家賃を滞納し数ヶ月経過すると、貸主から家賃滞納の解消要求や、賃貸物件から退去するよう明け渡し要求が来ます。
このような状態になったのにも関わらずに放置していると、明け渡し訴訟を貸主に起こされてしまうケースがあります。
明け渡し訴訟はいきなり起こすことができず、家賃滞納などの契約違反状態が数ヶ月続くことなどの条件があります。
また、強制的に借主を退去させる強制執行も、明け渡し訴訟後にしか行うことができません。
そのため、明け渡し訴訟や強制執行まで時間があるため、明け渡し訴訟をされる前に対処することもできます。
本記事では、明け渡し訴訟から強制執行までの流れや期間、明け渡し訴訟をされないための対処法などを解説します。
目次
貸主が借主を賃貸物件から立ち退きさせるために起こす訴訟のことを明け渡し訴訟と言います。
明け渡し訴訟を起こすには、借主が家賃滞納など契約違反をしていることが条件になります。
しかし、借主が家賃滞納を1度しただけの場合、すぐに明け渡し訴訟を行うことはできません。
そのため、貸主は明け渡しを行うまでに一定の段取りを行います。
また、明け渡し訴訟で貸主の言い分を裁判所が認めたとしても、貸主は強制的に借主を立ち退きさせられるわけではありません。
貸主が借主を強制的に立ち退きさせるためには、強制執行の手続きを取らなければならないためです。
ここからは、明け渡し訴訟・強制執行までの流れや期間を紹介していきます。
明け渡し訴訟を行うには、貸主と借主の信頼関係が崩れたことが条件とされています。
家賃を滞納した場合、1回や2回（1ヶ月や2ヶ月）では信頼関係が崩れたとは言えず、家賃滞納が3ヶ月ほど続くと信頼関係が崩れたとみなされます。
そのため、家賃滞納が3ヶ月を超えたときには、貸主も家賃滞納の解消や賃貸物件の明け渡しなどを進めてくる可能性が高くなってきます。
家賃を3ヶ月ほど滞納すると、貸主から内容証明郵便で賃貸借契約解除や家賃滞納解消要求、賃貸借契約物件の明け渡し要求がきます。
内容証明郵便とは、どのような内容が書かれているか、いつ郵送したのかを郵便局が証明する書類であり、裁判所でも重要な証拠として利用される郵送物です。
つまり、内容証明郵便を送付してくるということは、貸主も裁判の可能性を視野に入れて動いているということです。
内容証明郵便を貸主が送付するときには、貸主は弁護士に相談している可能性も高いと推測されます。
内容証明郵便が届いた後は、明け渡し訴訟の前に裁判所を介さず、貸主と借主で賃貸物件の明け渡し交渉を行います。
貸主もいきなり裁判所へ明け渡し訴訟をするよりも、直接交渉で費用も手間もかけずに解決したいと考えるものです。
交渉次第では、滞納している家賃の分割返済などを貸主が認めてくれることもあります。
ただし、この後に明け渡し訴訟をされる可能性はあるため、直接交渉する際には話した内容はしっかりと書類などに記録を残しておくようにしましょう。
裁判所を介さずに貸主と借主が直接家賃滞納解消や賃貸物件明け渡し交渉を行い、交渉がうまく進まなかったときには、貸主から明け渡し訴訟を起こされる可能性が高くなります。
明け渡し訴訟では、以下の項目を審理され、おおよそ1ヶ月～2ヶ月程度で結審します。
明け渡し訴訟で賃貸物件の明け渡しが確定したら、裁判所より借主に対して数ヶ月の猶予期間内に賃貸物件から立ち退くよう指示されます。
明け渡し訴訟で明け渡し猶予期間内に明け渡しをせず居座り続けると、貸主は裁判所に対して強制執行の手続きを取ります。
裁判所に強制執行が認められると、室内の家具などが強制的に運び出されて、玄関の鍵も強制的に取り換えられてしまいます。
また、家具などの撤去に要した費用も貸主から請求されます。
家賃を滞納してしまい、今後も家賃を支払うことが厳しい状態になってしまった場合には、明け渡し訴訟を起こされないように対処しておく必要があります。
ここからは、家賃を滞納してしまったときの対処法を紹介していきます。
家賃滞納分を一括で返済することが難しい場合、貸主と直接交渉をし、家賃滞納分を分割払いにしてもらいましょう。
家賃を滞納してしまうことが分かった段階で、早めに交渉を始めることをおすすめします。
生活が困難になってしまった場合、国などが公的融資を行ってくれる場合があります。
ここからは、代表的な公的融資などを3つ紹介していきます。
住宅確保給付金とは、失業などにより生活することが困難となった人の家賃を国が代わりに支払ってくれる制度です。
住宅確保給付金の受給条件を満たすと、国が3ヶ月間（最大で9ヶ月間）の家賃を大家もしくは仲介会社へ支払ってくれます。
住宅確保給付金の受給条件は次のとおりです。
なお、住宅確保給付金は給付金額に上限があるため、ご注意ください。
緊急小口資金とは、災害などにより一時的に生活が厳しくなったときに、国が一時的に最大10万円の資金を貸してくれる制度です。
緊急小口資金の貸付条件は次のとおりです。
緊急小口資金の条件の1つである低所得世帯の世帯年収金は毎年変わるため、市区町村社会福祉協議会に確認しましょう。
総合支援資金とは、失業や減収によって、生活が困難になったときに国が資金を貸し付けてくれる制度です。
総合支援資金の貸付条件は次のとおりです。
家賃滞納を3ヶ月以上続けていると、貸主から明け渡し訴訟を起こされてしまうケースがあります。
明け渡し訴訟を起こされてしまうと、強制的に退去させられる強制執行まで行えるようになってしまうため、早目に家賃滞納を解消するようにしなければなりません。
明け渡し訴訟まで発展するには時間がかかるため、その間に公的融資を受ける、あるいは貸主と交渉して家賃滞納分を分割払いにしてもらうなどして対処することが大切です。
もし明け渡し訴訟に発展してしまった場合は、個人で何とかするのは難しいため、弁護士に依頼をして対応するようにしましょう。
明け渡し訴訟の途中などで依頼しては色々な手続きが間に合わなくなってしまうケースがあるため、弁護士に依頼するのは早ければ早いほどよいでしょう。
