賃貸物件を借りている場合、賃貸借契約書を作成しなくても賃貸借契約は成立します。
立ち退きの際、借地借家法の適用を受けて立ち退き料を支払わなければなりませんが賃貸借契約書がなくても立ち退きを請求できるのでしょうか。
本記事では、賃貸借契約書なしでも立ち退きを要求できるのか、賃貸契約の内容により立ち退き料が変動する理由、賃貸借契約書を作成するときに注意すべきポイントなどを解説します。
目次
友人や親族に部屋を貸すときに賃貸契約書を締結しない場合や、当初は賃貸契約書を作成したがその後紛失して賃貸契約書をなくしても、立ち退きを要請することはできます。
賃貸契約は、賃貸契約書を締結していなくとも口約束で成立するため、口約束や賃貸している事実があれば立ち退き要請の対象になります。
もちろん、通常の賃貸ではなく、使用貸借でも立ち退き要請をすることができます。
使用貸借とは、家賃などの賃料の授受がなく、ただ単に賃貸物件を貸すだけのことを言います。
ただし、賃貸契約書があってもなくても、賃貸人を立ち退きさせるためには正当事由が必要です。
そして、立ち退きをさせる正当事由に加え、立ち退き料を支払うことにより、立ち退きを要請することが可能になります。
つまり、立ち退きに正当事由がない場合や、賃貸人が立ち退き料の支払いをしない場合、賃借人は立ち退かなくても良い可能性があるということです。
賃貸借契約書がなくても立ち退きを要請された事由が正当事由に該当する場合は、立ち退き要請を受けざるを得なくなります。
賃貸借契約書がなくても正当事由に該当する可能性が高い事由を紹介していきます。
なお、立ち退き料は正当事由を補完するための金銭です。
正当事由が弱い場合は、高額な立ち退き料を支払うことで立ち退きさせることができますし、正当事由が強い場合は、立ち退き料をほとんど支払わなくても立ち退きをさせることができることもあります。
賃貸物件が老朽化し、大地震が発生したときに倒壊するなど、非常に危険な建物を建て替えするときの立ち退きを要請は、正当事由に該当する可能性が高い事由です。
大地震が起きて崩壊するような建物は人命に危害を加える恐れがあるため、築年数が古くなればなるほど正当事由とされやすくなります。
しかし、築年数が古くて老朽化してきても耐震性がある場合には、正当事由と認められないケースがあります。
耐震補強をした、基礎がしっかりしており、大地震が来ても崩壊しないなどの理由があった場合です。
立ち退きをさせないと、賃貸人に大きな影響がある場合の立ち退き要請も正当事由が認められやすくなります。
賃貸人に大きな影響を与えるような主なケースは、次のとおりです。
このような場合は、立ち退きをさせないと賃貸人に大きな影響が出てきてしまいます。
しかし、ただ単に賃貸人が家族を呼ぶために立ち退きをさせるなど、特に賃貸人に影響がないような立ち退き要請は正当事由が低いとされます。
このような正当事由が低い場合には、立ち退き料が増額されることや、そもそも立ち退き要請が認められないことがあります。
賃貸契約書がなくても口約束で賃料を支払い賃貸物件を借りていたが、賃料を滞納し始めたなど、契約違反行為を行ったことを理由にした立ち退き要請は正当事由があるとされます。
契約違反行為をしている場合の立ち退き要請の正当事由は強いため、この場合の立ち退き要請は立ち退き料を支払ってもらえないケースに該当する可能性が高くなります。
賃貸契約書の有無や、賃貸契約書の内容が立ち退き料に影響するケースがあります。
ここからは賃貸契約書の有無や内容が立ち退き料に影響するケースを紹介していきます。
賃貸借契約書の立ち退きには、立ち退き料を支払わないという特約が付いている場合があります。
このような場合、賃借人は立ち退き料をもらえないと思い込み、立ち退き料を請求しないことが見られます。
しかし、賃貸物件を借り続ける権利は借地借家法で守られているため、立ち退きに際して立ち退き料を支払わないというような特約は無効になります。
立ち退き料を支払わない特約がついている契約にサインした場合、契約に合意したから立ち退き料はもらえないと思っている賃借人は多くいますが、このようなときには特約だけが無効になります。
そのため、立ち退き料を支払わない特約で契約した後に、立ち退き要請を受けたとしても立ち退き料請求をしましょう。
賃貸契約更新のときに、契約更新をしない旨の合意書にサインした場合、立ち退き料に影響することがあります。
更新するときに、次回の更新はしないという合意書を取り交わすことがあります。
この合意書で契約が切れる時期が明記されているか、明記されていないかで立ち退き料に影響します。
合意書に退去の日が明確にされている場合は賃貸人に有利な解釈をされる可能性が高くなり、退去日が不明確になっている場合は立ち退き料に影響しない可能性もあります。
賃貸物件が老朽化して危険な状態になった場合の立ち退き請求は、正当事由になります。
そして、正当事由があることを理由に、老朽化した賃貸物件からの立ち退きをするときには立ち退き料を支払わない、という特約をつけることがあります。
この場合、老朽化した建物がどのような状態なのかにより、立ち退き料が変わってくる可能性があります。
建物が現状でも崩壊寸前する直前のような場合には立ち退き料をもらえない可能性があり、建物がまだ利用できるような状態の場合は立ち退き料がもらえる可能性があります。
そのため、建物が老朽化したときの立ち退きでは、立ち退き料がもらえないと勝手に判断しないようにしましょう。
賃貸契約をするときには、賃貸契約書を作成します。
賃貸契約書とは、物件の貸し借りをする際に、貸主と借主との間で交わされる書類のことです。
賃貸契約書には、主に2つの項目を記載しなければなりません。
1つは、物件そのものについて、所在地や間取り、建物の構造など、物件を特定するための詳細が記載されます。
もう1つは、契約における取引条件について、契約期間や家賃、入居時のルールなどを細かく記載します。
この賃貸契約書の内容で立ち退き料が受け取れるかどうか変わってくることや、立ち退きでトラブルになることがあります。
そのため、賃貸借契約書を作成するときには内容に注意しなければなりません。
ここからは、賃貸借契約書を作成するときの注意点を紹介していきます。
賃貸契約が定期借家契約の場合は、定期借家契約満了のときに立ち退き料を請求することができません。
定期借家契約とは、一定期間満了したときには賃貸契約を更新することができず、退去しなければならない賃貸契約です。
近年、賃貸契約を定期借家契約で締結することが多くなってきたため、賃貸借契約が一般借家契約なのか、定期借家契約なのかを確認しておく必要があります。
特に首都圏などの都会では、定期借家契約が多く採用されているため、賃貸契約をするときには契約内容をよく確認してから契約をしましょう。
立ち退きに際して、立ち退き料を支払わない旨の特約は無効になります。
その他にも、賃貸契約満了後に建物を明け渡さないことにより違約金を請求する特約や、一般借家契約にもかかわらず賃貸契約期間満了と同時に契約が終了する特約などは無効です。
賃貸契約は、賃貸人や賃借人の一方に有利になりすぎるような特約は無効になるケースがあります。
賃貸契約には無効な特約がある反面、賃貸契約を途中でも解除することができる特約があります。
そのため、賃貸契約が有効に解除できる特約が入っていないか確認する必要があります。
賃貸契約を解除できる有効な特約の主な例は、「〇年〇月〇日には賃貸契約が解除される」など日時と解除理由が明確になっている場合、社宅を借りる場合に「社員の地位を失ったときには賃貸契約が解除される」などの文言が入っている場合は、有効に賃貸契約が解除される可能性があります。
賃貸契約は、賃貸借契約書がなくても口頭で成立します。
賃貸契約が成立していれば、立ち退きに関して借地借家法の適用を受けるため、立ち退き料を請求することができます。
立ち退きには正当事由が必要であり、正当事由を立ち退き料で補完することで立ち退きをさせることが可能です。
そのため、基本的に立ち退きの際には立ち退き料になります。
そして、立ち退き料の金額は正当事由により変動します。
また、賃貸契約書の有無や内容により、立ち退きのときにトラブルになることがあります。
そのため、賃貸借契約書の内容や無効になる特約、有効になる特約の内容を把握しておくことが大切です。
なかなか理解できないという方は、賃貸契約を締結するときや立ち退き要請を受けたときには、弁護士などの専門家にすぐに相談に行くようにしましょう。
