記事の要約
- 家なき子特例とは、被相続人と同居していなくても土地の相続税評価額を80%減額できる制度
- 適用には「３年以上持ち家がない」「被相続人に配偶者・同居親族がいない」など厳しい要件がある
- 適用可否の判定を誤ると数百万円単位で損をする可能性があるため、要件の正確な理解が不可欠
「親とは別居していたけれど、実家の土地を相続することになった」
「自分は持ち家を持っていないが、相続税を安くする特例は使えるのだろうか？」
このようにお悩みではありませんか？
通常、実家の土地の相続税評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」は、同居親族が主な対象ですが、同居していなくても一定の要件を満たせば適用できる場合があります。それが通称「家なき子特例」です。
この特例が適用できるかどうかで、支払う相続税額は数百万円、土地の評価額が高い場合は数千万円も変わることがあります。
しかし、「家なき子」という親しみやすい通称とは裏腹に、その適用要件は非常に複雑かつ厳格です。特に平成30年の税制改正により、「孫への遺贈」などの抜け穴が塞がれ、条件が細かく設定されました。自己判断で申告し、後から税務調査で否認されると、多額の追徴課税が発生するリスクもあります。
そこで本記事では、相続税専門の税理士が、ご自身が「家なき子特例」の対象になるかをわかりやすく解説します。この記事を読めば、あなたが特例を使って賢く節税できるかどうかが明確になります。ぜひ最後までご覧ください。
目次
家なき子特例とは？相続した宅地の評価額を80%減額する制度
まず、「家なき子特例」がどのような制度なのか、全体像から見ていきましょう。この特例は、正式には「小規模宅地等の特例」という制度の一部です。
土地の評価額を最大80%減額できる制度
家なき子特例の最大のメリットは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた土地の評価額を、330㎡を上限として最大80%も減額できる点にあります。
例えば、評価額が5,000万円の土地を相続する場合、特例を適用できれば評価額は1,000万円（5,000万円 × (１-80%)）として相続税が計算されます。評価額が大幅に下がるため、結果的に相続税額も大きく抑えることができるのです。
相続税の負担を大幅に軽減する仕組み
相続税は、土地や建物、預貯金といった遺産の総額（評価額）に対して課税されます。遺産の中で土地が占める割合は非常に大きいことが多く、特に都心部では土地の評価額だけで相続税が高額になりがちです。
家なき子特例は、この土地の評価額そのものを圧縮することで、課税対象となる遺産の総額を減らし、相続税の負担を根本から軽減する強力な制度です。
小規模宅地等の特例における位置づけ
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった方の生活の基盤となっていた土地や、事業を営んでいた土地について、一定の要件を満たす親族が相続した場合に、その土地の評価額を大幅に減額できる制度です。
この特例は、主に以下の３種類に分けられます。
- 特定居住用宅地等：亡くなった方が住んでいた土地。
- 特定事業用宅地等：亡くなった方が事業を営んでいた土地。
- 貸付事業用宅地等：亡くなった方がアパート経営など不動産貸付をしていた土地。
「家なき子特例」は、このうち「特定居住用宅地等」の特例の一つです。本来は同居親族などが対象ですが、やむを得ない事情で同居できなかった親族（家なき子）を救済するための例外的な措置として位置づけられています。
家なき子特例の適用要件
家なき子特例は非常に強力な制度ですが、その分、適用要件は厳格に定められています。ここでは、４つの主要な要件を一つずつ詳しく見ていきましょう。
要件１：被相続人（亡くなった親など）の要件
まず、亡くなった方（被相続人）が以下の状況にあることが大前提です。
- 配偶者がいないこと：相続開始時に、被相続人に配偶者がいないことが必須です。内縁関係のパートナーは法律上の配偶者には含まれません。
- 同居していた法定相続人がいないこと：被相続人が一人暮らしであった、あるいは老人ホームに入居していたなど、亡くなった時点で同居していた相続人が誰もいない状態である必要があります。
要件２：相続人（財産を受け取る子など）の要件
次に、財産を受け取る相続人自身が満たすべき要件です。
- 被相続人の親族であること：相続人は、被相続人の配偶者以外の親族（子や孫、兄弟姉妹など）である必要があります。
- 相続開始時に日本国籍を有していること：日本国籍を有していないる場合は、原則としてこの特例の対象外となります。
要件３：相続人の居住要件（３年ルール）
ここが最も複雑で重要なポイントです。「３年ルール」とも呼ばれ、相続人の居住状況に関する厳しい制限が設けられています。
具体的には、相続開始前の３年以内に、以下のいずれにも該当しないことが求められます。
- 自分自身が所有する家（持ち家）に住んだことがない
- 自分の配偶者が所有する家に住んだことがない
- ３親等内の親族（親、祖父母、兄弟姉妹、叔父叔母、甥姪など）が所有する家に住んだことがない
- 自分または自分の配偶者と特別な関係にある法人（同族会社など）が所有する家に住んだことがない
つまり、過去３年間、賃貸マンションや社宅など、自分や近しい親族が所有権を持たない家に住み続けている必要があるということです。
相続後の宅地保有に関する要件
無事に特例を適用できた後にも、守るべきルールがあります。
それは、相続した宅地を、相続税の申告期限まで所有し続けることです。相続税の申告期限は、原則として「相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内」です。
この期限内に土地を売却してしまうと、特例の適用が取り消されてしまうため、注意が必要です。
家なき子特例の適用可否セルフチェック
複雑な要件を一つずつ確認するのは大変です。そこで、ご自身の状況が家なき子特例に当てはまるか、簡単なステップで確認できるセルフチェックリストを用意しました。
下記のQ.1から7のすべてに「はい」と答えられた場合、あなたは家なき子特例を適用できる可能性が非常に高いです。
一つでも「いいえ」があった場合は、原則として適用は難しいですが、個別の事情によっては例外も考えられます。正確な判断のためには、税理士などの専門家への相談をおすすめします。
ステップ１：被相続人の居住状況を確認
まずは、亡くなった親御さんなどの状況からチェックしましょう。
Q.1 亡くなった方に、法律上の配偶者はいませんでしたか？
Q.2 亡くなった方と最後まで同居していた相続人（あなたや他の兄弟姉妹など）はいませんでしたか？
ステップ２：土地を取得した人の状況を確認
次に、あなたご自身の状況です。
Q.3 あなたは、亡くなった方の親族ですか？
Q.4 相続が始まったとき、日本国籍を有していましたか？
ステップ３：あなたの居住歴（持ち家・賃貸）を確認
最後に、最も重要な「３年ルール」のチェックです。
Q.5 相続が始まる前の３年間、あなた名義の家に住んだことはありませんか？
Q.6 相続が始まる前の３年間、あなたの配偶者名義の家に住んだことはありませんか？
Q.7 相続が始まる前の３年間、あなたの親や兄弟、祖父母などが所有する家に住んだことはありませんか？
家なき子特例の申告手続きと必要書類
家なき子特例は、適用要件を満たしているだけでは自動的に適用されません。必ず「相続税の申告書」に特例の適用を受ける旨を記載し、決められた期限内に税務署へ提出する必要があります。
いつまでに？（申告期限）どこへ？（管轄税務署）
申告期限と提出先は、すべての相続税申告に共通する基本ルールです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申告期限 | 相続が開始した日（被相続人が亡くなった日）の翌日から10カ月以内 |
| 申告先 | 亡くなった方（被相続人）の死亡時の住所地を管轄する税務署 |
| 申告方法 | 税務署へ直接持参、郵送、またはe-Tax（電子申告）が可能。 |
万が一期限を過ぎても、税務署からの「決定処分」を受ける前であれば特例の適用は受けられますが、期限後であることによるペナルティ（加算税・延滞税）の対象となります。不必要な税負担を避けるためにも、期限内に申告できるよう早めの準備を進めましょう。
申告期限までに分割が間に合わず、未分割の状態で申告する場合は、のちに小規模宅地等の特例を適用するのであれば、「申告期限後３年以内の分割見込書」の提出が必要です。
絶対に忘れてはいけない添付書類リスト（戸籍の附票など）
家なき子特例の適用を受ける際は、あなたが「家なき子」であることを証明するための書類の提出が必須となります。
| 必要書類 | 目的と取得先 |
|---|---|
| 小規模宅地等特例の計算明細書 | 土地の評価額の計算や、特例を適用する旨を記載するメインの書類 |
| 遺言書または遺産分割協議書 | 誰が土地を取得したか（家なき子が取得したか）を証明する |
| 被相続人（亡くなった親）の戸籍謄本 | 亡くなった方とあなたとの続柄を証明する |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人が他にいることを証明する |
| 被相続人の住民票除票 | 亡くなった方がその土地の家に住んでいたことを証明する |
| 【最重要】取得者（家なき子）の戸籍の附票 | 過去３年間のあなたの住所の履歴を証明し、「持ち家に住んでいなかった」ことを証明する唯一の公的な書類 |
| 取得者（家なき子）の賃貸借契約書 | 現在、賃貸物件に住んでいることを証明する（※社宅の場合は賃貸借契約書に代わる書類） |
| 取得者全員の住民票 | 取得者全員の現住所を証明する。 |
家なき子特例の適用において、取得者の戸籍の附票は重要です。この書類により、相続開始前３年間にわたって持ち家に住んでいなかった事実を税務署が確認します。
申告書の書き方と注意点
相続税申告書のうち、「小規模宅地等の特例の計算明細書」に適用に関する情報を記載します。
- 特例区分の選択：特定居住用宅地等のうち、「家なき子特例」に該当する「特定居住用宅地等（配偶者・同居親族以外）」の欄にチェックを入れる。
- 土地の情報記載：土地の面積や評価額を記載します。
- 添付書類の確認：添付書類に抜けがないか最終チェックリストで確認します。
申告書に特例の適用を受ける旨を記載し、必要書類を添付して申告します。特例の適用により相続税額が０円になる場合（基礎控除以下になる場合）でも申告が必須です。
家なき子特例のよくある質問
家なき子特例の適用要件は複雑なため、個々の具体的な状況で「どう判断されるか」について多くの疑問が生じます。ここでは、特に質問が多いケースについてQ&A形式で解説します。
Q. 相続した直後に実家を売却してもいいですか？
いいえ、原則として申告期限までは売却できません。
特例の要件の一つとして、土地を取得した相続人は、相続税の申告期限（相続開始の翌日から10カ月後）までその土地を保有し続けることが定められています。
申告期限前に売却してしまうと、遡って特例が適用取り消しとなり、80%減額されたはずの土地の評価額が元に戻ります。その結果、大幅な相続税の追徴課税（税金に加えてペナルティも）を受けることになります。売却を検討している場合は、必ず申告期限を過ぎてから手続きを行ってください。
Q. 持ち家を売って賃貸に引っ越せば「家なき子」になれますか？
３年以上の期間を空けなければなれません。
この特例には、「過去の居住歴に関する要件（３年ルール）」があります。
特例を適用するには、相続開始前３年以内に、あなた自身や配偶者の所有する家屋に住んでいなかったことが条件です。相続対策として持ち家を売却し賃貸に移ったとしても、３年が経過していなければ特例は適用できません。これは、制度の悪用を防ぐために平成30年の税制改正で厳格化された点です。
Q. 国外に不動産を所有（３年ルールの期間内を含む）している場合、適用を受けられる？
はい。相続発生当時「賃貸」住まいなら、過去3年以内に海外で家を所有していても、特例を使える可能性が高いです。
海外不動産については「３年ルール」と「相続開始時に住んでいる家のルール」で扱いが異なります。
- 「３年ルール」の対象は日本国内の不動産だけ
過去3年以内に住んでいた家が「海外」にある場合、それが自分名義であってもこのルールには抵触しません。対象はあくまで日本国内にある不動産に限定されているからです。 - 「相続開始時に住んでいる家」に対する要件は国内の不動産に限らない
相続開始時に住んでいる家（日本・海外問わず）については、「過去に一度でも自分で持っていたことがないか」が厳しくチェックされます。これには場所の制限がないため、相続開始時に住んでいる海外の家を過去に一度でも所有していたことがある場合は特例は受けられません。
最近は税務署も海外資産の把握を強めています。少しでも海外不動産に関わりのある方は、自己判断せず、必ず事前に専門家へ相談するようにしましょう。
Q. 老人ホームに入居していた親の家は対象になりますか？
はい、親が老人ホームに入る直前まで住んでいた家であれば、特例の対象となります。
親が亡くなる直前に老人ホームに入居していた場合でも、以下の要件を満たせば特例は適用可能です。
- 親が亡くなる直前まで、その家が親の居住用だったこと
- 入居後、その家が事業用や賃貸などに使われていないこと
- 親が亡くなる直前に要介護認定または要支援認定を受けていたこと
この場合、家を空けているのは「やむを得ない事情」とみなされるため、親が老人ホームに入居していても、その土地は「居住用宅地等」として認められます。
Q. 家なき子特例を適用した実家の売却時に空き家特例は適用できますか？
はい、要件を満たせば「併用」は可能ですが、家なき子特例の保有期間制限に注意が必要です。
「空き家特例」は、実家を売却した際に譲渡益から最大3,000万円まで控除できる所得税の特例です。
結論として、この２つの特例は併用可能ですが、適用を検討する際は以下の点に注意が必要です。
- 家なき子特例の保有期間が優先：
- 家なき子特例（小規模宅地等の特例）は相続税の申告期限（10カ月）まで土地を保有し続けることが適用要件です。
- 空き家特例の適用要件は「相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが適用要件です。
- したがって、売却は申告期限（10カ月）を過ぎた後に行う必要がある。
- 空き家特例の要件も別途チェック：
- 空き家特例を適用するためには、売却時に家屋が解体されていることや、耐震基準を満たしていることなど、独自の要件をクリアしなければなりません。
これらの要件をすべて満たせば、相続税を減らし（家なき子特例）、売却時の譲渡所得税も減らす（空き家特例）という、ダブルの節税効果を得ることができます。
ただし、これらの特例を併用する場合は申告書への記載や添付書類が非常に複雑になるため、必ず専門の税理士に相談することをおすすめします。
まとめ：家なき子特例は自己判断せず専門家へ
今回は、相続した宅地の評価額を最大80%減額できる「家なき子特例」について、その概要から適用要件、そして申告手続きまでを詳しく解説しました。
家なき子特例は、要件に当てはまれば非常に大きな節税効果が期待できる制度です。しかし、その判断は専門家でも慎重になるほど複雑複雑です。
わずかな要件の誤認や、書類の不備があった場合、税務署から特例の適用を否認されます。否認されると、減額された分の相続税に加えて重加算税や延滞税といったペナルティが課され、結果的に多額の出費が発生する可能性があります。
ご自身のケースで適用できるかどうかの最終的な判断や、確実な申告手続きのためには、ぜひ一度、相続を専門とする税理士に相談してみてください。正しい知識で、後悔のない相続を実現しましょう。
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