引っ越しの際、賃貸物件の「原状回復」について悩んでいませんか？
「これって自分で直すべき？」「費用はいくらかかる？」などの疑問を放置すると、思わぬトラブルや費用が発生するかもしれません。
この記事では、原状回復の原則から、入居者と大家の負担範囲、そして無駄な出費を避けるためのポイントをわかりやすく解説します。
引っ越し前に知っておくべき情報を押さえて、スムーズな退去を目指しましょう。
アパートなどの賃貸物件を借りた場合、賃借人は「善良なる管理者の注意義務」をもって賃借物（アパートの部屋）を保存する義務があります。
この、「善良なる管理者の注意義務」は「善管注意義務」と呼ばれ、原状回復の根拠とされています。
アパートなどの賃貸物件は、貸主から借りている不動産のため、傷つけたり、壊したり、汚したりしないように使わなければなりません。
しかし、賃貸物件は実際に居住するために、ある程度の損耗は想定されています。
どこまでの範囲が想定されている損耗で、どこからが原状回復すべき範囲か、またいつから発生するかは次のとおりです。
どんなに注意していても、日常生活を送っていれば壁に手あかがついたり、フロアが傷んだりしてしまいます。
そのため、民法では通常想定している損耗（日常損耗）や経年劣化については原状回復の義務がない、とされています。
もしも落書きをする、フローリングを故意に傷つけるなどの善管注意義務に違反した場合は原状回復の必要があります。
また、過失により窓ガラスを割ってしまった、トイレの設備を壊してしまったという場合も原状回復が必要です。
原状回復義務は賃貸物件の退去時に負うべき義務のため、賃貸した期間に関わらず発生します。
ただし、日常損耗や経年劣化は賃貸期間により判断されるため、同程度の汚れでも賃貸期間が短いと故意によるものとして原状回復義務が発生するかもしれません。
フローリングやクロスを張り替える必要があったとしても、借主が自分で業者を手配するのは難しいでしょう。
そのため、通常は敷金から原状回復費用が差し引かれ、貸主が修繕工事などを依頼します。
入居者には退去時の原状回復義務があるとはいえ、日常損耗や経年劣化は具体的にどのように判断するのでしょうか。
ここでは、東京都の作成したガイドラインを参考に入居者・大家の負担範囲を解説します。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国土交通省住宅局）
ガイドラインでは、「賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの」は賃料でカバーすることとされています。
これらはいわゆる通常損耗・経年劣化であり、通常損耗・経年劣化の修繕費は大家の負担とされています。
一方、「賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり発生しなかったりすると考えられるもの」は入居者（賃借人）に原状回復義務が発生します。
お茶をこぼした後、そのままにしていてカビが生えた場合などは、入居者の責任として修繕が必要です。
以上のように、入居者（賃借人）が負担すべき範囲は、通常の住まい方・使い方で発生する以外の損耗とされます。
ガイドラインを基にした、一般的な事例は次のとおりです。
| 入居者（賃借人）の負担になる場合 | 大家（賃貸人）の負担になる場合 | |
|---|---|---|
| カーペット | 飲み物をこぼしてしまい、その後手入れしなかったために、シミ、カビが発生した | 経年劣化による汚れやシミ |
| 冷蔵庫の下 | 冷蔵庫のサビを放置し、床に汚損等の損害を与えた | 冷蔵庫の設置跡など |
| 畳や床の色落ち | 入居者の不注意で雨が吹き込んだためにできた色落ち |
日照や建物の構造欠陥による雨漏りによる色落ち ※ただし、入居者は大家に「雨漏り」を通知する義務があります ワックスがけ ※日常生活で行うとまでは言えないため |
| 入居者（賃借人）の負担になる場合 | 大家（賃貸人）の負担になる場合 | |
|---|---|---|
| 壁の汚れ |
タバコ等のヤニ・臭い ※喫煙が禁止されている場合は、用法違反にも該当します |
テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ ※テレビ・冷蔵庫は生活必需品であり、電気ヤケは通常の使用範囲のため |
| ポスターや絵画の跡 |
重量物掲示のため、壁にくぎ穴・ネジ穴を開けて、下地ボードの張り替えが必要なもの ※くぎやネジは画鋲などに比べて穴が深く、広範囲になるため通常使用による損耗を超えると考えられる |
画鋲・ピン等の穴 ※ポスターや絵画の掲示は日常生活において行われる範疇であり、通常使用による損耗と考えられる |
| エアコン |
エアコン（入居者所有）設置による壁のビス穴・跡 ※エアコンは一般的な生活必需品のため、設置によって生じたビス穴等は通常損耗と判断される |
エアコン（入居者所有）から水漏れし、放置したため壁が腐食した ※善管注意義務違反と考えられる |
| 壁のクロス | 落書き等の故意による毀損 |
クロスの変色（日照などの自然現象によるもの） ※通常損耗と考えられる |
| 入居者（賃借人）の負担になる場合 | 大家（賃貸人）の負担になる場合 | |
|---|---|---|
| 柱、網戸など | 飼育ペットによる柱等へのキズ・臭い | 網戸の張り替え（破損等はしていないが次の入居者確保のため） |
| ガラスなど |
落書き等の故意による毀損 ※柱、ふすまなども含む |
地震で破損したガラス ※自然災害による損傷であり、賃借人には責任はないと考えられる 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） ※ガラスの加工処理の問題で亀裂が自然に発生した場合は、賃借人には責任はないと考えられる |
| 入居者（賃借人）の負担になる場合 | 大家（賃貸人）の負担になる場合 | |
|---|---|---|
| 清掃 |
日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損 ※入居者の善管注意義務違反 |
専門業者によるハウスクリーニング ※入居者が通常の清掃を行っていた場合は、次の入居者確保のためと考えられ、大家負担が妥当と考えられる |
| 鍵 | 入居者の不注意で鍵を破損、紛失した |
破損、鍵紛失がない場合の鍵の取り替え ※入居者入れ替わりによる物件管理のために行う |
| 設備器具等 |
ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ ※試用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は善管注意義務違反に該当する可能性が高い |
設備機器の故障、寿命による使用不能 ※経年劣化による自然損耗であり、賃借人に責任はないと考えられる |
実際に原状回復が必要な場合でも、畳の一部が汚れていたからと入居者が全ての畳を張り替える必要はありません。
ここでは、入居者の原状回復義務の負担割合、入居者が負担する時の単位、経過年数（経年劣化）の考慮等について詳しく解説します。
前述したとおり、原状回復義務は入居者の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような場合の損耗等が対象です。
そして、通常損耗、経年劣化については大家が負担することとされています。
入居者が負担すべき単位は、可能な限り既存部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとされます。
そのため、補修工事は最低限可能な施工単位とし、模様あわせ・色あわせは入居者（賃借人）の負担としないよう定められています。
経過年数が長いものほど、財産としての価値は下がり、原状回復に必要な負担金額も下がります。
ガイドラインでは、最終残存価値は「１円」としており、その場合の入居者（賃借人）の負担割合は１円となります。
| 原状回復の内容 | 入居者（賃貸人）の負担単位等 | 経過年数（経年劣化）の考慮等 | |
|---|---|---|---|
| 畳 | 毀損部分の補修 | 最低１枚単位 | 経過年数は考慮しない |
| フローリング | 毀損部分の補修 |
最低１平方メートル単位 ※毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体 |
経過年数は考慮しない。ただし、フローリング全体にわたっての毀損によりフローリング床全体を張り替えた場合は、当該建物の耐用年数で残存価値 1 円となるような直線を想定し、負担割合を算定する |
|
カーペット クッションフロア |
毀損部分の補修 |
１部屋単位 ※洗浄等で落ちない汚れ、キズの場合 |
６年で残存価値１円となるような負担割合を算定する |
| 原状回復の内容 | 入居者（賃貸人）の負担単位等 | 経過年数（経年劣化）の考慮等 | |
|---|---|---|---|
| 壁、天井（クロスなど） | 毀損部分の補修 | １平方メートル単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする | ６年で残存価値１円となるような負担割合を算定する |
| タバコ等のヤニや臭いの | クリーニングまたは張り替え（部分補修困難） | 喫煙等により当該居室全体においてクロス等がヤニで変色したり臭いが付着した場合のみ、当該居室全体のクリーニングまたは張り替え費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。 | ６年で残存価値１円となるような負担割合を算定する |
| 原状回復の内容 | 入居者（賃貸人）の負担単位等 | 経過年数（経年劣化）の考慮等 | |
|---|---|---|---|
| ふすま | 毀損部分の補修 | 最低１枚単位 |
ふすま紙、障子紙は経過年数を考慮しない ふすま、障子等の建具部分も経過年数は考慮しないが、考慮する場合は当該建物の耐用年数で負担割合を算定する |
| 柱 | 毀損部分の補修 | 最低１本単位 | 原則、経過年数は考慮しないが、考慮する場合は当該建物の耐用年数で残存価値１円となるような直線を想定し、負担割合を算定する |
| 原状回復の内容 | 入居者（賃貸人）の負担単位等 | 経過年数（経年劣化）の考慮等 | |
|---|---|---|---|
| 設備機器 | 部分的補修、交換 | 補修部分、交換相当費用 |
耐用年数経過時点で残存価値１円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する(新品交換の場合も同じ) ※主な設備の耐用年数 耐用年数６年のもの ・冷房用、暖房用機器(エアコン、ルームクーラー、ストーブ等) ・電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ） ・インターホン 耐用年数８年のもの ・主として金属製以外の家具(書棚、たんす、戸棚、茶ダンス) 耐用年数15年のもの ・便器、洗面台等の給排水・衛生設備 ・主として金属製の器具・備品 当該建物の耐用年数が適用されるもの ・ユニットバス、浴槽、下駄箱（建物に固着して一体不可分なもの） |
| 鍵 | 鍵の返却 | 紛失の場合はシリンダーの交換 | 経過年数は考慮しない、交換費用相当分を全額賃借人負担とする。 |
| クリーニング | 通常の清掃（ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ周りの油汚れの除去） | 専門業者による部位ごともしくは全体のクリーニング（いわゆるハウスクリーニング） | 経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。 |
賃貸の原状回復トラブルを防ぐためには、契約時からの対策が重要です。
入居前、入居中、退去時に行うべき対策を解説します。
入居前には、物件を内見し、気に入れば重要事項説明書の説明を受けて賃貸借契約の締結をします。
契約に際しては次の内容に注意しましょう。
賃貸物件を借りる前に、ほとんどの方は内見して実際の物件を確認するでしょう。
間取りや使い勝手の確認も大切ですが、時間の許す限り隅々まで確認して、キズなどの有無を確認することをおすすめします。
もしもキズやシミを見つけたら不動産会社と情報共有し、写真も残しておきましょう。
前の入居者がいるなどで同じ間取りの別の部屋を案内された場合には、入居時にチェックします。
賃貸物件を借りる前には、賃貸借契約書に加えて不動産仲介会社が必ず重要事項説明書の内容を説明してくれます。
重要事項説明書には家賃、敷金、仲介手数料、利用条件、退去時の清算方法について書かれているため、一言一句じっくり確認しましょう。
特約や文言について気になる箇所があれば、必ず確認しておきましょう。
一方的に不利益な内容や納得できない文章があれば、契約日を改めて入居を再検討する方法も選択できます。
入居中にも、退去時のトラブルにならないよう注意が必要です。
ガイドラインでは通常の掃除をしていない場合は、清掃費用が入居者負担とされています。
汚れやシミを残さないよう、部屋を清潔に保つよう心がけましょう。
部屋の設備や物品が壊れた、雨漏りに気付いた、という場合には管理会社か大家にすぐ報告しましょう。
備え付けのエアコンが経年劣化で壊れた場合には、大家側で修繕してくれるでしょう。
また、雨漏りに気付いた場合も、できるだけ早く報告して修理してもらいましょう。
雨漏りを放置して被害が広がった場合、善管注意義務違反として大家から損害賠償請求される恐れがあるため、注意してください。
退去時は荷物の運び出しなどで大変ですが、床・壁・水回りは丁寧に清掃しておきましょう。
また、ハウスクリーニング代の二重請求にも注意しましょう。
ガイドラインでは画鋲やピンの穴は日常損耗として原状回復費用に含まれないとされていますが、気になる場合は補修してもよいでしょう。
壁紙が破れてしまった、汚れが取れないなど入居者負担になるようなものも修繕は可能です。
しかし、慣れない人がホームセンターなどで材料を揃えても元通りにできず、結局原状回復費用が取られるかもしれせん。
手先の器用さに自信のある方以外は、壁紙の修復は諦めた方がよいでしょう。
掃き掃除、拭き掃除を行い、汚れがあれば丁寧に取り除きます。
水アカ・カビをきれいに除去して、洗濯機を置いていたスペースも忘れずに掃除しましょう。
特に水回りは日頃からのこまめな掃除が大切で、カビなども小さいうちに除去しておけば安心です。
キッチンの油汚れは大敵です。
コンロ周りに加えて換気扇の油汚れも清掃する必要があります。
油汚れが残っていると、ハウスクリーニング費用がかかってしまうかもしれません。
退去時に隅々まで掃除できていれば、入居中も大切に使っていたと思ってもらえる可能性が高くなります。
ガイドラインでは、ハウスクリーニング代は基本的に大家負担とされています。
清掃が不十分な場合などは、入居者が負担するというケースもあります。
しかし、入居時・退去時両方でハウスクリーニング代を二重請求されるという物件も存在します。
入居時・退去時はドタバタしていて、支払うように言われればそのまま払ってしまうかもしれませんが、注意しておきましょう。
変だと思った場合には、弁護士や最寄りの消費生活センターに相談しましょう。
原状回復費用は通常、退去時に敷金から差し引かれて精算されます。
近年は敷金不要の賃貸物件もあるため、敷金がある場合・ない場合に分けて原状回復費用の精算方法を詳しく解説します。
敷金には原状回復費用だけでなく、家賃保証という役割もあります。
地域差もありますが、アパートなどの居住用賃貸物件の敷金は概ね家賃１カ月分です。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
現在の民法では家賃を１カ月滞納したからといって追い出されはしませんが、大家側からすると家賃滞納のリスクは常にあります。
敷金は、入居者が家賃を滞納した場合の保険としての役割があります。
家賃の滞納などなく退去する場合で原状回復が必要になれば、敷金は原状回復費用に充当されます。
敷金は大家が預かっている保証金のようなもののため、通常は退去時に返還されます。
たとえば家賃が１カ月６万円、敷金１カ月分のアパートを退去する際、原状回復費用が不要な場合は６万円が入居者に返還されます。
もしも床を傷つけてしまい修理費用が５万円かかる場合、原状回復費用として５万円を差し引いた残りの１万円が返還されます。
床の修理費用が10万円かかる場合には敷金返還はなく、不足分の４万円が原状回復費用として入居者に請求されます。
近年増えている、敷金がない場合の原状回復費用はどうなるでしょうか。
敷金がないため、原状回復費用は全て退去時に支払う必要があります。
敷金がない賃貸物件は入居時の費用が抑えられるというメリットはありますが、退去時に結局お金がかかってしまいます。
賃貸物件を退去する際には、原状回復の範囲や費用の確認が重要です。
まず契約書を確認し、どの部分が入居者の負担になるかを明確にしましょう。
国土交通省のガイドラインを参考にして、日常損耗や経年劣化など入居者が負担しなくてよい部分も知っておくと、転居前に重点的に掃除する箇所が明らかになります。
クリーニング代の二重請求や不要な原状回復を言われた場合は、弁護士や消費生活センターに相談しましょう。
