立ち退き料とは、物件から退去する賃借人に対して慰謝料や迷惑料、損失補填を目的として支払う金銭のことです。
しかし、立ち退き料の金額には明確な定義がないため、立ち退きの正当事由が弱いにも関わらず、立ち退き料を安く掲示してくるケースも少なくありません。
したがって、掲示された立ち退き料が妥当であるか見極めることが重要です。
今回は、立ち退き要求された人の立場に立って、立ち退き料の相場、立ち退き料を増額するための交渉方法、法律事務所の選び方などについて解説します。
目次
立ち退き料は、一般的に家賃の６カ月～12カ月分が相場と言われます。
しかし、実際は物件の状況や種別、引っ越し費用の相場、地域の家賃相場の影響を受けるため、一概に「これが相場」とは言えません。
なお、立ち退き料は以下のような計算式で求められます。
計算式
ここからは、上記の計算式を参考に、居住用物件（賃貸アパート・マンション）、店舗、事務所の立ち退き料の相場を解説します。
賃貸アパート・マンションの立ち退き料の相場は、家賃の６カ月～１年分と言われています。
たとえば、家賃が10万円の場合は、60万円～120万円程度となるでしょう。
また、立ち退き料は正当事由の強弱によって支払われる金額が変動します。
一般的に、正当事由が強ければ立ち退き料は低く、正当事由が弱ければ立ち退き料は高くなる傾向です。
店舗に関しては、業種や業態、規模、立地などによっても立ち退き料が異なります。
また、休業補償や改装工事費用が加味されるため、店舗の立ち退き料は高額になる傾向があります。
一般的に小規模な物販店や飲食店であれば数百万円程度ですが、規模によっては数千万円から数億円になることも珍しくありません。
ただし、店舗の立ち退き料は、貸主の支払い能力を超えるケースも多く、すべてが考慮されるわけではありません。
事務所の立ち退きは、家賃の１～３年分が相場となります。
たとえば、家賃20万円の事務所であれば、240万円～720万円が相場となるでしょう。
事務所は店舗に比べて顧客喪失の影響が少なく、特殊な設備移転が少ないため、立ち退き料は低くなっています。
賃貸人から掲示される立ち退き料は、多くの場合適正ではなく、著しく低い金額が掲示されます。
なかには「法律上は、立ち退き料を請求する根拠や規定はない」などと言って、立ち退き料を支払いわない賃貸人にもいます。
しかし、賃借人に非がない場合、賃貸人が主張する立ち退き料を支払わない、または増額しない理由は認められず、基本的には立ち退き料を支払わなくてはなりません。
なお、以下のケースでは立ち退き料を増額できる可能性があります。
それぞれの内容について具体的に解説します。
立ち退き料は、正当事由の内容によっても大きく変動します。
正当事由が弱いにも関わらず、立ち退き料が低く納得できない場合は、金額設定に妥当性がない旨を主張しましょう。
賃借人の言い分が認められれば、立ち退き料を増額してもらえる可能性があります。
なお、都市開発による立ち退きは、貸主にも相応の利益が生じています。
立ち退き理由に納得できない場合は、以下のように交渉すると当初の掲示額より高くなる可能性があります。
ただし、相場からかけ離れた要求をするのは現実的ではありません。
頑なに立ち退きを拒否すると、貸主が立ち退きを断念する可能性もあるため、あくまでも相場を一つの目安として交渉しましょう。
賃貸物件に入居する際は、敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用がかかります。
また、契約更新時には、家賃の１～２カ月分と保険料などを更新料として支払います。
多額な初期費用を支払った直後に退去を求められては、入居者は経済的にも精神的にも大きな負担となりかねません。
これらを考慮して入居後または契約更新したばかりの立ち退きについては、通常よりも金額が増額される可能性があります。
引っ越しが入居者にとって大きな負担となると認められた場合は、立ち退き料が増額される可能性があります。
特に高齢者や重い持病がある方、大家族で転居先が見つからないなどのケースが該当します。
ただし、退去までに１年以上の期間が設けられている場合、引っ越すまでの準備期間が十分にあるとみなされ、増額対象とならない可能性もあります。
貸主の許可を得て物件のリフォームを行った場合、立ち退き料を増額してもらえる可能性があります。リフォームをしてから月日が経過していなければ、立ち退き料はより高くなるでしょう。
ただし、貸主の多くは最低限の立ち退き料を掲示してくるため、リフォームの施工金額がわかる書類を掲示して、立ち退き料の増額交渉をしましょう。
立ち退き料には明確な定義や相場がないからこそ、交渉によって金額に大きな差が生まれます。
納得できる立ち退き料を受け取るためには、弁護士に依頼することは有効な手段と言えるでしょう。
ここでは、立ち退き料を増額させるための交渉の流れについて解説します。
順番に見ていきましょう。
賃貸借契約期間の満了する半年から１年前を目安に契約を更新しない旨の解約通知が届きます。
書面で届くケースが多いですが、口頭で伝えられるケースもあります。
口頭の場合は、後にトラブルになる可能性があるため、賃貸人の許可を得てから録音することをおすすめします。
もし、期間内に解約通知がされなかった場合は、法律に反する解約通知となるため、立ち退きを拒否することができます。
退去に関する問題はトラブルに発展しやすいため、賃貸人から解約通知を受けたら、早めに弁護士に相談しましょう。
弁護士に相談することで、解約通知の内容や立ち退き料が適正か、今後の流れや対処法などを相談することができます。
また、賃貸人側が弁護士や不動産会社を通じて、書面を送ってくることや、署名・捺印を求めてくることがありますが、示談書に署名・捺印することは避けてください。
一度サインしてしまったものは、原則覆すことができません。
賃貸人から何を言われても弁護士に相談するまでは「何もしない」ことが賢明です。
賃貸人から掲示された金額に納得できない場合は、弁護士を通じて立ち退き料の増額交渉を行います。増額交渉は賃借人が行うことも可能ですが、立ち退き料の相場や算定方法、交渉術を理解しておく必要があります。
弁護士に依頼すれば、専門的な知識と経験から賃借人が行うよりも多額の増額交渉が実現するでしょう。
なお、立ち退き料の交渉がまとまらなければ、賃貸人が立ち退きを求める裁判を起こすこともあり得ます。
裁判になると、賃貸人が立ち退き料を支払わないと主張することや、低い金額で納得するよう主張されることもあります。
弁護士に相談している場合は、代理人として交渉を任せられます。
弁護士にも得手不得手があるため、目的に合った法律事務所を選ぶことが重要です。
ここでは、立ち退き交渉を依頼する法律事務所の選び方について３つのポイントをお伝えします。
選び方のポイントとして、以下のものが挙げられます。
項目ごとに見ていきましょう。
立ち退きのように、債権を回収する法的手段を「債権回収」と言います。
ホームページの取扱分野に、債権回収、不動産トラブルと記載されていれば立ち退き交渉を任せられることができます。
また、ホームページでは、これまでの実績や解決事例を掲載しています。
法律事務所を選ぶときは、依頼する前にホームページを確認して、得意分野、実績などを調べましょう。
初回相談無料という法律事務所も多いですが、実際に依頼するといくらかかるのか不明瞭な法律事務所も多いものです。
料金体系が曖昧なまま依頼すると、後にトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。
依頼する際は、初めに料金体系や支払いの流れ、タイミングを確認してから納得できる会社と契約しましょう。
弁護士も十人十色で、不安を解消してくれる弁護士もいれば、不安を煽るような弁護士もいます。
今後長い期間付き合っていくことを考慮して、弁護士の人柄や法律事務所の方針から慎重に判断しましょう。
弁護士費用は依頼先や依頼状況によって大きく変動しますが、一般的には以下の項目で費用が発生します。
| 項目 | 相場 |
|---|---|
| 相談料 | 5,000～１万円／1時間 |
| 着手金 | 30～40万円 |
| 成功報酬 | 得られた利益の10～20%程度 |
| 日当（出張費用） | ３万円～ |
| 実費（切手代・印紙代・通信費など） | １～５万円 |
弁護士費用は相場が把握しにくいため、事前にどのくらい費用がかかるのか確認することが大切です。
立ち退き料は、引っ越しや営業補償などに充当するために必要なお金であるため、妥協せずに納得できるまで交渉することが大切です。
交渉を行うためには、立ち退き料が適正であるか、立ち退きの根拠が正当事由に該当するかなどを見極めることが重要です。ただし、一般の方がこれらの判断をするのは非常に難しく、また賃貸人との交渉は難航するケースも少なくありません。
したがって、立ち退き要求されたら早めに弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談することで、立ち退き料の交渉や増額、税金に対するアドバイスを受けることができるため、立ち退きをスムーズに行うことができるでしょう。
