自宅だった一軒家を空けることになったため、賃貸に出しているという人もいるのではないでしょうか。
自宅に戻ることになり、賃借人に退去して欲しい場合、マンションやアパートと同じく立ち退き料が発生する可能性があります。
立ち退き料を支払うとしても、一軒家の立ち退き料はどのように計算したらよいのでしょうか。
本記事では、一軒家の立ち退き料の計算方法や、立ち退き料が必要なケース、弁護士に代理を依頼するメリットなどを解説します。
目次
立ち退き料とは、賃貸物件の賃貸人が入居者に対し、退去をすることを条件に支払う金銭のことです。
立ち退き料には様々な性質があり、移転に要する費用の補償、営業補償、迷惑料などの性質を持ちます。
立ち退き料の算定には法的根拠がなく、賃借人を退去させる賃貸人の正当な事由と、賃借人の状況を加味し金額を決めます。
賃貸人の正当な事由を立ち退き料が補完し、賃借人を退去させることができます。
立ち退き料算定に加味しなければならない項目があるため、おおよその立ち退き料を計算することは可能です。
一軒家で立ち退き料が必要なケースとは、賃借人を退去させる賃貸人の正当な事由が強くない場合です。
正当な事由が強くないため、賃借人を立ち退かせるためには立ち退き料を支払い、正当な事由を補完させます。
一軒家の立ち退き料が必要なケース＝正当な事由を立ち退き料で補完させないといけない主なケースは、次のとおりです。
このような事情での立ち退きは、正当な事由があるとは言い難いため、賃借人へ立ち退き料を支払う必要があります。
一軒家で立ち退き料の支払いが不要なケースとは、以下のようなものをさします。
このような場合は、立ち退き料の支払いが必要なくなることがあります。
一軒家で立ち退き料の支払いが不要になる主なケースは、次のとおりです。
このような事情があった場合には、立ち退き料を支払わなくても立ち退きが認められることがあります。
立ち退き料の算定には法的根拠がないことは前述しましたが、おおよその計算方法があります。
このおおよその計算方法を持ち家と借家の場合に分けて解説します。
持ち家なのに立ち退きしないといけない場合とは、道路拡幅などの公共事業による立ち退きがあります。
この場合の計算方法は、土地と建物（工作物も含む）に分けて計算をします。
土地に関しては、公示価格や基準地価など国や自治体が公表している数字を基に算出します。
建物に関しては、建物を移転した場合、建物を一部除去した場合などの費用を、建物の築年数や構造、用途などを基準に、公共事業をおこなう自治体が計算します。
立ち退き料を計算する場合には、賃借人が立ち退きするときにかかると推測される費用を合計し、その合計した費用に迷惑料を上乗せするという計算をします。
一般的に一戸建ての立ち退き料の相場は、賃料の約10ヶ月分前後とされています。
ここからは、一戸建ての立ち退き料の相場や計算方法、計算に必要な補償の内容を解説します。
移転の費用の補償とは、賃借人が退去し新たな新居へ移るときにかかる費用の補償のことを言います。
この補償に入る費用には、以下の項目が含まれます。
現在住んでいる一戸建ての家賃より、新居の家賃の方が高くなった場合、その差額を補償しなければなりません。
補償する差額は、おおよそ2年分補償するものとされており、補償年数の増減は賃貸人の正当な事由の強さや賃借人の事情が考慮されます。
ここからは、例を挙げ一戸建ての立ち退き料の計算シミュレーションを行っていきます。
例
【計算1：諸経費に関するもの】
③7万円＋④30万円＋⑤1万円＋⑥2万円＝40万円（A）
【計算2：転居後の補償に関するもの】
（②10万円－①8万円）×24ヶ月（2年補償）＝48万円（B）
【計算3】
40万円（A）＋48万円（B）＝88万円
一戸建ての立ち退き料を算出する場合、このような計算をします。
88万円が立ち退き料の基本額となり、ここに迷惑料を加算することになります。
この例の場合は、家賃の約11ヶ月分が立ち退き料となりました。
なお、持ち家の場合の立ち退き料計算を具体的に計算するのは難しいため、公共事業を施工する自治体からの立ち退き料に疑問がある場合は、弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。
賃借人に一戸建ての立ち退きをお願いする場合、立ち退き料交渉のコツが大きく分けて3つあります。
ここからは、立ち退き料の交渉を進めるためのコツを紹介します。
立ち退き料の交渉を進めるコツの1つ目は、立ち退きをしてもらう理由を明確にすることです。
多くの場合、賃借人はなぜ立ち退きをしなければならないのかと疑問に思います。
真摯に賃借人と向き合うためには、立ち退きをしてもらう理由を明確にして、はっきりと伝えることが必要です。
立ち退きする理由がわかった場合には、賃貸人に寄り添う行動をしてくれる可能性があります。
立ち退きをしてもらう理由をごまかし、あるいは嘘をつくと、後でバレたときに賃借人は賃貸人の話を聞かなくなってしまいます。
立ち退き料の交渉を進めるコツの2つ目は、退去してもらう時期を明確にすることです。
賃貸人に事情があるために立ち退きをしてもらうのですが、賃借人にとっても退去し新居に移ることは大きな負担となります。
そのため、いつ頃退去をしてほしいかということを明確に伝え、賃借人が退去のスケジュールを組みやすいように配慮しておきましょう。
また、退去してもらう時期を明確にすると言っても、賃借人にとって無茶とも言える退去日は絶対に設定してはいけません。
「すぐに退去してほしい」と1ヶ月後までなどの短い期間などを提案すると、賃借人は新居を探す暇がない上に、賃貸人との関係性も崩れ、今後の交渉に響いてしまいます。
退去の時期は、賃借人に余裕を持って転居してもらえるように半年以上の期間は見ておくようにしてください。
立ち退き料の交渉を進めるコツの3つ目は、立ち退き料の金額を決めることです。
立ち退き料を交渉するにも、こちらが提示する立ち退き料を決めておかないと話自体が進みません。
きちんと誠意ある金額を提示するようにしましょう。
提示する金額にきちんと根拠があれば、立ち退き料の内訳を明示しておくことが重要です。
立ち退き料がなぜこの金額になったのか、賃借人に伝わらなければ相手を疑心暗鬼にさせてしまう恐れもあります。
立ち退き料交渉は、基本的には弁護士に代理を依頼します。
なぜなら立ち退き料交渉の代理を弁護士に依頼するメリットが多いからです。
弁護士に代理を依頼する主なメリットを4つ紹介します。
立ち退き料算出には多くの事柄が影響します。
前述した通り、立ち退き料のおおよその計算はできますが、個々の事情を加味することは一般の方には難しいでしょう。
そのため、弁護士に依頼をして立ち退き料を算出してもらうことにより、賃借人との余計な揉め事を減らすことができます。
立ち退き料を交渉する場合、専門的な知識が必要なのは当然として、交渉する時間も取られてしまいます。
多くの場合立ち退き交渉が1回の面談で終わることはないため、本業がある場合は立ち退き交渉に割く時間を確保するのは難しいでしょう。
その点、弁護士に立ち退き料の交渉の代理を依頼しておけば、専門的な打ち合わせを賃借人の都合に合わせて行うことができます。
弁護士は法律のプロであり、立ち退き交渉の交渉人としてもプロであるため、自身で賃借人と交渉をするよりも早期に解決することが期待できます。
交渉するには交渉カードを多く持って話すことが重要ですが、一般人には何が交渉カードになるかもわかりません。
そのため、立ち退きのプロである弁護士に任せた方が、早期に立ち退きを解決できます。
立ち退き交渉が上手くいかなかった場合、揉めている相手と直接話しをする必要があり、ストレスが溜まります。
しかし、弁護士に立ち退きを依頼していれば訴訟になったとしても弁護士が対応してくれます。
また、立ち退きを開始するときから弁護士に入ってもらっていた場合、時系列などを正確に提示できるため、訴訟が上手く進む可能性が高まります。
一軒家の立ち退きもマンションやアパートと同じく、立ち退き料を支払う必要があります。
しかし、賃借人が賃貸借契約違反をしている、あるいは定期借家契約の期間満了直後であれば、立ち退き料を支払う必要はありません。
立ち退き料を支払わないといけない状況であれば、おおよその立ち退き料を計算して、賃借人に退去させる理由・時期もあわせて明確に説明をしておく必要があります。
基本的には弁護士に代理を依頼して立ち退き料交渉を行うことをおすすめします。
立ち退き料交渉を個人で行うのは難しい上に、立ち退きが上手くいかないリスクが高まります。
立ち退きを計画する場合はあらかじめ弁護士に相談し、計画実行段階になった場合には弁護士に代理を依頼し、立ち退き計画を進めていくようにしましょう。
