「賃貸を退去する際、高額な退去費用を請求された」
「退去費用の相場がわからず、請求されるまま支払ってしまった」
賃貸物件の退去時は、トラブルになるケースが少なくありません。
その中でも特に多いのが、退去費用に関するトラブルです。
退去費用トラブルは、貸主と借主それぞれが負担する費用区分が曖昧である場合や、原状回復に関する認識のズレがある場合に起こりやすくなります。
今回は、賃貸物件の退去で悩んでいる方に向けて、賃貸物件の退去費用に関するトラブル例や、退去費用の相場、トラブルを防ぐ方法、退去トラブルの相談先などについて解説します。
目次
賃貸物件の退去時、どのようなトラブルが起こる可能性があるのでしょうか。
ここでは、賃貸物件の退去費用に関するトラブル例を３つご紹介します。
入居時は、家賃の滞納や部屋の損耗があった場合に備えて貸主に敷金を預けます。
退去時は、あらかじめ預けた敷金から原状回復費用を差し引いて、通常であれば残りは返還されます。
しかし、敷金が返還されることを知らない方も多く、退去時に原状回復費として敷金を全額回収されてしまうケースも少なくありません。
また、貸主に敷金返還を求めても拒否される事例もあります。
敷金精算の内訳が不明瞭な場合は、貸主か管理会社へ説明を求めることが大切です。
なお、賃貸借契約書で「敷引特約（退去時に敷金は返金しない旨）」が記載されていれば、敷金返還を求めることはできません。
ただし、敷金が高額な場合は、消費者契約法に抵触する可能性があり、特約が無効となる場合があります。
一般的な方法で使用していたにも関わらず、借主の知識不足や経験不足に乗じて多額の退去費用を請求してくる業者がいます。
借主の多くは「長く住んでいたから仕方がない」と諦め、支払ってしまう方が多いのが実情です。
しかし、過去には数百万円の退去費用が請求をされた事例もあるため、注意が必要です。
そもそも原状回復とは、借りた部屋を借主が入居当時の状態に戻すことではありません。
民法では、賃借人の原状回復義務について以下のように明記しています。
引用：
（賃借人の原状回復義務）
第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年劣化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
と明文化しています。
つまり、通常の生活の中で発生する汚れや劣化は、借主側の責任ではなく、貸主側が負担するものであるということです。
一方、入居者が故意に壁に穴を開けた場合や、水漏れを放置して床を腐らせた場合は、入居者負担で修繕する必要があります。
修繕状況によっては、高額な退去費用が請求されることもあるでしょう。
身に覚えのない修繕費用を請求された、というのもよくある退去トラブルです。
築年数が経過した物件から退去する場合、前の入居者の汚れや傷が残っているケースも少なくありません。
自分で付けた汚れや傷ではないため、本来であれば修繕費用は発生しません。
しかし、前の入居者が付けた汚れや傷であるということが証明できなければ、修繕費用として請求されてしまう可能性が高いでしょう。
退去費用の相場は、部屋の広さや間取り、居住年数、原状回復費用などによって変動します。
たとえば、喫煙者が使用していた部屋は、タバコのニオイやヤニ、汚れ、焦げ跡などがついてしまいます。
タバコの汚れは借主が原状回復費用を負担するのが一般的であるため、非喫煙者に比べて原状回復費用は高くなるでしょう。
このように、生活習慣によっても退去費用は変わります。
ここでは、部屋の広さ・間取り別相場と修繕費用の相場から、退去費用がどのくらいかかるのか見ていきましょう。
先述した通り、退去費用は部屋の広さや間取りによって変動します。
下表は、間取り別の退去費用相場をまとめたものです。
| 広さ（㎡） | 間取り | 退去費用の相場 |
|---|---|---|
| 20㎡～ | ワンルーム、１K（20㎡～） | 1万5,000円～３万円 |
| 30㎡～ | １DK、１LDK（30㎡～） | ２万円～５万円 |
| 50㎡～ | ２DK、２LDK（50㎡～） | ３万円～７万円 |
| 70㎡～ | ３DK、３LDK（70㎡～） | ５万円～９万円 |
| 90㎡～ | ４DK、４LDK（90㎡～） | ９万円～ |
上記はあくまでも目安です。
故意過失による修繕が必要になった場合は、上記に加えて原状回復用が別途請求される可能性があります。
借主が負担する修繕箇所が多ければ多いほど、退去費用は高くなります。
しかし、小さな子どもがいる場合や、ペットを飼っている場合には、予期せぬハプニングによって部屋を汚してしまうこともあるでしょう。
下表では、原状回復にかかる費用をまとめましたので、退去時の目安にしてください。
| 補修内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 壁や天井のクロスの張り替え | ３万円～４万円 |
| 壁や天井のボードの張り替え | ３万円～６万円 |
| 床材の張り替え | １万円前後 |
| 床材のクリーニング | １万5,000円～２万5,000円 |
| 浴室のカビ、汚れ | 5,000円～2万円 |
| トレイのカビ、汚れ | 5,000円～1万円 |
| キッチンの汚れ | １万5,000円～２万5,000円 |
なお、クロスの張り替えや床の張り替えは、必ずしも借主が全額負担する必要はありません。
住んでいた期間によっては、経年劣化の影響と見なされ、通常損耗と判断されるケースもあります。
長期間同じ物件に住んでいた場合は、原状回復費用の負担割合について貸主に交渉してみるとよいでしょう。
お金のトラブルは深刻化しやすいため、未然に防ぐことが重要です。
ここでは、退去費用に関するトラブルを防ぐ３つの方法を解説します。
項目ごとに見ていきましょう。
賃貸借契約書には、入居に関することだけでなく、退去に関するルールも記載されています。
たとえば、特約で「退去時のルームクリーニング費用は借主負担とする。」等の記載があった場合は、貸主がいくら部屋をきれいに清掃しても、退去時にはクリーニング費用を支払わなくてはいけません。
このように、契約書には退去費用のルールや特約が設けられているケースがあります。
契約時には賃貸借契約書や重要事項説明書の内容をよく確認しておきましょう。
普通に生活してできた汚れや経年劣化は、通常借主負担にはなりません。
一方で、借主の不注意でできた傷や汚れは借主負担となり、退去費用として請求される可能性があります。
なお、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復について以下のように明記しています。
引用：
「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
原状回復に関する貸主・借主それぞれの負担割合の線引きは非常に難しいものです。
このため、双方の認識のズレから退去費用のトラブルに発展するケースも少なくありません。
万が一、退去費用について貸主とトラブルに発展しそうな場合は、上記ガイドラインを参考にしっかり話し合いましょう。
よくあるトラブルは、入居前からあった傷や汚れを原状回復費用として請求されることです。です。
特に、床やクロスの全面張り替えを要求されると、高額な費用を請求される可能性があるため注意が必要です。
このようなトラブルを避けるためには、入居前の状態を記録に残しておくことをおすすめします。
可能であれば、管理会社立ち会いのもと写真やメモに記録しておきましょう。
管理会社が立ち会えなければ、入居前の状態として管理会社に写真を送って共有しておくと安心です。
退去費用に納得できずトラブルになると、最終的に貸主が裁判を起こすこともあります。
しかし、借主はどこに相談すればよいのかわからず、結局泣き寝入りになってしまうケースも多いものです。
退去トラブルになったときは、適切なアドバイスを受けることで、納得できる説明を求め、交渉次第では敷金の返還を求めることができます。
ここでは、退去トラブルが起きた際の相談先についてお伝えします。
消費者生活センターは、地方公共団体によって設置された、国民の消費生活や相談をサポートする窓口です。
電話相談や各都道府県にある窓口では、無料相談を実施しています。
消費者生活センターは、弁護士とは異なり法的拘束力のある指導等が行えるわけではありません。
とはいえ、法律上の決まりや規則をもとに、今後のアドバイスをもらうことができるでしょう。
また、地方公共団体によっては、不動産トラブルに詳しい弁護士を紹介してくれる場合もあります。
日本賃貸住宅管理協会は、全国の賃貸住宅管理会社、関連会社で組織された賃貸住宅管理業界の適正化と発展を目指す公益財団法人です。
居住用賃貸住宅に関するトラブルや困りごとに対して、専門的な知識を持つ相談員が無料で対応しています。
相談方法は、書面（WEBフォーム、FAX、郵便）でのみ受付しており、回答は電話で行います。
なお、回答には時間を要するため、急ぎの場合は他の方法を検討しましょう。
また、日本賃貸住宅管理協会は仲裁機関ではないため、貸主に指導、勧告等を行うことはできません。
裁判上の手続きが必要になる場合は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士に相談すれば、すべての手続を弁護士が代理してくれるため、借主の負担を軽減することができます。
また、専門的な知識を持った人が、自分の味方でいてくれることはとても心強いでしょう。
しかし、弁護士にも得手不得手があるため、不動産トラブルを専門としている経験豊富な弁護士に依頼することが重要です。
初回相談無料を実施している弁護士事務所も多いため、比較検討しながら信頼できる弁護士を探してみましょう。
高すぎる退去費用が請求されることや、敷金が返還されないなど、退去時は様々なトラブルが生じやすいものです。
しかし、インターネットの普及により、原状回復に関するガイドラインの情報が広まり、借主側の意識も高まっています。
これによって、貸主・借主の当事者間の話し合いでトラブルが解決できるようになったケースも増えています。
部屋を丁寧に使う日々の心掛けや、貸主とのコミュニケーションがトラブル予防にも大きく役立つでしょう。
