建物買取請求権とは、賃借人が建てた建物を地主へ時価で買い取るように請求できる権利です。
借りた土地に建物を建てて生活している場合、契約期間を更新できないと退去しなければなりません。
退去時に建物の取り壊しが必要になると賃借人の経済的負担が大きく、社会経済的な損失も発生するため、建物の買取請求が認められます。
一方で、建物買取請求権は土地に建物が現存し、契約期間満了後に地主が契約更新を拒んだ場合でなければ行使できません。
ここでは、建物買取請求権の概要や要件などを解説します。
目次
建物買取請求権とは、借地権の更新を地主の正当事由により拒否されたときに、賃借人が建てた建物を地主に買い取ってもらう権利です。
以下のように、借地借家法13条１項に定められています。
＜借地借家法13条１項＞
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
賃借人は、地主から土地を借りた後、建物を建てて使用するのが一般的です。
借地権の契約更新を拒否されたら、その建物は使えなくなってしまいます。
更地での返還を求められれば、賃借人は建物の解体や土地の整地にかかる費用も負担しなければなりません。
地主から契約更新を拒否されたときの不利益を緩和するため、賃借人は建物買取請求権を行使できます。
建物買取請求権が認められるのは、賃借人保護の考え方があるためです。
賃借人は借りた土地に建物を建て、日常生活を送ったり事業を営んだりします。
しかし、契約満了により建物を取り壊すと、これまで培った経験が無駄になり、生活の質を維持できません。
生活基盤を失い、さらに建物取り壊しの費用まで発生すると、賃借人の負担が過大になってしまうでしょう。
こうした事態を防ぐために、賃借人には「建物買取請求権」が認められています。
社会通念上、建物が使える状態であるにも関わらず取り壊してしまうと資源の無駄になる点も理由です。
賃借人に建物買取請求権を行使されたら、地主は拒めません。
建物買取請求権は、賃借人の保護を目的としているためです。
建物買取請求権を行使できる条件が整えば、建物の時価を算出し、地主へ請求書を発行します。
建物買取請求権を行使するには、いくつかの条件があります。
本章では、行使できるケースをご紹介します。
建物買取請求権の要件は「借地権の契約期間が満了しており、かつ更新がない」です。
賃貸借契約で定められた契約期間が満了していない場合、契約期間の更新も確定しておらず、建物買取請求権を行使できません。
借地権の契約期間は種類によって異なりますが、普通借地権では30年以上、一般定期借地権の場合で50年以上です。
契約期間の満了前にあらかじめ更新の拒否を伝えられるケースもありますが、契約期間の満了までは建物買取請求権を行使できません。
普通借地権の場合、地主は正当事由がなければ契約期間の更新を拒否できません。
正当事由とは、地主が契約期間の更新を拒否するのにやむを得ないと認められる事情などです。
たとえば、地主が親族を介護するために土地を使用しなければならないなどの事情があるときは、正当事由として認められる可能性があります。
一方で、単なる地主の自己都合や経済的理由の場合、正当事由と認められないケースが多いでしょう。
地主が正当事由に基づいて更新を拒否したときに、賃借人は建物買取請求権を行使できます。
建物買取請求権は、土地の上に現存する建物の買取を請求する権利です。
建物がすでに滅失している場合、建物買取請求権は行使できません。
建物とは、庭木、石垣、門扉、塀などの付属物を含みます。
一方で、家具家電や什器などの備品は含まれません。
建物の築年数や現在居住しているかどうかは問われませんが、人が住んで利用できる状態である必要があります。
損壊が激しく修復不可能な状態の場合は、建物として使用できないと判断される可能性が高くなるでしょう。
建物買取請求権は、賃借人から地主へ請求権を行使する意思表示があった時点で成立します。
意思表示は口頭でも成立しますが、後からトラブルなどが発生するリスクを防ぐためには、書面で意思を伝えるのがおすすめです。
書面で意思を伝えるときは、普通郵便や手渡しの方法ではなく、内容証明郵便を利用しましょう。
内容証明郵便を利用すると、書面の内容や郵送日などを郵便局が記録してくれるため、トラブルになったときの証拠として有効です。
ここからは、行使できないケースをご紹介していきます。
借地権の契約期間中である場合、建物買取請求権は行使できません。
建物買取請求権は、契約期間が満了し、かつ、契約の更新がない場合のみ行使できる権利です。
同様に、借地権を合意解除した場合や賃借人の違反行為により契約解除となった場合も行使できません。
建物買取請求権は、契約期間満了後に更新を拒絶された賃借人を保護するための規定です。
合意解除や契約違反による解除の場合、建物買取請求権によって賃借人を保護する理由は薄いと考えられるためです。
定期借地権を締結している場合、賃借人は契約期間満了後であっても建物買取請求権を行使できません。
定期借地権とは、一定の契約期間を定めて賃借し、契約期間が過ぎると原則として土地を返還しなければならない借地権です。
地主にとっては、一般的に地代は普通借地権より割安になりますが、契約期間の満了後に更新を拒否できるメリットがあります。
契約満了後の退去が前提となっているため、賃借人は建物買取請求権を行使できず、更地にして返還しなければなりません。
建物買取請求権を行使したときの買取価格は、主に建物価格と場所的利益を考慮して算定されます。
建物価格は、現存する建物と同質で再現したときの価格で考えます。
建物価格は計算基準が決まっており、鉄筋コンクリートは20万円/㎡、重量鉄骨は18万円/㎡、木造と軽量鉄骨は15m/㎡です。
計算基準の金額から、耐用年数のうち経過した年数分の減価償却額が控除されます。
場所的利益は立地条件として期待される利益であり、目安として更地価格の10％～30％ほどが場所的利益とみなされるケースが多いでしょう。
貸主（地主）に建物買取請求権を拒否されても、賃借人は権利を強行できます。
借地借家法の第16条によると、建物買取請求権の排除は無効との記載があります。
賃借人の権利を侵害する特約は無効であり、建物買取請求権は強行規定とされているためです。
貸主は、建物買取請求権を行使されたら地上に残った建物を買取しなければなりません。
建物買取請求権は、賃借人が契約期間の更新を拒否されたときに地主へ建物を買い取るように請求できる権利です。
行使するときは契約期間の満了後でなければならず、合意解除や契約違反による解除の場合は行使できません。
建物の買取価格は時価ですが、建物価格や場所的利益を考慮して地主と交渉する必要があります。
買取価格の算定や地主との交渉には専門的な知見が必要となるため、個人では対応が難しいかもしれません。
建物買取請求権を行使するときは、事前に弁護士へ相談をしておきましょう。
VSG弁護士法人では、実績豊富な弁護士が親身になってお客様の抱える不安や問題を解決します。
