家賃の値上げは、借主にとって生活費の負担増につながるため、できれば避けたい問題です。しかし、大家が経済状況の変化などを理由に家賃を上げたいと申し出ることもあります。このとき、借主は値上げを拒否できるのか、拒否したらどんなリスクがあるのか気になるでしょう。
この記事では、家賃の値上げが法律上認められるケースや、交渉がうまくいかなかったときの対処法などについて、弁護士がわかりやすく解説します。
目次
家賃の値上げは、オーナー（大家）が行える「権利」の一つですが、自由にできるわけではありません。法律や契約のルールに沿って進める必要があります。
家賃の値上げは、借地借家法で定められた「正当な理由」と「借主の承諾」が必要であり、一方的な値上げは原則として認められません。「生活が苦しいから家賃収入を上げたい」などの一方的な理由で家賃を増額することはできません。
契約期間の途中で家賃を上げる場合は、入居時に結んだ賃貸借契約書のルールに従い、書面で通知したうえで話し合いを進める必要があります。口頭だけの連絡や突然の値上げは無効になることが多いです。
借主が値上げに同意しなければ、これまでの家賃のまま住み続けられます。ただし、大家が裁判で増額を求めた場合、周辺の家賃相場や物件の状態次第では、家賃の増額が認められるケースがあります。
契約書に「一定期間は家賃を変更しない」という約束（賃料据え置きの特約）が含まれていることがあります。この場合、契約した期間内に家賃の値上げを要求することはできません。
たとえば、「2年間は家賃を変えない」と決めていれば、その期間内は大家も値上げを求められません。借主は契約通りに家賃を払えばよいのです。
こうした特約は、借主が安心して住み続けられるメリットがあります。一方で、大家は収入が変わらないリスクを抱えるため、契約期間や条件を慎重に決めることが多いです。
家賃の値上げは借主の同意が必要ですが、法律上は一定の条件を満たせば認められます。借地借家法第32条では、家賃が「不相当」となった場合に増額請求を認めると定めています。
具体的には、以下のようなケースが該当します。
物価や税負担の上昇は、家賃値上げの正当な理由になります。
物価の上昇にともない、建物の修繕費や管理費、共用部分の光熱費などが増加すると、大家の負担は重くなります。固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金も、土地や建物の評価額によって変動し、支出が増える要因になります。
こうした借主側の費用負担の増加は、公平な家賃水準を維持するためにも、家賃を見直す理由として認められる可能性があります。
周辺地域の発展によって不動産の価値が高まった場合、家賃の値上げが認められることがあります。「物件の立地価値」が向上したために、適正な賃料水準も変化したと考えられるからです。
たとえば、新駅の開業、道路整備、大型商業施設の出店などにより、周辺の生活環境が便利になった場合、その地域全体の家賃相場が上がる傾向にあります。
こうした変化は借地借家法第32条における「経済事情の変動」に該当し、家賃の値上げが法的に認められる可能性があります。
周辺の同じような物件と比べて、家賃が著しく安い場合には、値上げが正当とされることがあります。これは、市場の賃料相場に対して不釣り合いな状態が続くと、貸主にとって経済的に不公平になるからです。
たとえば、同じ地域・築年数・間取りで、近隣の物件がすべて月8万円なのに、自分の物件だけ5万円のままだと、賃料が「不相当」と評価される可能性があります。こうした場合、借地借家法第32条に基づいて、相場に合わせた増額請求ができることになります。
家賃の値上げには借主の同意が必要なため、納得できなければ拒否しても問題ありません。
借地借家法においても、借主の生活の安定を守るために、増額請求はお互いの交渉によるものであることを前提にしています。
ただし、貸主が正当な理由をもとに裁判や調停を申し立ててきた場合、裁判所が適正な賃料を判断することになります。たとえば、近隣相場と大きく差があるなど、合理的な根拠があれば、借主の同意がなくても最終的に家賃の引き上げが認められるケースがあります。一方的な値上げは無効ですが、正当性が認められれば、裁判で値上げが命じられることもあります。
家賃の値上げを求められたときは、すぐに応じる必要はありません。まずは冷静に状況を整理し、家賃増額に合理的な理由があるかを見極めることが大切です。
ここでは、借主がとるべき具体的な対応策を5つ紹介します。
家賃の値上げが妥当かどうかを判断するには、近隣の家賃相場を把握することが第一です。
なぜなら、相場と比べて現在の家賃がすでに適正であれば、増額請求に正当性が認められない可能性が高いからです。
たとえば、同じ築年数・間取り・駅距離の物件と比べて今の家賃が平均的であれば、貸主側の主張は通りにくくなります。インターネットの不動産情報サイトなどで複数の物件を比較し、証拠として残しておくと交渉の材料になるでしょう。
相場調査は、値上げ要求に対応するうえでの基本的な準備の一つです。突然、増額を求められたら、まずは近隣物件の家賃をチェックするところからはじめましょう。
貸主が値上げを求める場合、その理由を明確に説明してもらうことが大切です。理由が曖昧なままでは、値上げに納得して応じることはできません。
たとえば「経済情勢の変化」や「周辺相場の上昇」「維持費の増加」など、正当とされる理由であれば、法的にも増額を認める根拠がある可能性があります。一方で、「周りも上げているから」「更新時期だから」といった漠然とした説明では、法的には値上げの根拠として不十分な可能性があります。
口頭での説明に納得できない場合は、理由を文書で求めるのも有効です。貸主の説明が正当かを判断するのが、交渉の第一歩です。
値上げに納得できない場合は、ただ断るのではなく、理由を明確にして丁寧に話し合うことが大切です。一方的に「払えません」と伝えると、感情的な対立に発展しかねません。
たとえば、「相場より高い」「収入状況が厳しい」など、客観的な根拠を示して伝えることで、貸主側も検討しやすくなります。できれば文書やメールなど、記録が残る形でのやり取りがおすすめです。
話し合いの姿勢を持ちつつ、自分の立場もはっきりさせることで、円満に解決する可能性が高まります。
やむを得ず値上げを受け入れる場合は、その代わりにほかの条件を調整することも有効な交渉手段の一つです。たとえば、「家賃は上げてもよいが、更新料は免除してほしい」「修繕の対応を早めてほしい」といった具体的な提案を出すことで、納得感のある合意を目指せます。
このような交渉は、貸主・借主の双方にメリットがある形を作るため、関係悪化を防ぐ効果もあります。全てを受け入れるのではなく、一部を条件付きで合意する方法も選択肢の一つです。
値上げに同意していないのに、貸主がもともとの家賃の受け取りを拒む場合は「供託制度」を活用することを検討しましょう。
供託とは、家賃を法務局などに預けて支払い義務を果たす制度です。貸主が「新しい金額でなければ受け取らない」と主張していても、供託によって支払いの証拠を残すことができます。これにより、借主は「家賃滞納」と見なされるリスクを回避できます。
供託はやや手続きが複雑なため、事前に専門家へ相談するのがおすすめです。
家賃の値上げ交渉がこじれてしまい、合意に至らなかった場合でも、すぐに退去を迫られることは基本的にありません。ただし、貸主側が法的手続きをとる場合や、借主が状況に応じて転居を選ぶケースもあります。
以下では、想定される2つのパターンを解説します。
家賃の値上げ交渉で合意できない場合、貸主は裁判を起こして賃料の引き上げを求めることがあります。
裁判では、貸主が示す近隣の相場や物件の状態、維持費の増加などを証拠として検討し、裁判所が適正な家賃を決定します。借主は判決に従い、その金額を支払う義務を負います。
ただし、裁判は手続きに時間がかかり、精神的・経済的負担も大きいです。状況によっては、借主に不利な判決になる可能性もあるでしょう。
このため、家賃トラブルに直面した際は、早めに弁護士などの専門家に相談し、裁判を回避する方法も含めて検討することが望ましいでしょう。
どうしても値上げに納得できない場合、転居を選ぶという選択肢もあります。無理に家賃交渉を続けることで精神的負担が増したり、関係が悪化したりすることもあるためです。
たとえば、近隣に同条件で現在の家賃水準に近い物件があれば、引っ越すことで生活コストを抑えつつ、安定した暮らしを維持できます。
物件の空き状況や引越し費用なども踏まえて、冷静に判断することが大切です。自分にとって無理のない選択をすることが、結果として生活の安定につながります。
家賃の値上げを拒否しただけで、すぐに強制退去になることは基本的にありません。借地借家法は借主の居住権を保護しているため、正当な理由なしに契約を解除することは難しいです。
ただし、契約更新時に貸主が更新を拒否する場合はあり得ます。強制退去のリスクは低いものの、交渉は丁寧に進めることが大切です。
家賃の値上げを拒否しただけで、貸主が契約更新を拒むことは基本的にできません。
契約更新を拒否するには、貸主に「自己使用」など正当な理由が必要です。単なる値上げ拒否は法律上の正当な理由とは認められません。
そのため、家賃の値上げを断っても契約更新できる可能性は十分にありますが、余計なトラブルを避けるためにも、円満な交渉を心がけることが大切です。
契約で定められた家賃を貸主が一方的に変更することはできません。もし勝手に家賃が上がった場合は、まず貸主に理由を確認し、交渉しましょう。
それでも解決しなければ、供託制度の活用や専門家への相談が有効です。記録を残して冷静に対応することが重要です。
交渉の成功はケースバイケースですが、近隣の家賃相場や物件の状況など値上げ拒否に関する説得力のある根拠を示せれば、交渉の成功率は高まります。
値上げ幅を抑えられる場合もありますが、状況によっては値上げの全額拒否までは難しいこともあります。専門家に相談し、適切な対応を検討しましょう。
家賃の値上げは貸主の権利ですが、一方的に決められるものではなく、借主の同意が必要です。
値上げをするためには、維持費や税金の負担増、周辺環境の変化、相場との不均衡など正当な理由が求められます。
値上げを拒否することも可能ですが、交渉がこじれると裁判に発展することもあります。裁判や交渉に不安がある場合は、早めに弁護士に相談し、適切なアドバイスや対応を受けることが重要です。専門家の力を借りて、納得のいく解決を目指しましょう。
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