賃貸住宅に住んでいると、以下のようなことが起きる場合もあります。
自分が住んでいる賃貸住宅の所有者が建物を売却してしまい、新しい所有者に変わる「オーナーチェンジ」が行われたとします。
さらに、その新しい所有者から立ち退きの話を持ち掛けてきた、という場合です。
このようなことがあったとき、仮に立ち退きに応じるとしたらどのような流れになるのか、立ち退き料をもらうことはできるのかなど気になるのではないでしょうか。
本記事では、オーナーチェンジによる賃貸住宅の立ち退きの流れや、立ち退き料の相場、立ち退きの際に注意することなどを紹介しますので、参考にしてください。
目次
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、契約更新の有無などが異なっています。
オーナーチェンジだけでは立ち退きの正当事由になりませんが、定期借家契約で物件を借りている場合、契約更新がないので注意しなければなりません。
契約の違いが立ち退きに影響するので、以下を参考にしてください。
普通借家契約には更新があるので、契約満了時に借主が更新を希望すると、貸主は契約更新に応じなければなりません。
一般的な賃貸借契約は普通借家契約が多く、借主の権利は借地借家法で守られるため、立ち退きには以下のような正当事由が必要です。
オーナーチェンジやマンション売却は正当事由として弱いため、貸主は立ち退き料を支払って正当事由を補完することになります。
なお、サブリース契約でも正当事由の考え方は変わりません。
定期借家契約は契約更新がないため、契約期間の満了とともに賃貸借契約も終了します。
物件を引き続き借りたいときは再契約しなければなりませんが、貸主の合意を得られなかった場合は強制退去となります。
定期借家契約の場合、更新がないことは賃貸借契約書に記載されているため、立ち退きは貸主側の正当事由となり、立ち退き料の支払いもありません。
騒音で近隣住民とトラブルになっているケースや、付帯設備のエアコンを壊すなど、物件を乱暴に扱っている状況であれば、定期借家契約の再契約は難しいでしょう。
オーナーチェンジされたときの立ち退きの主な流れは、次のとおりです。
ここからは、この流れを順に解説していきます。
オーナーチェンジが行われると、立ち退きがあるかどうかに関わらず、所有者が新しく変わった旨の通知が来ます。
通知には新所有者になったことや、家賃の新しい振込先などが記載されています。
新所有者が借家人の立ち退きを希望している場合には、新所有者が変わった旨の通知に加え、立ち退き願いの通知も来ます。
立ち退き願いの通知が来ても、すぐに立ち退きを開始しないようにしましょう。
新所有者である賃貸人には立ち退きさせる権利はなく、あくまで立ち退きをお願いする立場です。
そのため、必ずすぐに立ち退きをしなければならないわけではありません。
時間をかけて立ち退き交渉をし、立ち退くのに必要な期間や立ち退き料の金額を確定させます。
もし引越しをするお金がなく、先に立ち退き料が欲しい場合には、そのことを賃貸人との交渉中に伝えましょう。
スムーズに交渉ができれば、あらかじめ立ち退き料の一部を渡してくれることもあります。
また、立ち退きの準備をしている期間中に、現在の賃貸借契約の更新を迎えるという人もいるかもしれません。
この更新のときに更新料がかかる場合、更新料を支払わないということを立ち退きの条件にするのも方法の1つです。
立ち退き交渉を賃貸人と続けた結果、立ち退きする期限や立ち退き料の金額に納得できたら引越しの準備を開始します。
引越しの準備をするときには、新居に移るための費用や、引っ越し代金などがかかります。
立ち退き料には、この移転にかかった費用の一部を補填するという意味もあり、費用の見積もりなどは立ち退き料の算定に必要なため、取っておくようにしましょう。
立ち退き料は、立ち退き完了と同時に賃貸人より受け取ります。
引越しと立ち退き料の受け取りが終了したら、立ち退き作業はすべて完了です。
立ち退き交渉をする際には、立ち退き料の金額の適正相場を知っておくと交渉がしやすくなります。
立ち退き料の適正相場を知るためには、立ち退き料の算出方法を知る必要があります。
ここからは、その立ち退き料の算出方法を紹介していきます。
なお、立ち退き料は立ち退くことで賃借人にかかる費用を補填するという意味合いがあるため、賃借人が新居に移るために要した費用を元に計算をします。
オーナーチェンジによる立ち退き料を計算するときには、次の項目を元に算出します。
実際に例を挙げ、オーナーチェンジのときの立ち退き料がどれくらいになるのか計算してみましょう。
【計算例】
賃借人が立ち退きに要すると推測される費用は、次のとおりとします。
※各番号は下記の計算式に対応しています。
敷金の差額分計算方法
（②6万円 - ③5万円）× 18ヶ月 ＝ ⑦18万円
※ただし、何ヶ月分補填するかは賃貸人との交渉によります。
一般的には、概ね1.5年分補填されます。
敷金の差額分計算方法
④6万円 - ⑤5万円 ＝ ⑧1万円
引越し代金と、新居に住むために必要な仲介手数料と計算式で算出した金額をすべて合計します。
①10万円 ＋ ⑥6万円 ＋ ⑦18万円 ＋ ⑧1万円 ＝ 35万円（立ち退き料）となります。
この計算で算出した立ち退き料を基準として、立ち退き料の上乗せ交渉をしていきます。
賃貸人と立ち退き交渉をする場合、相手に有利となるような交渉材料を作らないことが交渉を成功させるコツです。
交渉が相手に有利になる材料は、次のようなことが挙げられます。
このような状況になると、立ち退き交渉が予測通りに進まなくなります。
なぜ交渉がスムーズに進まなくなるのか、項目ごとに内容を説明していきます。
賃貸人が賃借人を立ち退きさせるためには、立ち退き料を支払わなければなりませんが、賃借人が賃貸借契約違反をしている状態だと、立ち退き料を支払わなくても立ち退きをすることができます。
そのため、賃借人としては賃貸借契約違反をしているような状態を作らないことが重要です。
賃貸借契約違反の具体例としては、家賃を滞納している、ペット不可物件なのにも関わらずペット飼育をしている、他の住民に騒音などで迷惑をかけているなどが該当します。
このようなことをしている場合は、立ち退き料の交渉をすることができません。
このような状態になっている場合は、すぐに賃貸借契約違反している状態を解消するようにしましょう。
定期借家契約とは、一定期間が経過したら賃貸借契約が更新できず必ず退去をしなければならないという賃貸借契約のことです。
立ち退く前に賃貸人から定期借家契約に変更したいと言われても、定期借家契約への切り替えを行ってはいけません。
定期借家契約は賃貸借契約期限が満了すると、無条件で退去しなければならなくなるため、立ち退き料を受け取ることができません。
なお、2000年3月1日以降に普通借家契約を締結した人としか定期借家契約に切り替えることができないという決め事があります。
普通借家契約とは、1年以上の賃貸借期間を定めて契約の更新を続けることが可能な借家契約です。
普通借家契約は、基本的に賃貸人から解約の申し出をすることができず、契約後賃借人が解約の手続きをするまでは同条件にて更新されます。
この普通借家契約を賃貸人から解約しようとする場合は、立ち退きを請求することになり、立ち退き料を支払うことにより退去されることができるようになります。
立ち退き料には相場というものがあり、相場を大きく超えた要求をしても簡単に増額を認めてもらうことはできません。
それどころか交渉相手の心象を悪くすると、立ち退き料の交渉自体が進まなくなります。
最悪の場合、裁判所を利用することになりますが、裁判所では公正な判断をされるため、立ち退き料の増額ができるかわからない状態になります。
交渉しながら、相場より少し多いくらいの立ち退き料を請求するのがよいでしょう。
ただ単に立ち退き料を増額するのではなく、敷金の返還請求や新居の手配を賃貸人が行うなどの条件を交渉してもよいでしょう。
オーナーチェンジが行われると、所有者が変わります。
所有者が変わると、賃貸住宅の運営方針なども変わってしまうことがあります。
この方針によっては、立ち退きを請求されるということも考えられます。
オーナーチェンジによる立ち退きでは、一般的には賃貸借契約違反などをしていない限り、立ち退き料の受け取りが可能です。
立ち退き料を受け取るときには、新所有者である賃貸人と何度か交渉することになりますが、このときには立ち退きに関する基礎知識が必要です。
オーナーチェンジによる立ち退き請求が来た場合には、焦らず賃貸人と交渉し、立ち退き料を増額してもらうなど、有利に立ち退きを進められるよう準備しておくといいでしょう。
