賃貸住宅を退去する際は、原状回復費を請求される場合があります。
原状回復費は、入居前の状態に戻す費用を指し、クロスや床の修繕費用などが含まれます。
しかし、年数の経過によって部屋も劣化するため、その劣化部分の修繕費用も含まれるのか疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、賃貸住宅の経年劣化と原状回復の範囲と具体例、オーナーと退去費用で揉めたときの対処法を紹介します。
目次
ここでは、賃貸住宅の経年劣化について紹介します。
また原状回復においては、通常損耗と特別損耗との区別も重要なため、重ねて解説します。
経年劣化は、年数の経過によって物の品質が下がる状態を指します。
たとえば、クロスは経年劣化により、少しずつ剥がれることもあれば、変色していくこともあります。
床などであれば、日照により色あせが生じるものです。
時間の経過とともに、少しずつ自然に劣化していくのが、経年劣化です。
また、賃貸住宅の損耗は、経年劣化だけでなく通常損耗と特別損耗があります。
これらの違いを理解しないと原状回復の範囲を区別できないため、紹介していきます。
通常損耗は、普通に生活していて生じる劣化を指します。
主な例を挙げると、通常損耗には以下のような項目があります。
経年劣化は、人の居住に問わず劣化する物に対し、通常損耗は、人が生活している上でやむを得ずについた傷や汚れなどです。
借主の故意や過失によって生じた傷や汚れは、特別損耗と言います。
特別損耗は、タバコのヤニによるクロスの変色や、子どもの落書き、結露や水漏れの放置による腐食などです。
人の故意や不注意によって発生した損傷が該当し、修繕費用は借主負担になります。
退去費用は、長く入居するほど安くなる傾向にあります。
経年劣化や通常損耗は、毎月の家賃に修繕費が含まれているという考えのため、退去費用は経過年数を考慮します。
経過年数が長くなると、賃貸物件の耐用年数も経過するため、退去費用が安くなります。
耐用年数とは、設備を新設してから価値がなくなるまでの期間を指します。
たとえばクロスなどは６年、トイレや給排水設備などは15年と定められています。
新築時から入居して３年経ったときのクロスの耐用年数は、残り３年で価値が50%まで下がります。
クロスの修繕費用が10万円であったとすれば、50%の５万円を借主が負担するという考えです。
つまり耐用年数以上の期間に入居すれば、退去費用は安くなります。
ここでは、賃貸住宅の原状回復について紹介します。
原状回復とは、故意・過失などによって付けてしまった傷や汚れなどを貸主の負担で修繕する義務を指します。
国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、原状回復を次のように定義しています。
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」
借主は、借りた部屋を入居時の状態に戻し、貸主へ返却しなければいけません。
しかし、すべて借主の負担で修繕すると、借主の金銭的負担も大きくなります。
そのため、ガイドラインでは、借主が負担する原状回復の範囲が明確に定められています。
経年劣化と通常損耗による損傷は、貸主が負担して修繕しなければいけません。
経年劣化や通常損耗の修繕義務は賃貸人にあり、それらの修繕費用は家賃に含まれているためです。
もちろん、修繕の判断は貸主が決められるため、必ず修繕しなければいけないわけではありません。
とはいえ、次の入居者を募集するため、ある程度部屋もきれいな状態にしておく場合は、貸主負担で修繕する必要があります。
特別損耗による原状回復費は借主負担です。
特別損耗は、借主の故意や不注意によって付けた傷や汚れのため、当然ながら付けた人が修繕する必要があります。
特別損耗による修繕費用は、原則敷金から支払われますが、敷金より修繕費の方が高い場合は追加請求されます。
修繕箇所が通常損耗や経年劣化だけの場合、敷金は返還されるしくみです。
ここでは、賃貸住宅で経年劣化と判断される具体例について紹介します。
経年劣化に含まれる具体例には、以下のような項目があります。
経年劣化は、人的要因がなく、建物や設備の自然的な劣化が該当します。
人の居住に関係なく劣化する箇所を認識しておきましょう。
一方、経年劣化に含まれないものには、以下のような項目があります。
経年劣化に含まれないものは、借主の故意や不注意によって付いた傷や汚れで、これらは特別損耗に含まれます。
掃除を怠ったために発生したカビやサビなども、経年劣化には含まれないため、注意しましょう。
部屋の汚れや傷が、経年劣化に該当するのか気になる方も多いでしょう。
ここでは、原状回復に含まれるケースが多い範囲の中で、経年劣化になる項目を紹介します。
| 経年劣化 | 通常損耗 | 特別損耗 |
|---|---|---|
| 日焼けによる色あせ | 家具の設置による床の凹み |
•飲み食べこぼし放置によるカビや腐食 •家具の移動による床の擦り傷 |
日焼けによる床やフローリングの変色は、経年劣化として扱われます。
家具の設置による床の凹みは、通常損耗であり、飲み食べこぼし放置によるカビや変色や擦り傷は特別損耗にあたります。
| 経年劣化 | 通常損耗 | 特別損耗 |
|---|---|---|
| 日焼けによる色あせ | 画鋲を刺した跡などの小さな穴 |
•子どもの落書き •タバコのヤニによる変色 |
床の扱い同様、日焼けによるクロスの色あせは経年劣化に該当します。
ポスターやカレンダーなどを留めるための画鋲の小さな穴は、通常損耗に該当します。
ただし、ビスなどで家具を留めた場合は、特別損耗に含まれるため注意しましょう。
また、子どもの落書きやタバコのヤニなども特別損耗に該当します。
| 経年劣化 | 通常損耗 | 特別損耗 |
|---|---|---|
|
•トイレの壁や浴室内の黄ばみ •パッキンの故障 |
•トイレの水漏れ •浴室の不具合 |
•清掃を怠ったという理由で発生したカビ •不注意によって故障させた設備 |
水回りの設備は、年々黄ばみが発生し、パッキンが故障していくことも通常起こり得ることで、これからは経年劣化として扱われます。
また、トイレの水漏れや浴室の不具合は、借主の使い方が原因でなければ通常損耗に該当します。
一方使い方が悪く、水回り設備を故障させてしまった場合、特別損耗となり借主の負担で修繕しなければいけません。
| 経年劣化 | 通常損耗 | 特別損耗 |
|---|---|---|
| 耐用年数が経過したエアコンの故障 | エアコンを設置した場合のビス穴 |
•タバコの臭いが付着している場合 •子どもが物を投げつけて破損させた |
耐用年数が経過したエアコンの故障は、経年劣化として考えられます。
また、借主に責任がなく故障した場合も同様です。
たとえば、大地震などによってエアコンが落下した場合や、大雨などによって室外機が故障した場合は、貸主負担です。
一方タバコの臭いやヤニがエアコンに付着している場合、特別損耗として扱われ、借主の負担で修理交換をする必要があります。
ここでは、退去時にオーナーと経年劣化・原状回復で揉めたときの対処法と、未然にできる対策を紹介します。
退去時にオーナーから請求された退去費用の中に、貸主負担分が含まれていないかを確認してみましょう。
高額な退去費用の理由の多くは、貸主負担である経年劣化や通常損耗の項目の修繕費用が含まれているケースが多くあります。
特に床やクロスなどは、借主の費用で修繕するものと認識している貸主も多く、経年劣化に関係なく請求される場合があります。
口頭で高いと伝えても、貸主は納得できないため、原状回復のガイドラインと照らし合わせ、チェックしてみましょう。
貸主へ直接金額交渉すると、さらにトラブルになる可能性も高いため、不動産会社へ相談してみましょう。
交渉次第では、不動産会社から貸主へ相談し、退去費用が安くなる場合があります。
もちろん交渉する際は、高いという明確な根拠が必要です。
賃貸借契約書と国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを用意し、貸主負担が含まれている箇所を証明します。
不動産会社も退去費用に関するプロですが、見落としてしまう場合もあるため、しっかり根拠を伝えれば貸主へ交渉してくれます。
入居時に見つけた部屋の傷や汚れを、写真などで記録して共有しておくと経年劣化や通常損耗の箇所を一目で判断できます。
貸主へ経年劣化や通常損耗による傷だと伝えても、証明できなければいつ付いた傷なのか分からず、退去費用に含まれる可能性もあります。
前入居者が付けた傷であるにも関わらず、退去費用に含まれてしまうと借主も納得できないでしょう。
入居時にチェックリストを使い、写真と一緒に不動産会社経由で貸主へ渡しておきましょう。
チェックリストとは、傷や汚れがある箇所をマークする書類であり、近年では不動産会社から入居時に渡されます。
活用すれば、「経年劣化や通常損耗の箇所」を共有でき、退去費用に関するトラブルを未然に防げます。
不動産会社から渡されない場合は、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに添付されている書類を活用しましょう。
退去時にオーナーと経年劣化・原状回復で揉めたときは、弁護士へ交渉を任せるのも選択肢の一つとなります。
不動産会社は、借主と貸主の間に立って解決に尽力してくれます。
しかし、不動産会社の多くは、貸主との付き合いも長いため、貸主寄りとなるケースも多いです。
弁護士は契約書をしっかりと確認した上で、法的観点からトラブルの解決を図ってくれます。
貸主側が誤っていた場合は、代理人として不動産会社や貸主へ交渉してくれるため、弁護士への相談も検討しておきましょう。
賃貸住宅の経年劣化は、年数の経過によって物の品質が下がる状態を指します。
通常損耗や特別損耗とは異なり、人的要因がなく劣化する部分です。
経年劣化は、年数が経つほど劣化状況が悪化しますが、貸主は誤って退去時に借主へ請求する場合があります。
万が一修繕費用の負担先や金額で貸主と揉めた場合、見積書をガイドラインと照らし合わせて確認してみましょう。
また、トラブルをより深刻化させないためにも、弁護士などの専門家に相談してみるものおすすめです。
