「不動産投資はやめておけ！」安易にすべきではない理由－社長のための資産形成戦略Vol29

安易に不動産投資をすべきではない理由

成熟期の社長のもとには、不動産投資が持ちかけられることも増えていくでしょう。

たとえば、「表面利回り8％の物件だからお買い得ですよ」といった話が来たとしたら、どのように考えるべきでしょうか。

銀行の預金金利が1％を大きく下回る今、「8％」という数字につい興味を持ってしまうかもしれませんが、ここは落ち着いて考える必要があります。

それに不思議に思わないでしょうか。

そんなに有利な物件なら、なぜ銀行が自ら投資しないのでしょう。

理由は明らかで、不動産投資で儲かるのは、簡単なことではないのです。

不動産投資の問題点

まず理解すべきは、不動産投資で言われる「表面利回り」とは、「物件価格に対して、どれくらいの家賃収入が得られるかを示す値」という点です。

たとえば、1,000万円の投資用不動産から年間80万円の家賃収入を得られるなら、表面利回りは8％になります。

しかし、表面利回りは実質的な利回りとは別物です。

不動産を賃貸するなら、管理会社への支払いや、修繕費、税金などさまざまなコストがかかります。

また、そもそも入居者が入らず空き室になったら、家賃収入はゼロです。

こうなると、リターンはむしろマイナスになります。

もうひとつ、別の視点から、不動産投資の問題点を説明します。

投資信託や株式などと違い、不動産投資は売り主と買い主の交渉によってプライスが決まります。

同じスペックの不動産でも、ある人は3,000万円で購入できるのに、別の人は5,000万円でなければ購入できないということは珍しくはありません。

不動産市場の情報はオープンになっておらず、不動産業者は情報を隠して交渉を進めることもあります。

本当に儲かる有利な物件は早い段階で不動産のプロに買われていますから、一般の人が買える投資物件は、何かしらの問題を抱えていると考えておいたほうがいいのです。

たとえば、お買い得と思えたマンションが、実は大規模修繕を直後に控えており、後から多額の修繕積立金を取られたという話は少なくありません。

日本は災害が多いため、せっかく買った不動産が地震などで無価値となることも考えられます。

このようにさまざまなリスクがあるため、本格的に不動産投資をはじめるなら、不動産の分野に強いパートナーが必要です。

経験の少ない社長が、自己判断で不動産投資をするのは絶対にやめたほうがいいでしょう。

「REIT」（不動産投資信託）とは

それでも不動産投資に興味があるのであれば、「REIT」（不動産投資信託）を資産の一部として持っておくのは悪くありません。

REITとは、投資者から集めた資金で不動産投資を行い、そこから得られる家賃収入などを投資家に配当するという商品です。

一般的な不動産投資の場合、少なくとも数百万円単位の資金が必要ですが、REITは数万円から始められます。

また、自身で不動産の入居者募集やメンテナンスなどを行う必要もなく、手間がかかりません。

REITに投資をするのであれば、分散投資のために株式の投資信託と組み合わせて運用するのが合理的です。

株式の値動きと不動産の値動きは異なるため、たとえば世界同時株安のような事態になると、REITを一部持つことがリスクヘッジになります。

いずれにしても、社長の資産形成のためには、まずは株式の投資信託を主体にし、他の投資先を選ぶ場合も、少額で始められる方法を選ぶようにしましょう。