家賃を滞納してしまったら、もうどうにもできないと思っていませんか。
この記事を読むことで、強制執行までどれだけ猶予があるか、強制退去を回避するための具体的な方法がわかります。
読み終わる頃には、自分に何が必要か分かり、強制退去回避に向けた一歩を踏み出せるでしょう。
目次
家賃滞納が続くと、強制退去させられる場合があります。
ここでは、強制退去の条件・猶予期間について解説します。
賃借人は、家賃滞納を理由にすぐ強制退去させられるわけではありません。
賃借人は借地借家法によって、強く守られています。
賃貸借契約では、どうしても大家（以下賃貸人）の言い分が優先され、賃借人が不利益な立場になりがちです。
しかし、不動産は賃借人の生活拠点であるため、賃貸人の一存で追い出されると生活の安定が脅かされてしまいます。
そこで、借地借家法では「賃貸人はいつでも賃貸借契約が解約できる」といった賃借人に一方的に不利益な特約は、合意していても無効とされています。
また、賃貸人から賃貸借契約を解約する場合には、正当な理由が必要とされています。
借地借家法の趣旨からも、強制退去には正当な理由が必要です。
賃貸借契約解除のための正当な理由は、賃借人の行動が賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊する程度のものかどうかで判断するという考え方です。
過去の判例が基になっていますが、現在も正当な解除事由の基準として使われています。
一般的には、３カ月以上家賃滞納があれば信頼関係が破壊されたと判断され、賃貸人から賃借人に契約解除通知が内容証明郵便で届きます。
しかし、賃貸人・賃借人両方の事情からも契約解除の正当性を判断するため、３カ月で必ず契約解除が認められるとは限りません。
契約解除通知書が送られると、のちの裁判まで見据えている可能性が高く、家賃滞納を続ければ強制執行に至る恐れがあります。
強制退去までには賃貸人が行うべき必要な手続きがあるため、短くとも家賃滞納から６カ月程度は猶予があると考えられます。
家賃滞納から強制退去までの流れとおおよその期間を次に解説します。
家賃滞納から強制退去までの流れと、おおよその期間は次のとおりです。
賃貸人から電話や郵便で、家賃を支払うように督促されます。
１カ月を超えて家賃を滞納していると、連帯保証人にも連絡が入ります。
督促をした上でも家賃滞納が１カ月を超えると、賃貸人は入金忘れではなく家賃滞納と考え、連帯保証人へ連絡するケースが多いようです。
賃借人にプレッシャーをかけるため、内容証明郵便を使って督促状を送ってくる場合もあります。
契約解除通知は、賃貸人からの賃貸借契約を解除する旨の意思表示です。
一般的に家賃滞納３カ月で信頼関係が破壊されたと考えられているため、滞納３カ月を過ぎると契約解除通知が届くでしょう。
賃貸人によっては、もう少し待ってから送ってくるケースもあり、特に決まりはありません。
正当な解除事由があれば、契約解除通知により賃貸借契約が解除されます。
３カ月以上家賃を滞納していると正当な解除事由とみなされ、契約解除通知が到達した時点で契約解除が成立する可能性が高いです。
契約解除通知が届いても家賃を支払わなければ、明け渡し請求訴訟が提起されるでしょう。
明け渡し請求訴訟とは、物件の賃借人に対して、退去し空き部屋にして賃貸人に返却するよう請求する訴訟です。
明け渡し請求訴訟の際に、未払い家賃の支払い、遅延損害金も合わせて裁判上で請求されます。
家賃滞納により賃貸借契約が解除されていると認められれば、裁判所が賃借人に明け渡しを命令します。
裁判所からの明け渡し命令が出た後も退去しなければ、賃貸人が裁判所に強制執行を申し立てます。
強制執行が認められれば、裁判所の執行官が強制執行（強制退去）を行います。
このように、家賃滞納から強制執行（強制退去）まで、早くても６カ月程度はかかるでしょう。
家賃を滞納してしまったものの、強制退去は回避したいという場合に有効な対処法は、次のとおりです。
ある程度家賃の目処が立っているのであれば、賃貸人・管理会社と支払いについて相談するとよいでしょう。
いつ支払えるか、どうしても支払いが難しければ分割払いや少額だけ支払うなど、信頼関係が築けるように支払う意思があることを伝えましょう。
家賃を滞納してしまった後、できるだけ早い時期に連絡を入れれば印象も違うでしょう。
事情を説明して、家族からお金を借りて支払う方法もあります。
初回であれば、多少無理をしてでも貸してくれる可能性が高いでしょう。
ただ、何度もお金を無心していると、常にお金に苦労していると親族内で噂されるかもしれません。
住宅確保給付金制度を利用して、今後の家賃を支払う方法もあります。
条件・給付額は下記の通り、各自治体の窓口で申請を受け付けています。
離職後間もない場合には、要件を満たせば失業手当の受給も可能です。
住宅給付金制度を受ける条件は次のとおりです。
引用：
（１）主たる生計維持者が、離職・廃業後２年以内である場合、もしくは個人の責任・都合によらず給与等を得る機会が、離職・廃業と同程度まで減少している場合
（２）直近の月の世帯収入合計額が、市町村民税の均等割が非課税となる額の１/12（以下「基準額」という。）と、家賃（但し、上限あり）の合計額を超えていないこと
（３）現在の世帯の預貯金合計額が、各市町村で定める額（基準額の６月分。ただし、100万円を超えない額）を超えていないこと
（４）求職活動要件としてハローワーク等に求職の申込をし、誠実かつ熱心に求職活動を行うこと
※具体的には
・ハローワークへの求職申込、職業相談（月２回以上）
・企業等への応募（週１回以上）
就職しておらず、収入が低い場合には受けられる可能性があります。
住宅給付金制度の給付額は次のとおりです。
引用：
市区町村ごとに定める額（※）を上限に実際の家賃額を原則３カ月間（延長は２回まで最大９カ月間）支給します。
（※）生活保護制度の住宅扶助額
支給された給付金は賃貸住宅の賃貸人や不動産媒介事業者等へ、自治体から直接支払われます。
最大９カ月分の家賃が給付されるため、要件に該当する方は自治体の窓口へ相談しましょう。
家賃滞納の原因が借金であれば、弁護士に相談して債務整理をする方法もおすすめです。
債務整理には任意整理、個人再生、自己破産と３種類ありますが、ここでは任意整理について説明します。
任意整理は、弁護士が裁判所を介さずに、消費者金融などと交渉し、返済計画・月々の返済額・将来利息の処理について合意を目指します。
任意整理をするメリットは、次のとおりです。
任意整理には、デメリットもあります。
滞納家賃も債務のため、債務整理は可能です。
しかし賃貸人にとっては数カ月の滞納家賃が分割払いになると、入金管理の手間が増え、再度滞納される懸念もあります。
賃貸人にとってはほとんどメリットがなく、嫌がられる可能性が高いでしょう。
退去を回避したいのであれば、家賃の債務整理でなく、借金の債務整理がおすすめです。
上記のように、強制退去を回避する方法はありますが、家賃滞納の状況、賃借人の収入、賃貸人の方針などにより、ベストな選択は様々です。
強制退去を避けたい場合は、まずは弁護士など専門家に相談して現状把握のアドバイスをもらい、ご自身にとって最適な方法を探しましょう。
家賃滞納と強制退去に関する、よくある質問と回答を紹介します。
家賃を滞納したままでも、転居先さえ確保できれば引っ越しはできます。
ただ、転居する際には以下の点に注意しましょう。
信販系の家賃保証会社が入っていると、滞納情報が信用情報機関に登録されてしまうため、次の入居先での審査が厳しくなる恐れがあります。
賃貸住宅を出る際には本来、家賃を精算し、原状回復費用などを支払う必要があります。
家賃を滞納しているとこれらの精算ができないため、退去時に賃貸人とトラブルになる可能性があります。
安い家賃の部屋に引っ越す場合でも、滞納家賃の支払い方法を相談して、合意書を作成した上での退去がよいでしょう。
強制退去させられると、執行官により部屋の家具や荷物は全て部屋から撤去され、鍵の交換が行われます。
撤去された家具や荷物は、執行官の指定する場所で一定期間保管されるため、期限内に引き取りに行く必要があります。
賃借人が引き取りをしない場合には、競売にかけられ、売却代金は滞納家賃に充当されます。
なお、執行費用は賃借人負担のため、強制退去が避けられない場合は、執行費用を抑えるために不用品を処分しておくとよいでしょう。
家賃滞納による強制撤去以外のリスクは、次のとおりです。
家賃を滞納すると、入居時にお願いした連帯保証人に家賃請求がされます。
連帯保証人は親や親族が多いと思われますが、肩代わりしてもらう滞納金額よっては連帯保証人の生活に影響が出てしまうかもしれません。
連帯保証人に滞納家賃を支払ってもらうと、お金に困っている状況が知られます。
滞納家賃についても強制執行されると、財産が差し押さえられてしまいます。
強制執行された場合の差押さえの範囲は、不動産、動産、預金、給与に及びます。
特に、給与は大切な収入源のため、差し押さえられると日常生活が苦しくなってしまいます。
勤務先を伝えなくとも、納税記録から特定されて勤務先に債権差押通知が届くため、強制執行の事実を会社に知られるリスクもあります。
給与が差し押えられる場合は、日常生活に支障がないよう、民事執行法で差押さえ金額に制限があります。
押さえ可能な給与は、手取り44万円以下の場合は４分の１、44万円を超える場合は33万円を超える部分と決められています。
家賃滞納をしている場合、強制退去までは半年程度の猶予がありますが、早い行動が強制退去を回避する鍵です。
まずは賃貸人に謝罪と支払う意思を伝えましょう。
支払う意思が伝わらなければ、連帯保証人に債務が請求される可能性があります。
家賃滞納による強制執行を回避し、今の生活を守るための行動をしましょう。
何からやればよいか分からない場合は、まず弁護士に相談してみましょう。
