「立ち退き要求されて困っている」
「立ち退きは拒否できる？」
このように、貸主から立ち退きを迫られ困っている方もいるでしょう。
結論からお伝えすると、貸主は正当事由なく立ち退き要求することはできません。
これは、借地借家法第28条で定められています。
借地借家法は、借主を保護することを目的とした法律であり、正当事由に関することや所有権にまつわる貸主と借主の権利などについて定めています。
この記事では、借地借家法の内容をわかりやすく解説します。
さらに、立ち退きの正当事由の関する過去の判例、立ち退きは拒否できるのか、立ち退き拒否するときの対処法もご紹介します。
目次
賃貸借契約を締結している場合、貸主が立ち退きを要求する際は「正当事由が必要である」と借地借家法第28条に明記されています。
では、具体的にどのような内容が正当事由として認められるのでしょうか。
ここでは、借地借家法第28条の概要を解説するとともに、正当事由の内容や立ち退き料に関する定めについて確認していきます。
借地借家法は、土地や建物の所有権に関するルールや権利を明確化した法律です。
第一章から第四章で構成されており、第28条は「第三章第一節建物賃貸借契約の更新等」として以下の条文が記載されています。
引用：
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申し入れは、建物賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情ほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
条文では、賃貸借契約に関する権利や契約の更新、解約などについて定められており、借地借家法は民法より優先して適用されるという特徴があります。
また、貸主の正当事由が認められなければ、借主は立ち退きに応じる必要がないと記載されています。
では、正当事由の具体的な内容について解説していきます。
借地借家法第28条では正当事由の基準について、以下の内容が記載されています。
それぞれの内容について見ていきましょう。
土地や建物の必要性は、正当事由の一つとして認められるケースがあります。
たとえば、貸主の場合、その土地に親族を住まわせる、貸主自身が使用するなどの場合、正当事由として認められることがあります。
一方で借主の場合は、長年の居住や営業などが土地や建物を必要とする判断基準となります。
ただし、立ち退きすることで借主の生活に大きな支障をもたらす場合は、貸主の正当事由は認められない可能性が高いでしょう。
賃貸借契約の期間の長さや賃料の支払い状況、更新の有無などは正当事由に影響します。
特に、借主に以下のような過失が認められた場合は、立ち退き要求の正当事由として認められる可能性が高く注意が必要です。
ただし、賃料を１カ月～２カ月程度滞納しただけでは、立ち退きを求めることはできません。
立ち退きを要求する根拠として、借主の以下のような行動が目安となります。
築年数が経過した建物は、旧耐震基準で建築されている場合があり、今後発生する大地震に耐えられない可能性があります。
建物の安全性を確保し、借主の安全を守るのは貸主の責務です。
したがって、建物の現況が正当事由に該当するケースは多々あります。
主に建物の経過年数や残存耐用年数や老朽の度合、修繕の必要性などの建物の現況が判断材料となり、具体的な修繕計画があると貸主側の正当事由として認められる可能性が高くなります。
ただし、貸主都合で退去を求める場合は、契約期間満了の６カ月前～１年前に勧告しなければなりません。
借地借家法第28条では、「建物の明渡しと引き換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする」
といった趣旨の内容が定められています。
この財産上の給付とは、立ち退き料のことです。
立ち退き料は、貸主の正当事由が借主の正当事由が下回る場合、立ち退き料や代替不動産を提案することで、貸主側の正当事由を補完する役割を持ちます。
なお、立ち退き料には、以下の項目が含まれます。
| 居住用物件の場合 |
・引っ越し費用 ・仲介手数料、敷金、礼金 ・賃料の差額（約１年～２年分） ・慰謝料 |
| 事業用物件の場合 |
・引っ越し費用 ・仲介手数料、敷金、礼金 ・賃料の差額（期間は相談） ・新店舗の工事費用 ・移転期間中の損害金 ・慰謝料 |
居住用物件の立ち退き料の相場は、家賃の６カ月～12カ月分です。
一方、事業用物件は工事費用や損害金が含まれるため高額になりやすく、数百万円～数千万円になるケースも珍しくありません。
ただし、貸主側の正当事由によって立ち退き料は増減します。
たとえば、建物が老朽化していて建て替えが必要な場合は、正当事由が強いと判断され立ち退き料は安くなります。
一方で、物件を売却する、親族に貸すなどの場合は、正当事由が弱いと判断され立ち退き料は高くなる傾向があります。
ここでは、正当事由が認められた３つの判例を見ていきましょう。
貸主は保有していたマンションの１室を貸し出ししていました。しかし、実家で暮らす高齢の両親が心配になり、貸し出しているマンションへ引っ越しさせることを検討。
借主は、転居しても生活に支障をきたさないほどの経済力があったものの、正当事由をより補完するため、十分な立ち退き料を用意して正当事由と認められました。
アパート経営をしていた貸主は、家賃滞納する借主へ再三忠告を行ってきました。
さらに、過去には明渡しの約束を何度か交わしています。
しかし、６カ月間の家賃滞納が続き、借主から返済についての連絡はなく、部屋を使用している様子もありませんでした。
裁判所で、貸主と借主の関係性が破綻していると判断され、６カ月間の滞納家賃を請求しないことで正当事由が認められました。
築40年のアパートは老朽化が著しく、修繕では対応できないほど劣化していました。
この状態では「建物の倒壊リスクがあり危険」と判断した貸主は、建物を壊して更地にして売却することを考えます。
ただし、老朽化という理由だけで正当事由が認められる可能性は非常に稀です。
そのため、借主に立ち退き料を支払う条件で正当事由が認められました。
貸主の都合だけで正当事由として認められる可能性は非常に低く、多くの判例では立ち退き料の提供が必要となります。
しかし、判例の中には、立ち退き料を掲示しても正当事由として認められないケースもあります。
このような事案では、借主の言い値を支払わない限り立ち退きは困難となるでしょう。
前述したように、入居者の権利は借地借家法で保護されているため、立ち退き要求は拒否することができます。
契約期間の途中はもちろんのこと、契約期間が満了するタイミングでも、貸主は正当事由がない限り更新を拒絶することはできません。
ただし、貸主側に強い正当事由があると認められた場合や、借主側に重大な過失（家賃滞納、無断転貸など）がある場合には、立ち退きを拒否することはできません。
また、定期建物賃貸借契約を締結している場合、賃貸借契約書に契約の「更新はしない」旨の記載があれば、貸主は期間満了に伴って立ち退きを求めることができます。
この場合、借主は原則立ち退き要求を拒否することができないため、注意が必要です。
立ち退きは裁判に発展するケースも多く、裁判になれば長期化する可能性があります。
そのため、「トラブルを避け、穏便に解決したい」と考える方も多いでしょう。
立ち退きを拒否するときは、これから紹介する２つの対処法を踏まえて慎重に行動することをおすすめします。
立ち退きを求められた理由や、立ち退き料に納得できない場合は、貸主と交渉しましょう。
立ち退き料は一概に金額が決まっていないため、交渉次第では立ち退き料を増額しているもらえる可能性があります。
このとき、実際に新居に引っ越すためにはどのくらいの費用がかかるのかを割り出し、妥当な金額を提案すると話がスムーズに進みやすくなります。
また、貸主からの立ち退きは、契約満了の１年～６カ月前に勧告しなければなりません。
貸主からの立ち退き要求が６カ月未満であった場合は、借地借家法違反となるため期日を延長してもらいましょう。
立ち退きはあくまでも貸主と借主の個人間の問題です。
交渉次第では、立ち退きを取り下げてくれる可能性もあります。
できるだけ穏便に解決するために、まずはしっかりと話し合うことが大切です。
当事者間の話し合いでは、お互い感情的になり話が進まないケースも少なくありません。
また、貸主側は、弁護士を代理人として立てていることも多いです。
相手側の弁護士との交渉は、牽制されることや、貸主の都合のよいように話をまとめられる可能性もあるでしょう。
そのため、立ち退き拒否をするときは、弁護士に相談することをおすすめします。
不動産トラブルを専門とする弁護士に依頼することで、トラブルリスクを低減しつつ、可能な限り多くの立ち退き料が得られるよう交渉を進めることが可能です。
正当事由には「建物の老朽化による立ち退き」など、住むことに危険が伴う場合もあります。
そのため、まずは落ち着いて、立ち退き理由をしっかり把握することが大切です。
立ち退き料に納得できないときは、まずは貸主と話し合いを行い、それでも解決しなければ弁護士へ依頼しましょう。
交渉がまとまらなければ、裁判所を介して調停を申し立てることができます。双方の意見を聞きながら和解を目指しますが、調停でも解決しなければ裁判で争うことになるでしょう。
裁判となれば長期間に及ぶ可能性もあるため、さまざまなリスクを踏まえて後悔の少ない決断をすることが重要です。
