東京弁護士会所属。イギリス（ロンドン）出身。
立ち退きは、人生という演劇における「幕間のセットチェンジ」のようなものです。次の新しいステージへスムーズに、かつ最良の状態で進むためには、適切な準備とプロフェッショナルによる調整が欠かせません。
私は都内の大規模・中堅法律事務所で培った高度な法的知見を活かし、居住用から事業用まで、数多くの「立ち退き料増額交渉」や「建物明渡し」の問題に取り組んできました。
「どれくらいの金額が妥当なのか」「いつまでに明け渡すべきか」といった不安に対し、法律の専門家として明確な見通しをスピーディーに提示いたします。皆様が正当な権利を守り、納得して次の一歩を踏み出せるよう全力でサポートいたします。ぜひ一度ご相談ください。
駐車場の解約通知書が届いたら、応じないとどうなるのか、次の駐車場は見つかるのかなど、不安を感じる方がほとんどでしょう。
建物ではなく駐車場の場合、原則として借地借家法が適用されません。
契約の内容のみでの判断となり、借主が不利になりやすく、立ち退き拒否が難しい傾向にあります。
専門家とともに契約書や解約通知書をチェックし、できるだけ自分にとって有利な条件での解決を目指す姿勢が大切です。
本記事では、駐車場からの立ち退き要請を受けたときの流れや対応方法などを解説します。
目次
駐車場の立ち退き要請が拒否できない理由は以下の通りです。
駐車場は建物所有を目的としないため借地借家法が適用されず、正当事由がないときでも貸主からの一方的な解約が認められるためです。
以下では、借地借家法の適用の有無や解約ルールなどを解説します。
借地借家法は、建物を前提とした借主保護のための法律です。
一般的に借主は貸主より弱い立場にあるケースが多く、立ち退きで生活が困窮しないように借主の保護を目的とした内容が規定されています。
以下で定められている通り、適用対象は建物の利用者です。
引用：
借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
建物所有を目的とする地上権や土地の賃借権、建物の賃借権がある場合に限り、借地借家法は適用されます。
駐車場は建物利用ではないため、借地借家法は適用されません。
建物の賃貸借契約では、借地借家法によって貸主が解約を要求する場合、正当事由が必要であると定められています。
正当事由は、借主に退去を求めるのにやむを得ないと認められる理由です。
たとえば、親族の介護で貸主が建物を使用しなければならない場合や、建物が老朽化し倒壊リスクがある場合などです。
駐車場は居住を目的としていないため、借地借家法の適用がありません。
したがって、駐車場の立ち退きは契約条件や予告期間の経過に従って判断され、貸主は正当事由がなくとも更新拒絶や解約ができます。
住居のように居座り続けて立ち退き料を求めるような方法は通用しないでしょう。
駐車場の契約は借地借家法ではなく民法が適用されるため、解約ルールは契約書の内容に基づいて判断されます。
民法は契約期間についての定めがないため、当事者間で自由に設定可能です。
たとえば、駐車場の賃貸借契約書に「１カ月前の予告で解約できる」等の記載があれば、契約満了前でも予告後の期間経過で解約できます。
予告期間が公序良俗に反するほど短い、自動更新の条件を満たしているなど、契約書に不備があれば解約の無効を主張できる可能性があるでしょう。
弁護士のリーガルチェックを受ければ、微細な契約書の不備を見つけやすくなります。
駐車場の契約書には、契約に関する重要な取り決めや注意点が記載されています。解約通知書が届いたら、駐車場の契約書と照らし合わせながら主に以下の点をチェックしましょう。
解約日は「契約終了日」、明渡期限は「利用終了日」をそれぞれ意味します。
実務上、解約日と明渡期限は同日のケースが多いですが、交渉次第では解約から明渡まで猶予期間が設けられるときもあるでしょう。
この場合、利用終了日までの日割家賃を請求される可能性があります。
解約日までの予告期間が不足していると無効となる可能性があるため、日数は事前に確認しておきましょう。
解約予告期間とは、通知から終了までにどのくらいの期間を設定して予告しなければならないかに関する取り決めです。
契約書には、「解約希望日の1カ月に通知する」など、解約を申し入れるときのルールが記載されています。
たとえば「１カ月前までに通知」の場合、５月31日に退去するときは４月30日が通知の締切日です。
１日でも予告期間が足りなければ通知が無効となる可能性があります。
借主への通知について、契約書に定められた方法に沿っているかどうかを確認しましょう。
通知方法は「書面で通知する」のように手段が定められているケースや、具体的な送付先が指定されているケースもあります。
通知方法が契約書の定めと異なっている場合、瑕疵があるとして通知の無効や退去期日の延長が認められる可能性があります。
預り金とは、入居時に貸主へ支払った敷金や保証金などで、退去時に借主へ返還される予定の金銭です。
敷金や保証金の返還は契約書に定められているケースが多く、未払いの賃料や費用を控除して返還される形式が一般的です。
「敷金の１カ月分は償還する」など、あらかじめ返還されない分を定めているケースもあるため、個別の精算条件を確認しておきましょう。
駐車場からの立ち退きでは、原則として貸主に立ち退き料の支払い義務はありません。
貸主が通知の予告期間を守らない場合や、契約違反がある場合などは、交渉次第で立ち退き料を認めてもらえる可能性があります。
具体的な内容を確認していきましょう。
駐車場の立ち退きの場合、原則として貸主に立ち退き料の支払い義務はありません。
立ち退き料とは、正当な理由がなく立ち退きを要請した場合や、物件を明け渡してもらう代償として支払われる金銭です。
借地借家法で定める「明け渡しの条件または明け渡しと引き換えにする財産上の給付」（借地借家法第28条[注１]）が根拠になります。
駐車場は借地借家法が適用されないため、正当な理由がなくても解約を申し入れできます。
駐車場の立ち退きに伴って立ち退き料が請求できるのは、非常に稀なケースでしょう。
以下のケースでは、例外的に立ち退き料の支払いが認められる可能性があります。
借主に代替の駐車場が見つからないなどの不利益があっても、必ず立ち退き料を支払ってもらえるとは限りません。
貸主との交渉次第ですが、貸主に「どうしても明日空けてほしい」といった緊急の事情があれば交渉を優位に進められる可能性があるでしょう。
立ち退き料の金額に明確な基準はありませんが、以下のような立ち退きによって発生する損失などを根拠に算定されます。
発生する損失や移動に伴う負担などから、貸主との交渉によって具体的な金額が決まります。
立ち退き料の金額は駐車場の立地や利用状況などで大きく変動しますが、一般的には月額料金の１〜３カ月分ほどのケースが多いでしょう。
発生する損失と比べて法外に高額な立ち退き料を請求すると、逆に借主自身が不利になる可能性もあるため注意しなければなりません。
[注１]借地借家法/e-Gov
借地借家法第28条
駐車場の立ち退きでトラブルが起きると、貸主と借主の双方に法的なリスクや経済的な損失などが発生する可能性があります。
契約違反が認められると、損害賠償の請求につながるケースもあるでしょう。
ここでは、貸主と借主の双方の視点から、法的なリスクや注意点などをご紹介します。
解約予告について必要な期間の日数を誤ると、解約が無効となる可能性があります。
たとえば、契約書では「立ち退きの１カ月以上前に通知」と記載されているが、解約通知では２週間後に退去期日を設定したような場合です。
貸主が契約書の内容を確認しなかった場合や、焦って通知を送付したような場合は、日数の計算を誤るケースが少なくありません。
借主の立場からは、弁護士に依頼して手続きの瑕疵を指摘し、退去期日の延長や立ち退き料の請求など有利な和解条件を引き出せる可能性もあるでしょう。
駐車場の閉鎖やビル建設等で駐車場が利用できなくなる場合、他の借主も一斉に駐車場探しを始めるのが予想されます。
近隣の駐車場や料金の安い駐車場はすぐに埋まってしまう可能性があるため、代替の駐車場が見つからない可能性もあるでしょう。
代替駐車場が見つからない場合でも、現在の駐車場からの立ち退きを拒否できる理由にはなりません。
期限を過ぎてからも居座り続けると、契約違反になる可能性があります。
解約予告通知を受けたときは、できる限り早く代替駐車場を探す方が望ましいといえるでしょう。
解約通知を確認したにも関わらず、通知を無視して駐車場を使用し続けた場合、損害賠償を請求される可能性があります。
退去期日を過ぎた後の使用は、私有地への無断駐車と判断されるためです。
貸主もレッカーなどにより無断で車両を移動できないため、双方にリスクがあるトラブル構造です。
トラブルを避けるためには、期限内の明け渡し完了が重要といえます。
駐車場の立ち退きについてトラブルが発生したとき、対応方法を誤ると問題がより複雑になり、解決が困難になる恐れがあります。
法的な判例や交渉が必要になるため、自力解決よりもできる限り早い段階で専門家である弁護士に相談するのが望ましいでしょう。
駐車場の解約では、解約通知の内容が賃貸借契約書の定めに沿って適切に手続きされているかどうかが重要なポイントとなります。
契約書の定めに沿っていない場合、手続きに瑕疵があるとして退去期日の延長や立ち退き料の支払いなどを交渉できる可能性があるでしょう。
契約条項の解釈や通知の有効性は判断が難しい場合もあるため、法的な観点から判断するには弁護士への相談がおすすめです。
弁護士であれば、契約書の曖昧な文言を逆手に取り、自分に有利な解釈を導き出せます。
立ち退き料や損害賠償を決める話し合いでは、支払いの要否や金額を巡って貸主と借主の意見が対立し、話し合いが進まないケースもあります。
弁護士は双方の主張の整理から、判例の調査や交渉の代行などを行い、依頼人の利益を最大化するために行動します。
不利な条件を無理に合意させる相手方もいますが、弁護士は法的な知見から反論し、不利な条件での合意を防げるメリットもあるでしょう。
駐車場からの立ち退き要請について、貸主と借主が直接交渉すると感情的な対立が起こりやすくなります。
話し合いに時間がかかり、精神的な負担も重くなるケースが珍しくありません。
弁護士が第三者として介入すると、当事者間の直接の対立を避けられ、冷静に交渉できるメリットがあります。
できるだけ早く弁護士に相談し、不要なトラブルを避けながら立ち退き問題の早期解決をめざしましょう。
駐車場からの立ち退きを要請された場合、建物の利用ではないため借地借家法が適用されず、借主に不利なケースが多いです。
賃貸借契約の解約の申し入れをするときは、通知期限や契約書で定められた方法に沿って行わなければなりません。
解約通知と賃貸借契約書の整合性を確認して、貸主からの解約の申し入れに不備があるときは退去期日の猶予などを交渉できる可能性があります。
貸主に契約違反があるケースや、急な退去を要請されているケースなどは立ち退き料を交渉できる余地があるため、弁護士に相談しましょう。
立ち退き要請を受けてお困りの方は、賃貸トラブルの解決実績が豊富なVSG弁護士にご相談ください。
