賃貸物件に住んでいると、もし貸主から賃貸契約を更新しないといわれたらどうすればよいのか、疑問を抱いたことのある人は多いのではないでしょうか。
一般的には、契約によって定められた期間ごとに更新手続きをして、住み続けることができるケースがほとんどかもしれません。
しかし、賃貸契約はあくまで貸主から物件を借りている状態です。
そのため、万が一貸主から契約を更新しないといわれてしまったら、いくら自分が住み続けたいと思っていても追い出されてしまうのではないかと不安を感じるケースは多いでしょう。
本記事では、貸主から賃貸契約を更新しないといわれたときの対処法について、詳しい契約内容や注意点などを押さえながら分かりやすく解説していきます。
賃貸契約を結んで物件を借りている人は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
まず、原則として賃貸契約の更新はどちらか一方の意思だけでは決められないということを理解しておきましょう。
たとえば、貸主の単なる気まぐれによって契約の更新を拒否したとしても、借主が納得し同意しない限りは原則として認められません。
このような状況を仮に認めてしまうと、賃貸契約において立場の弱い借主が困ってしまうことになるので、借主を守るためのルールが借地借家法という法律で定められています。
また、賃貸の契約更新には、合意更新と法廷更新の2つのパターンがあるので、それぞれの違いについてもここで理解しておきましょう。
通常の賃貸契約では、合意更新されるケースが一般的となっています。
合意更新とは、貸主と借主の双方が合意した上で契約を更新することです。
多くの場合は現状の契約と同条件で更新手続きが行われますが、中には家賃などの条件が変更される場合もあります。
いずれにしても、更新の内容に関して貸主と借主の双方が合意しているため、更新時のトラブルは起きにくいでしょう。
一般的に賃貸契約は合意更新されるケースがほとんどですが、中には双方の合意に基づかずに法廷更新されることもあります。
法廷更新とは、契約期間満了日より半年～1年前の間で貸主から更新拒否の通知が届かなければ、現状の契約と同条件で自動更新されるという制度です。
たとえば、契約期間満了日の直前になって初めて貸主から更新しないといわれたとしても、契約期間満了の日の1年前から半年前までの間に通知が来ていない場合は法廷更新が認められます。
つまり、貸主が賃貸契約の更新を拒否するには、契約期間満了日の1年前から半年前までの間に借主に対して更新しない旨を通知しなければならないということです。
ここでは、賃貸物件の更新に関するルールについて解説しましょう。
賃貸契約には、普通借家契約と定期借家契約という2つの種類があり、契約の性質がそれぞれ大きく異なるため、正しく理解しておくことが大切です。
普通借家契約は契約期間ごとに更新されるのに対し、定期借家契約は更新のない契約となります。
そのため、定期借家契約で期間満了後も継続して住む場合は、更新ではなく再契約といった形をとることになり、法廷更新は適用されません。
つまり、定期借家契約の場合は、貸主が事前に更新しない旨を通知することなく、契約の継続を拒否することも認められます。
ただし、定期借家契約を締結するためには、契約時に貸主がクリアしなければならない条件が複数あります。
すべての条件を満たしていなければ普通借家契約と同等に扱われることとなるので、貸主は注意しなければなりません。
実際に貸主から賃貸契約の更新をしないといわれてしまったとき、どのように対処するべきなのかという点は、多くの人にとって気になるポイントでしょう。
ここでは、2つの対処法を挙げて解説していきます。
貸主から賃貸契約の更新をしないといわれたら、まずは更新しない理由を確認しましょう。
賃貸契約では、貸主が更新を拒否するためには正当事由がなければ通常認められません。
そのため、まずはなぜ貸主が更新しないといっているのか、理由を明らかにする必要があります。
交渉の中で、更新しない理由が正当事由ではないと判断されれば、通常通り更新して住み続けられるかもしれません。
正当事由でないことを主張して更新を求める場合は、弁護士に相談するのもよいでしょう。
貸主による更新しないという通知に従い、賃貸物件を退去する場合は、立ち退き料を請求できるのが一般的です。
立ち退き料とは、次の物件の契約金や引越し費用などに充てることを目的として貸主から借主へ支払う費用のことですが、立退料には相場が無く、計算式が決まっているわけでもありません。
立ち退きによる費用負担で損しないためにも、引越しにかかる具体的な金額を貸主に伝え、相応しい額の立ち退き料を請求するようにしましょう。
貸主から賃貸契約を更新しないといわれた場合、注意すべき点が2つあります。
ここで解説する注意点をしっかりと押さえておくことで、賃貸契約を更新しないといわれたときに適切な対応ができるでしょう。
貸主が賃貸契約の更新を拒否するには正当事由が必要とされていますが、具体的にどのような理由が正当事由として認められるのかという基準を認識することはとても重要です。
たとえば、頻繁に家賃滞納がある、居住マナーが極端に悪いなど、更新しない理由として借主側に大きな原因がある場合は、正当事由と認められるケースが多くなっています。
他にも、倒壊が危ぶまれるほど物件の劣化が著しく進んでいる場合や、貸主の住居が災害の被害に遭い、貸主本人が物件への居住を求める場合などのように、やむを得ない深刻な状況による理由であれば、正当事由として認められるでしょう。
正当事由がなければ貸主による賃貸契約の更新拒否は認められないとはいえ、正当事由の有無がすべてではないという点もきちんと押さえておく必要があります。
正当事由による更新拒否であったとしても、正式にそれが認められるかどうかは、物件の状態や契約期間中における借主との関係性など、様々な背景を考慮した上で判断されるべきです。
そのため、仮に正当事由によって更新しないといわれた場合であっても、それだけで退去しなければならないことが確定するわけではありません。
ここでは、賃貸契約の更新にまつわるよくある質問を3つ紹介していきます。
それぞれの回答とともに見ていきましょう。
一般的には、貸主から更新を拒否された場合、現行の契約期間が満了する日までは住むことができます。
貸主からの更新しない旨の通知は、契約満了日の半年～1年前の間に行わなければならないため、拒否されたとしてもその半年後ぐらいまでは住めるケースが多いでしょう。
貸主からの通知により更新しないことが決定した場合、退去日は一番遅くて契約満了日となります。
ただし、借主にも事情があるため、退去できる日がどうしても契約満了日を数日過ぎてしまうといった場合は、相談することによって契約満了日を数日過ぎてからの退去が認められる可能性は高いでしょう。
もちろん、契約満了日よりも早い段階で転居先が見つかれば、早めに退去することは何ら問題ありません。
貸主から更新を拒否されたことにより退去することになれば、立ち退き料をもらえるケースが多いでしょう。
ただし、立ち退き料の支払いは、正当事由を補完する性質のものであり必ず支払われるというわけではありません。
明らかに借主側に貸主側との信頼関係を破壊するような行為がある場合や、貸主が立ち退き料を払える状況にない場合などは、立ち退き料をもらえない可能性も高いので、注意しましょう。
ただし、前者についてはそもそも賃貸借契約を解除する事由になりますが、後者は正当事由が認められない場合には、法的には明渡義務はありませんので，そのまま住み続けることが可能です。
更新拒絶をされたからと言って必ず退去しなければならないというわけではない事に注意が必要です。
賃貸物件に住んでいる場合、様々な事情により貸主から更新しないといわれる可能性は誰にでもあります。
更新しないといわれたときは、まず貸主に理由を確認することが非常に大切なポイントです。
理由を確認した上で、立ち退き料を請求して退去に応じるのか、正当事由に該当しない旨を主張して通常通りの更新を求めるのか、対応を考えましょう。
