	70％	60％	50％	40％	30％

たとえば「300C」とあれば、借地権割合は70％です。この割合は、貸している土地（貸宅地）や、借りている土地（借地権）の評価額を計算する際に使います。

地区区分など記号の読み方

路線価の数字を囲む「〇」や「◇」などの記号は、その場所がどの地区区分に該当するかを示しています。地区区分は、後述する奥行価格補正率などの各種補正率の計算で参照するため、見落とさないようにしましょう。

路線価図の説明

引用元　国税庁

地区区分の名称や記号は、路線価図の凡例に記載されています。まずは凡例を確認し、該当する地区区分を把握するのが確実です。

路線価チェック手順（フロー図）

ここまでの内容を踏まえると、土地が「路線価方式」と「倍率方式」のどちらで評価されるかは、次の流れで確認できます。

相続税評価に必要な資料チェックリスト

土地の相続税評価額をできるだけ正確に算出するには、あらかじめ資料をそろえておくとスムーズです。まずは次の４点を手元に用意しましょう。

相続税評価額の計算

路線価が確認できたら、いよいよ相続税評価額を計算します。ここでは、路線価が設定されている地域で用いる「路線価方式」を中心に、考え方と計算の流れを整理します。

基本の考え方と計算の全体像

相続税路線価は、道路に面する標準的な土地の１㎡当たりの価額です。まずは、次の式で土地の評価額の基礎を求めます。

たとえば、相続税路線価「300C」の道路に面し、地積が100㎡の土地であれば、
30万円 × 100㎡ ＝ 3,000万円
と計算できます。

土地の奥行きや形状、接道状況などによっては、この金額に補正（加算・減算）が入ります。補正の考え方と代表例は、後述する代表的な補正（奥行・不整形・間口狭小など）で解説します。

利用区分別（自用地／貸宅地／貸家建付地／借地権）

土地の相続税評価額は、路線価や補正だけでなく、誰がどのように利用しているか（利用区分）によっても変わります。代表的な区分と計算の考え方は次のとおりです。

自用地

所有者が自分で利用している土地（自宅の敷地など）です。第三者の権利が付いていないため、いつでも自由に売却したり、土地の上に新たな建物を建てたりできるため、土地の利用価値は高い状態です。

自用地の相続税評価額は、次の式で計算します。

貸宅地

地代を受け取って他人に貸している土地（借地権が付いている土地）です。借地人が建物を建てて使用している場合、土地の所有者は自由に利用・処分しにくく、立ち退きの交渉なども容易ではありません。こうした制約を踏まえ、相続税評価では貸している分に応じて評価額を減額できます。

貸宅地の相続税評価額は、次のように計算します。

貸家建付地

所有する土地にマンション・アパートなどを建て、その建物を他人に貸している土地です。賃貸中は土地の利用が一定程度制約されるため、賃貸している建物部分に応じて評価額を減額できます。

貸家建付地の相続税評価額は、次のように計算します。

借家権割合は、全国一律で30％とされています。賃貸割合は、建物の床面積の合計に占める、相続時に賃貸している部屋の床面積の合計の割合です（空室があると賃貸割合が下がります）。

借地権

建物を建てる目的などで、地代を払って他人の土地を借りている権利です。借地権自体が相続財産となるため、相続税の課税対象になります。

借地権の相続税評価額は、次のように計算します。

代表的な補正（奥行・不整形・間口狭小など）

土地の奥行きが極端に長い／短い、形がいびつ、間口が狭いといった土地は、土地の利用価値が低いため、相続税評価では相続税路線価の減額補正ができます。

土地の形状などによる相続税路線価の補正は、代表的に次のとおりです。

それぞれ順番に見ていきましょう。

奥行価格補正

奥行価格補正とは、標準的な土地と比べて奥行距離が長すぎる、または短すぎる場合に、相続税路線価を補正するものです。奥行きが長すぎても短すぎても、土地の使い勝手が悪いため、補正により相続税路線価を減額し、評価額を下げることができます。

たとえば、図のような接道部分が短く、奥行きが長い土地Aや、接道部分は長いものの、奥行きが短い土地Bは、利用しづらいため、奥行価格補正の対象となります。

なお、奥行距離が同じでも、地区区分によって補正率は異なります。該当する地区区分の補正率を使いましょう。地区区分は、相続税路線価図の上部で確認できます。

不整形地補正

不整形地補正とは、土地の形が正方形・長方形などの整形地ではない場合に、相続税路線価を補正するものです。台形や三角形、L字型、旗竿地などは利用しづらく、利用価値が低いため、補正により相続税路線価を減額し、土地の評価額を下げることができます。

不整形地補正の補正率は、地区区分、地積区分、かげ地割合の３つで判断します。地積区分は地積区分表によって確認します。かげ地割合とは、不整形地を囲む想定整形地に占めるかげ地（想定整形地のうち不整形地以外の部分）の割合をいいます。不整形地の相続税評価は非常に複雑なため、相続税に詳しい税理士へ相談するのが安心です。

地積区分表（平11課評２－12外追加・平18課評２－27外改正）

引用　国税庁

間口狭小補正

間口狭小補正とは、道路に面する間口（接道部分）が狭い土地の相続税路線価を補正するものです。間口が狭い土地は、車の出入りや建物の配置などで制約が出やすく、利便性が低いため、補正により相続税路線価を減額し、土地の評価額を下げることができます。

間口狭小補正は、間口距離と地区区分で補正率が決まります。間口距離とは、道路と接する部分の距離で、短いほど補正は大きくなります。補正率は地区区分によっても異なります。

奥行長大補正

奥行長大補正とは、間口に対して奥行きが長い土地（いわゆる「うなぎの寝床」）の相続税路線価を補正するものです。奥行きが長いほど利便性が低いため、補正により相続税路線価を減額し、土地の評価額を下げることができます。

奥行長大補正の判定では、奥行距離と間口距離を用います。奥行距離が間口距離の２倍以上になる場合に、奥行長大補正を適用できます。たとえば、図のような奥行距離20m・間口距離10mの土地は、奥行距離が間口距離の２倍であるため、奥行長大補正の対象となります。

なお、前述の奥行価格補正は「道路からの奥行距離が標準と比べて長い／短いか」を基準にするのに対し、奥行長大補正は「奥行距離が間口距離に対して極端に長いか（奥行距離が間口距離の２倍以上）」を基準にします。似ていますが、判断の基準が異なる点に注意してください。

規模格差補正（地積規模の大きな宅地）

規模格差補正とは、地積規模（面積）が大きい宅地について、相続税路線価を補正するものです。大きな宅地を住宅地として分譲する場合、敷地内道路や公園などのいわゆる潰れ地が生じたり、上下水道などの整備費用が重くなったりするため、開発・分譲上の制約を考慮して評価額を調整します。

規模格差補正の対象となる宅地
三大都市圏	地積が500㎡以上の宅地
三大都市圏以外	地積が1,000以上の宅地

規模格差補正率は、次の計算式で求めます（小数点以下第２位未満は切り捨て）。

計算式の「Ⓑ」および「Ⓒ」は、地積規模の大きな宅地がある地域に応じて、次の表の数値となります。

No.4609 地積規模の大きな宅地の評価

引用　国税庁

三大都市圏とは、以下に該当する地域のことです。

なお、三大都市圏の該当範囲は市区町村全域ではなく、一部地域のみの場合があります。対象かどうか判断が難しいときは、役所の窓口で確認が必要です。

（平成30年１月１日以降用）「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート

引用　国税庁

がけ地補正

がけ地補正とは、宅地内にがけ地（傾斜地）がある土地について、相続税路線価を補正するものです。がけ地は、建築や利用が制約されやすいため、がけ地部分が大きいほど補正も大きくなります。

がけ地補正率は、がけ地の割合だけでなく、方位（斜面の向き）によっても異なります。一般に北向きは日照等の点で不利になりやすく、補正が大きくなります。

また、がけ地の方位が「東南斜面」など複数方位にまたがるときは、方位ごとの補正率に各方位のがけ地の地積割合を掛けて合計し、がけ地補正率を求めます。

計算例

複数の道路に面している土地は、１つの道路だけに面している土地より利便性が高いと考えられるため、相続税評価では相続税路線価を増額補正します。

ここでは、まず「１つの道路に面している場合」を計算し、その後「２つの道路に面している場合」を例に相続税評価額の出し方を確認します。

１つの道路に面している場合

図の土地Ａ（整形地）は、間口距離15m・奥行距離28mのため、奥行価格補正のみを適用して相続税評価額を求めます。

一方、土地Ｂ（整形地）も地積は同じ420㎡ですが、間口距離28m・奥行距離15mであるため、路線価の補正はありません。したがって、相続税評価額は以下のように計算します。

同じ面積でも、間口が広い土地は道路への出入りがしやすく、建物を建てるときの自由度も高いため、奥行きが長い土地より相続税評価額は高くなります。

２つの道路に面している場合

土地が２つの道路に面している場合、利便性が高くなるため相続税路線価の増額補正が必要となります。ここでは、正面と側方に道路が接するケースを例に相続税評価額を計算します。

２つの道路に面している場合は、まず、どちらが正面路線かを判定します。原則として、各路線の「路線価 × 奥行価格補正率」を比較し、金額の高い方を正面路線とします。

土地Ａの場合、次の計算で正面路線を判定します。

土地Ａの正面路線の判定
路線ａ（正面路線となる）	路線価20万円 × 奥行価格補正率0.95 ＝ 19万円
路線ｂ	路線価17万円 × 奥行価格補正率1.00 ＝ 17万円

このケースでは路線ａが高いため、路線ａが正面路線、路線ｂが側方路線になります。

側方路線影響加算

続いて、側方路線である路線ｂについて「側方路線影響加算」を行います。角地（交差点やＴ字路の角にある土地）あるいは準角地（Ｌ字型の道路の内側にある土地）は、利便性が高いことから側方路線価影響加算を行う必要があります。

側方路線影響加算率表（平３課評２－４外・平18課評２－27外改正）

引用　国税庁

上図の土地Ａ（普通住宅地区）は角地であるため、側方路線ｂの側方路線影響加算額は次のとおりです。

側方路線価17万円 × 奥行価格補正率1.00 ×
側方路線影響加算率（角地）0.03 ＝ 5,100円

この5,100円を、正面路線価に奥行価格補正率を掛けた１㎡当たりの価額に加算して相続税評価額を計算します。

同様に、土地Ｂの相続税評価額を計算してみましょう。まず、どちらの道路が正面路線になるのかを判定します。

土地Ｂの正面路線の判定
路線ａ（正面路線となる）	路線価20万円 × 奥行価格補正率0.95 ＝ 19万円
路線ｃ	路線価14万円 × 奥行価格補正率1.00 ＝ 14万円

このケースでも路線ａが高いため、路線ａが正面路線、路線ｃが側方路線になります。土地Ｂは準角地のため、側方路線ｃの側方路線影響加算額は次のとおりです。

側方路線価14万円 × 奥行価格補正率1.00 ×
側方路線影響加算率（準角地）0.02 ＝ 2,800円

この2,800円を、正面路線価に奥行価格補正率を掛けた１㎡当たりの価額に加算して相続税評価額を計算します。

土地Ａ・土地Ｂは地積や正面路線価は同じでも、側方路線価や角地／準角地の違いにより、相続税評価額に約100万円の差が生じています。

なお、間口狭小補正・奥行長大補正・規模格差補正などが必要な場合は、地積を掛ける前に「１㎡当たりの価額」に補正を反映させてから、最終的な評価額を求めます。

二方路線影響加算

なお、土地の正面と裏面に道路が面している場合は、側方路線影響加算ではなく「二方路線影響加算」を行います。

図のような土地は、正面と裏面の２つの道路を利用できて利便性が高いことから、二方路線影響加算を行う必要がありますので、忘れないようにしましょう。

【参考】私道の場合

私道（個人が所有する道路）は、利用形態によって相続税評価の扱いが変わります。

たとえば、袋小路のように特定の人の通行に使われる行き止まりの私道は、相続財産として評価の対象となります。一方で、不特定多数の人が通行するいわゆる通り抜け道路の相続税評価額は０円となります。

相続税の課税対象となる私道の相続税評価額は、次の式で計算します。

私道の相続税評価額 ＝ 正面路線価 ×
奥行価格補正率 × 間口狭小補正率 ×
奥行長大補正率 × 0.3 × 地積

このように、相続税の課税対象となる私道は、路線価方式（あるいは倍率方式）によって評価した価額の30％相当額で評価します。

なお、これらの相続税路線価の減額や増額の補正計算は、納税者自身が行わなければなりません。相続税の申告において忘れないようにしましょう。

倍率方式（路線価がない土地）

路線価が定められていない「倍率地域」の土地は、どのように評価するのでしょうか。

路線価が設定されていない地域（倍率地域）の土地は、路線価方式ではなく「倍率方式」で評価します。ここでは、倍率地域の考え方と、評価倍率表・固定資産税評価額の確認方法を整理します。

倍率地域とは

倍率地域とは、路線価が設定されていないため、固定資産税評価額を基に土地の評価を行う地域のことです。市街地から離れたエリアや、田畑・山林が多い地域などで見られることがあります。

計算式（固定資産税評価額×倍率）

倍率方式の計算は、路線価方式に比べてシンプルです。

ここでいう評価倍率は、国税庁が地域（市区町村・町名）や地目（宅地、田、畑など）ごとに定めています。同じ市区町村内でも、町名や地目の違いで評価倍率が変わる点に注意しましょう。

評価倍率表の調べ方／固定資産税評価額の取り方（課税明細書・評価証明など）

評価倍率表の調べ方

国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で都道府県を選択した後、「評価倍率表」を開きます。市区町村 → 町名と進むと、地目ごとの倍率が一覧で確認できます。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の納税通知書に同封される「課税明細書」に記載されています。手元にない場合は、土地の所在する市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得して確認する方法があります。

路線価でよくある誤読・ミス７選（千円単位、正面路線の取り違え等）

ご自身で路線価を調べて計算する際につまずきやすいポイントをまとめました。ひとつでも当てはまると評価額が大きくズレることがあるため、チェックしながら進めましょう。

路線価に関するよくある質問（Q&A)

最後に、路線価についてよくある質問をまとめて回答します。

まとめ｜土地の相続税評価額を計算するときは税理士に相談しよう

今回は、相続税計算の土台となる「路線価」について、意味・調べ方・見方から、相続税評価額の計算（補正・倍率方式）までを解説しました。ポイントは次のとおりです。

この記事を参考にすれば、ご自身の土地が「路線価方式」か「倍率方式」かを整理し、評価額の概算をつかむことが可能です。

一方で、土地評価は「どの補正が適用できるか」「正面路線をどう取るか」「私道や権利関係をどう扱うか」など、判断ひとつで評価額が大きく変わる場面があります。こうしたポイントを見落とすと、結果として本来より高い評価になってしまうこともあるため、申告が必要なケースや土地が複雑なケースでは、相続税に詳しい税理士に確認するのが安心です。

なお、VSG相続税理士法人では、相続税申告や土地の評価に関する初回相談を無料で承っています。

「自分の土地の相続税評価額（路線価方式／倍率方式）がいくらになるか知りたい」
「奥行価格補正率や不整形地補正、角地・二方路線の加算など、どの補正が必要か確認したい」

といったご相談にも対応していますので、気になる点があればお問い合わせください。