賃貸住宅を借りている人の中には、貸主からの解除通知を受けたことのある人もいるかもしれません。
しかし、賃貸契約における解除通知は、なんらかの特別な事情がある場合にのみ行われるものであるため、詳しい知識を持っていない人のほうが多いのではないでしょうか。
本記事では、賃貸契約の解除通知について、詳しく解説していきます。
解除通知の基本的な内容から、立ち退きまでの流れや書類の書き方なども解説するので、賃貸住宅に住んでいる人はぜひ参考にしてみてください。
目次
賃貸契約の解除通知とは、賃貸契約を締結している当事者が相手方に対し、契約を終了させる旨を通知することです。
一般的に賃貸契約における解除通知は、貸主から借主に対して行われるケースが多くなっています。
賃貸住宅を借りて住んでいる場合は、この先貸主からの解除通知を受ける可能性があるので、理解を深めておきましょう。
賃貸契約を終了させる場合のほとんどは、借主から貸主に対して解約を通知するのが一般的でしょう。
ここで、賃貸契約における解約は、解除とは意味合いが大きく異なるため、混同しないように注意が必要です。
解約は、これまで締結していた契約を、ある時点から将来に向かって終了させることをいいます。
これに対して、解除の場合は、契約締結前の時点まで遡り、契約そのものをなかったことにするという意味合いがあるので、正しく理解しておきましょう。
また、実際に解除通知が行われるのは、相手方による契約違反など何かしらの重大な事情があったときのみとなっています。
賃貸契約において、貸主側からの契約解除が認められるためには、正当事由が必要です。
そのため、貸主から借主に対して契約解除を通知するのに十分納得できる理由がなければ、貸主側からの解除通知は認められません。
ここでは、実際に貸主側からの解除通知が認められる正当事由の例を挙げて、解説していきます。
貸主側からの解除通知で特に多いのが、借主が家賃を滞納しているというケースです。
ただし、借主が1回だけ家賃を滞納したからといって、すぐに解除通知が認められるというわけではありません。
重要となるのは、貸主にとって、借主との信頼関係が崩壊してしまっているかどうかという点です。
たとえば、家賃滞納が発生してから支払いの督促を繰り返し行ったものの、3ヶ月以上滞納状態が続いている場合、信頼関係は崩壊したとみなされるでしょう。
このように、借主が家賃を滞納し、なおかつ支払いの意思が確認できなければ、貸主側からの解除通知が認められるケースが多くなっています。
ペットの飼育が不可である旨を賃貸契約で定められているにもかかわらず、借主が物件内でペットを飼育している場合も、貸主側からの解除通知が認められる正当事由となり得ます。
賃貸契約においてペットを飼育してはならないと定められている場合、契約を締結する段階で借主も理解しているはずです。
そのため、契約内容に違反するということを知りながら物件内でペットを飼育していれば、貸主との信頼関係を崩壊させる原因となってしまうでしょう。
貸主からの解除通知を避けるためには、きちんと契約内容を理解し、遵守することが大切です。
賃貸契約を結んでいる物件において、借主が近隣住民への迷惑行為を繰り返している場合、貸主からの解除通知が認められる可能性が高いでしょう。
たとえば、夜間などの非常識な時間帯に騒音で近隣住民へ迷惑をかけているケースや、物件内や共用部分などにゴミを溜め込み悪臭を発生させているケースなどはよくあるケースと言えます。
他にも、物件内や物件周辺において暴力事件を複数回起こしている場合や、物件周辺において明らかに不審な行動や言動を繰り返している場合も、解除通知を行う正当事由として十分成立するでしょう。
賃貸契約の貸主にとって、物件での近隣住民に対する迷惑行為は、今後の賃貸経営にも関わる非常に重大な問題であるということです。
賃貸契約を締結しているにもかかわらず、借主が物件をほとんど使用せずに放置し続けている場合も、貸主が解除通知を行う正当事由として認められる可能性があります。
貸主側からの解除通知の正当事由が認められるかどうかは、借主が物件を使用している頻度も1つの重要な判断材料です。
そのため、たとえば借主が数ヶ月という長期間にわたって物件を使用せず、放置状態にあるのが明らかで、さらに放置が原因で悪臭や害虫を発生させてしまっている場合などは、貸主から解除通知が行われても当然とみなされる可能性が高いでしょう。
賃貸住宅に住んでいる人のほとんどは、解除通知を受けた経験がないはずです。
そのため、初めて貸主から契約解除通知を受けた場合、どのような流れで対応すればよいのか分からず焦ってしまうかもしれません。
ここでは、賃貸契約において、貸主から解除通知を受けた際の立ち退きまでの流れについて、段階を踏んで解説していきます。
全体的な流れを把握しておくことで、貸主から契約解除通知を受けたとしても、焦らずにスムーズな対応ができるでしょう。
貸主側から契約解除通知を行う場合の最初の連絡手段に、特別な決まりはありません。
一般的には、まずは電話などの身近な連絡手段によって解除通知に関する内容を伝えられるケースが多いでしょう。
たとえば、滞納している家賃の支払い期限を決められた上で支払いを電話で促されるケースや、契約に違反している行為がある場合は改善するように口頭で伝えられるケースなどが考えられます。
このように、まずは電話などによって貸主側から連絡を受けるのが通常の流れですが、借主がこれに応じない場合は、保証人などに連絡が入ることになります。
そのため、保証人に迷惑をかけないためにも、貸主からの連絡は無視することなく、きちんと対応することが大切です。
電話などによる連絡を経て、貸主が正式に契約解除通知を行うことになったら、契約解除通知を書面で受け取ります。
この場合、契約解除通知の書面は、内容証明郵便にて送られてくることになるでしょう。
なぜなら、解除通知を行う貸主としては、実際に通知を送ったという事実を記録としてきちんと残しておく必要があるからです。
内容証明郵便によって解除通知が届いた場合、仮に借主が電話連絡を無視していたとしても、解除通知が送られた証拠は残るということを認識しておきましょう。
貸主からの契約解除通知を受け、通知内容に合意した場合は、退去手続きを進めていくことになります。
なお、貸主からの契約解除通知に合意するかどうかは、貸主の主張する正当事由の内容や、その他の解除条件などを考慮しながら判断しましょう。
また、必ず正しく理解しておかなければならない点として、家賃の滞納をしている場合に解除通知を受けて退去することになったとしても、滞納している家賃の支払いを免れることはできないということがあります。
そのため、家賃の滞納が原因で契約解除通知を受ける場合は、滞納したままの状態で退去することはできないということを、しっかりと理解しておきましょう。
貸主からの契約解除通知に合意できないときは、貸主との交渉を進め、場合によっては訴訟に発展していきます。
できるだけスムーズに負担なく立ち退くためには、貸主との交渉によってお互いに納得できるような方向性を定め、退去手続きへと進められるのが理想的です。
しかし、どうしても交渉だけでは話がまとまらなければ、訴訟によって話をまとめていく必要があります。
立ち退きそのものに反対したいという場合は、立ち退きに応じられない理由や根拠を訴訟によって主張していくことになるでしょう。
立ち退きには応じる姿勢であるものの、立ち退き料などの条件を交渉したいという場合は、貸主に対して求める立ち退き料を具体的に提示し、それを必要とする根拠を明確に示していくことになります。
なお、立ち退きの判決が出たにもかかわらず退去せず居座り続けても、強制執行が決まれば強制的に退去させられてしまうので、立ち退きが正式に決まった場合はきちんと指示に従って行動することが重要です。
賃貸契約における契約解除通知書は、実際はどのような内容となっているのか、具体的な例文や書き方についても把握しておきましょう。
前述したように、貸主から送られてくる契約解除通知書は、内容証明郵便で届くのが一般的です。
以下に契約解除通知書の例文を記載しますので、イメージとして参考にしてください。
なお、今回は家賃滞納が契約解除の理由となった場合を想定しています。
表題：家賃滞納による賃貸借契約解除通知
貸主（名前）は、貴殿に（物件名称・部屋番号）を賃貸しておりますが、（該当年月日）から（該当年月日）までの間、計（滞納家賃金額）円分の家賃の支払いが滞っています。
支払いの催促を繰り返し実施しましたが、未だにご入金が確認できていません。
よって、賃貸借契約を解除致しますので、直ちに（物件名称・部屋番号）から退去し、滞納家賃全額のお支払いをお願い致します。
賃貸契約において、契約解除通知の提出期限は、契約で決まっているケースが一般的です。
そのため、契約内容をよく確認し、定められた期限に従っているか確認しましょう。
また、契約解除通知を受けて実際に退去手続きをする場合、できるだけ期限の1ヶ月前までには退去する旨の通知書を提出するのが適切とされています。
賃貸契約を結んで賃貸住宅に住んでいる場合、貸主からの解除通知を受ける可能性があるということを認識しておくのは重要です。
賃貸契約における解除通知について理解を深めておくことで、解除通知に関する大きなトラブルを防ぐことに繋がるでしょう。
また、貸主側から解除通知を行うためには、必ず正当事由がなければいけないという点も、非常に重要なポイントといえます。
実際に家賃の滞納や契約違反行為などが解除通知の原因となるケースが多いので、借主はそのような行為をしないように日頃から意識することも大切です。
本記事では、契約解除通知を受けてから立ち退きまでの流れについても解説してきたので、全体的な理解を深め、適切な対応ができるように備えておきましょう。
