土地を借りて建物を建設した場合、契約期間が満了すれば土地を更地にして返還する、というのが一般的な解釈です。
借地借家法では賃借人保護の考え方が強く、賃借人に更新する意思があれば、問題なく契約更新されるのが原則となります。
ただし、地主側に正当の事由があると認められる場合には、契約の更新を拒否することができます。
このように、土地を所有する地主側の正当事由が認められ、契約更新を突如拒否された場合、その土地の上にある建物は取り壊し、更地で返還しなくてはいけないのでしょうか？
本記事では、借地権の契約を拒否されたときに賃借人に認められている「建物買取請求権」についてご紹介します。
目次
建物買取請求権とは、借地権の更新を地主側の正当事由により更新拒否されたときに、賃借人側が建てた建物を地主側に買い取ってもらう権利です。
賃借人は、地主から土地を借りたら、建物を建てて使用するのが一般的な使い道です。
しかし、借地権の契約更新を拒否されたら、その建物は使えなくなってしまいます。
そればかりか、更地での返還を求められれば、賃借人は建物の解体や土地の整地にかかる費用も負担しなければなりません。
そのため、地主側から契約更新を拒否された場合には、賃借人は建物買取請求権を行使できます。
なお、地主側は「賃借人側からの建物買取請求を拒むことはできない」というのがこの制度のポイントです。
建物買取請求権が認められるのは、賃借人保護の考え方があるからです。
賃借人は借りた土地に建物を建て、日常生活を送ったり事業を営んだりします。
しかし、契約満了により建物を取り壊すと、これまで培ったものが無駄になり、これまでの生活ができなくなります。
地主側の正当事由が認められることによって土地を追い出され、これまでの生活基盤を失い、なおかつ建物取り壊しの費用まで負担となれば、賃借人側は納得ができないでしょう。
こうした事態を防ぐために、賃借人には「建物買取請求権」が認められています。
また、建物が使える状態であるにも関わらず取り壊してしまうことは、社会通念上資源の無駄という考えもあります。
旧法借地権や普通借地権では、地主は賃借人からの契約更新を拒むことができないのが原則です。
一方で、地主側に更新を拒む正当事由があれば、契約更新を拒むことは可能となります。
正当事由は、立ち退き料を支払うことで補完され、成立するケースが多くあります。
なお、地主が借地権の更新を拒むケースは、以下のようなときです。
①土地を自らで使用したいとき
②特定の人に土地を貸したいとき
③賃借人が契約違反しているとき
①と②は地主側の都合による更新拒否です。
この場合、賃借人に更新する意思があるにも関わらず先述のような目的で更新を拒否するのであれば、立ち退き料を支払うことで正当事由があると認められるケースがあります。
一方で③は、賃借人の契約違反による契約解除です。
たとえば、賃料の未払い、当初の契約と異なる形態での土地利用、近隣への迷惑行為などになります。
このような契約違反の行為によって、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認められる場合、立ち退き料は発生せず、直ちに強制退去となる可能性が高いでしょう。
また、賃借人側に過失があるため、建物買取請求権も認められません。
なお、軽微な違反は、地主側に正当事由があるか否かの判断要素のひとつになります。
賃借人が建物買取請求権を行使するメリットについてご紹介していきます。
メリットは、以下のものが挙げられます。
建物買取請求権を行使する一番のメリットは、お金の面です。
まず、建物を取り壊すことがないため解体費用がかかりません。
さらに、建物を地主へ売却するので譲渡金が手に入ります。
譲渡金を得られることで、新たな転居先への資金とすることも可能です。
つまり、建物買取請求権を行使することで、本来であれば負担すべき解体費用がなく、譲渡金というプラスの財産を得られます。
また、建物を取り壊す必要がないので、契約期限まで建物自体が使えることもメリットと言えるでしょう。
建物買取請求権を行使するには、いくつかの条件があります。
本章では、行使できるときと行使できないときに分けてご紹介していきましょう。
主として建物買取請求権を行使できるのは、以下に挙げたときになります。
建物買取請求権を行使できる条件として、最も懸案事項となるのは建物が古い状態でも買い取ってくれるかです。
しかし、行使できる条件には「建物が残っていること」となっているため、居住の可否については問いていません。
主として建物買取請求権を行使することになるのは、賃借人が更新を請求したものの、地主が契約更新を拒絶し、これに正当事由が認められた場合となります。
しかしながら、賃借人が、更新請求権を行使せず、直ちに買取請求することも可能であると考えられています（この場合、地主は更新を認める意思表示により買取りを免れることができます）。
建物買取請求権を行使できないときは、原則行使できるときの反対事項です。
建物買取請求権は、原則として契約期間満了前に行使することはできません。
契約期間満了前の解約は、賃借人の都合となるからです。
また、借地権が定期借地権の場合にも行使できません。
定期借地権は、契約期間満了時に更地にして返還する契約であり、そもそも契約更新できる契約スタイルではないからです。
賃借人に建物買取請求権を行使されたら、地主は拒むことはできません。
建物買取請求権は、賃借人の保護を目的としており、特に旧法ではその傾向が見られます。
このことから、賃借人の建物買取請求が拒否されることはありません。
建物買取請求権を行使できる条件が整えば、建物の時価を算出し、地主へ請求書を発行します。
借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の二種類があります。
各々の違いについて表にまとめました。
| 定期借地権 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付き借地権 | ||
| 更新できるか否か | できる | できない | できない | できない |
| 契約期間 | 当初の契約は30年以上で設定 | 50年以上で設定 | 10年以上50年未満で設定 | 30年以上で設定 |
| 手続き | 書面は必須ではない | 公正証書等書面による特約を結ぶ | 公正証書による契約を結ぶ | 建物を地主が譲り受ける旨の特約を結ぶ |
（参照元） 国土交通省
普通借地権は、賃借人が更新する意思があり建物が存在している限り居住などで使用し続けられる権利です。
契約当初は30年以上の期間で契約を行います。
その後は更新を行うこと（途中契約違反がないことが条件）で、永久的に土地を使用できる権利です。
なお、初回の契約更新の時には契約期間は20年以上、2回目以降の更新では10年以上に契約期間を設定することが決められています。
地主は、賃借人に契約更新の意思がある限り、賃貸借契約を拒むことはできません。
一方で、地主が更新を拒絶したいときには地主側に正当事由が必要となります。
また、賃借人が建物を再建築するときには地主の許可が必要です。
契約期間を大幅に超えて存続する建物の建築や増築、改築を行う際には、全て地主の許可を得て工事を行います。
定期借地権とは、一定の期間が経過したら土地を更地にして地主に返還する権利です。
契約期間は、50年以上に設定します。
なお、定期借地権は1992年に制定されました。
定期借地権ができたのは、普通借地権が賃借人の権利を守るタイプの契約であるからです。
普通借地権は、賃借人の都合で更新できるため、土地を貸すと半永久的に返還されず、地主は新たな土地活用がしにくい状況でした。
一方で、定期借地権は契約期間満了で土地が返還されるので、地主にとって土地活用をしやすい契約と言えます。
なお、建物譲渡特約付き借地権は、賃借人の建物を地主に譲渡する特約を契約時に交わした借地権です。
当初の契約時に交わす必要があり、原則として、契約途中から特約を結ぶことはできません。
建物買取請求を行使したときの買取価格は、原則時価です。
時価とは、そのときの不動産市場で売買される市場価格のことになります。
時価は公正な価格で、いつでもその価格で売買できると考慮される価格です。
なお、不動産価格は一物五価と言われており、以下の要素を鑑みて決定されます。
土地の価格には多様な目的があり、その目的によって価格は異なります。時価＝実勢価格であるので、実際の取引価格ということができます。
では、不動産の買取価格を決めるのは不動産会社の査定でよいのかというと、実際は違います。
不動産会社の査定は、不動産会社のサービスの一貫で信頼度は低く、会社ごとに査定額には差があります。
こうした理由から、一般的に建物買取請求権による買取価格の査定は、不動産の鑑定評価に関する法律により規定された国家資格の不動産鑑定士に鑑定評価を依頼します。
賃借人が買取価格を決められるわけではありません。
なお、不動産鑑定は20万円程度からの費用負担がありますが、万が一訴訟に発展した場合でも正確な鑑定資料として裁判所に採用してもらえます。
貸主（地主）に建物買取請求権を拒否されても、賃借人はこの権利を強行できます。
借地借家法の第16条によると、建物買取請求権の排除は無効との記載があります。
賃借人の権利を侵害する特約は無効で、建物買取請求権は強行規定とされているためです。
よって、貸主は建物買取請求権を行使されたら、地上に残った建物を買取しなければなりません。
建物買取請求権を賃借人が行使できるのは、地主側の更新拒否に正当事由が成立する場合です。
賃借人に建物買取請求権が認められているのは、賃借人保護の考え方が強いためです。
仮に、地主に更新拒否をされたら、賃借人は土地を更地にして返還するのが原則のように思うかもしれません。
しかし、一方的に土地を追い出され、さらにまだ使用できる建物を取り壊すことは、賃借人の費用負担が重くなります。
このため、賃借人を少しでも保護しようという考え方から建物買取請求権が認められています。
なお、この権利について契約で排除することはできないことがポイントで、これにより賃借人は安心して土地を借りられます。
このように借地権は、基本的に賃借人を守る考え方で作られていますが、定期借地権の場合は建物買取請求権を行使することはできないので注意しましょう。
