敷金は、家賃滞納や原状回復による担保として貸主に預けるもので、退去時には入居者へ返還されることが一般的です。
では、貸主都合の立ち退きの場合、敷金は返還されるのでしょうか。
結論からお伝えすると、立ち退き要請で退去する場合、基本的には敷金の返還を受けることができます。
ただし、敷金返還に関するトラブルは多く、敷金返還がスムーズに行われるとは限りません。
この記事では、立ち退き要求された方の立場に立ち、立ち退きで敷金は返還されるのか、敷金返還時によくあるトラブル、トラブルの対処法などについて解説します。
目次
一般的に、立ち退き時に敷金は全額返還されます。
ただし、立ち退きの要因によっては敷金返還が行われない可能性もあります。
ここでは、以下のケースごとに敷金が返還されるのかについて解説します。
また、礼金の返還についても解説しますので参考にしてください。
項目ごとに確認していきましょう。
建物の老朽化によって倒壊の危険性があると判断された場合、取り壊しのため立ち退き要求されることがあります。
これは貸主側の正当事由に該当します。
ただし、取り壊しが正当事由に該当しても、原則として敷金の返還は受けることができます。
また、立ち退き料を請求することも可能です。
なお、取り壊しによる立ち退き要求は拒否することもできますが、入居者にも危険が伴うため、慎重な判断が必要です。
貸主都合による立ち退きの場合、基本的に敷金は全額返還されます。
前述したように、敷金は家賃滞納や原状回復の担保として預けるものです。
したがって、家賃滞納や故意過失による物件の損傷がなければ、敷金の返還を受けることができます。
ただし、中には「立ち退き料に敷金を含めている」と主張してくる貸主もいます。
そのため、契約内容をあらかじめ確認して、納得できなければ貸主と交渉しましょう。
借主が、賃貸借契約で禁じられている違反行為を行っていた場合、貸主から強制退去を求められる場合があります。
たとえば、以下のようなものが挙げられます。
このように、借主側に故意過失が見られ、再三注意されているにも関わらず改善が見られない場合は、敷金が返還されない可能性が高くなるでしょう。
立ち退き要求されたら「礼金も返還されるのでは」と思う方もいるかもしれません。
しかし、礼金入居時に貸主に対して支払う「謝礼金」であるため、基本的に返還されることはありません。
敷金と礼金は似ているようで性質が異なるため、それぞれの違いを理解しておきましょう。
立ち退きはトラブルに発展しやすく、状況によっては敷金返還を受けられないことがあります。
ここでは、立ち退き時に起こりやすい以下のトラブルについて解説します。
順番に見ていきましょう。
敷金の返還は貸主の義務です。
また、立ち退きであれば、原状回復費用が差し引かれることもないため、敷金は全額返還されます。
なお、民法では敷金について以下のように定めています。
引用：
（民法六百二十二条の二）
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務のその他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一．賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二．賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
引用：e-GOV法令検索
条文にも明記されているように、賃貸借契約が終了する場合は、入居時に支払った敷金を返還しなければなりません。
したがって、貸主に故意・過失がない場合は、立ち退き料に加えて敷金を受け取ることができます。
しかし貸主の中には、以下のような主張をする人もいます。
「立ち退き料を支払えば敷金は返還しなくてもいい」
立ち退き料と敷金はまったく別物であり、用途や目的が大きく異なります。
こういったケースはトラブルに発展しやすいため、まずは不動産会社へ相談し、状況に応じて弁護士に相談することも検討しましょう。
賃貸契約書には、敷金返還について定められていることがあります。
敷金を一定の金額差し引くこと自体は違法でなく、双方の合意があれば認められます。
ただし、差し引かれる金額が大きすぎる、あるいは全額返還しないと記載されている場合は注意が必要です。
たとえば、「建物の老朽化による建て替え」で立ち退き要求された場合、基本的に原状回復のために修繕する必要はありません。
したがって、敷金は全額返金されるのが一般的です。
一方で、契約書に「敷金返還しない」旨が定められている場合、それを理由に敷金を返還しないと主張する貸主もいます。
契約内容が有効であれば、敷金返還されない可能性もありますが、借主に不利益となる契約は無効になる場合や、敷金返還を要求できる可能性があります。
立ち退き時に敷金返還を主張したところ、貸主から嫌がらせを受けるようになったというのもよくあるトラブルです。
さらに、老朽化による建て替えで一人だけ立ち退きに応じなかったために、貸主から嫌がらせを受けるようになったというケースもあります。
嫌がらせ行為の内容は様々ですが、「立ち退きの応じなければ裁判を起こす」などの脅しや、深夜に迷惑行為を行い、立ち退きを促すケースがあります。
しかし、貸主による嫌がらせ行為は違法です。
精神的な苦痛を受けた場合、敷金返還や立ち退き料に食わせて慰謝料を請求できる可能性があります。
立ち退きトラブルは、長期化するケースも少なくありません。
また、貸主側が弁護士に依頼している場合、法的知識の乏しさに目をつけ、借主に不利益な条件を提示してくる可能性もあります。
立ち退きトラブルを円満に解決するためには、法律に基づいた専門的な知識が必要不可欠です。
ここでは、立ち退きトラブルの対処法として、以下の２点について解説します。
それぞれの具体的な内容について見ていきましょう。
立ち退きは、人生で何度も経験することではありません。
そのため、突然の立ち退き要求に「どうすればいいの？」と判断に迷ってしまう方も少なくありません。
また、立ち退きには正当事由が必要であり、正当事由の強弱によって立ち退き料の相場も異なります。
これらを素人が判断するのは非常に難しいため、立ち退き要求されたら、できるだけ早めに弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士に相談する際は、これまでの経緯、敷金の支払い有無、借主側の過失有無などを伝えましょう。
借主側の過失など言いたくないことがあったとしても、今後の交渉で重要な情報となる可能性があるため、極力正直に話すことが大切です。
なお、弁護士にも得意分野があるため、不動産トラブルを得意とする弁護士に依頼するとよいでしょう。
貸主との話がまとまらなければ、敷金返還訴訟を検討しましょう。
敷金返還訴訟とは、賃貸契約終了後や立ち退きした後に、敷金から不当に差し引かれた金額の返還を求めるための訴訟のことです。
訴訟のように裁判所で審理を行うことなく、書面審査で貸主側に金銭の支払い請求することが可能です。
また、訴状を提出後１～２カ月で審理が開始され、基本的に１回で判決が出るため、長期化することなく短期間で敷金の返還を受けることができます。
ただし、60万円以下の金銭の支払いを求める事件のみが対象となるため、注意が必要です。
敷金返還の時期については法律で明確な定めはありません。
しかし、多くの場合、立ち退きから１カ月以内に返金されます。
１カ月を過ぎても返金されない場合は、管理会社や貸主に確認しましょう。
立ち退き要求は、借主にとって肉体的、精神的なダメージが大きいものです。
精神的な苦痛を受けた場合は、弁護士や消費者生活相談窓口、日本司法支援センターなどに相談することで法的なアドバイスを受けることができます。
状況によっては慰謝料を請求できる可能性があるため、立ち退き要求を契機に病院にかかった場合は、領収書や診断書を大切に保管しておきましょう。
