東京弁護士会所属。東京都出身。
弁護士になる前、私は公務員として自治体業務に携わってきました。その経験から、法的な正しさだけでなく、社会的な公平性や、一人ひとりの生活に寄り添うことの重要性を深く理解しています。
立ち退き問題は、住まいや事業所といった生活の根幹に関わる問題であり、そこには多大な不安やストレスが伴います。私は「弁護士は敷居が高い」というイメージを払拭し、何でも気軽に話せる相談相手であることを常に心がけています。
複雑な法律用語を分かりやすく整理し、今後の見通しを丁寧にご説明した上で、依頼者様が「相談して良かった」と心から思える解決を目指します。公務員時代から大切にしている「誠実に向き合う」姿勢を貫き、皆様の正当な権利を守るために全力で取り組んでまいります。
建物の老朽化を理由として退去を要求されたときは、原則として立ち退き料をもらえます。
借主に退去を求める場合、やむを得ないと認められる正当事由がなければなりません。
建物の老朽化は、単に築年数が経っているのみでは正当事由と認められず、耐震診断による倒壊リスクなど客観的な根拠が必要です。
老朽化を理由に立ち退き料を安く抑えようとするケースもあるため、弁護士に相談しながら適正に請求しましょう。
本記事では、立ち退き料の相場や受領するまでの流れなどを解説します。
目次
老朽化や築年数の経過だけでは立ち退きの正当事由として不十分です。
正当事由は、貸主（大家）と借主の事情を踏まえた上で、法的に認められるかが判断されます。
正当事由とは、以下のような借主へ退去を求めるための相当な理由です。
建物の倒壊リスクや修繕と比較したときの経済的合理性、立ち退き料の金額などが正当事由の強弱を判断するための材料です。
弁護士は、大家側の主張する老朽化の証拠を客観的に精査し、適切な立ち退き料を引き出します。
建物の耐震性能が不十分で、建て替えと比較したときの経済的合理性により立ち退きの正当事由が認められた判例があります。
該当の建物は、昭和40年代に建設された９階建ての鉄筋鉄骨コンクリート造りでした。
建物にはひび割れや雨漏りなどの経年劣化が見られ、耐震診断では「十分な耐震性を有していない」と判定されています。
耐震補強工事を行った場合でも、新築工事費用の半額程度に達すると判明しました。
耐震補強工事をしても建物の寿命は短く、高額な費用がかかるため、建て替えのほうが経済的合理性があり無駄がないと判断されました。
上記のように、正当事由は単なる老朽化のみでなく住人の安全を脅かす危険性や社会通念上の合理性も含めて判断されます。
居住する建物について、築年数は経っているが耐震診断で問題がない場合などは、立ち退き料を増額交渉する余地があると言えるでしょう。
借主の居住権は、借地借家法により強く保護されています。
建物の老朽化を理由とする立ち退きは、契約違反がない限り、立ち退き料を受け取れるケースがほとんどです。
立ち退き料には、退去による損失補填や居住権の対価、慰謝料などの意味があります。
単なる補償ではなく、居住権の売却と同義と言えるでしょう。
契約書に「取り壊し時は無償退去」などの特約があっても、借地借家法により無効となる可能性があります。
例外的に、契約時にあらかじめ建物の取り壊しの予定が定めているときは立ち退き料が認められないケースもあるでしょう。
立ち退き料の金額はケースによって異なりますが、大家の退去を求める正当事由の強さや借主の受ける損害などが考慮されます。
たとえば借主が店舗営業をしている場合は、立ち退きによって休業補償も必要になるため通常は立ち退き料は高額になります。
一般的には、居住用では家賃の６〜12カ月分、事業用では賃料の２〜４年分が目安となるでしょう。
ここからは、賃貸マンション・アパートと店舗の立ち退き料を確認していきましょう。
賃貸マンションやアパートの立ち退き料は、数十万円〜200万円ほどのケースが一般的です。
内訳は以下の費用などが含まれます。
新居は現在と同程度の生活が可能な物件を前提とするため、より広い新居に引っ越すときは増額分が認められない可能性があります。
一方で、要介護者がいるなど引っ越しが困難な事情があるときは慰謝料や迷惑料が加算されるケースもあるでしょう。
特に新居で家賃差額などがあるときは、立ち退き料で数年分を確保しておくのが自分の生活を守るために重要です。
飲食店や美容室など、事業用店舗の立ち退き料は居住用より高額な傾向があり、数百万円〜数千万円を越える場合もあります。
前述の家賃差額や引っ越しの初期費用に加え、以下の費用なども立ち退き料として必要です。
休業補償は、営業を休止する期間の収益や発生し続ける固定費などから計算します。
店舗の移転が原因で顧客を失うリスクが高い場合、売上減少に応じた補償や広告費用などを上乗せするケースもあるでしょう。
建物の老朽化による立ち退き料を交渉するには以下のコツがあります。
大家から提示された条件には安易に合意せず、退去を求める理由を精査しましょう。
大家からの立ち退きを求める理由が正当事由として妥当かどうかを確認します。
一般的に、正当事由と立ち退き料には以下のような関係があります。
| 正当事由 | 立ち退き料の金額 |
|---|---|
| 強い | 低くなる |
| 弱い | 高くなる |
大家から伝えられた内容は鵜呑みにせず、耐震診断書など客観的な資料による確認が大切です。
仮に立ち退き料が低く設定されていれば、借主側は提示された金額に対して即座に合意せず、立ち退きの意思がない旨を伝えましょう。
大家からの退去要求について、立ち退きの意思がないと伝え、物件を使用する必要性をアピールしましょう。
たとえば、経済的に他の賃貸への転居はできない、重い病気を患う親の介護のため実家に近い家が必要などです。
介護、仕事、子育てなど、借主が物件を使用する必要性が強い場合、大家が主張する正当事由を弱め、立ち退き料を跳ね上げる要因となります。
大家も、できる限り早く立ち退き交渉をまとめたいと考えています。
借主に立ち退きの意思がない場合、早急に交渉をまとめようと立ち退き料の増額を検討するでしょう。
大家からの再度の提示を待って、交渉を進める形が望ましいです。
引っ越し代などの実費や損害額をまとめておきます。
借主の立ち退きにかかる主な実費は、以下の通りです。
損害額は引っ越し先との差額家賃だけでなく、店舗運営であれば休業中の営業収入などが該当します。
計算の根拠となる見積書や契約書などを準備しておけば、交渉時にスムーズに金額を提示できるでしょう。
交渉では感情的にならず、具体的な金額による根拠の提示が重要です。
引っ越しの見積もりのみでなく、周辺の類似物件の賃料データを揃え、大家に提示できる状態にしておきましょう。
通知の受領から立ち退き料を受け取るまでの流れは以下の通りです。
通知の受領から始まり、条件交渉、合意書の締結、立ち退き料の受領のステップで進みます。
大家が建て替えを決めたときや、賃貸借契約が更新されるときなどのタイミングで契約解除や更新拒絶の通知が届きます。
通知には、立ち退きを求める理由のほか、大家が設定する退去期日や立ち退き料などが記載されているケースもあります。
初回の通知で記載されている場合、あくまで大家の一方的な要望であり、交渉のスタートラインとなる最低限の条件となっているケースがほとんどでしょう。
即答で合意せず、増額交渉する姿勢を見せるのが経済的損失を防ぐために重要です。
立ち退き交渉で話し合うポイントは、退去期日や立ち退き料のほか、建物の建て替えが必要な根拠や退去で発生する損害などです。
たとえば老朽化しているものの、耐震診断などで問題がないときは大家の正当事由が弱いため立ち退き料の増額を求める余地があります。
借主が店舗を営んでいるなど、事業上の損失が大きいときも上乗せを認めてもらえる可能性があるでしょう。
交渉が難航したときは、最終手段として訴訟を提起します。
法的手段の有無により、示談金の額に影響するケースも多いでしょう。
大家との交渉で立ち退き料の金額などが決まった後は、実務上、退去期日と立ち退き料の支払い日を同日にするケースが多いです。
立ち退き料をもらう前に退去してしまうと、退去後に大家から立ち退き料が振り込まれないなどトラブルが発生する恐れがあります。
トラブルを避けるために、立ち退き料は退去期日と同日か、退去期日の前に支払ってもらいましょう。
立ち退き料の金額や支払日などの条件を記録として残すために、合意書の作成がおすすめです。
老朽化による立ち退きについて、よくある質問は以下の通りです。
条件交渉で損をしないためのポイントを確認しておきましょう。
賃貸物件から退去するとき、借主は原則として故意や過失による損壊などを修繕する原状回復義務を負います。
一方で、老朽化による取り壊しなどを理由とした立ち退きの場合、解体予定の建物には一般的に修繕などは求められません。
借主は原状回復義務の負担が不要になるため、大家から立ち退き料と原状回復費用の相殺を提案されたときは拒否しましょう。
原状回復費用の要否は借主のみで判断せず、大家への確認が必要です。
敷金は、原則として立ち退き料の支払いに関係なく全額返還されます。
立ち退き料は、敷金の返還に加えて発生するため、敷金の返還をもって立ち退き料に代えるような提案は正当な内容とは言えません。
例外として、室内を故意や過失で汚損したときや「敷金１カ月分は退去時に償還する」など償還分が決まっているときは返還されないケースもあります。
事前に契約書の内容を確認しておきましょう。
通常は築年数が経過するほど建物は老朽化します。
一方で、立ち退きの正当事由を認定するときは原則として築年数のみを基準とした判断は行なわれません。
建物の耐震性は構造や建材、工法にもよるため、あくまで客観的な耐震診断の結果から判断されます。
築年数が経っている場合でも、正当な権利として居住権や立ち退き料の請求を主張しましょう。
立ち退き料の交渉は専門的な知見が必要となるため、弁護士への相談がおすすめです。
時間が経つと問題が複雑化する可能性もあるため、できるだけ早いタイミングで弁護士に相談し、立ち退き交渉を有利に進めていきましょう。
弁護士に相談すると、以下のようなメリットがあります。
大家との交渉を代行してもらえる
大家との交渉では感情的な対立が起きやすく、精神的な負担がかかるケースが珍しくありません。
弁護士に依頼すると交渉を代行してもらえるため、負担が大幅に軽減されます。
正当な立ち退き料を受け取れる
大家から不当な立ち退き料を提示される場合や増額交渉に応じてもらえない場合もあるでしょう。
弁護士は過去の判例などから法的な反論を行うため、当初の提示から数百万円単位の増額される事例もあります。
大家から提示された立ち退き料が妥当かわからないケースや、立ち退き料を支払ってくれないケースなどは弁護士に相談しましょう。
立ち退き料を交渉するときは、大家から強硬な態度で拒絶される場合もあります。
大家との話し合いが困難なときは個人で進める負担が大きくなるため、弁護士への依頼がおすすめです。
弁護士が第三者として介入すると、大家が話し合いに応じてくれる可能性が高くなり、交渉にかかる時間も大幅に短縮されるでしょう。
弁護士に依頼するときは、事前にHPなどで弁護士の実績を確認し、立ち退き交渉の経験が豊富かどうかをチェックしましょう。
立ち退き交渉を実績として掲げていても、大家側の立場を専門としている場合もあります。
VSG弁護士法人では、借主側の立場から立ち退き料の増額や条件交渉などに精通した弁護士が多数在籍しています。
初回無料相談を実施しているため、実際の面談を通じて弁護士との相性や親身になって相談に乗ってもらえるかどうかなどを確認しましょう。
老朽化した建物からの立ち退きでも、借主は退去による損失などを補填するために立ち退き料を請求できるのが一般的です。
立ち退き料は、単に築年数の経過のみでなく、耐震診断による倒壊リスクや大家と借主の事情などが総合的に考慮されます。
立ち退き料の交渉には専門的な知見が必要となり、精神的な負担がかかるケースも多いため、弁護士への依頼がおすすめです。
VSG弁護士法人では、借主側の立ち退き交渉の経験豊富な弁護士が親身になってお客様の問題解決をサポートします。
