東京弁護士会所属。埼玉県出身。
建物の老朽化や売却に伴う「立ち退き」は、これまで大切にしてきた生活やビジネスの基盤を揺るがす大きな出来事です。突然の通告に対し、「いつまでに、いくらで立ち退くのが正当なのか」という不安を抱えるのは当然のことです。
立ち退き交渉を円滑に進めることは、いわば「目的地へ向かうための線路を、専門家と一緒に安全に敷き直すこと」に似ています。脱線（法的なトラブル）を防ぎつつ、適正な「立ち退き料」という切符を手に入れ、安心して次の場所へ移動できるようサポートするのが私の役割です。
私はこれまで不動産問題を中心に、数多くの交渉現場で依頼者様の権利を守ってきました。法律の壁は高く感じるかもしれませんが、難しい言葉を使わずに、一つひとつ丁寧に進むべき道をお示しします。まずはあなたの今の状況をお聞かせください。最善の解決策を共に導き出しましょう。
目次
サブリース契約では、オーナーから契約の解約や更新拒絶を求められた場合であっても、サブリース会社は原則として立ち退きを拒否できます。
もっとも、すべてのケースで立ち退きを拒否できるわけではありません。オーナー側に正当事由が認められる場合には、契約の終了や明渡しが認められることもあります。
サブリース契約では、サブリース会社にも借地借家法が適用されます。
サブリース契約は、オーナーがサブリース会社に建物を賃貸し、サブリース会社が入居者へ転貸する仕組みです。この場合、オーナーとサブリース会社との関係は賃貸借契約にあたるため、借地借家法による保護を受けます。
そのため、オーナーが収益悪化や経営方針の変更などを理由として契約を終了したいと考えても、それだけで自由に解約できるわけではありません。
オーナーがサブリース契約を終了させるためには、原則として正当事由が必要です。
借地借家法では、賃貸人から契約更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合には、正当事由がなければ契約を終了できないと定められています。これはサブリース契約にも同様に適用されます。
もっとも、「建物を売却したい」「収益性が低下した」「別の管理方式に変更したい」といった事情だけで、直ちに正当事由が認められるわけではありません。
正当事由の有無は、建物を必要とする事情や契約締結から現在までの経緯、建物の利用状況、老朽化の程度、立ち退き料の提示内容などを総合的に考慮して判断されます。
正当事由の有無は、一つの事情だけで決まるものではありません。借地借家法では、さまざまな事情を総合的に考慮して判断するとされています。
ここでは、正当事由の判断で特に重要となる５つの基準を解説します。
正当事由を判断する際には、オーナーとサブリース会社のどちらに建物を必要とする事情があるのかが重視されます。
もっとも、これらの事情は単独で判断されるものではありません。実際には、契約締結からの経緯や建物の利用状況、立ち退き料の有無なども含めて総合的に判断されます。
正当事由を判断する際には、サブリース契約がどのような経緯で締結され、その後どのように運用されてきたのかも考慮されます。
実際の交渉では、このような契約締結から現在までの経緯を踏まえ、契約を終了させることが相当かどうかを判断します。
建物が実際にどのように利用されているのかも、正当事由を判断する際の重要な要素です。
建物が有効に利用されているほど契約継続の必要性は高く評価される一方で、利用状況や管理状況に問題がある場合には、オーナー側の主張を裏付ける事情として考慮されることがあります。
建物の老朽化や建替えの必要性も、正当事由を判断する際の重要な要素です。
たとえば、建物の老朽化が著しく進み、耐震性や安全性に問題が生じている場合には、オーナー側の事情が強く考慮される傾向があります。また、大規模修繕では対応が難しく、建替えが必要な状況にある場合や、再開発計画が具体化している場合も、正当事由を基礎付ける事情となり得ます。
一方で、通常の修繕によって建物を引き続き利用できる場合や、建替え計画が具体化していない場合には、老朽化や建替えの必要性が重視されないこともあります。
もっとも、建物が古いという理由だけで直ちに正当事由が認められるわけではありません。裁判所は、建物の状態や安全性、建替えの必要性の程度などを踏まえ、契約を終了させる必要性がどの程度あるのかを検討します。
立ち退き料などの補償内容も、正当事由を判断する際の重要な要素です。
もっとも、立ち退き料を支払えば必ず正当事由が認められるわけではありません。立ち退き料は、他の事情だけでは不足する部分を補う事情として考慮されます。
たとえば、オーナー側に一定の建物使用の必要性が認められる場合であっても、サブリース会社や入居者に大きな不利益が生じるケースでは、その不利益を補うために立ち退き料の支払いが求められることがあります。
一方で、補償が全く提示されていない場合や、損失に見合わない低額な補償しか提示されていない場合には、正当事由が認められにくくなる可能性があります。
正当事由の有無は個別の事情によって判断されますが、次のようなケースではオーナー側の主張が認められやすい傾向があります。
もっとも、これらの事情が一つ存在するだけで直ちに正当事由が認められるわけではありません。実際には、建物の利用状況や契約の経緯、立ち退き料の有無なども含めて総合的に判断されます。
一方で、次のようなケースでは、オーナー側が契約の解約や更新拒絶を求めても正当事由が認められにくい傾向があります。
このような事情がある場合には、オーナー側に一定の事情があったとしても、正当事由としては不十分と判断されることがあります。
（１）サブリース契約締結から現在までの経緯について
（２）サブリース業者の対応について
（３）本件物件の必要性について
（４）結論
マスターリース契約の更新拒絶には正当事由が認められる
参照：建物賃貸借に関する紛争 - （１）契約 - 転貸（サブリース）｜RETIO判例検索システム
サブリース契約では、立ち退きや契約終了の問題とは別に、違約金が発生することがあります。特に、契約期間の途中でオーナーが解約を申し入れる場合には、契約書に基づいて違約金の支払いが求められるケースが少なくありません。
たとえば、契約時に「解約時には賃料の○カ月分を支払う」「サブリース会社が被る損害を補償する」といった条項が定められていることがあります。
もっとも、契約書に違約金条項があるからといって、どのような場合でもその内容が有効になるとは限りません。違約金の金額が著しく高額である場合や、実質的にオーナーへ一方的に不利な内容となっている場合には、その有効性が争われることもあります。
そのため、サブリース契約の解約を検討する際には、契約書に定められた解約条項や違約金条項についても事前に確認することが重要です。
なお、正当事由が認められるかどうかと、違約金を支払う必要があるかどうかは別の問題です。正当事由が認められた場合であっても、契約内容によっては違約金の支払い義務が生じる可能性があります。
サブリース契約の解約や立ち退きを巡っては、オーナー、サブリース会社、入居者それぞれの利害が関係するため、トラブルに発展することも少なくありません。
ここでは、サブリース契約に関してトラブルになった場合のポイントを紹介します。
オーナーが契約の解約や更新拒絶を検討している場合は、まず正当事由が認められる可能性があるのかを確認しましょう。
サブリース契約には借地借家法が適用されるため、「収益性を改善したい」「他の管理会社へ変更したい」といった理由だけでは契約終了が認められないことがあります。
また、契約書に解約条項や違約金条項が定められている場合には、その内容も確認する必要があります。
解約通知を出す前に、自身の主張を裏付ける事情があるか、どのようなリスクがあるかを整理しておくことが大切です。
オーナーから解約や立ち退きを求められた場合には、まず解約理由を確認しましょう。
正当事由があると説明されていても、その内容が十分とは限りません。建替えや再開発を理由としている場合には、計画の具体性や必要性について確認することが重要です。
また、立ち退き料や移転費用などの補償が提示されている場合には、その内容が妥当かどうかも検討する必要があります。
通知を受けたからといって直ちに立ち退かなければならないわけではないため、契約内容や提示条件を慎重に確認しましょう。
正当事由の有無について争いがある場合でも、立ち退き料や違約金などの条件を調整することで解決できるケースがあります。
たとえば、オーナー側に一定の正当事由が認められるものの、それだけでは契約終了が難しい場合には、立ち退き料を上乗せすることで合意に至ることがあります。
また、契約書に違約金条項がある場合には、その支払い義務の有無や金額について協議することも考えられます。
もっとも、提示された条件をそのまま受け入れる必要はありません。立ち退きによって生じる不利益や契約内容などを踏まえながら、双方が納得できる条件を検討することが重要です。
話し合いによって解決できれば、訴訟などに発展するリスクや負担を軽減できる可能性があります。
当事者同士での話し合いがまとまらない場合には、弁護士への相談を検討しましょう。
サブリース契約を巡るトラブルでは、借地借家法上の正当事由の有無や契約条項の有効性、立ち退き料や違約金の妥当性などが争点になることが少なくありません。
また、オーナー、サブリース会社、入居者の利害が複雑に絡み合うため、当事者だけで解決することが難しいケースもあります。
弁護士に相談すれば、契約内容や事案の状況を踏まえて法的な見通しを確認できるほか、交渉や訴訟になった場合の対応についてもアドバイスを受けられます。
特に、立ち退き請求を受けている場合や、解約を検討しているものの正当事由が認められるか不安な場合には、早めに相談することをおすすめします。
必ずしも認められるとは限りません。正当事由の有無は、オーナーとサブリース会社の建物使用の必要性や契約締結から現在までの経緯、建物の利用状況、立ち退き料の有無などを総合的に考慮して判断されます。
そのため、オーナー側に一定の事情があったとしても、サブリース会社側の不利益が大きい場合などには、契約終了が認められないことがあります。
自由に解約できるとは限りません。サブリース契約には借地借家法が適用されるため、契約書に解約条項が定められていたとしても、オーナーから契約を終了させるためには原則として正当事由が必要です。
また、解約条項の内容によっては、その有効性が争われることもあります。契約書の記載だけで判断せず、借地借家法との関係も踏まえて検討することが重要です。
サブリースの立ち退き料に明確な相場はありません。立ち退き料は、建物の利用状況や契約内容、移転による損失の程度、正当事由の強さなどを踏まえて個別に決まります。
また、サブリース会社だけでなく、転貸先の入居者への対応が必要になるケースもあるため、一般的な賃貸住宅の立ち退きよりも複雑になることがあります。
原則として、オーナーが入居者に対して直接退去を求めることはできません。サブリース契約では、サブリース会社が入居者との間で転貸借契約を締結しています。そのため、入居者との契約関係を有しているのはサブリース会社です。
もっとも、サブリース契約が終了した場合には、転貸借契約にも影響が及ぶことがあります。ただし、実際に入居者へ退去を求めることができるかどうかは事案によって異なるため、個別の検討が必要です。
サブリース契約では、オーナーとサブリース会社との関係にも借地借家法が適用されるため、オーナーが一方的に契約を解約したり、更新を拒絶したりすることは原則としてできません。
契約を終了させるためには正当事由が必要となり、建物使用の必要性や契約の経緯、建物の利用状況、老朽化の程度、立ち退き料の有無などを総合的に考慮して判断されます。
サブリース契約の解約や立ち退きを巡ってトラブルになった場合には、契約書や法的な権利関係を確認したうえで対応することが重要です。不安がある場合や交渉がまとまらない場合には、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。
相談先に迷ったら「VSG弁護士法人」にお気軽にご相談ください。親身に状況を伺いながら、最適な解決策をご提案いたします。
