大家から立ち退き要求が来た場合、それを拒否してしまうとどうなるのか心配ですよね。
実は立ち退き要求を拒否することができるケースがあります。
しかし、現実は立ち退き要求を拒否し続けると裁判になることもあるため、立ち退き料を受け取って退去するケースが大半です。
本記事では、立ち退き要求されたときに立ち退きを拒否することができるのか、立ち退き要求をされた場合、どのくらい立ち退き料を受け取ることができるのか解説していきます。
目次
一般的に賃貸物件の大家（賃貸人）と部屋を借りている人（賃借人）との力関係は大家の方が強いと認識されています。
しかし、住まいを退去させることについては、賃貸人より賃借人の方が有利な立場にあります。
賃借人の方が有利な立場にある理由は、借地借家法という法律によって住む権利を守られているからです。
借地借家法では、賃貸人が賃借人に退去を求める場合、賃貸借期間満了の6ヶ月前～1年前までに退去の通知をしなければならないとしています。
また、賃貸借期間を定めていない場合、賃貸人が退去の通知をしてから6ヶ月を経過したときには賃借人が退去しなければならないとされています。
そして、この手続きに加え、賃貸人が賃借人を退去させるには、立ち退きをさせる「正当事由」がないといけません。
正当な手続きに加えて退去させる正当事由がないと、賃借人を退去させることができないということです。
この正当事由は、様々な事由が認められます。
正当事由として認められやすいケースは、次のとおりです。
これらのケースも認められやすいケースというだけで、詳細な内容まで確認した結果、立ち退きが認められないケースもあります。
このように、賃借人は借地借家法に守られており、賃貸人から立ち退き要求が来た場合でも、必ずしもすぐに退去しなければならないわけではありません。
退去の正式な手続きを取り、賃貸人側に正当事由がある場合のみ、立ち退きしなければならなくなるということです。
なお、立ち退き料は立ち退きに必ず必要な要素ではありません。
立ち退き料は、正当事由を補完するために支払う金銭です。
正当事由の度合が高ければ立ち退き料は減額され、正当事由の度合が低ければ立ち退き料が増額されます。
賃借人は借地借家法に守られているため、賃借人が立ち退きを拒否できるケースがあります。
賃借人が立ち退きを拒否できる代表的な事例は、次のとおりです。
ただし、賃貸人から立ち退き要求がきた場合には、正当事由を補完する意味で立ち退き料が提示されるため、立ち退きを拒否することは難しいと理解しておかなければなりません。
立ち退き要求が来た場合には、立ち退き料の請求をして立ち退いた方がよいケースが多いといえるでしょう。
借地借家法では、賃貸人が賃借人を退去させる場合には、賃借人に退去を願い出る通知を行わないとけないことになっています。
そして、この退去通知には行わなければならない期間が定められています。
そのため、退去通知を出さない、退去通知を法律で決まった期間で通知しないなど、賃貸人が借地借家法を守っていない場合は退去を拒否することができます。
賃貸人から賃借人へ退去を求める場合、正当な手続きに加え、正当事由が必要です。
この正当事由がない場合、立ち退きを拒否することができます。
たとえば次のような立ち退き要求自由は、正当事由とは呼べないケースです。
賃貸人に賃借人を立ち退きさせる理由は、ケースごとに個別で判断されます。
賃貸物件を取り壊す場合でも、建物が老朽化して大地震が発生すると崩壊してしまうから建て替えるという理由であれば、正当事由にあたります。
しかし、同じ賃貸物件を取り壊すという理由でも、老朽化しておらず、耐震性もある賃貸物件を取り壊し、建て替えるのでは正当事由とならないことがあります。
正確に言えば、賃貸人が賃借人に立ち退き料を支払わなければ立ち退きをさせることができない、ということはありません。
ただし、現実はほとんどのケースで正当事由プラス立ち退き料を支払うことにより、立ち退きさせることが可能となっています。
そのため、正当事由だけで賃借人を立ち退かすのはかなり難しいということです。
立ち退き要求が来たときには、賃貸人が立ち退き料を支払わないことを理由に立ち退きを拒否することも選択肢となります。
この場合、立ち退き料を受け取るための交渉に入る必要があるため、賃貸人に対して高圧的な言い方をしないように注意しましょう。
賃貸人は必ず立ち退き料を支払うものではないことを念頭に置いて、立ち退き料交渉することが重要です。
立ち退き料を請求するには、準備や手順を知っておくことが大切です。
立ち退き料を請求するにも、妥当な金額が分かっていないと交渉になりませんし、適切なタイミングで交渉をしなければ、相手に与える影響も変わります。
ここからは立ち退き料を請求するときの流れを紹介していきます。
立ち退きは、賃貸人から立ち退き要求を受けるところから始まります。
賃貸人からどのような立ち退き要求をされるかには違いがありますが、一般的には内容証明郵便で「更新拒絶通知」や「解約申込通知」という書類が届きます。
なお、内容証明郵便とは、誰がいつ、どのような内容の郵送物を送付したのか郵便局が内容を証明する郵便方法です。
内容証明郵便が届くと、即裁判だと思う方もいるかもしれません。
しかし、内容証明郵便は内容を郵便局に証明して欲しいときに使う郵便のため、必ず裁判になるというわけではありません。
賃貸人から立ち退き要求が来ても、すぐに賃貸人と立ち退き料の折衝に入ってはいきません。
賃貸人は立ち退きをさせるための準備をしていることが考えられるため、立ち退き要求を受けた側もしっかりと準備をする必要があります。
この準備は大きく2つの準備に分かれます。
立ち退き料の折衝をするにも、まず請求に妥当な立ち退き料の相場を把握しなければなりません。
法外な立ち退き料請求をしても要求は通りませんし、賃貸人の気分を害して裁判になってしまうこともあります。
また、賃貸人は立ち退き要求をするにあたり、弁護士などの専門家のアドバイスを元に動いている可能性があります。
相手側に弁護士などの立ち退きのプロが付いているケースを想定して、賃借人も弁護士に立ち退き要求が来たため、どのように行動したらよいのかを確認しておいた方がよいでしょう。
賃貸人より立ち退き要求が来た場合、通知には立ち退きの説明会などが開催される日時が記載されていることがあります。
その場合には、説明会で立ち退きをしなければいけない理由＝正当事由があるのか確認します。
説明会が実施されない場合は、賃貸人から個別に立ち退きをしなければならない理由を聞きましょう。
正当事由の有無は立ち退き料の金額に影響するため、必ず確認しておく必要があります。
立ち退き料の相場確認と弁護士などへの相談、正当事由の確認ができたら、請求する立ち退き料を実際に計算します。
計算した金額を賃借人へ提示しても不当な金額ではないかを弁護士などに確認し、妥当な金額であれば、弁護士同席の上で賃貸人と立ち退き料の交渉に入っていきます。
立ち退き料の相場・計算方法はおおよそ決まっています。
立ち退き料は賃借人が立ち退きをすることにより、どのくらいの退去費用、新たな住居への入居費用がかかるのかを根拠に計算します。
ここからは、例題を挙げ立ち退き料の計算シミュレーションを行っていきます。
例題
計算1（退去するのに必要な費用と新居に移るために必要な費用の合算）
③7万円＋④30万円＋⑤1万円＋⑥2万円＝40万円（A）
計算2（退去する賃貸物件の家賃と新居の家賃の差額の補償）
（②10万円－①8万円×24ヶ月（2年補償）＝48万円（B）
計算3
40万円（A）＋48万円（B）＝88万円（立ち退き料基本額）
この例題のケースだと、家賃の11ヶ月分が立ち退き料として相当な金額だと算出されました。
なお、この基準金額に多少金額を上乗せして交渉をしますが、相手側に正当事由があると上乗せ交渉をすることが厳しくなります。
逆に正当事由がない場合、上乗せできる金額が大きくなる傾向があります。
賃貸人が立ち退き要求するときには、借地借家法に定める期間を守り、更新拒絶通知や退去請求通知を賃借人に通知する必要があります。
期間を守った通知をした上で、賃借人を退去させるための正当事由が必要です。
そして、これに加えて立ち退き料支払いをすることで、立ち退きが可能となります。
賃借人は立ち退き要求が来たときに、賃貸人がこのような流れをしっかりと取っているか確認し、立ち退き料の交渉を行っていくことになります。
立ち退き料の折衝に入るときには、弁護士などの専門家に相談した上で、立ち退き料の相場や立ち退き料請求の手順を確認しつつ行っていきましょう。
立ち退き要求を受けたときにはプロである弁護士のアドバイスを守りつつ、賃貸人と揉めないような折衝を行い、立ち退き料を受け取ることが重要です。
