立ち退き料とは、物件から退去する借主の損失補填や慰謝料を目的として貸主から支払われる金銭です。
立ち退き料の金額に明確な基準はありませんが、一般的には賃料の６カ月～１年分に転居費用や損失補填を加えた額が相場になります。
例外的に、借主の契約違反や建物の取り壊し予定がある場合などは立ち退き料の請求が認められません。
立ち退き料を多くもらうためには、転居が難しい理由や、立ち退きによる損害額を算出した上で貸主と交渉する必要があります。
貸主との交渉や、立ち退き料の算出には専門的な知見が必要になるため、弁護士に依頼しましょう。
ここでは、立ち退き料を算出する方法や、立ち退き料をできるだけ多くもらう方法などについて解説します。
目次
立ち退きを求められると、借主は新たな入居先を探したり、引っ越しをするための費用を準備したりしなければなりません。
店舗営業をしている場合、必要となるのは移転費用だけではありません。
営業できない期間の損失や移転先の改装費用、家賃が値上がりする場合の差額なども負担する可能性があるでしょう。
立ち退き料は、上記のような借主の損失に対する補填が主な目的です。
日本の借地借家法は「借主の保護」を原則としており、貸主の都合で退去を求める場合、立ち退き料はほとんどの事例で必要となります。
例外として、借主に家賃滞納などの契約義務違反がある場合は立ち退き料を請求できません。
立ち退き料は、貸主と借主の利害を調整する役割を持つため、双方の事情を総合的に考慮した結果で判断されます。
立ち退き要請には、正当な事由が必要となります。
正当な事由とは、借主に契約違反がないにもかかわらず、契約を終了させてもやむを得ない理由です。
次の５つの要素を考慮して、立ち退き要請が正当な事由であるかどうかを判断します。
立ち退き要請が正当事由にあたるかどうかは、双方にとっての建物の使用に対する必要性が考慮されます。
そのうえで、ほかの要素も総合的に考慮され、正当事由として認められるかどうか判断されます。
貸主から借主へ支払われる立ち退き料の金額には、立ち退き要請の正当事由の内容が大きく影響します。
立ち退き要請の正当事由の内容が強いほど立ち退き料の金額は安くなり、反対に正当事由の内容が弱いほど立ち退き料の金額も高くなります。
立ち退き要請の正当事由として強い内容の例は「貸主が物件を自ら使用しなければならない特別な事情がある」です。
一方で、正当事由として弱い内容は、貸主の都合により物件を売却したいケースです。
倒壊などの危険があるとはいえない程度の老朽化を理由に建物を建て替えたいケースも正当事由としては弱いと判断されるでしょう。
立ち退き料の相場は家賃の６カ月～１年分といわれています。
たとえば、賃貸住宅の家賃が８万円の場合の立ち退き料は48～96万円です。
原則、以下の計算式をベースにして立ち退き料を求めます。
計算式
（転居先の家賃－現在の家賃）×６カ月〜１年＋契約費用＋引っ越し代
営業用店舗では、上記の計算式に加えて休業中の補償も考慮されます。
物件の種類ごとにどのような要素が考慮されるのか、具体的な内容をみていきましょう。
賃貸アパートやマンションなどの立ち退き料の内訳は、以下の通りです。
家賃の差額は、貸主の正当事由が強ければ期間が短く、弱い場合は３年程度を目安に補償されます。
慰謝料・借家権相当額・居住権相当額は明確な基準がないため、引っ越し代などの上乗せ分とするケースもあります。
店舗は移転に伴う損失が大きいため、立ち退き料には以下の費用が考慮されます。
休業補償は、主に３つの補償があります。
休業補償の全額は貸主の支払能力を超える可能性が高いため、すべて考慮されるわけではありません。
改装工事費は移転先での営業再開のための費用であり、実費分をもらえるケースが一般的です。
事務所の立ち退き料の相場は、現在の家賃の１～３年分です。
店舗の立ち退き料に比べて低い理由は、特殊な設備移転や顧客喪失の影響が少ないケースが多いためです。
貸主の土地を借りて居住用の一軒家などを建てた場合、退去するときは主に以下の内容が立ち退き料として考慮されます。
借地権とは土地を利用するための権利であり、財産的価値があるとみなされます。
建物価格は、退去によって放棄しなければならない一軒家の価格の補償です。
借地権の契約期間が満了するタイミングであれば、貸主に建物の買取を請求できます。
立ち退き料の相場としては、数百万円〜1,000万円ほどになるケースが多いでしょう。
立ち退き料の相場は物件の種類だけでなく、正当事由によっても異なります。
都市計画などの道路拡張を理由に行政から立ち退きを要求されるケースでは、提供する土地の面積と公示価格から損失額を算出します。
土地の損失額に加え、既存の建物の解体費用や新しい建物の建設費用が加算されます。
計算式
・土地の損失する価格＝道路拡張のため提供する土地面積×近隣の公示価格
・建物の移転補償＝解体費用＋再建築費用＋引っ越し費用＋一時的な住居費用
提供する土地面積や公示価格によっては高額になり、相場としては数千万円などになるケースも珍しくありません。
区画整理とは、地権者から土地の提供うけ、まちづくりを目的とした公共施設の建設や改修などを行う行政事業です。
立ち退き料は、道路拡張と同じく提供する土地の価格と建物の移転補償で計算されます。
計算式
・土地の損失する価格＝区画整理のため提供する土地面積×近隣の公示価格
・建物の移転補償＝解体費用＋再建築費用＋引っ越し費用＋一時的な住居費用
相場としては、提供する土地の面積によりますが、数千万円ほどになるケースが多いです。
区画整理では、同価値の土地を取得する「換地処分」を選択できる場合もあります。
駅前の商業施設の建設など、国や自治体の再開発計画により立ち退きを求められるケースがあります。
立ち退き料は、提供する土地の価格と建物の移転補償から算定されます。
計算式
・土地の損失する価格＝再開発で提供する土地面積×近隣の公示価格
・建物の移転補償＝解体費用＋再建築費用＋引っ越し費用＋一時的な住居費用
再開発は、行政だけでなく、民間企業が主導して企画するケースもあるでしょう。
民間企業による再開発は法的な強制力がなく、地権者の納得を得るために立ち退き料は数千万円〜数億円になるケースもあります。
立ち退き料に含まれる費用は、以下の通りです。
それぞれの内容について、詳しく解説します。
立ち退き料には住居を移転するために必要な引っ越しや移転費用が含まれています。
たとえば、梱包・運送・保険・分解取付調整・住所変更届・移転通知費用などです。
立ち退きを迫られた場合、退去する前に新たな転居先を探さなければなりません。
新たな引っ越し先を探すため、ほとんどの人は不動産業者を利用し、仲介手数料や礼金などを支払います。
立ち退きがなければ引っ越しせずに済んだため、新規契約するときの仲介手数料や礼金を支払う必要はなかったはずです。
そのため、不動産屋へ支払う仲介手数料や礼金などの金額は、立ち退き料に含まれます。
支払われる金額の相場は、引っ越し先の家賃の1～2カ月分程度です。
これまでの生活環境をできるだけ維持できる新たな転居先を探した結果、家賃がやむを得ず以前より高くなるケースがあるでしょう。
立ち退きにより生じた家賃の差分は、立ち退き料に加えられる可能性があります。
相場は、家賃の差分の１～３年分程度です。
借家の賃借人は、借家を利用する権利である借家権を持っています。
借家に住んでいる人の場合、住み心地や住みやすさといった数値に現れない権利が立ち退きにより侵害されるため、補償してもらえます。
ただし、利用権の取引を金銭で行う地域は限定的であり、取引を行わない地域は少なくありません。
他の計算過程に借家権の評価を加味して計算するケースもあります。
利益の補償とは、店舗の休業や移転により発生する営業損失に対しての補償です。
利益の補償は、店舗がその場所で営業しているために今の利益があるとの考え方に基づきます。
店舗の立地が売上に大きく影響するため、立ち退きにより店舗の場所が変わってしまうと、売上金額も大きく影響を受けます。
立地条件が良くなったと思われる場合でも、既存の顧客が失われてしまうため、売上が増えるとは限りません。
移転に伴う休業期間の補償や、通勤できなくなった従業員の新規雇用にかかる費用なども必要です。
店舗の移転の場合には、利益の補償が高額になると見込まれます。
立ち退き料の支払いは、借主が物件を明け渡した後が一般的です。
立ち退きが完了する前に支払ってしまうと、立ち退き料を受け取ったにも関わらず退去しないトラブルが起きる可能性があるためです。
ただし、退去には多額の初期費用がかかるため、借主が初期費用を工面できないのを理由として立ち退きに応じないケースも少なくありません。
上記の場合、初期費用を貸主から立て替える点を譲歩できれば、交渉がスムーズに進む可能性があります。
借主にとって初期費用が支障となっている場合、貸主から費用を一部先払いするのも一つの方法でしょう。
立ち退き交渉がまとまると、立ち退き料の金額や支払時期について合意書を結びます。
立ち退き料の計算には、以下のような複数の方法があります。
それぞれの計算式の違いをみていきましょう。
収益還元方式は、現在の家賃と転居先の物件の家賃の差額から立ち退き料を求める計算方法です。
具体的な計算方法としては、下記の計算式で借家権を求め、立ち退き料を算定します。
計算式
借家権＝（移転先の支払い賃料－現在の支払い賃料）×複利年金原価率
立ち退きに伴い発生する転居先の賃料との差額がポイントとなるため、差額賃料還元方式とも呼ばれる計算方法です。
割合方式は、物件の不動産としての価格および借主の利用権に着目して立ち退き料を求める方法です。
割合方式は、以下の計算式で求めます。
計算式
借家権＝（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）
借地権割合および借家権割合は、相続税路線価で確認できます。
相続税路線価とは、道路に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価格です。
収益価格控除方式は、貸主が自ら使用した場合の物件の価格と、借主に賃貸して使用させた場合の物件の価格差に焦点を当てた計算方法です。
具体的な計算方法は、次の通りです。
計算式
借家権＝自用としての土地建物価格－借家としての土地建物価格
収益価格控除方式は、特に賃貸としたために物件の価格が大幅に下がっている場合に用いられます。
比準方式は、借家権に関する過去の取引事例での価格に焦点を当てた計算方法です。
具体的な計算方法は、以下のようになります。
計算式
借家権＝借家権の取引事例価格×事例と比較した各要因比較
実際には借家権が市場で取引される事例はあまり多くないため、あくまで概念的な計算方法として認識してください。
実際に立ち退き料を計算する際は、借主が立ち退きを行う際に負担する費用を合計して算出するケースが一般的です。
紹介してきた4つの計算方法は、借家権をもとにして立ち退き料を算出する方法でした。
しかし、実際は借家権が市場で取引されるのはごく稀であるため、現実的な計算方法としては合理性に欠けています。
実際の立ち退き料の計算は、次のような手順で行うケースが多いです。
立ち退き料の計算手順
1：引っ越し代を算出する
2：転居先の物件を契約する際の仲介手数料を把握する
3：転居に伴う増額分家賃を算出する
4：敷金および礼金を把握する
5：1～4を合計して立ち退き料を計算する
次は具体的な金額を決めて計算のシミュレーションを行ってみましょう。
事例シミュレーション例
【条件】
引っ越し代：15万円
現在の家賃：10万円
現在の物件の退去時に返還される敷金：10万円
転居先周辺の標準家賃：13万円
転居先周辺の標準敷金月数：１カ月
転居先周辺の標準礼金月数：１カ月
家賃差額補償月数：12カ月
【計算シミュレーション】
引っ越し代＝15万円
仲介手数料＝転居先の標準家賃１カ月分＝13万円
家賃増額分＝（転居先周辺の標準家賃13万円－現在の家賃10万円）×家賃差額補償月数12カ月
＝36万円
敷金の不足分＝転居先周辺の標準家賃13万円×転居先周辺の標準敷金月数１カ月－現在の物件の退去時に返還される敷金10万円
＝３万円
礼金＝転居先周辺の標準家賃13万円×転居先周辺の標準礼金月数１カ月
＝13万円
立ち退き料＝引っ越し代15万円+仲介手数料13万円+家賃増額分36万円+敷金不足分３万円+礼金13万円
＝80万円
以上より、今回の立ち退き料は、80万円となります。
立ち退き料がもらえるケースは、以下の通りです。
それぞれのケースを詳しく解説します。
大家都合の退去とは、次のようなケースです。
物件の所有者でも、借地借家法は借主の保護を原則としているため、正当事由がないときは退去の要求や契約更新の拒否ができません。
借主に十分な立ち退き料を支払ったときは、退去を求める正当事由があると認められます。
ただし、貸主の両親の介護でより広い住居が必要な場合など、貸主に正当事由があるときは借主が受け取れる立ち退き料は少なくなります。
退去を求められた場合、まずは貸主の事情や退去理由を確認しましょう。
建物の老朽化の程度や修繕の必要性にもよりますが、貸主都合による退去と同様であり、通常は立ち退き料を支払ってもらえます。
例外的に、建物が極端に老朽化して重大な危険がある場合、立ち退き料なしに正当事由があると認められた事例があります。
建物の老朽化を示す根拠は、築年数や耐震診断などの客観的な資料です。
貸主が建物の修繕や建て替えをするときは、リフォームして賃料を上げたい、商業施設に建て替えたいといった理由もあるでしょう。
老朽化がさほど問題ない程度であれば、退去の拒絶やより多くの立ち退き料を請求できる可能性があります。
たとえば、市区町村が主導する土地区画整理事業などで住居の明け渡しを求められるケースです。
行政側担当者との交渉となりますが、立ち退き料として新たな住居を用意する費用や転居費用などを支払ってもらえるケースが多いです。
道路や公園、上下水道など都市開発を目的とした事業は公共性が高く、行政の許可によりで行われるため、よほどの理由がない限り立ち退き拒否は難しいです。
土地区画整理は都市計画法で土地収用が認められており、正当な理由なく立ち退きを拒否していると強制執行が行われてしまうでしょう。
通常、立ち退き対象となる方の生活に配慮して住民説明会などを実施しながら慎重に進められます。
立ち退き料がもらえないケースは、以下の通りです。
それぞれのケースについて詳しく解説します。
借主に次のような契約違反がある場合、立ち退き料はもらえません。
契約違反があると、貸主と借主の間で信頼関係が破壊されているとみなされ、貸主は賃貸借契約を解除できます。
契約を解除された後、借主はただちに物件を明け渡す義務が生じるため、立ち退き要求が不当であるとは主張できません。
借主に問題があって立ち退きを要求された場合、立ち退き料はもらえない可能性が高いでしょう。
定期建物賃貸借とは、契約で定めた期間の満了により、確定的に賃貸借契約が終了する制度です。
普通賃貸借が借主を保護するため契約更新を前提としているのに対し、定期建物賃貸借では、原則として貸主は更新を拒絶できます。
定期建物賃貸借は貸主に有利な契約であり、契約終了による明け渡しであるため、通常、立ち退き料はもらえません。
例外的に、立ち退きを求められた時点で定期借家契約の期間がかなり残っている場合、立ち退き料をもらえる可能性があります。
たとえば、契約期間は10年間であるにもかかわらず、契約後２年で貸主から退去を求められたケースです。
この場合、借主は残りの使用期間を放棄する代わりに、立ち退き料を支払ってほしいと交渉できます。
競売とは、貸主が債務を返済できなくなった場合に、担保として抵当権を設定している物件を裁判上の手続きで売却する行為です。
入居した物件に抵当権が設定されており、競売された場合、新しい所有者との合意で賃貸借契約を結ばない限り借主は退去しなければなりません。
競売は、裁判所主導で強制力があるため立ち退き料はもらえず、借主は退去を求められたら定められた期日までに退去が必要です。
競売の手続き開始前から入居していた場合、競売による買受から６カ月間は明け渡しが猶予されます。
明渡しの猶予期間中は、従前の大家へ家賃を支払う義務はありませんが、新所有者へ建物の使用対価を支払わなければなりません。
貸主との交渉が長引く可能性があるため、立ち退き料を受け取るまでの期間は半年～１年をみておきましょう。
立ち退き料の算定には明確な基準がないため、最終的な金額は交渉次第ともいえます。
できるだけ多くもらいたい場合は、次の６項目を参考に交渉してみてください。
それぞれの方法について詳しく解説します。
正当事由の内容によって、貸主都合による立ち退き料は異なります。
貸主が退去を求める正当事由が弱いにもかかわらず、立ち退き料が低く設定されていたときは、金額設定に妥当性がない旨を主張しましょう。
借主の主張を理解してもらえれば、納得できる立ち退き料に変更してもらえるかもしれません。
都市開発が原因の立ち退きであれば、貸主にも相応の利益が出ます。
少し高めの立ち退き料を請求しても、スムーズに支払われるケースは珍しくありません。
立ち退きが初めての貸主も多いため「半年分の家賃相当額を払えば納得してもらえる」と思い込んでいるケースもあります。
しかし、借主には「立ち退きさえなければ発生しなかった費用」も多く発生します。
引っ越し代や契約費用、設備の移転費用など、必要となる実費を貸主に必ず請求してください。
満額が支払われない場合でも、当初の提示額よりは高くなる可能性があります。
立ち退き料の交渉は、貸主との駆け引きをする場面も少なくありません。
内心は立ち退きを了承していても、表面的には立ち退きの意思がないように振る舞う交渉術もあります。
ただし、法外な立ち退き料は実現性に乏しく、貸主が立ち退き自体を断念する可能性も高くなるため、あくまでも相場を目安にした交渉をしましょう。
以下のような現在の住居や店舗だからこそ得られるメリットがあるときは、物件の必要性を主張しましょう。
事情を貸主に伝えると、立ち退き料を増額してくれるかもしれません。
立ち退き料は複数の要素から構成されるため、立ち退きによって発生した損害額も請求しましょう。
特に店舗の損害額は高額になるケースが多く、引っ越し先との差額家賃の額、営業再開までの休業補償といった個別の請求が必要です。
根拠に乏しい請求では貸主が受け付けない可能性も高いため、請求額を裏付ける資料を準備しましょう。
立ち退き料の交渉がまとまらずに長期化するようであれば、弁護士への相談も検討してください。
もともと立ち退き料は明確な基準がなく、貸主と借主の主張がかみ合わないケースは珍しくありません。
弁護士に依頼すれば、法的理論や過去の判例などを駆使して交渉してくれるため、希望額が支払われる可能性は高くなります。
立ち退き料に関するよくある質問は、以下の通りです。
それぞれの質問に回答します。
立ち退き料の相場は、一般的に家賃の６カ月～１年分ほどといわれています。
家賃が８万円～15万円ほどの物件から退去を求めるときは、正当な金額とみなされる場合があるでしょう。
一方で、立ち退き料の算定には、家賃だけでなく借主に発生する損失が幅広く考慮されます。
店舗営業をしているときなどは、休業補償や移転先の改装費用なども発生するため、立ち退き料に上乗せが必要となる可能性があるでしょう。
借主が立ち退き料を受け取ったときは、借主の所得として扱われるため、所得に応じた各種税金がかかる可能性があります。
一方で、立ち退き料が一時所得として扱われる場合、所得税の計算で最大50万円まで特別控除が適用できます。
立ち退き料から引っ越しなどの諸費用を除いた額が50万円以下になるときは、特別控除の範囲内であるため原則として税金はかかりません。
立ち退き料は家賃の６カ月～１年分が相場といわれていますが、明確な基準がないため交渉の結果によって金額が大きく増減します。
より多くの立ち退き料をもらうためには、退去によって借主に発生する損害を貸主に納得してもらわなければなりません。
一方で、立ち退き料が高額になるときは貸主の負担も大きくなるため、立ち退き料を不当に低く提示する場合もあるでしょう。
正当な立ち退き料をもらうには、判例など法的な根拠を提示し算定額を主張する必要があるため、弁護士に交渉を依頼する方がおすすめです。
