借りている不動産種別が賃貸倉庫であっても、賃貸人から立ち退き要求を受けることがあります。
賃貸倉庫の場合は、人が住んでいない非居住用不動産のため、居住用不動産より立ち退き要求が通りやすいという面があります。
そのため、賃貸倉庫を借りている場合、立ち退き要求があることを想定し、あらかじめ立ち退き要求に対する対策方法などを知っておくことが重要です。
本記事では、賃貸倉庫を借りているときに立ち退きを命じられるケースや、立ち退き要求を受けた時の対処法、立ち退き料の相場や請求の交渉のコツなどを解説していきます。
目次
賃貸倉庫であっても借りている不動産は、立ち退きの対象となってしまいます。
賃貸倉庫を借りているとき、立ち退き要求を受ける主なケースは次のとおりです。
賃貸倉庫が老朽化し、大地震が発生したときに賃貸倉庫が崩壊してしまうなどの恐れがある場合、賃貸人より立ち退き要求が来ることがあります。
建物老朽化による建て替えは立ち退きが認められることが多く、立ち退き料を受け取った上で立ち退く必要があります。
建物は貸主負担で改修することが多くありますが、建物築年数が一定期間経過すると改修では建物を維持することができなくなります。
このように多大な改修費用がかかり、建て替えした方が早いケースがあります。
そのため、老朽化による建物建て替えは多く、立ち退きも多く発生するケースです。
賃貸人が賃貸倉庫を工場にして貸し出す、賃貸条件の良い他のテナントに貸し出すために立ち退きを要求してくることがあります。
このような場合、立ち退きをさせる正当事由に該当しづらく、立ち退きを拒否、あるいは立ち退き料を相場より多く受け取ることができるケースもあります。
ただし、賃貸人の経済的な事情で賃貸倉庫を自己利用にして、賃貸倉庫で事業を行うなどの理由がある場合には、正当事由に該当する可能性もあります。
あくまで立ち退きをさせるときの正当事由は、賃貸人と賃借人の状況が考慮されるため、勝手な判断で立ち退き交渉をするのは危険です。
あらかじめ弁護士などの専門家に相談した上で、立ち退き交渉を行うようにしましょう。
借家契約には普通借家契約と定期借家契約があります。
このうち定期借家契約を賃貸人と締結していた場合、借家契約期間を更新することができません。
そうなると賃借人が更新を希望し、契約期間を超えて賃貸倉庫を利用することが不可能な契約ということです。
賃借人が更新を希望する場合、一度定期借家契約が期間満了で解消され、その後に再度定期借家契約を締結する必要があります。
オーナーチェンジとは、賃貸倉庫の所有者だけ変更し、借りている人の借家契約は存続させたまま不動産売買をする方法です。
オーナーチェンジが行われた場合、新たな賃貸倉庫の所有者から立ち退き要求が来ることがあります。
しかし、このような場合、新たな所有者に立ち退き要求をする正当事由がなければ賃借人を立ち退きさせることはできません。
賃借人が借家契約の契約内容に違反している場合、高い確率で賃貸人から立ち退き要求が来てしまいます。
借家契約に違反している状態で立ち退き要求が来てしまうと、立ち退き要求を受け入れるしかありません。
また、借家契約違反による立ち退きの場合は、立ち退き料を受け取ることができません。
立ち退き料を受け取ることができないどころか、立ち退きと同時に損害賠償請求をされてしまう可能性もあります。
そのため、借家契約違反状態になっている場合は、違反状態を早急に改善する必要があります。
家賃の滞納、利用制限外の利用、賃貸人に無断で賃貸倉庫を改修したなどの条件は、違反に当たる可能性が高いといえます。
賃貸倉庫を借りているときに賃貸人から立ち退き要求が来た場合、立ち退き要求に対応するためにさまざまな準備をする必要があります。
ここからは、賃貸人から立ち退き要求が来たときの対処法を紹介します。
賃貸人からの立ち退き要求は、内容証明郵便や書留郵便などで「賃貸借契約更新拒絶通知」や「賃貸借契約解除通知」などの名目で通知が届きます。
退去を求められる理由、立ち退きの期限、立ち退き料の金額など、届いた通知の内容を確認しましょう。
賃貸人から届いた内容の通知を持参し、弁護士などの専門家に相談をします。
賃貸人はすでに立ち退きに関して弁護士などに相談してから立ち退き要求をしてきている可能性が高いので、賃借人側も弁護士などに相談して今後の対応方針を検討した方がよいでしょう。
弁護士に相談をして、立ち退き料の相場を確認します。
立ち退き料には相場がありますが、賃貸倉庫の立ち退き料は事業利益などが絡むため、自分で算出するのが困難です。
弁護士に賃貸人の事情や自身の事情を報告して、どの程度の立ち退き料が受領できそうなのか、どのように賃貸人と交渉していくか打ち合わせをします。
賃貸倉庫の立ち退き料は移転による費用の補填と、移転による事業損失の補填に分かれます。
移転に要する費用の補填は、具体的に相場を把握しやすい面がありますが、事業損失の補填については業種や立地などさまざまな条件が加味されるため、具体的に相場を把握することが困難です。
賃貸倉庫の立ち退き料の相場や計算方法は、移転による費用の補填と事業損失の補填に分けて説明していきます。
移転による費用は退去に要する費用と、新たに賃貸倉庫を借りるのに必要な費用の合計です。
移転による費用の補填として認められるケースは、次のとおりです。
引っ越し料には、倉庫にある資材や機械類の移設費用が含まれます。
新たに賃貸倉庫を借りるのに必要な費用とは、新たな賃貸倉庫を契約するときに必要な仲介手数料や礼金などが該当します。
また、なかなか新たな賃貸倉庫を見つけにくい場合や、急な立ち退き料の場合は慰謝料や迷惑料を上乗せします。
上記の計算方法を参考にして簡単なシミュレーションをしてみましょう。
| 賃貸倉庫から退去する費用 | ①資材の運搬料30万円 ②機械類の移送費用50万円 |
|---|---|
| 新たに賃貸倉庫を借りるときに必要な費用 | ③仲介手数料100万円 ④礼金100万円 |
| 慰謝料や迷惑料 | ⑤迷惑料100万円 |
| 合計 | 380万円 |
移転に要する費用の補填は、380万円が基準となります。
賃貸倉庫で倉庫業（荷物の保管・配送など）を事業として行っている場合、移転に要する費用の補填に加え、移動による営業損失の補填が追加されます。
事業損失による補填は、事業者の事業内容により異なるため、相場の算出が困難となります。
正確な立ち退き料の計算は弁護士に依頼するとよいでしょう。
なお、事業損失についての補填で認められる代表的な項目は次のとおりです。
賃貸人と立ち退き料の交渉を成功させるには、さまざまな準備や対策を行っておく必要があります。
この準備や対策が立ち退き料を成功させるためのコツです。
具体的には、次のような準備や対策を取ることが挙げられます。
準備や対策などのコツの中で最も重要なのは、弁護士などの専門家に相談することです。
賃貸倉庫は居住用物件と違い、住んでいる不動産ではないため、立ち退きが認められやすい不動産です。
そのため、賃貸人が有利な展開になりやすいため、弁護士などに相談をしておき、賃借人に有利な交渉方法などを相談しておく必要があります。
また、弁護士などの専門家に相談しておかないと、相場に合った立ち退き料提示が難しいということもあります。
移転に要した費用の補填部分は計算しやすいものの、移転に伴う営業損失の補填部分の立ち退き料は計算が非常に難しい項目となります。
そのため、どのくらいの立ち退き料を賃貸人に請求すればよいのかが、個人では判断できないといえるでしょう。
そして、立ち退き料交渉を開始した後、賃貸人と交渉が上手くいかないというケースも念頭に置くと交渉がスムーズになります。
たとえば、立ち退き料の値下げの幅を持つ、立ち退き料を値下げする代わりに賃貸人が代替物件を探す、敷金を全額返還してもらうなどの譲歩案を用意することが大切です。
また、賃貸人があまりにも低い金額の立ち退き料を提示してきた場合は、裁判所の利用を検討するなどもしておいた方がよいでしょう。
このように、さまざまな交渉カードをあらかじめ準備することにより、賃貸人との交渉幅が広がります。
交渉幅が広がれば、賃貸人との落としどころも見つけられる可能性が上がり、交渉が上手くいくこともあります。
賃貸倉庫でも賃貸人から立ち退き要求をされることがあり、なおかつ倉庫は居住用物件よりも立ち退きを認められやすい物件でもあります。
そのため、立ち退き要求がきたときに備え、賃貸倉庫を借りているときにどのようなケースで立ち退き要求がくるのか、立ち退き料請求をするときにはどのような準備や対策が必要なのか、を知っておくことが必要です。
立ち退き要求が来た場合、すぐに弁護士などの専門家に相談することが特に重要です。
倉庫は倉庫業という事業のために借りていることが多く、移転による営業損失の補填まで立ち退き料として請求できます。
しかし、この補填を個人で計算するのは難しく、弁護士などの力を借りる必要があります。
弁護士などに依頼せず、個人で相場とかけ離れた立ち退き料を請求しては、交渉も上手くいきません。
賃貸倉庫を借りているときに立ち退きの話になったときには、弁護士などの専門家に相談することが最も重要なことになります。
