立ち退き料は、貸主の都合で借主に退去を求める場合に、借主の損失補填や慰謝料などを目的として支払われる金銭です。
金額には明確な相場がなく、貸主と借主の双方の事情が総合的に考慮されます。
貸主側が退去を求めるには正当な事由がなければならず、その必要性の強弱に応じて必要な立ち退き料が変動します。
借主側で立ち退き料の相場に関して考慮されるのは、主に退去による経済的な損失です。
ただし、契約違反など使用状況に問題がある場合は立ち退き料をもらえなくなりかねません。
立ち退き料の算定や交渉は専門的な知見が必要なため、弁護士に依頼するのが一般的です。
ここでは、立ち退き料の相場やもらえるケースともらえないケース、できるだけ多くもらうためのポイントなどを詳しく解説します。
目次
立ち退きを求められると、借主は新たな入居先を探したり、引っ越しをするための費用を準備したりしなければなりません。
店舗営業をしている場合、必要となるのは移転費用だけではありません。
営業できない期間の損失や移転先の改装費用、家賃が値上がりする場合の差額なども発生する可能性があるでしょう。
立ち退き料は、このような借主側の損失を補填するのが主な目的です。
日本の借地借家法は「借主の保護」を原則としており、貸主都合の場合、立ち退き料はほとんどの事例で必要となっています。
ただし、借主に家賃滞納や契約義務違反がある場合などは例外的に立ち退き料を請求できません。
立ち退き料は、貸主と借主の利害を調整する役割を持つため、双方の事情を総合的に考慮した結果で判断されます。
立ち退き要請には、正当な事由が必要となります。
正当な事由とは、賃借人に契約違反がないにもかかわらず、契約を終了させてもやむを得ない理由です。
次の5つの要素を考慮して、立ち退き要請が正当な事由であるかどうかを判断します。
立ち退き要請が正当事由にあたるかどうかは、双方にとっての建物の使用に対する必要性がまず考慮されます。
そのうえで、ほかの要素についても総合的に考慮され、正当事由として認められるべきかどうか判断されます。
貸主から借主へ支払われる立ち退き料の金額には、立ち退き要請の正当事由の内容が大きく影響します。
立ち退き要請の正当事由の内容が強いほど立ち退き料の金額は安くなり、反対に正当事由の内容が弱いほど立ち退き料の金額も高く上がっていきます。
立ち退き要請の正当事由として強い内容の例は、「貸主が物件を自ら使用しなければならない特別な事情がある」です。
一方で、正当事由として弱い内容は、貸主の都合により物件を売却したいといったケースです。
倒壊などの危険があるとはいえない程度の老朽化を理由に建物を建て替えたいといったケースも当てはまります。
立ち退き料の相場は家賃の6カ月～1年分といわれています。
たとえば、たとえば、賃貸住宅の家賃が8万円の場合の立ち退き料は、48～96万円です。
基本的には、以下の計算式をベースにして立ち退き料を求めます。
営業用店舗では、上記の計算式だけでなく、休業中の補償も考慮されます。
では物件の種類ごとにどのような要素が考慮されるのか、具体的な内容をみていきましょう。
賃貸アパートやマンションなどの立ち退き料の内訳は、以下の通りです。
家賃の差額については、貸主側の正当事由が強ければ期間が短く、弱い場合は3年程度を目安に補償されます。
なお、慰謝料・借家権相当額・居住権相当額は明確な基準がないため、引っ越し代などの上乗せ分とするケースもあります。
店舗の場合は移転に伴う損失が大きいため、立ち退き料には以下の費用が考慮されます。
休業補償は、主に3つの補償があります。
ただし、休業補償の全額は貸主の支払能力を超える可能性が高いため、すべて考慮されるわけではありません。
なお、改装工事費は移転先での営業再開のための費用であり、実費分をもらえるケースが一般的です。
事務所の立ち退き料の相場は、現在の家賃の1～3年分です。
店舗の立ち退き料に比べて低い理由は、特殊な設備移転や顧客喪失の影響が少ないためです。
立ち退き料に含まれる費用は、以下のとおりです。
それぞれの内容について、詳しく解説します。
住居を移転するために必要な引っ越し、移転費用が立ち退き料に含まれています。
たとえば、梱包・運送・保険・分解取付調整・住所変更届・移転通知費用などです。
立ち退きを迫られた場合、退去する前に新たな転居先を探さなければなりません。
新たな引っ越し先を探すため、ほとんどの人は不動産業者を利用し、仲介手数料や礼金などを支払います。
立ち退きがなければ引っ越しせずに済んだため、新規契約するときの仲介手数料や礼金を支払う必要はなかったはずです。
そのため、不動産屋へ支払う仲介手数料や礼金などの金額は、立ち退き料に含まれます。
支払われる金額の相場は、引っ越し先の家賃の1～2カ月分程度です。
立ち退きにより、立ち退き前の家賃と比べて新たに契約した先の家賃が高くなるケースがあります。
これまでの生活環境をできるだけ維持して、新たな転居先を見つけるには、どうしても家賃が高くなる可能性があるでしょう。
そこで、立ち退きにより生じた家賃の差分を立ち退き料に加えるのを認められる可能性があります。
相場は、家賃の差分の１～３年分程度です。
借家の賃借人は、借家を利用する権利である借家権と呼ばれる権利を持っています。
借家に住んでいる人の場合、住み心地や住みやすさといった数値に現れない権利が立ち退きにより侵害されるため、補償してもらえます。
ただし、利用権の取引を金銭で行う地域は限定的であり、取引を行わない地域は少なくありません。
そのため、他の計算過程に借家権の評価を加味して計算するケースもあります。
利益の補償とは、店舗の営業により発生する営業補償です。
利益の補償は、店舗がその場所で営業しているために今の利益があるとの考え方に基づきます。
店舗の立地が売上に大きく影響するため、立ち退きにより店舗の場所が変わってしまうと、売上金額も大きく影響を受けます。
一般的に考えて立地が良くなったと思われるような場合でも、既存の顧客が失われてしまい、売上が増えるとは限りません。
さらに、移転に伴う休業期間の補償や、通勤できなくなった従業員の新規雇用にかかる費用なども必要です。
店舗の移転の場合には、利益の補償が高額になると見込まれます。
立ち退き料の支払いは、借主が物件を明け渡した後になるのが一般的です。
立ち退きが完了する前に支払ってしまうと、立ち退き料を受け取ったにも関わらず退去しないといったトラブルが起きる可能性があるためです。
ただし、退去には多額の初期費用がかかるため、借主側で初期費用を工面できないのを理由に立ち退きを応じないケースも少なくありません。
そのような場合、初期費用を貸主から立て替える点を譲歩できれば、交渉がスムーズに進む可能性があります。
特に借主にとって初期費用が支障となっている場合、貸主側から費用を一部先払いするのも一つの方法でしょう。
立ち退き交渉がまとまると、立ち退き料の金額や支払時期について合意書を結びます。
立ち退き料の計算には、複数の方法があります。
ここでは、以下の4つの計算方法を紹介します。
それぞれの計算式の違いについてみていきましょう。
収益還元方式は、現在の家賃と転居先の物件の家賃の差額から立ち退き料を求める計算方法です。
具体的な計算方法としては、下記の計算式で借家権を求め、立ち退き料を算定します。
立ち退きに伴い発生する転居先の賃料との差額がポイントとなるため、差額賃料還元方式とも呼ばれる計算方法です。
割合方式は、物件の不動産としての価格および借主の利用権に着目して立ち退き料を求める方法です。
割合方式は、以下の計算式で求めます。
なお、借地権割合および借家権割合は、相続税路線価で確認できます。
相続税路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格です。
収益価格控除方式は、貸主が自ら使用した場合の物件の価格と、借主に賃貸して使用させた場合の物件の価格の差額に焦点を当てた計算方法です。
具体的な計算方法は、次の通りです。
収益価格控除方式は、特に賃貸としたために物件の価格が大幅に下がっている場合に用いられます。
比準方式は、これまでにあった借家権の取引事例における価格に焦点を当てた計算方法です。
具体的な計算方法は、以下のようになります。
なお、実際には借家権が市場で取引される事例はあまり多くないため、あくまで概念的な計算方法として認識しておいたほうがよいでしょう。
実際に立ち退き料を計算する際は、借主が立ち退きを行う際に負担する費用を合計して算出されるケースが一般的です。
ここまでで紹介してきた4つの計算方法は、借家権をもとにして立ち退き料を算出する方法でした。
しかし、実際は借家権が市場で取引されるのはごく稀であるため、現実的な計算方法としては合理性に欠けています。
そのため、実際の立ち退き料の計算は、次のような手順で行いましょう。
立ち退き料の計算手順
次は具体的な金額を決めて計算のシミュレーションを行ってみましょう。
事例シミュレーション例
【条件】
引っ越し代：15万円
現在の家賃：10万円
現在の物件の退去時に返還される敷金：10万円
転居先周辺の標準家賃：13万円
転居先周辺の標準敷金月数：１カ月
転居先周辺の標準礼金月数：１カ月
家賃差額補償月数：12カ月
【計算シミュレーション】
引っ越し代＝15万円
仲介手数料＝転居先の標準家賃１カ月分＝13万円
家賃増額分＝（転居先周辺の標準家賃13万円－現在の家賃10万円）×家賃差額補償月数12カ月
＝36万円
敷金の不足分＝転居先周辺の標準家賃13万円×転居先周辺の標準敷金月数１カ月－現在の物件の退去時に返還される敷金10万円
＝３万円
礼金＝転居先周辺の標準家賃13万円×転居先周辺の標準礼金月数１カ月
＝13万円
立ち退き料＝引っ越し代15万円+仲介手数料13万円+家賃増額分36万円+敷金不足分３万円+礼金13万円
＝80万円
以上より、今回の立ち退き料は、80万円となります。
立ち退き料がもらえるケースは、以下の通りです。
それぞれのケースを詳しく解説します。
大家都合の退去とは、次のようなケースです。
たとえ物件の所有者でも、借地借家法は借主の保護を原則としているため、正当事由がなければ退去させたり契約更新を拒めません。
入居者が十分な立ち退き料を受け取ったために、退去を求める正当事由があると認められます。
ただし、貸主の両親の介護でより広い住居が必要となった場合など、正当事由があると認められるときは立ち退き料に影響する可能性があります。
退去を求められた場合、まずは貸主側の事情や退去理由を確認しましょう。
老朽化したアパートを取り壊して新築マンションを建てるときや大規模修繕を行うときに伴う立ち退き要求です。
建物の老朽化の程度や修繕の必要性にもよりますが、貸主都合による退去と同様であり、通常は立ち退き料を支払ってもらえます。
ただし、建物が極端に老朽化して重大な危険がある場合、例外的に立ち退き料なしに正当事由として認められた事例があります。
建物の老朽化は、築年数や耐震診断などの客観的な資料が根拠となります。
貸主側の都合としては、リフォームして賃料を上げたい、商業施設に建て替えたいといった理由もあるでしょう。
老朽化がさほど問題ない程度であれば、退去の拒絶や、より多くの立ち退き料を請求できる可能性があります。
たとえば、市区町村が主導する土地区画整理事業などで住居の明け渡しを求められるケースです。
行政側担当者との交渉となりますが、立ち退き料として新たな住居を用意する費用や転居費用などを支払ってもらえるケースが多いようです。
道路や公園、上下水道など都市開発を目的とした事業は公共性が高く、国土交通省や都道府県知事の許可のもとで行われるため、よほどの理由がない限り立ち退き拒否は難しいと考えられます。
土地区画整理は、都市計画法で土地収用が認められており、正当な理由なく立ち退きを拒否していると強制執行が行われてしまう可能性もあるでしょう。
通常、立ち退き対象となる方の生活に配慮して住民説明会などを実施しながら慎重に進められます。
立ち退き料がもらえないケースは、以下の通りです。
それぞれのケースについて詳しく解説します。
借主に次のような契約違反がある場合、立ち退き料はもらえません。
契約違反があると、貸主と借主の間で信頼関係が破壊されているとみなされ、貸主は賃貸借契約を解除できます。
契約を解除された後、借主はただちに物件を明け渡す義務が生じるため、立ち退き要求が不当であると主張できません。
借主自身に問題があって立ち退きを要求された場合、立ち退き料はもらえない可能性があるため注意しましょう。
定期建物賃貸借とは、契約で定めた期間の満了により、確定的に賃貸借契約が終了する制度です。
普通賃貸借が借主を保護するため契約更新を前提としているのに対し、定期建物賃貸借では、原則として貸主は更新を拒絶できます。
定期建物賃貸借は貸主に有利な契約であり、契約終了による明け渡しであるため、通常、立ち退き料はもらえません。
例外的に、立ち退きを求められた時点で定期借家契約の期間がかなり残っている場合、立ち退き料をもらえる可能性があります。
たとえば、契約期間は10年間であるにもかかわらず、契約後２年で貸主から退去を求められたようなケースです。
この場合、借主は残りの使用期間を放棄する代わりに、立退料を支払ってほしいと交渉ができます。
競売とは、貸主が債務の返済をできなくなった場合に、担保として抵当権を設定している金融機関などが裁判上の手続きで物件を売却して債務を回収する行為です。
入居した物件に抵当権が設定されており、競売された場合、新しい所有者との合意で賃貸借契約を結ばない限り借主は退去しなければなりません。
競売は、裁判所主導で強制力があるため立ち退き料はもらえず、借主は退去を求められたら定められた期日までに退去が必要です。
競売の手続き開始前から入居していた場合、競売による買受から６カ月間は明け渡しが猶予されます。
明渡しの猶予期間中は、従前の大家への支払い義務はありませんが、新所有者へ建物の使用対価を支払う必要があります。
アパートなどの立ち退きには5つのステップがあり、立ち退き料は最終ステップで受け取ります。
貸主との交渉が長引く場合があり、立ち退き料受け取りまでの期間は半年～1年をみておきましょう。
ここからは、具体的な流れを解説します。
借地借家法第26条1項によって、立ち退きの申し入れは期間満了の1年前から6カ月前までの間に借主へ通知しなければならないと定められています。
原則、急な立ち退き要請はなく、書面による通知方法が一般的です。
貸主から立ち退き要請の通知があれば、立ち退きまでの期間や正当事由を確認しておきましょう。
立ち退き通知が借主側に行き渡った後は、貸主から立ち退き理由の説明があります。
個別訪問による口頭説明が多いため、正当事由や立ち退き料など、重要な項目はメモしておきましょう。
また、説明段階で貸主が代替物件を提案してくるケースもあります。
立地や間取り、家賃などの条件は入念にチェックし、必要であれば現地確認もしておくとよいでしょう。
立ち退き料の交渉をする前に、まず金額設定の根拠を貸主に質問してください。
家賃6カ月分相当額だけだった場合は、引っ越し代や次の物件の契約費用なども上乗せしてもらうよう交渉しましょう。
期限までに立ち退きできない理由や、さまざまな事情も伝えておけば、立ち退き料に反映してもらえる可能性もあります。
立ち退き料の交渉がまとまった後に、引っ越し先を探します。
気に入った物件があれば、不動産会社からは引っ越し先の家賃や契約費用、引っ越し業者からは引っ越し代の見積もりをもらっておきましょう。
最終的な立ち退き料に影響するため、貸主に見積りのコピーを渡してください。
立ち退き料に納得できれば、退去手続きが進みます。
立ち退き料は、建物を明け渡すタイミングで支払われます。
なお、引っ越し先の契約費用などは先払いになるため、手元資金が足りないときは貸主に相談してみましょう。
事情を考慮してくれる貸主であれば、早めに立ち退き料を支払ってくれるケースもあります。
立ち退き料にはおおまかな計算方法しかないため、最終的な金額は交渉次第ともいえます。
できるだけ多くもらいたい場合は、次の6項目を参考に交渉してみてください。
それぞれの方法について詳しく解説します。
正当事由の内容によって、貸主都合による立ち退き料は異なります。
正当事由が弱いにもかかわらず、立ち退き料が低く設定されていたときは、金額設定に妥当性がない旨を主張しましょう。
借主側の主張を理解してもらえれば、納得できる立ち退き料に変更してもらえるかもしれません。
なお、都市開発が原因の立ち退きであれば、貸主にも相応の利益が出ます。
少し高めの立ち退き料を請求しても、スムーズに支払われるケースが珍しくありません。
立ち退きが初めての貸主も多いため「半年分の家賃相当額を払えば納得してもらえる」と思い込んでいるケースもあります。
しかし、借主には「立ち退きさえなければ発生しなかった費用」も多く発生します。
引っ越し代や契約費用、設備の移転費用など、必要となる実費を貸主に必ず請求してください。
満額の支払われない場合でも、当初の提示額よりは高くなる可能性があります。
立ち退き料の交渉は、貸主との駆け引きをする場面もあります。
内心は立ち退きを了承していても、表面的には立ち退きの意思がないように振る舞う交渉術もあります。
ただし、法外な立ち退き料は実現性に乏しく、貸主が立ち退き自体を断念する可能性も高くなります。
あくまでも相場を目安にした交渉が必要です。
以下のような現在の住居や店舗だからこそ得られるメリットがあるときは、物件の必要性を主張しましょう。
このような事情が貸主にも伝われば、立ち退き料を増額してくれるかもしれません。
立ち退き料は複数の要素から構成されるため、立ち退きによって発生した損害額も請求しましょう。
特に店舗の損害額は高額になるケースが多く、引っ越し先との差額家賃の額、営業再開までの休業補償の額といった個別の請求が必要です。
漠然とした請求では貸主が受け付けない可能性も高いため、請求額を裏付ける資料を準備しておきましょう。
立ち退き料の交渉がまとまらずに長期化するようであれば、弁護士への相談も検討してください。
もともと立ち退き料は明確な基準がなく、貸主・借主の主張がかみ合わないケースは珍しくありません。
しかし弁護士に依頼すれば、法的理論や過去の判例などを駆使して交渉してくれるため、希望額が支払われる可能性は高くなります。
そのほか、立ち退き料を弁護士に相談するメリットは以下の記事で詳しく解説しています。
参考にしてください。
貸主から突然立ち退きを求められた場合、どう対処したらよいかわからず、貸主のいうままに不当な立ち退き料で退去を認めてしまうケースも少なくありません。
貸主都合の退去なら、移転後の新しい生活のためにもなるべく多くの立ち退き料を受け取っておきたいでしょう。
立ち退き料には明確な相場がないため、貸主との交渉により金額が大きく変わります。
立ち退き交渉に精通した弁護士であれば、最新の事例や法的理論をもとに依頼者の希望条件に沿った交渉が可能です。
弁護士に依頼すると、貸主との交渉にまつわる精神的な負担なども軽減できます。
もし貸主から立ち退きの通知があったら、なるべく早く専門的な知見をもった弁護士に相談するようにしましょう。
