賃貸物件を借りる場合、借主は賃貸借契約の他に家賃保証会社との保証委託契約を求められることがあります。
家賃保証会社とは、入居時に必要な借主の連帯保証人を代行する会社です。
借主が家賃の支払いを滞納した場合、家賃保証会社が貸主に家賃相当額を支払います。
借主の家賃滞納が継続すると、通常、家賃保証会社は家賃保証契約に定められている「追い出し条項」によって借主へ立ち退きを求めます。
しかし、令和４年12月12日の最高裁判決では、ある保証会社が使用していた保証契約書の「追い出し条項」が違法であると判断されました。
ここでは、違反とされた家賃保証契約の内容や、追い出し条項が違法と判断された理由などを解説します。
目次
まずは、判決で違反とされた条項を確認しましょう。
最高裁で判決が下されたのは、借主が家賃保証会社と締結していた保証委託契約のうち、次の条項です。
条項１（家賃保証会社による賃貸借契約の無催告の解除権）
借主が家賃を３カ月延滞した場合、家賃保証会社は無催告で賃貸借契約を解除できる
条項２（みなし明渡条項）
家賃保証会社は、次の条件を満たした場合、借主が賃貸物件を明け渡したものとみなすことができる
①借主が家賃を２カ月以上延滞している
②家賃保証会社が合理的な手段を尽くしても借主と連絡がとれない
③電気・ガス・水道の利用や郵便物の状況などから、貸主が賃貸物件を相当期間使用していないと認められ、客観的に借主が賃貸物件を再び使用しないという意思が読み取れる
④借主が明示的に異議を述べていない
最高裁は、これらの条項が「消費者契約法」に違反するため無効であるとしました。
消費者契約法は、消費者（個人）が事業者と契約するときに消費者の利益を保護するための法律です。
一般的に、消費者は事業者と比べ持っている情報の質・量や交渉力に格差があり、取引上で弱い立場にあると考えられます。
事業者が消費者と締結した契約に関し、その勧誘方法や契約条項が不当である場合、契約の取消しや無効とする旨が規定されています。
最高裁が「解除権」や「みなし明渡条項」を違反と判断した根拠は、次の消費者契約法の第10条です。
消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
消費者の不作為をもって、当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
要約すると、民法や商法で定められたルールよりも消費者に不利であり、消費者の不作為（義務として定められた一定の行為をしないこと）によって消費者の利益を一方的に害する契約を無効としました。
最高裁は、なぜ消費者契約法10条に違反すると判断したのでしょうか。
そもそも、保証委託契約に定められた「解除権」や「明渡条項」は、家賃保証会社が借主の家賃を
永続的に支払い続ける事態を避けるための条項です。
これを前提としつつ、最高裁は次の理由により条項１と２を違反と判断しました。
条項１（家賃保証会社による賃貸借契約の無催告の解除権）を最高裁が違反と判断した理由
主な理由は、契約解除の要件が「家賃３カ月分の延滞」のみで、家賃滞納のみで制限なく解除できる点です。
民法や商法では、貸主が契約を解除する場合、原則として催告が必要であり、借主と貸主の信頼関係が破壊されていることなどが要件となっています。
条項では、家賃滞納のみで催告なしに解除できるようになっているため、民法や商法の定めより消費者（借主）に不利であると判断されました。
条項２（みなし明渡条項）を最高裁が違反と判断した理由
主な理由は、借主と貸主の賃貸借契約が終了していない場合、当事者でない家賃保証会社の一存で、法的な手続きによらず借主の使用収益権が制限される点です。
たとえ契約書に「家賃を滞納した場合は入居物件を明け渡す」という特約を定めても、法的な手続きによらない強制退去は認められません。
その他の理由には「借主が賃貸物件を再び使用しないという意思は不明確で、貸主から的確に判断できない」「借主から異議を述べる機会は確保されているわけではない」という点があげられました。
第二審の大阪高裁では、条項１と２は消費者契約法に違反しないという判断がされていました。
その理由は次の通りです。
条項１（家賃保証会社による賃貸借契約の無催告の解除権）を大阪高裁が違反でないと判断した理由
無催告による解除は「催告をしなくても不合理とは認められないような事情があるのみ無催告で解除することが許される」という限定的な意味に解釈できるとしました。
条項２（みなし明渡条項）を大阪高裁が違反でないと判断した理由
家賃保証会社による賃貸物件の明け渡しは「各要件を満たし、借主が部屋の使用を終了して権利が消滅しているものと認められる場合に、賃借人が明示的に異議を述べない限り、保証会社が部屋の明渡しがあったものとみなせる」という限定的な意味に解釈できるとしました。
つまり、大阪高裁はこれらの条項について借主の不利益になりにくいことが前提になっていると限定的に解釈しています。
一方、最高裁はそのような限定的な解釈をすると疑義の生じる不明確な条項となり、かえって消費者の利益を損なう恐れがあるため、条項を文言そのままの意味で解釈したという違いがあります。
今回の判決は、家賃保証会社の保証委託契約について下されたものであるため、賃貸借契約の当事者である貸主は無催告の解除が認められる可能性があります。
家賃保証会社の利用は、貸主の家賃滞納対策として広く利用されています。
ただ今回の判決で、家賃保証会社を利用しても契約書の条項のみで賃貸物件の明け渡しを求めるのは違反という判断が下されました。
もっとも、貸主からの自力救済が禁止されている以上、多くの貸主にとって家賃保証会社を利用するメリットは大きくは変わらないでしょう。
借主にとっても、保証会社の利用が入居条件となっている場合、原則として拒否することはできません。
家賃滞納が続いた場合、契約解除や法的な手続きによる強制退去は従前通り行われる可能性があるでしょう。
家賃を滞納してしまった場合でも、明け渡しには法的な手続きが必要です。
家賃滞納によって退去を求められたとしても、そのまま即退去する必要はありません。
もし保証委託契約を締結しており、家賃保証会社から突然の解除通知や賃貸物件の明け渡しを求められた場合、まずは対応について弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。
